Как рассчитать платеж за общее имущество дома

Проживая в многоквартирном доме (МКД), жильцы владеют единолично лишь тем жилым помещением, в котором проживают, то есть какой-то долей МКД. БОльшая часть имущества МКД (крыша, несущие стены, подвал, технический этаж, вспомогательные помещения, земельный участок, территория двора) находятся в общей собственности и предназначены для общего пользования. Отсюда вытекает и название – общее имущество (ОИ). ОИ необходимо поддерживать в порядке и оплачивать его использование. Для этого были разработаны и утверждены постановлением правительства РФ № 491 правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и платы за содержание общего имущества.

Правила содержания ОИ в МКД: постановление № 491 (с изменениями и дополнениями от 15.12. 2018 г.)

Состав ОИ определяется государственными органами власти, ОМСУ и самими собственниками МКД.

Что входит в состав общего имущества МКД

В ОИ МКД входят:

• Помещения общего пользования (ПОП), которые не являются частью жилых помещений и обслуживают более одной квартиры:
  • коридоры, лестничные площадки и лестницы;
  • лифты, шахтовые объемные пространства;
  • технические этажи и подвалы, в т. ч. и встроенные гаражи;
  • мусоропроводы, котельные и др. объекты (ч. 2, р. I пост. № 491).
• Крыши.
• Фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие стены и др. несущие и ограждающие конструкции;
• Конструкции и оборудование для беспрепятственного доступа инвалидов в МКД.
• Земельный участок с установленными границами, благоустроенный и озелененный, находящийся на кадастровом учете.
• Автоматизированная система учета потребления коммунальных ресурсов.
• Гаражи, автостоянки, детские площадки, теплопункты, трансформаторные будки и др. объекты общедомовой территории, предназначенные для эксплуатации МКД и его благоустройства.
• Внутридомовые инженерные системы (ИС) МКД (ч. 5 – 7 р. I):
  • ИС гор. и хол. водоснабжения (стояки; ответвления до первого отключающего устр-ва; первые запорные вентили на внутриквартирных отводах от стояков; отключающие и запорные устройства; общедомовые контрольные приборы учета (КПУ), др. сантехническое и инженерное оборудование);
  • ИС водоотведения (канализационные сливы, водостоки, отводы, патрубки, заглушки, переходники, тройники, ответвления до первого стыка и пр.);
  • СГС (система газоснабжения): газопровод от резервуарной/баллонной газовой установки со сжиженным газом или ГРУ центральной системы газоснабжения до запорного крана на ответвлении к газовому оборудованию квартиры; сами автономные дворовые газовые установки; ГИО (газоиспользующее оборудование) МКД (кроме квартирного); тех. устр-ва, в т. ч. запорные/регулирующие вентили; общедомовые КПУ общего газопотребления и газа, используемого для отопления и подогрева коды; датчики утечки газа и т.д.
  • система отопления (стояки, обогревающие устройства, арматура, общедомовые КПУ тепловой энергии);
  • СЭС (система электроснабжения): вводные распределительные устройства, шкафы, коридорные щитки, защитные и контрольные эл-ты; освещение коридоров и подъездов; системы пожарной сигнализации в лифтах; системы автоматического закрытия двери; система дымоудаления; электрические кабели от внешней границы дома (внешней стороны стены МКД) до индивидуального счетчика электроэнергии.

Внешние границы систем отопления, водоснабжения и водоотведения, информационных сетей и телекоммуникаций проходят по внешней стороне стен дома. Внешняя граница СГС – соединение первого запорного клапана с ГРУ или резервуаром с сжиженным газом.

Соединение общедомовых приборов учета (при их наличии) с входными инженерными коммуникациями – это граница ответственности:

• за эксплуатацию систем до приборов учета ответственность несут ресурсоснабжающие организации;
• все, что находится от общедомового КПУ (или отключающего вентиля) до ответвления в квартиру, находится под ответственностью управляющих компаний, кооперативов, товариществ.

Общее имущество товариществ собственников жилья

На основании правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, раздел I(1), к ОИ нескольких домов, которым управляют ТСЖ, относится:

• благоустроенный земельный участок с зелеными насаждениями;
• вся дворовая инфраструктура (гаражи, площадки и пр.);
• ОИ, допускающее по строительному проекту совместное использование (например, участок инженерных коммуникаций, последовательно соединяющих системы нескольких МКД).

Требования к содержанию ОИ МКД

Основные требования содержания общего имущества:

• Соблюдение требований законодательства, в т. ч. и санитарно-эпидемиологических норм:
  • соблюдение безопасности МКД, здоровья и жизни жильцов;
  • обеспечение свободного доступа людей к жилым и нежилым помещениям, в т. ч. и для инвалидов;
  • соблюдение законных прав собственников и пользователей ЖП;
  • удовлетворительное рабочее состояние всех инженерных коммуникаций;
  • сохранение архитектурного облика дома;
  • забота об энергосбережении и энергоэффективности.
• Содержание ОИ с учетом конструктивных особ-стей, износа, тех. состояния, геодезических и климатических факторов:
  • периодические осмотры и выявление несоответствия текущего состояния ОИ МКД правилам постановления № 491 и законодательству РФ;
  • поддержание готовности СЭС к электроснабжению;
  • соблюдение необходимой температуры и влажности в помещениях общ. исп-ия;
  • уборка и выполнение сан.-гигиенических мероприятий в ПОП и на земельном участке МКД;
  • сбор и вывоз жидких и твердых отходов;
  • сохранение и сдача на утилизацию вышедших из строя ртутьсодержащих ламп;
  • поддержание площадок по сбору мусора в надлежащем состоянии;
  • обеспечение пожаробезопасности;
  • уход за зелеными насаждениями, забота о благоустройстве двора МКД;
    проведение текущих и капитальных ремонтов, сезонная подготовка объектов;
  • принятие мер по энергосбережению в домах;
  • установка общедомовых счетчиков и контроль за их правильной эксплуатацией;
  • учет потребленных коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, кроме случаев, когда они включены в общую коммунальную плату.

Осмотры общего имущества МКД

Осмотры общего имущества могут быть:

• текущими (проводятся в сроки, рекомендуемые по правилам эксплуатации);
• сезонными (проводятся дважды в год – в начале и в конце отопительного периода);
• внеочередными (вследствие аварийной ситуации).

Проводиться осмотры могут:

• самими собственниками (на основе договоров с управляющими организациями или специалистами, осуществляющими ремонт и техобслуживание);
• ТСЖ или ЖСК;
• застройщиком (в отношение ОИ, которое еще не передано по договору).

Результаты осмотра документируются в акте, в котором указывается:

• степень соответствия ОИ требованиям правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;
• меры, которые нужно принять для устранения обнаруженных дефектов.

Осмотру и ремонту не подлежат двери и окна, балконы помещений, не предназначенных для общего пользования.

Текущие и капитальные ремонты в МКД

Решение о текущем или капитальном ремонте принимается на общем собрании собственников:

• Текущий ремонт предназначен для поддержания ОИ в нормальном техническом состоянии и предотвращении износа, а также устранения дефектов отдельных составных частей (замена несущих конструкций и лифтов не проводится).
• Капитальный ремонт необходим, когда износ достигает предельно допустимых значений, что ставит под угрозу надежность конструкций, безопасность жильцов. Может потребоваться замена оборудования, несущих/ограждающих конструкций, лифтов и т.д.

Техническая документация на дом

О состоянии общего жилого имущества можно судить по технической документации МКД, включающей:

• сведения о текущем состоянии ОИ;
• документы об установке, замене, контрольных проверках приборов учета;
• акты о проведенных осмотрах и ремонтах;
• документы о проверке рабочего состояния и испытаниях инженерных систем, устанавливаемого оборудования;
• акт о подготовке к отопительному сезону;
• инструкция с правилами эксплуатации, разработанная фед. исполнительным органом, с рекомендациями от застройщика;
• другие документы (копия кадастрового плана, выписка из реестра, копия градостроительного плана, копия проектной документации, реестр собственников и др.)

Полный список требований к содержанию ОИ МКД – в разделе II постановления № 491.

Плата за содержание общего имущества

На основании ч. 28 раздела III, собственники оплачивают содержание общего имущества в виде в виде платы или взносов за содержание ЖП (жилого помещения).

• В оплату за содержание ЖП с 01.01.2018 г. включается стоимость электроэнергии, холодной и горячей воды, водоотведения и других ресурсов, затраченных на содержание общего имущества. Если стоимость данных коммунальных ресурсов не учитывается при определении платежа или взноса за содержание ЖП, то она должна быть вынесена в отдельных платежах.
• Размер платежей определяется управляющими органами УО, ЖСК, ТСЖ, ПК (потребительским специализированным кооперативом).
• Если форма управления МКД еще не выбрана, размер платы за содержание общего имущества устанавливается местными ОМСУ или государственными органами.
• При выбранной форме управления самими собственниками размер платежа определяется на основании договоров, составленных с организациями, обслуживающими МКД, по решению общих собраний собственников.
• Если МКД управляется управляющей организацией, то размер платежа на содержание жилого помещения устанавливается с учетом рекомендаций УО, которые должны быть поданы за месяц до проведения общего собрания.
• В доме с формой правления ЖСК, ТСЖ или ПК платить за содержание общего имущества должны не только члены кооперативов/товариществ, но и жильцы, не являющиеся членами этих организаций. Оплата производится на основании договора, заключенного с ЖСК, ТСЖ или ПК (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
• Оплата за ОИ производится жильцами из собственных средств, при помощи субсидий или компенсаций, с учетом льгот (при наличии оснований на их получение).

Собственники могут также заключить энергосервисный договор с управляющей компанией цель которого – экономия коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

Подробнее – ч. 38(2) – 38(5) раздела III правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Контроль за содержанием ОИ

• Контроль за общим имуществом МКД производится фед. исполнительными органами и органами субъектов РФ.
• Ответственность за ненадлежащее содержание ОИ несут УО, ЖСК. ТСЖ, а также лица, оказывающие услуги по содержанию общедомового им-ва на основании договоров.
• Собственники вправе требовать от ответственных лиц:
  • отчетов о состоянии ОИ МКД;
  • устранения всех выявленных дефектов;
  • отчетов о проведенных работах по устранению недостатков и их стоимости (раздел IV Правил).

Правила перерасчета платы за содержание общего имущества

Если управление МКД осуществляется недобросовестным образом или с большими перерывами, то платежи за содержание жилого помещения должны быть пересчитаны в сторону снижения управляющими органами организаций МКД.

Формула для перерасчета ежемесячных платежей используется следующая:

S изм. = Sу х Nd/Nm, где

• S изм. – величина уменьшения платежа;
• Sу – cтоимость оказываемой услуги в месяц в составе общего платежа;
• Nd – кол-во дней, когда данная услуга не оказывалась или качество ее было ненадлежащим;
• Nm – кол-во дней в месяце.

Sy за отдельную услугу берется из сметы, составленной управляющей организацией, в которой находится полный перечень всех оказываемых услуг с указанием их стоимости.

Читать полностью правила перерасчета платы за содержание общего имущества.

Заключение

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:

• конкретизируют виды общего имущества в многоквартирных домах;
• устанавливают правила содержания общего имущества в МКД с разной формой управления;
• позволяют определить, как рассчитываются платежи на содержание жилого помещения.

Практическая польза правил № 491 еще в том, что они помогают произвести перерасчет платы за ОИ при некачественном обслуживании жилых домов.