У наймодателя меньше прав, чем у нанимателя

Жилые помещения государственных и муниципальных жилищных фондов могут быть переданы в социальный найм гражданам. При этом передающей стороной в договоре социального найма (наймодателем) считаются собственник (то есть сам уполномоченный госорган или ОМСУ), либо его полномочный представитель (ст. 60 ГК РФ). Получателем жилого помещения является наниматель – гражданин, которому помещение передано во владение или пользование. Особенностью договора социального найма (ДСН) является его бессрочность. Расторгнуть договор, только потому что изменились условия, по которому жилое помещение было предоставлено гражданину, нельзя. Но предупредить наймодателя об изменившихся условиях наниматель все равно должен. В статье рассмотрим:

• Как заключается договор наймодателя и нанимателя?
• При каких условиях возможно его расторжение?
• Каковы права и обязанности наймодателя в договоре социального найма?

Договор социального найма: права, обязанности, ответственность наймодателя и нанимателя

Правоустанавливающим документом является договор найма жилого помещения, который подписывают наймодатель и наниматель.

Современный наймодатель – кто это такой?

В последнее время социальный найм все больше становится коммерческим. Жилья социального фонда не хватает на всех желающих, вдобавок оно морально и физически  устарело. Это привело к появлению государственных застройщиков (девелоперов), целенаправленно вкладывающих деньги в жилье социального найма.

Наймодатель в договоре социального найма – это:

• посредник между государственным или муниципальным органом власти и нанимателем;
• юридическое лицо, выкупившее или взявшее недвижимость в аренду у государственного девелопера, и сдающее его в найм (поднайм).

Социальный найм отличается от аренды более низкой ценой и бессрочным пользованием.

Основные требования при найме жилого помещения

• Важно, что жилое помещение может быть сдано в аренду, только если оно изолированное, не является вспомогательным, либо общим имуществом МКД (ст. 62 ГК РФ).
• Форма договора исключительно письменная. Основанием для заключения ДСН является решение о предоставлении жилья гражданину из жилфонда социального использования. Договор должен быть составлен по типовой форме, утвержденной правительством РФ (ст. 63 ГК РФ).
• Если право собственности перешли к другому лицу, бывший наймодатель не обязан расторгать ДСН. Нет надобности заново составлять соглашение и изменять его условия.

Права наймодателя

Права и обязанности наймодателя жилого помещения описаны в статье 65 ЖК РФ.

• Наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платежей по договору найма и оплаты коммунальных услуг.
• Договор для наймодателя – это в основном обязывающий документ, возлагающий серьёзные имущественные обязанности.

Наймодатель обязан:

• предоставить нанимателю свободное от притязаний иных лиц жилое помещение;
• поддерживать состояние общего имущества (ОИ) в МКД надлежащем виде;
• производить по необходимости ремонт ОИ МКД;
• своевременно проводить капитальный ремонт ЖП;
• заботиться о предоставлении коммунальных услуг нормального качества;
• осуществлять иные обязательства, предусмотренные жилищным кодексом.

Ответственность наймодателя

Наймодатель несёт ответственность по закону, если не выполняет возложенных на него обязанностей, предусмотренных ЖК РФ.

Ответственность наймодателя, согласно СТ 66 ЖК РФ, наступает в следующих случаях:

• ненадлежащее состояние ОИ МКД и оборудования, предназначенного для поставки коммунальных ресурсов;
• несвоевременное либо некачественное проведение капремонта.

Наниматель в этом в этих случаях имеет право требовать:

• снижения оплаты за найм ЖП и содержание ОИ МКД;
• возмещения своих затрат на ремонт жилого помещения и устранение поломок и недочетов;
• возмещение понесенных нанимателем убытков из-за безответственного отношения наймодателя к своим обязанностям.

Права нанимателя

Наниматель имеет право:

• Вселить в помещение других лиц (близких членов семьи и посторонних граждан на правах членов семьи):
  • наймодатель имеет право отказать во вселении посторонних граждан на правах членов семьи, если р-р жилой площади на одного человека станет ниже учетного норматива;
  • после вселения необходимо изменить ДСН в той части, где указан наниматель и члены его семьи (ст. 70 ЖК РФ).
• Сдать жилье или его часть в поднаём:
  • при этом наниматель превращается в наймодателя;
  • между сторонами заключается договор поднайма, но только при том условии, если норма жилплощади на одного человека не будет меньше учётной нормы (или нормы представления для коммунальных квартир);
  • если сдается в поднаем комната в коммунальной квартире, необходимо заручиться согласием всех нанимателя и членов их семьи (п. 2 ст. 76 ЖК РФ);
  • самостоятельным пользователям помещений поднаниматель не является;
  • невозможен поднаем, если наниматель или поднаниматель страдает тяжким хроническим заболеванием из перечня ст. 51 ЖК РФ;
  • договор поднайма, в отличие от договора найма, заключается на конкретный срок;
  • поднаём всегда является возмездным.
• Предоставлять ЖП другим лицам для временного безвозмездного проживания:
  • условия предоставления временного жилья и права временных жильцов такие же, как и при поднайме;
  • временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее, чем через неделю после предъявления нанимателем требования о его освобождении;
  • при отказе освободить помещение временные жильцы могут быть выселены в судебном порядке.
• Обменивать занимаемое ЖП на другие помещения, даже если они находятся в разных домах и разных населенных пунктах (ст. 72 ЖК), за исключением случаев, предусмотренных ст. 73 ЖК:
  • члены семьи нанимателя имеют право требовать у него размена жилого помещения на другие;
  • при несогласии нанимателя родные вправе требовать обмена в принудительном порядке через в суд;
  • если в ЖП по договору социального найма проживают несовершеннолетний и родитель, лишенный родительских прав, возможен принудительный обмен данного жилого помещения по требованию органов опеки либо прокуратуры;
  • законные интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц, проживающих в обмениваемых помещениях, защищаются органами опеки или прокурором.
• Требовать своевременного осуществления капремонта, предоставления качественных коммунальных услуг, поддержания в нормальном состоянии общего имущества от наймодателя.
• Требовать предоставить жилое помещение меньшей площади в том случае, если общая площадь на одного человека больше учетной нормы или нормы предоставления.

Внимание! Для вселения посторонних лиц в жилое помещение по ДСН, его обмена или поднаема наниматель должен взять письменное согласие наймодателя и членов семьи, проживающих вместе с нанимателем.

Обязанности нанимателя

Наниматель должен:

• использовать помещение только по назначению;
• обеспечивать сохранность и нормальное состояние имущества ЖП и МКД;
• осуществлять текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно оплачивать пользование ЖП и коммунальные услуги;
• вовремя информировать наймодателя об изменившихся обстоятельствах, которые явились основанием для заключения договора социального найма.

Даже если наниматель или члены его семьи временно отсутствуют в съемном помещении, это никоим образом не умаляет их прав и не снимает с них обязанностей согласно ДСН. Например, если жилое помещение, сданное в найм, пустует из-за отъезда жильцов, оплата по договору и коммунальные платежи всё равно должны осуществляться своевременно.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

Равноценными правами и обязанностями, как и у нанимателя, обладают близкие члены семьи нанимателя:

• дети, родители, супруги;
• проживающие и ведущие хозяйство совместно с нанимателем родственники и нетрудоспособные иждивенцы (ст. 69 ЖК РФ).

Сохранность прав обеспечивается, даже если человек перестал считаться членом семьи нанимателя. Однако свои обязанности он с этого момента выполняет самостоятельно.

Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

ДСН может быть изменен:

• при желании различных нанимателей объединиться в одну семью: в этом случае они могут составить один общий договор на наем нескольких помещений;
• при переходе прав нанимателя к другому дееспособным члену семьи, в том числе и после смерти нанимателя (ст. 82 ЖК РФ).

ДСН может быть расторгнут в любой момент, согласно ст. 83 ЖК РФ:

• по взаимному соглашению;
• по желанию нанимателя, при условии наличия у него письменного согласия всех проживающих вместе с ним членов семьи;
• в судебном порядке.

Расторжение договора наймодателем возможно только через суд

Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке в следующих случаях:

• задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи более, чем за полгода;
• порчи или повреждения имущества ЖП нанимателем или другими лицами (членами семьи под нанимателями временными жильцами и т.д.);
• нарушение общественного порядка в доме и прав жильцов;
• использование ЖП не по назначению (например, не для проживания, а для коммерческой деятельности).

Прекращение действия договора соцнайма происходит из-за смерти одинокого нанимателя.

Порядок выселение жильцов при расторжении договора

Жильцы могут быть выселены в другое благоустроенное помещение (равноценное по площади и количеству комнат) по договору соцнайма:

• при сносе домов (например, по программе реновации в г. Москва);
• изъятии земельного участка, на котором находилось жилое помещение;
• переводе жилого помещения в нежилое;
• признании дома аварийным;
• необходимости проведения капремонта или реконструкции;
• передаче дома в собственность религиозной организации, согласно постановлению правительства РФ.

Могут быть выселены в помещения такой же площади (возможно, и неблагоустроенное):

• жильцы, накопившие долги за полгода;
• родители, лишенные родительских прав.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены:

• жильцы, которые систематически нарушали права других жильцов в доме;
• использовали жильё не по назначению;
• проявляли бесхозяйственное отношение к имуществу;
• не устранили нарушение в предоставленной им срок;
• родители, лишенные родительских прав, при условии невозможности совместного проживания с ними в одном помещении.

Выводы

• Договор социального найма возлагает на обе стороны свои права и обязанности. При этом прав по договору у наймодателя значительно меньше, чем у нанимателя: фактически, право только одно – своевременное получение оплаты.
• Преимущественное право расторжения договора найма жилого помещения также у нанимателя: ему достаточно известить о своем намерении наймодателя и приложить согласие членов семьи.
• Наймодатель, желая расторгнуть договор при нарушениях со стороны нанимателя, вынужден обращаться в суд.