Сегодня покупка недвижимости – это не только решение жилищной проблемы, но и отличный способ сохранения и приумножения денег. Если взять недвижимость в ипотеку, но не жить в ней, а сдавать квартиру в аренду, то можно погашать ипотеку или ее вносить часть ежемесячных платежей по кредиту за счет квартиросъемщика. Так, при успешной сдаче жилья в долгосрочную аренду можно не только окупить затраты на ипотеку, но еще и заработать на этом. Правда, этот способ заработка нельзя назвать самым быстрым.
Принцип работы вышеуказанной схемы довольно прост: заемщик покупает квартиру в ипотеку, но не живет в ней со своей семьей, а сдает ипотечное жилье в аренду на длительный срок, внося ежемесячные платежи за счет тех денег, которые он будет получать в виде арендной платы. Даже если сумма аренды будет несколько меньше, сем размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, то сумма личных затрат заемщика все равно будет значительно меньшей по сравнению с той суммой, которую ему пришлось бы платить из собственного кармана, если бы он не решил сдавать квартиру в долгосрочную аренду.
Какие квартиры сдавать выгодно?
По мнению экспертов, наиболее ликвидными на рынке аренды жилой недвижимости являются однокомнатные квартиры. При наличии хорошего ремонта, мебели и бытовой техники однокомнатное жилье в Москве можно сдать в аренду за сумму от 30 000 до 45 000 рублей. И если взять ипотеку с ежемесячным платежом, не превышающим данную сумму, то заемщик вполне может выгодно погашать кредит, да еще и выплачивать налоги в размере 13% за сдачу жилья в аренду.
Двухкомнатные квартиры также пользуются спросом, но гораздо меньшим, чем однокомнатные, а сдавать их можно за 50 000 – 80 000 рублей в Санкт-Петербурге и Москве при наличии хороших условий для комфортного проживания квартиросъемщиков. Однако необходимо также помнить о 13% налоге и о расходах по коммунальным платежам. Как правило, арендаторы жилья платят только за воду и электроэнергию, а все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья из денег, взятых за аренду.
Квартиру с количеством комнат от 3-х и более будет весьма трудно сдать в аренду. Мало кто готов выложить от 100 000 рублей в месяц за проживание в такой квартире. Как правило, арендаторы такого жилья используют многокомнатную недвижимость для создания офисов, магазинов и даже подпольного казино, то есть превращают жилую квартиру в коммерческую недвижимость, что принесет проблемы не только арендатору, но и собственнику жилья.
Разрешает ли банк сдавать ипотечное жилье?
Как правило, при заключении кредитного договора банк прописывает все обязательства заемщика, берущего ипотеку, в котором указывается запрет на сдачу в аренду ипотечного жилья без предварительного согласования с кредитором. Если в списке обязательств заемщика нет такого пункта, то ипотечную квартиру можно без проблем сдавать по желанию собственника обремененной ипотекой недвижимости.
Если же в договоре ипотеки существует требование банка о согласовании намерения заемщика сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку, то заемщик в обязательном порядке должен известить кредитора о своем намерении. Как правило, финансовые учреждения не препятствуют этому, и согласование носит исключительно формальный характер. Для получения одобрения банка достаточно написать заявление на согласие заключения договора аренды. А после получения одобрения и сдачи жилья, заемщик должен предоставить банку копию договора аренды.
Если же заемщик воспользуется «серой» схемой сдачи ипотечной квартиры в аренду в обход кредитной организации, надеясь, что банк никогда не узнает об этом, то он рискует натолкнуться на негативную реакции кредитора, когда все карты будут раскрыты. Если факт сдачи ипотечного жилья без предварительного согласования с банком будет установлен, то кредитор может потребовать немедленно погасить в полном объеме остаток задолженности по ипотеке ввиду нарушения условий договора. А если заемщик не сможет удовлетворить требования банка, то рискует потерять квартиру.
Таким образом, если взять недвижимость в ипотеку и сдавать ее в долгосрочную аренду, то это станет очень хорошим способом вложения и сохранения денежных средств. Через 10-15 лет у заемщика будет собственная квартира, за которую расплачивались арендаторы, а стоимость жилья к тому времени значительно подрастет. Поэтому даже если у вас на данный момент не стоит остро жилищный вопрос, то покупку квартиры в ипотеку и последующую ее сдачу в аренду все равно стоит рассмотреть в качестве инвестиционного проекта.
