Выгодно ли быть собственником жилья в наше время

Слово “приватизация” пришло в наш обиход после развала СССР в 1991 г. Оно означает буквально перевод государственной собственности в частную. Приватизировались целые предприятия и отрасли, появились доморощенные капиталисты, акционерные общества, олигархическая прослойка. По своей сути приватизация в экономике – это был элементарный грабеж прекратившего своё существование государства. Передел собственности коснулся и жилья. До этого времени большинство населения проживало в государственных бесплатных квартирах, которые получали в основном на производствах. В 1958 г. было разрешено строительство кооперативных домов. Государственные и кооперативные квартиры стали приватизировать в 1991 году. Что значит приватизировать квартиру? Как проходила приватизация раньше, и что она представляет из себя сейчас?

Приватизация жилья: от 90-х до настоящих дней

Историческая справка: жильё в СССР

В СССР люди в большинстве своём бессрочно и безвозмездно арендовали квартиру у государства. Договор социального найма тогда заменял ордер на предоставление жилья. Коммунальные услуги стоили дёшево, арендной платы как таковой не было. Помимо этого, можно было стоять в очереди на улучшение жилищных условий.

Кооперативное жильё строилось за счёт государственных ссуд и паевых вступительных взносов членов кооператива. Остаток долга погашался жильцами в течение ряда лет. Огромным плюсом было то, что пользование займом было беспроцентным, либо выплачивались какие-то символические проценты, чего в настоящее время трудно и представить.

Минусами были:

• невозможность распоряжаться недвижимостью (в том числе и кооперативной), продавать её, завещать, использовать в качестве залога при получении кредита и т.д.;
• существовала норма жилой площади на человека, которая не позволяла получить нормальную большую квартиру;
• медленное продвижение очереди.

Последнее – факт не абсолютный:

• в больших столичных городах в очереди можно было простоять 10 – 20 лет, но в небольших, где развивалось промышленное производство, квартиру могли предоставить за два -три года;
• служебное жильё выделялось порой вне очереди;
• отдельные категории граждан (инвалиды, ветераны, афганцы, матери-одиночки) имели право на внеочередное получение жилья;
• кооперативные очереди продвигались значительно быстрее.

Сделки с недвижимостью в советское время

Какие-то операции с жильём все же совершались: например, можно было обменять квартиру, снять или сдать в аренду. Популярны были схемы двойных и тройных обменов, фиктивная прописка. Квартиры ухищрялись даже каким-то образом продавать при помощи всезнающих и вездесущих жилищных маклеров (так называли тогда спекулянтов по операциям с недвижимостью). Тем не менее человек не являлся полноценным собственником.

Приватизация жилья в 90-х годах

Начиная с 1991 г., государственные и кооперативные квартиры стали бесплатно передаваться в собственность гражданам.

В местные органы власти или управления кооперативов нужно было представить:

• заявление с просьбой о приватизации;
• документы, удостоверяющие личности прописанных на жилой площади;
• ордер;
• справку о составе семьи;
• выписку из домовой книги;
• копии последних квитанций коммунальных платежей;
• банковский платёжный документ о выплате остатка долга (для членов ЖСК);
• справку из МБТИ об отсутствии другой собственности.

Затем квартиросъёмщик обращался в ЕГРП и БТИ для получения свидетельства регистрации и кадастрового плана.

Приватизацию продлевали не раз, последним сроком продления был 2017 г.

Приватизация квартир в 2018 году

Приватизация в этом году, как и раньше, является бесплатной процедурой: квартиру не нужно выкупать у государства – оплачивается только стоимость оформления документов на собственность. В марте 2018 года Дмитрий Медведев предложил сделать приватизацию жилья бессрочной.

В настоящее время приватизация – это передача жилья, которое сдаётся государством по договору социального найма, в собственность нанимателю.

Закон о социальном найме появился лишь в 2005 г, поэтому это определение приватизации мало подходит к 90-м. Государственные квартиры предоставлялись ведь раньше бесплатно, а сегодня государство сдаёт жильё в аренду за деньги.

Закон о приватизации

Первоначально закон о приватизации выглядел и вовсе дико, так как противоречил сам себе: в законе была поправка о запрете приватизации жилья, сданного в найм после 2005 г. Это означалось, что приватизировать разрешалось только те квартиры, на которые были выданы ордера ещё при СССР, а не оформлены договоры социального найма. Конституционный суд отменил эту поправку как нарушающую права человека на собственное жильё.

Трудности сегодняшней приватизации

Сегодня приватизацию нового социального жилья провести не так легко, как это происходило и происходит со старыми государственными квартирами, которые получены много лет назад.

• Во-первых, существует дефицит дешевого социального жилья: государству выгоднее строить коммерческую недвижимость и дорогие “доходные” дома.
• Во-вторых, разрешить приватизацию – это фактически угробить социальную аренду, ведь это – два взаимоисключающих понятия.
• Возникла очередь на саму приватизацию внутри очереди на социальную аренду и теперь рассмотрение заявления могут перенести на другой год из-за дефицита средств в приватизационном фонде.

Плюсы и минусы

Плюсами приватизации являются:

• полная свобода распоряжения недвижимостью (относительная! если квартира в ипотеку, о полной свободе следует забыть), с жильём можно проводить все сделки, инвестировать в него с целью заработка;
• возможность прописки не только родственников, но и абсолютно чужих лиц (к этому привезли упразднение прежнего института прописки и введение новых правил регистрации).

Минусы:

• увеличились коммунальные платежи;
• появился ещё один пункт затрат для владельцев приватизированного жилья – налог на недвижимость (пока ещё небольшой, но речь давно ведётся о том, чтобы кадастровую стоимость приравнять к рыночной);
• приватизированной квартире проще стать добычей черных риэлторов.

Правила приватизации

Чтобы приватизировать жильё, необходимо:

• быть прописанным на приватизируемой жилплощади;
• снимать помещение у государства по договору социальной аренды;
• иметь согласие на приватизацию от всех прописанных в письменном виде, в том числе от несовершеннолетних (в случае несогласия должен быть письменный отказ);
• ранее не участвовать в приватизации;
• не иметь долги перед ЖКХ или ЖСК;
• проживать в жилье, соответствующем определённым требованиям (оно не должно быть аварийным, служебным, общежитием, стационарным периферийным учреждением).

Перед тем как начать процедуру перевода квартиры из государственной собственности в частную, нужно запомнить такие основные моменты:

• Участвовать в приватизации можно только один раз (исключение только для несовершеннолетних).
• Собственником может быть как одно, так и несколько лиц. Остальные лица, не принявшие участия в приватизации, не теряют право проживания на данной жилплощади.
• Если кто-то из прописанных отказывается принять участие в приватизации, он должен написать письменный отказ.

Приватизация для несовершеннолетних

Принять участие в приватизации, то есть стать собственниками, имеют право и несовершеннолетние от 14 до 18 лет. Их интересы при обращении в органы власти и регистрации представляют взрослые (родители или опекуны). Разрешение на участие детей в приватизации дают органы опеки, куда нужно обратиться за полгода до предполагаемой процедуры.

Несовершеннолетние собственники, в отличие от взрослых, могут после достижения совершеннолетия, ещё один раз участвовать в приватизации.

Возможен ли отказ в приватизации

Отказать в приватизации могут при несоблюдении одного из вышеперечисленных правил. Также причинами для отказа могут быть:

• отсутствие средств в приватизационном фонде;
• незаконная перепланировка квартиры;
• ветхое состояние жилища.

Из последнего можно извлечь выгоду, особенно жителям Москвы, участвующим в программе реновации: в приватизации старого жилья откажут, но при этом должны представить квартиру в новостройке.

Процедура оформления приватизации

Процедура оформления устанавливается местными исполняющими органами власти, куда должны обратиться граждане, подготовив документы:

• заявление на специальном бланке;
• договор социальной аренды;
• паспорта, свидетельства о рождении;
• выписки из домовой книги и лицевых счетов жилищных коммунальных служб и кооперативов;
• выписка из ЕГРН об отсутствии приватизированной собственности.

Подать документы можно также в МФЦ. Жители Москвы могут обращаться в единое окно УДЖП (управление департаментом жилищной политики).

Современный и быстрый способом получения выписки ЕГРН – через сайты госуслуги или Росреестра.

После получения разрешения можно подавать документы на регистрацию квартиры в ЕГРН и дожидаться повторной выписки из ЕГРН, которая подтвердит права собственности и будет содержать кадастровую документацию недвижимости.

Сколько стоит оформление приватизации

Процедура оформления может стоить примерно 1500 руб:

• Первая выписка из ЕГРН об отсутствии собственности: около 200 руб.
• Вторая выписка ЕГРН обойдётся дороже, так как будет включать кадастровый план: ориентировочная стоимость – 750 руб.
• Госпошлина – 500 руб.

Приватизация – это вопрос выбора. Если человеку не важно, кому достанется квартира после его смерти, и он не хочет много платить за нее по счетам, то вполне можно от нее отказаться.