К фразе «купить жилье в ипотеку» мы уже постепенно привыкли, но для российской практики такой словосочетание как «коммерческая ипотека» – это совершенно новое понятие. Лишь немногие знают, что такое ипотека на коммерческую недвижимость, и лишь единицы воспользовались этим предложением российских банков. Коммерческая или бизнес-ипотека – это кредит, выделяемый банком для покупки объекта коммерческой недвижимости при условии передачи этого объекта в залог кредитной организации.
Практика выдачи коммерческих ипотечных кредитов для покупки бизнес-недвижимости широко распространена во всем мире. Опыт западных стран показал, что при грамотном использовании коммерческой недвижимости (сдача в аренду помещений под магазины, офисы, предприятия сферы услуг), доходность такого помещения вполне сопоставима с любой другой сферой малого или даже среднего бизнеса, что вполне позволяет использовать ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости.
Коммерческий ипотечный кредит выдается на приобретение нежилых помещений:
- Торговые помещения
- Офисные здания
- Помещения под гостиницы
- Складские помещения
- Помещения под рестораны, кафе
- Помещения для оказания разнообразных социальных услуг.
Смысл коммерческой ипотеки заключается в кредитовании покупки коммерческой недвижимости под ее же залог. Купить коммерческую недвижимость под ипотечный залог может как физическое, так и юридическое лицо, выполнив ряд условий и требований банка.
Условия коммерческой ипотеки
Коммерческая ипотека, в отличие от жилищного кредитования, обладает более привлекательными условиями. Купить такую недвижимость в ипотеку можно даже без первоначального взноса, если это высоколиквидный объект. Банки рассматривают нестандартные программы, а порядок выдачи кредита индивидуален. В отличие от жилищной, коммерческая ипотека рассчитана на более короткие сроки погашения кредита, но при этом процентные ставки достаточно высоки.
К потенциальным заемщикам, желающим купить коммерческую недвижимость, благодаря ипотеке, предъявляется ряд обязательных требований со стороны кредиторов. В частности, одно из обязательных условий, без которого коммерческая ипотека невозможна: производство или бизнес должен быть с прибыльным балансом и находится на рынке малого или среднего бизнесе не менее года.
Коротко об основных условиях коммерческой ипотеки:
- Без первоначального взноса или если первый взнос составляет менее 30%, то необходимо привлечение поручителей. Если же вносится первоначальный взнос свыше 30%, то поручительства уже не требуется
- Коммерческая ипотека по годовым процентным ставкам варьируется от 10% до 16%. В основном выдается в валюте, однако в связи со сложившимися экономическими условиями все больше стало практиковаться рублевая ипотека
- Срок ипотеки на коммерческую недвижимость, как правило, не превышает 10-12 лет. Чаще всего выдается на срок, равный 5 годам. То есть по сроку коммерческая ипотека схожа с обычным потребительским кредитом, а вот по процентным ставкам с жилищным кредитованием.
Как видите, купить недвижимость и оформить коммерческую ипотеку можно практически по той же схеме, что и жилое помещение. Здесь действуют те же требования к заемщикам, те же процедуры оценки и страхования недвижимости. Однако все же существует одно принципиальное отличие: нельзя оформить залог на коммерческую недвижимость да заключения сделки-купли-продажи. Недвижимое имущество необходимо сначала купить и только потом его можно передать в залог банку. Но кредитные организации имеют несколько решений этой проблемы, так что заемщик может не ломать голову над этим вопросом.
Кому может понадобиться коммерческая ипотека?
Ипотека на коммерческую недвижимость необходима, прежде всего, владельцам малого и среднего бизнеса, которые ведут свое дело на арендуемых площадях и хотят выкупить данные помещения. Предпочтение банков отдается, в первую очередь, крупным компаниям. Надежные стабильные предприятия имеют возможность взять без труда взять коммерческую ипотеку под залог приобретаемой недвижимости или под залог любого другого недвижимого имущества. Однако такая ипотека все же нужнее малому бизнесу.
Преимущества коммерческой ипотеки для владельцев малого и среднего бизнеса:
- Сумма кредитования до 10 000 000 рублей
- Объем финансирования – до 70%-80% от оценочной стоимости объекта
- Срок кредита – до 12 лет
- Возможность отсрочки погашения долга – до 6 месяцев
- Недвижимость переходит в собственность заемщику сразу после подписания договора купли-продажи.
В заключении стоит сказать о важном правовом аспекте коммерческой ипотеки – регистрацию права собственности с обременением на нежилое помещение Закон РФ не предусматривает. Поэтому в договоре ипотеки коммерческой недвижимости в обязательном порядке указываются: предмет ипотеки, его существо, размер, оценка и срок исполнения обязательств по кредиту.
https://youtu.be/yJiBt6figbE
