Для большинства жителей нашей страны ипотека – это едва ли не единственный способ приобрести жилье в обозримом будущем. И если купленная недвижимость или проживание в неф будет доставлять неудобства, то поменять ее до полной выплаты ипотечного кредита будет весьма сложно. Поэтому перед покупкой жилья, заемщик должен твердо знать ответ на вопросы, какую квартиру выбрать – вторичка или новостройка, и как правильно выбрать квартиру для ипотеки? Это достаточно сложные вопросы и подойти к их решению нужно максимально серьезно.
Сегодня российские банки выдвигают такие условия к недвижимости, что ипотеку можно взять далеко не на каждую квартиру. И хотя требования к залоговому имуществу прописаны в законе «Об ипотеке», банки, как правило, выдвигают собственные, дополнительные критерии отбора жилья. Ипотечный кредит выдается в том случае, если квартира не принадлежит государству и является абсолютно «чистой» с юридической точки зрения, то есть жилье не должно приобретаться у близких родственников и не обременено правами других лиц. Кроме того, банки не принимают в качестве залога недвижимость без отдельного санузла и без кухни, а также доли в квартирах.
Кредиторы особо требовательны к техническим характеристикам недвижимости. Если жилье приобретается на вторичке, то имеет значение срок ближайшего капитального ремонта дома, степень износа здания и вид перекрытий. Если квартира покупается в новостройке, то заемщик может столкнуться с еще более строгими критериями отбора жилья в новостройке. Банки не очень охотно принимают в качестве залога недвижимость, которая находится еще на стадии строительства. А чтобы снизить риски, кредитные организации работают только с определенными застройщиками, у которых заемщику придется приобретать квартиру.
Ипотека на первичном рынке
Чтобы знать, как правильно выбрать квартиру для ипотеки на первичном рынке, необходимо для начала выделить два типа жилья, и определиться с наиболее подходящим вариантом:
- Построенный и сданный в эксплуатацию многоэтажный дом. Все квартиры в этом здании уже готовы, но могут быть, как с отделкой, так и без нее – так называемый «белый вариант». От наличия или отсутствия отделки зависит цена квадратного метра. Преимущества данного типа жилья на первичном рынке является то, что заемщик видит, что покупает и может сразу получить ключи от квартиры. А главным недостатком является значительно более высокая цена жилья в готовом доме, чем на этапе строительства, а самые лучшие квартиры раскуплены заранее, еще на этапе строительства.
- Будущая квартира в новостройке. Данный вариант предполагает, что дом только заложен и будет готов через несколько лет. Заемщик заключает договор долевого участия в возведении новостройки, оплачивает сумму полностью и ждет, когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию. Преимущество данного типа недвижимости заключается в меньшей цене квадратного метра. А к недостаткам можно отнести риск того, что жилье могут не достроить или здание долго будет сдаваться в эксплуатацию. Также может оказаться, что построенная квартира окажется низкого качества, а банк обычно завышает процентную ставку по кредиту на 1%-2% на покупку жилья в новостройке.
Главное и основное достоинство первичного жилья — значительно меньший риск потери права собственности в связи с мошенничеством, так как недвижимость еще не находилась ни у кого в собственности и, соответственно, на нее не будет претендентов в виде наследников и прочих. Но заемщику стоит проверить, не заложил ли застройщик его квадратные метры другому лицу. Также стоит быть внимательными на стадии приема квартиры. У готового варианта может оказаться масса недостатков, начиная с кривых потолков и стен, заканчивая недостаточным количеством квадратных метров, чем обговаривалось.
Покупка жилья на вторичном рынке
Квартира на вторичке или на вторичном рынке — это жилье, которое уже находилось в собственности у одного или нескольких лиц и продается. Часто такую недвижимость перепродают риэлтерские агентства за процент от сделки с продавца, но иногда владельцы не хотят иметь дело с ипотечниками. Поэтому, если заемщик решил приобрести квартиру на вторичке, то ему необходимо сразу задать вопрос о возможности покупки жилья в ипотеку. Если продавец мнется, то это повод задуматься о юридической чистоте недвижимости. Скорее всего, что-то не так с документами.
При приобретении жилья на вторичном рынке возможный вариант покупки должен принять банк. Именно кредитор решает, даст ли он ссуду на приобретение той или иной недвижимости, и примет ли он ее в качестве залога – обеспечения по кредиту. Одобрение банка на квартиру происходит после подачи и одобрения заявки на ипотеку. Поэтому при просмотре возможного вариант жилья на вторичном рынке заемщик должен выяснить у владельца следующую важную информацию:
- Подготовлены ли документы для продажи
- Выписаны ли все жильцы из квартиры
- Чиста ли квартира с юридической точки зрения
- Нет ли неоплаченных счетов за коммунальные услуги
- Когда менялся собственник квартиры последний раз (лучше, чтобы не ранее 2-х лет назад)
- Причина, по которой жилье продается
- Чем объясняется слишком низкая или завышенная стоимость недвижимости.
При выборе одного из нескольких вариантов жилья в одном и том же районе, следует узнать среднюю стоимость квадратного метра, исходя из чего принимать решение. Основное преимущество вторички — возможность сразу заселиться и жить в своей квартире. Также к плюсам следует отнести большее количество выбора недвижимости в конкретном районе. Однако в любом случае, прежде всего, необходимо будет получить одобрение банка для выбранного объекта.
Как правильно выбрать квартиру при покупке?
Прежде всего, необходимо определиться с тем, в каком районе выгоднее приобрести квартиру с точки зрения отдаленности от места работы или учебы, парка, больницы и прочего. Предпочтительно, чтобы в шаговой доступности от дома были магазины и общественный транспорт, детский сад и школа. Если есть лифт, то на каком этаже квартира не так уж и важно. Сегодня есть множество способов улучшить жилье, как на первом, так и на последнем этажах.
Особенно внимательными стоит быть при осмотре квартиры. Лучше сделать фото комнат, чтобы потом можно было сравнить с другими квартирами. При осмотре жилья следует обратить внимание, кто продавец: если семейная пара, то не лишним будет поинтересоваться прописан ли ребенок, если родственник продает по доверенности, то тщательно нужно проверить все документы. Осмотрите также состояние недвижимости: сантехнику, стены под окнами, трубы отопления, наличие следов плесени и т.д. Не лишним будет узнать, кто соседи. Бычки, пустые бутылки и шприцы в подъезде уже скажут о многом.
Выяснить нужно, как можно больше информации о квартире и жильцах, так как каждый из параметров влияет на итоговую стоимость недвижимости. Купленное жилье позволит решить жилищную проблему и сделает жизнь комфортнее.
