Доходные дома могли бы решить жилищную проблему

Доходные дома существовали в мире давно и предназначались в основном для сдачи в аренду малоимущему городскому населению (студентам, рабочим, служащим), которые не могли позволить себе ни покупку жилого помещения, ни проживание в гостинице. Сегодня эта разновидность многоквартирного дома никуда не исчезла. Напротив, в Западной Европе доходные дома весьма сегодня популярны: люди не желают нести бремя собственности и предпочитают ей свободу, которую даёт аренда. Современный доходный дом – что это такое?

Что такое доходный дом

Доходные дома часто возводились на средства государственных, образовательных или религиозных учреждений, частных благотворителей и меценатов. Собственник доходного дома сдавал квартиры, в основном однокомнатные, жильцам на длительный срок, и взимал с них вполне приемлемую плату, которая была гораздо ниже по цене, чем стоимость самого дешевого гостиничного номера. Существовали также и бесплатные дома для самых бедных.

Историческая справка: примеры доходных домов

Проекты домов были типичны:

• лестничные площадки, галереи, коридоры, вокруг или вдоль которых группировались квартиры;
• несколько этажей;
• внутренний узкий дворик по типу колодца;
• красивый парадный вход, выходящий на улицу;
• некоторые дома ещё в 19 веке оснащались наружными лифтами.

Доходные дома при этом выглядели респектабельно и красиво, вписывались в городской архитектурный ансамбль. Многие из них сегодня признаны культурным наследием и исторической достопримечательностью. Самыми выдающимися памятниками культуры являются здания, построенные великим архитектором Гауди: его произведения до сих пор украшают архитектурную жемчужину Европы – Барселону.

На фото: Доходный дом Бальо в Барселоне, построенный в конце 19 века.

Доходные дома сегодня

Доходным домом сегодня считается любое многоквартирное здание, предназначенное для сдачи в аренду. Из определения убрано социальное предназначение и слово “малоимущий”: это означает, что здание может быть любого класса.

В странах западной Европы, особенно в Великобритании и Германии доходный дом – это предпочтительное место проживания для мобильных людей:

• Сегодня ты живёшь в этой стране, и в этом городе, завтра захотел, и уехал на другой конец земли, и никакое ярмо в виде ипотеки тебя не держит.
• Сейчас твой заработок позволяет снимать вместе с друзьями небольшую дешевую квартиру, но однажды ты переезжаешь в роскошные апартаменты.
• Не нравятся условия или интерьер в этом доме? Совсем рядом множество других помещений, из которых можно выбрать, что душе угодно.

Для справки: В Германии 60% населения проживает в доходных домах.

Доходные дома в России

В Москве в дореволюционной России существовало 800 доходных домов, что составляло около 40% всего столичного жилого фонда.

Для сравнения: В рамках экспериментальной правительственной программы, согласно постановлению пр. Москвы N 239 о доходных домах, было возведено в 2002 г. всего одно здание из 47 квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=uujribq1oAQ

Примеры доходных домов:

• Дом Экономического общества офицеров на Воздвиженке.
• Дом бесплатных квартир (ныне там офис Роснефти).
• Дом Перлова (ул. Мясницкая).
• Здание страхового общества на Сретенке.

На фото: Доходный дом Кекушевой на Остоженке

Идея о доходных домах витает и сегодня. В 2009 г. Грызлов предложил возродить её как добрую старую традицию.

Так, социальные опросы показали:

• первое место по популярности именно у ДД (8,5 баллов);
• второе – частные жилые дома (6 баллов);
• третье – жилищные кооперативы и товарищества (1,9);
• четвёртое – социальное жилье (1.15);
• пятое – приватизированные МКД (1).

Предполагалось, что арендная плата в доходном доме составит от 10 до 15 тыс. руб. в месяц. В расчет бралось соотношение 1/9 или 1/12 от средней суточной платы в гостинице.

Но идея о доступном жилье, за который не нужно платить огромную цену, засохла на корню. (Жаль, что человеколюбивые проекты, не приносящие денег, у нас обречены). Гораздо более рентабельным оказалось строительство гостиниц или квартир, которые сдаются посуточно по диким ценам. Установлена также государственная монополия на ипотечное и коммерческое жилье под аренду, и ограничены права частных фирм-застройщиков.

Доходные дома не для малоимущих, а для дохода

• В 2010 г. построены дома бизнес-класса в микрорайоне Рублево-Мякинино, но вряд ли это жильё по карману малоимущим.
• В 2013 г. началась разработка пилотных проектов по строительству подобных домов, но также в отнюдь не бедных районах Москвы: Москва-Сити, Рублево-Архангельское.
• Первый доходный дом для иностранных бизнесменов в Москве: цена за месяц трёхкомнатной квартиры – 20 тыс. $.
• В Нижнем Новгороде планируется построить целых пять домов по 340 квартир.
• Активно реализуется идея также в Ростове-на-Дону.

Для справки: 50 старых доходных домов в Ростове-на-Дону признаны историческим архитектурным наследием.

Сравнение доходных домов и кооперативов

Собственниками хотят быть далеко не все, а коллективными собственниками тем более. В существующей ныне форме кооперативы и товарищества изживают себя, так как ни у жильцов, ни у управляющих компаний нет никакой заинтересованности в развитии домов и каких бы то ни было вложениях. Причина – смешанный вид собственности.

Недостатки жилищных кооперативов и товариществ

Квартира вроде бы принадлежит жильцу, но сам дом, земля, все подведённые коммуникации, коммунальные службы – это муниципальная собственность. Жилец может исправно платить по счетам, но нет более зависимого от обстоятельств человека, чем он:

• у ЖСК или ТСЖ образовались долги – в доме могут отключить воду, лифт, перестать вывозить мусор;
• МКД давно нуждается в капитальном ремонте – но он может осуществиться лишь на бумаге и стать средством для отмывания чьих-то денег;
• в доме коллективных собственников постоянно есть должники – они пользуются услугами и имуществом дома наравне с добросовестными жильцами.

Все это приводит к постепенному обветшанию и запустению домов в ЖСК и ТСЖ.

Преимущества доходных домов

В доходном доме, у которого есть свой собственник, совсем другая ситуация, так как хозяин заинтересован в том, чтобы жилец не ушёл в другой дом.

• Собственник не боится вкладывать средства в модернизацию и развитие: в доме могут быть автономные коммуникации, нет перебоя с поставкой услуг, ремонт осуществляется вовремя.
• У владельца дома нет нужды бегать по жильцам и напоминать о долгах: если жилец не может платить, он просто находит себе другое, более дешёвое помещение по средствам.
• В доме подбирается однородный состав жильцов, обладающих примерно одинаковым уровнем доходов, нет опустившихся на самое дно маргиналов.
• Жильцам ДД нет нужды собираться на собрания по текущим делам дома, решать какие-то организационные или технические проблемы: они могут просто жить и радоваться жизни, а по желанию быстро переехать в другое место.
• Не нужно трястись за свою собственность, если она в элитном доме в центре города, и ждать, что в любой момент какие-то преступники могут отнять и твоё жильё, и даже жизнь.

 Почему доходные дома в России не получили развития

Сегодня в жилищно-строительной сфере сложилась странная ситуация, в которой искусственно поддерживается дефицит дешевого жилья. За границей даже на маленькую зарплату человек может снять квартиру и жить, пусть и без излишеств, но со всем необходимым. Наши же малоимущие граждане вынуждены с протянутой рукой просить у государства поддержку в виде субсидии или надеяться на социальную аренду. Им дозировано выделяются подачки, но так, чтобы обеспечены были не все желающие, и дефицит жилья был сохранен.

Государство же реально помогает только богатым слоям получить ещё больший доход:

• В Думе лоббируются интересы коммерческих кругов.
• Поддерживаются высокие цены на жильё: если бы велось активное строительство доходных домов и социального жилья, цены бы давно упали. Но это не выгодно классу домовладельцев.
• Ключевая ставка в России одна из самых высоких в мире, что привело и к самой дорогой ипотеке. Но снижать её банкирам невыгодно, и государство их в этом поддерживает: компенсирует всё потери по льготным ставкам не населению, а банкам.
• Населению внушают мысль о выгоде ипотеки, (в которой человек платит двойную или тройную цену за квартиру, в любой момент может потерять и свои деньги, и квартиру, и стать вечным банковским должником. И вновь встать с протянутой рукой, прося милостыню у государства в виде реструктуризации долга)

Ипотека 6% и доходный дом

Но ведь банковский процент падает! – могут возразить оппоненты. Ситуация как в анекдоте: раньше ипотека была по 12%, а сейчас по 6%.

Однако при ближайшем рассмотрении ипотека 6% оказывается иллюзией и обманом. Рассмотрим реальный пример. Предположим, кредит в размере 3 млн. руб. берется на 15 лет в Сбербанке. Первоначальный взнос – 600000 руб. (20%).

• По условиям банка выдача льготного 6% -го кредита возможна только при страховании не только недвижимости, но и личного страхования (хотя второе – нарушение прав заемщика). Это добавляет ежегодно около 14000 руб. в год (при страховом тарифе 0,5%), то есть фактически в первые три года процент будет составлять не 6, а 6.5%. В настоящее время по 6.7% можно взять ипотеку в новостройке без всяких льгот, но при определенных требованиях.
• Перестрахование производится каждый год на оставшуюся сумму кредита, что должно уменьшать страховую выплату. Но с учетом того, что банк вначале старается взять с заемщика свои проценты, а потом уже сам кредит, первые 7 лет долг по телу кредита будет уменьшаться крайне медленно, поэтому и сумма страховки будет меняться незначительно.
• Льготы предоставляются только на три года. (Хотите ещё на пять – рожайте третьего), а остальные 12 лет придётся платить по фиксированной ставке.

Обратите внимание! Ставка фиксируется в размере ключевой ставки на дату заключения договора (в настоящий момент она равна 7,25) + 2%. Это означает, что оставшиеся 12 лет заемщик будет выплачивать ипотеку по 9.25% (с учетом страховки – это фактически 10%), даже если ключевая ставка к тому времени составит 4 – 5 %. Таким образом, оставшиеся 12 лет из 15 ипотека может оказаться откровенной обдираловкой, чуть ли не в два раза дороже предоставляемого на стандартных условиях кредита.

Второй пример: Ипотека в новостройке 6.7%

На самом деле, здесь также 6.7% и не пахнет:

• если заемщик не имеет зарплатную карту, добавляется 0.8%;
• за отказ от добровольно-принудительного личного страхования – еще 1%;
• за отсутствие справки НДФЛ-2 – 0,8%;
• за отказ провести электронную регистрацию ипотечного договора – 0.1%;
• за то, что выбрана не та фирма-застройщик, с которой сотрудничает банк – 2%.

В итоге тариф 6.7 % вырастает до 9,6 %.

Чем вступать в такую псевдо-дешевую ипотеку, не лучше ли было бы:

• Средства, предназначенные для первого ипотечного взноса, положить на накопительный депозит.
• Снять квартиру в доходном доме за 10 тыс. руб. в месяц на 10-15 лет.
• Купить через этот период себе жильё на собранные средства.

Читайте на эту тему: Что выгодней – ипотека или копить.

Но видимо, недорогие доходные дома не появятся до той поры, пока не изменится государственная политика поддержки олигархической прослойки, когда главенствующей целью становятся сверхприбыли одного процента населения.

К сожалению, хорошими идеями как всегда пользуются аферисты: об этом видео.

https://www.youtube.com/watch?v=4UzNX3MlBz0