Можно ли вернуть задаток при покупке квартиры

Стороны, договариваясь друг с другом, часто прибегают к предварительной оплате частичной оплате еще не совершенной сделки. Например, подписывая договор на поставку партии обуви, получатель может перевести поставщику авансом всю сумму (или её часть) до выполнения им встречных обязательств, то есть передаче товара. Заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости, покупатель даёт задаток продавцу в качестве гарантии того, что сделка состоится. Обратите внимание, что в первом случае употреблён термин “аванс”, а во втором – “задаток”. Случайно ли это? По смысловому значению, как сумма, выплаченная наперёд, оба слова – синонимы. Однако в юридическом смысле – это разные понятия. Задаток и аванс – в чем разница?

Чем отличается аванс от задатка

Аванс не является правовой категорией. Можно найти определение аванса в словарях, но его не найти в законодательстве. Это всего лишь предварительный платёж в счёт стоимости товара или услуги, не возлагающий на стороны обязательство исполнения. При разрыве договора и еще невыполненных обязательствах аванс как правило возвращается.

Примеры авансов в жизни повсюду:

• работодатель выплачивает деньги в счёт зарплаты наперед, но если он уволит работника, аванс будет высчитан из остатка з/п последнего (в том, случае, если тот не успеет отработать его);
• налоговые платежи можно осуществлять заранее согласно п. 3, ст. 58 НК РФ, но за нарушение порядка уплаты авансовых платежей лицо к ответственности по налоговому законодательству не привлекут, хотя могут начислить пеню за просрочку;
• покупка товара в интернете оплачивается авансом, но покупатель вправе возвратить товар и вернуть деньги.

Аванс используют в мелких и средних по величине платежах. Он не имеет большого значения (то есть без него можно вполне обойтись), и не требует составления отдельного письменного соглашения о его внесении в письменной форме.

В чем особенности задатка

Хотя оба способа (аванс и задаток) являются предварительной оплатой, у задатка, помимо функций предоплаты, есть ещё две важные особенности: он является доказательным фактом сделки и обеспечивает её выполнение. Это заложено в ст. 380 ГК РФ. Однако такие функции имеются только у задатка, о котором заключено письменное соглашение, при этом совершенно не важно, большая сумма вносится предварительно или нет.

• В отсутствии письменного подтверждения задаток играет роль ни к чему не обязывающего аванса.
• Задаток, по соглашению сторон, выступает гарантией заключения конечного договора, условия которого содержатся в предварительном договоре.

Потеря задатка при невыполнении обязательств

Задаток регулирует ответственность сторон при прекращении либо невыполнении обязательств. Статья 381 ГК доходчиво объясняет, возвращается или нет задаток при невыполнении взятых на себя обязательств.

Обеспечительная роль задатка в том, что виновная в срыве договора сторона понесет денежную потерю: задаток либо теряется плательщиком в случае его вины, либо возвращается получателем в двойном размере, если он виноват в неисполнении договора. И в этом главное отличие задатка от аванса.

Потеря предварительно внесённой суммы – не единственная мера обеспечения исполнения взятых обязательств: виновная сторона по умолчанию обязана возместить убытки пострадавшей, за исключением случая, когда договор не предусматривает этого условия.

В каких случаях задаток возвращают

Но утрата задатка происходит не всегда:

Если договор расторгается до начала его выполнения, по взаимному согласию сторон, или в случае невозможности его выполнения, согласно статье 416 ГК, то задаток подлежит возврату.

Что такое невозможность выполнения обязательств

• Ст. 416 признает исполнение договора невозможным при обстоятельствах, за появление которых ни одна из сторон не несёт ответственности.
• Но если должник (то есть получатель предварительно уплаченной суммы) не может исполнить обязательства по вине кредитора (плательщика этой суммы), то последний не вправе потребовать возврата выплаченных по обязательству средств.

Невозможность исполнения обязательств возникает в следующих случаях:

• На основании постановлений государственных органов власти или ОМСУ (ст. 417 ГК РФ), но:
  • обязательства должника должны быть исполнены, если запретительные акты приняты властями по его непосредственной вине, то есть все выплаченное кредитором, необходимо будет возвратить;
  • при отмене постановления властей или признании их недействительными, выполнение обязательств возобновляется, если только кредитор за это время не успеет сам отказаться от выплаты суммы, или в договоре не сказано другого.
• Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ): смерть должника или кредитора, без которых обязательства не могут быть исполнены в силу неразрывной связи с личностью умершего и требования его личного участия.
• Ликвидация юридического лица (должника или кредитора), на основании ст. 419 ГК РФ.

Задаток или аванс платится при покупке квартиры?

Учитывая значимость и важность сделки при покупке квартиры платится именно задаток. Он считается денежным залогом, гарантирующим, что покупатель не откажется от своих намерений. В то же время задаток обязывает и продавца не передумать и прекратить поиски других клиентов.

Так как вносится сумма крупная, необходимо составить письменный документ о передаче задатка от одной стороны к другой, желательно заверив его у нотариуса. Это необходимо:

• чтобы не потерять свои деньги;
• подтвердить достоверность сделки;
• обеспечить исполнение договора купли-продажи (без письменного соглашения предоплата будет считаться авансом и не будет играть никакой юридической роли).

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры?

Ответ подсказывает ст. 381 ГК:

• Если покупатель, уплатив денежный залог, вдруг найдёт более выгодный для себя вариант, и откажется от сделки, то он теряет свой задаток.
• Если продавец, взяв задаток, передумает продавать своё жильё или решит продать его другому лицу, он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Важно! Задаток при покупке квартиры возвращается, если исполнение обязательств между сторонами ещё не началось, и они взаимно договорились о том, что договор подписан не будет, либо возникли другие обстоятельства, не зависящие от обеих сторон, перечисленные в ст. 416 – 419 ГК РФ.

Другими словами, возврат задатка при покупке квартиры возможен, если стороны встретились, договорились, но потом и покупатель, и продавец решили, что им эта сделка не нужна, и никто не успел предпринять никаких действий. В остальных случаях попытку возврата задатка приходится делать через суд.

Как вернуть задаток за квартиру через суд

Не всегда ясно, что считать началом исполнения обязательств в сделках с недвижимостью. Юридически обязательства сторон вступают в силу только после подписания договора купли-продажи, но фактически и покупатель, и продавец приступают к исполнению задолго до этого:

• упаковывают вещи;
• освобождают помещение;
• открывают банковские ячейки для расчёта;
• подготавливают документы на недвижимость;
• подыскивают жилье взамен проданного и вносят за него в свою очередь задаток.

Отправной точкой отсчета начала исполнения обязательств можно считать составление предварительного договора с указанием срока заключения основного договора и залоговое соглашение о задатке.

То есть стороны, подписывая предварительный договор, как бы отсекают себе путь назад и предусматривают возможную потерю задатка. Но опять же: предварительный договор помогает сторонам прийти к консенсусу и подготовить будущую сделку, но юридической силы при этом не имеет.

Общие выводы следующий:

• Добиться возврата задатка при приобретении квартиры до подписания основного договора купли-продажи легче, если не было заключено предварительное соглашение.
• Возврат задатка в судебном порядке возможен, если кредитор сумеет доказать, что никаких реальных шагов в исполнении своих обязательств стороны не успели принять.
• Однозначно вернуть задаток после расторжения уже подписанного договора нельзя, если вина за прекращение обязательств лежит на покупателе.

Как работает закон о задатке в договорах ДДУ

Ещё одна непонятность – это статья 419 ГК, юридически позволяющая прекращать свои обязательства после ликвидации фирмы, то есть при банкротстве. Это может стать лазейкой для застройщиков.

При составлении договора долевого участия дольщик выплачивает средства за квартиру застройщику в качестве предоплаты. Различия между такой предоплатой и обычным задатком при покупке вторичного жилья, конечно, есть. Хотя бы потому, что застройщик требует полной предоплаты. Но юридически у предоплаты в ДДУ имеются все три особенности задатка плюс тот факт, что предварительная оплата в ДДУ всегда подтверждается документально, значит её можно считать именно задатком, а не авансом.

Признание фирмы банкротом позволяет ей уйти от ответственности перед дольщиками и не возвращать предоплату.

Это проще пареной репы – с кого спрашивать, когда фирмы нет?

Формально интересы дольщика защищены законом, и любой суд признает неправомерность потери денег ни в чем не повинных людей:

• Заводится дело о банкротстве застройщика.
• Открывается исполнительное производство, и активы застройщика выставляют на аукционы.
• Всех кредиторов-дольщиков поместят в реестр с указанием очередности.

Вопрос – сколько времени придётся ждать дольщикам возврата денег, и вернут ли они их полностью?

Внимание! С первого июля 2019 г. застройщикам запретят привлекать для строительства средства граждан.

Заключение: Задаток или аванс – что выбрать?

Задаток защищает и подстраховывает сделку и обладает юридической силой:

• возможность потерять деньги дисциплинирует стороны в выполнении обязательств;
• при обстоятельствах, не зависящих от воли сторон, и при требованиях возвратить предоплату до начала действия договора, задаток может быть возвращён;
• использовать такой вид предоплаты следует при значимых сделках, например, с недвижимостью, и только на основе письменного соглашения.

Аванс не накладывает никакой ответственности на участников договора, и может быть возвращен в любое время, если, конечно, условия его получения не реализованы:

• например, полученный на эти деньги товар уже продан;
• работник перед увольнением успел отработать положенное количество часов и т. д.

Использовать аванс можно при покупках по договорам, в интернете, при оплате услуг.