Что лучше – платить понемногу, но долго, или по многу, но быстро

Кредитование позволяет решить многие материальные проблемы и запросы большей части населения. Граждане могут совершать дорогие приобретения в настоящий момент времени, не скопив необходимой суммы:

• деньги, вместо потребителя, вносит банк;
• заемщик ежемесячно в течение договорного периода рассчитывается с кредитной организацией.

Этот способ устраивает как и самих граждан, так и банки:

• первые получают возможность пользоваться приобретенным имуществом, отсрочку платежа, удобную схему расчёта;
• вторые таким способом вкладывают деньги и получают прибыль.

Сегодня все банки предлагают ипотеку или кредит. Чем отличается ипотека от кредита, и что выгоднее взять?

Ипотека и кредит – в чем разница?

Дадим вначале определение понятию кредита

Что такое кредит?

Кредит – это форма экономического обязательства, при которой заемщик обязуется возвратить взятые у кредитора денежные средства или другое имущество в определенный срок в будущем, указанный в кредитном договоре.  При этом не просто выплачиваются заимствованные ресурсы, но и возмещение, размер которого определяется также соглашением. В банковских кредитах сумма возмещения зависит от процентной ставки.

Разновидностями кредита могут быть займы, ипотечное кредитование, лизинг, предоставление финансовых услуг (факторинг) и т.д.

Займ и кредит

Вопреки убеждению, что кредиты и займы это абсолютно тождественные понятия, займ – является разновидностью кредита:

• кредит – это любой имущественный ресурс, который можно взять в долг;
• заем – это денежные средства, ценные бумаги, и любой товар, который можно сосчитать или измерить, то есть вещи, обладающие родовыми признаками (если в займ предоставляется товар, возвращается аналогичный, то есть родственный товар);
• займ может быть бесплатным (безвозмездным) или возмездным, а кредит всегда предполагает возмещение.

Что такое ипотека

Многие считают, что ипотека – это кредит. Но на самом деле к кредиту относится не сама ипотека, а ипотечное кредитование – долгосрочный банковский кредит, предоставляемый для покупки недвижимого имущества – жилого дома, квартиры, земельного участка, коммерческой недвижимости.

Ипотека – это не кредит, а способ обеспечения долгового обязательства (залог) – имущество, находящееся у кредитора до исполнения должником обязательств. Ипотекой (залогом) является сама недвижимость, на приобретение которой выделяется кредит, либо другое, переданное в залог недвижимое имущество, являющееся собственностью заемщика на момент выдачи кредита.

Иными словами ипотека – это недвижимость, находящаяся в публичном залоге у залогодержателя-кредитора, до тех пор пока залогодатель-заемщик полностью не рассчитается. Публичный залог подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ЕГРН). Это обременение недвижимости. После погашения кредита на залоговой закладной ставится отметка кредитора о погашении долга, после чего происходит снятие обременения, которое также подлежит регистрации в ЕГРН.

Ипотека в силу закона

В некоторых случаях ипотека возникает, вне зависимости от того, решают ли стороны включить в договор условие о ней. Регистрация такой ипотеки происходит автоматически одновременно с регистрацией других договоров:

• о покупке или продаже недвижимости в кредит;
• ренты;
• о строительстве дома с использованием кредита;
• о залоге.

Ипотекой в силу закона будет являться следующее недвижимое имущество:

• приобретенное на первичном или вторичном рынке по банковскому кредиту или целевому займу “на жилье”;
• купленное по договору купли-продажи, при котором покупателем вначале регистрируются права собственности, а потом в указанный договором срок переводятся деньги продавцу;
• полученное по договору ренты;
• переданное в залог;
• здание или сооружение, на строительство которого взят кредит.

В Росреестре обо всех вышеприведенных объектах будут содержаться сведения об обременении в виде ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора является обеспечительным обязательством и заключается не автоматически, а на основании договора о залоге (залоговой закладной) по заявлению сторон, одновременно с заключением кредитного договора. Заключить соглашение об ипотеке отдельно от договора о предоставлении займа нельзя, то есть невозможно взять кредит в одном банке, а оформить закладную в ином.

Залоговая закладная:

• повышает безопасность банковских операций;
• подтверждает имущественные права;
• дает возможность уступки права требования другому кредитору.

Итак, основное отличие кредита от ипотеки:

Кредит – это форма обязательства,  ипотека – способ его обеспечения.

Но форму нельзя сравнить со способом. Постановка вопроса утрированная, так как ясно, что сравнить требуется два вида кредитования. Поэтому грамотнее поставить вопрос в другом виде:

Чем отличается потребительский кредит от ипотечного кредита

Целевое назначение

Первое отличие – это цели.

• Потребительский кредит (ПК) может быть предоставлен на разные цели. Если это не недвижимость, то кредит может быть нецелевым: заемщик не обязан указывать, на что именно он нужен.
• Ипотечный кредит (ИК) предоставляется только на покупку недвижимости.

Можно ли на потребительский кредит купить жильё

Да, можно, но согласно закону, приобретенная таким образом недвижимость всё равно будет являться ипотекой в силу закона: на неё автоматически будет наложено обременение в момент приобретения данного объекта. Скрыть от банка, что денежные средства нужны на жилье, не получится, так как большие наличные суммы банк на руки не выдает, а направляет сразу на счёт продавца.

Можно ли за счет потребительского кредита погасить ипотечный

Такая возможность существует. Но кредитор, который предоставляет потребительский кредит для погашения другого займа, обычно требует дополнительных гарантий (поручительства, передачи в залог имущества, не являющегося предметом ипотеки). Это неспроста, ведь преимущественное право требования долга остается у того кредитора, у которого ипотечная недвижимость находится в залоге.

Проверка заявки и сроки выдачи кредита

Аккредитация недвижимости банком и андеррайтинг заемщика (определение его платежеспособности) проводится только при выдаче ипотечного кредита: кредитная организация досконально проверяет объект недвижимости, так как он является залогом, кредитную историю клиента, его уровень дохода. Проверка занимает определенное время, поэтому срок выдачи кредита может составлять от двух до семи дней с момента поступления заявки.

При оформлении потребительского кредита банк сознательно закрывает глаза на приобретаемый объект, и его проверка становится уделом самого заемщика. Из-за менее тщательной проверки, заявка на кредит может быть одобрена в течение дня.

Первоначальный взнос и залог

Многие банки сознательно предлагают своим клиентам потребительские кредиты (ПК) как альтернативу ипотечным. Это делается, если у клиента нет денег на первый взнос. Поэтому потребительский кредит может стать выходом при безденежьи.

Если берутся небольшие ссуды до 2 – 5 млн. руб., то оформление залога не требуется, что также можно расценить как плюс. Однако если потребительский кредит нужен для покупки жилья, то недвижимость автоматически превращается в залог даже без оформления залоговой закладной. Соответствующая отметка об обременении будет находиться в росреестре.

В отличие от ПК, взять ипотечный кредит без внесения первоначальной суммы (минимум 10 – 15%) затруднительно. Хотя ипотека с нулевым взносам существует, но условия в ней невыгодные:

• более высокий процент;
• обязательное подтверждение платежеспособности;
• требование дополнительного залога или поручительства и пр.

Помимо этого, обязательна передача приобретаемого по займу жилья в залог по договору ипотеки.

Размер ссуды и сроки кредитования

В отличие от жилищного кредита, в потребительском кредитовании существенно ограничиваются аппетиты заемщиков:

• максимальная сумма, которую большинство банков согласны предоставить заемщику, обычно составляет до 5 млн. руб.;
• максимальный срок – 5 лет.

Однако сегодня ценовые и временные пределы, благодаря конкуренции, раздвигаются и могут достигать значений другого порядка. Так, даже находятся банки, согласные выдавать потребительские кредиты до 20 млн. руб. сроком до 25 лет.

Размер кредита на жилье определяется стоимостью приобретаемой недвижимости. Обычно это от 70 до 90% стоимости на первичном рынке. На рынке вторичного жилья размер ссуды может быть ограничен 50 %.

Процентная ставка и переплата

Процентная ставка по ПК может быть выше на несколько пунктов, чем при ИК, что приводит к увеличению ежемесячной долговой нагрузки. Отсутствие первоначального взноса, меньший срок кредитования при ПК означает повышенный размер ежемесячной выплаты (при большой сумме займа) в сравнении с ипотекой. Однако большее значение имеет общая переплата по ипотечному кредиту: при ипотеке она больше, так как займ выдается на долгий срок.

Чтобы рассчитать что выгоднее, воспользуйтесь ипотечным и кредитным калькулятором на нашем сайте, введя размер ссуды, срок кредитования и банковские ставки. В ипотечный калькулятор ещё необходимо добавить первоначальный взнос.

Чем отличается кредит от ипотеки в Сбербанке

В качестве примера рассмотрим условия выдачи потребительского и ипотечного кредита в Сбербанке и произведем расчеты займов.

Потребительский кредит в Сбербанке

Оформить заявку можно онлайн буквально за несколько минут. Процентная ставка по ПК в настоящее время в Сбербанке составляет 11.9 %.

Обратите внимание, что такое значение при наличии зарплатной или пенсионный карточки: ее отсутствие приведёт к увеличению ПС на 1%.

Зададим следующие значения:

• сумма кредита – 3 млн. руб.;
• срок кредитования – 5 лет;
• банковская карточка есть.

Расчет будет следующим:

• ежемесячный платеж – 66582 руб.;
• переплата – 994910 руб.

Какие документы необходимы

Если заемщик является постоянным клиентом Сбера, получающим зарплату или пенсию на карточку, то потребуется только один документ – паспорт.

Для остальных заемщиков нужны:

• паспорт;
• справка о трудовых доходах ндфл-2;
• копия трудовой книжки.

Полный список документов можно скачать на сайте Сбербанка.

Ипотечный кредит в Сбербанке

Взять ипотеку в новостройке в Сбербанке сегодня можно с минимальный ставкой 8.5 %:

• при наличии зарплатной карты;
• проведения электронной регистрации договора;
• условия личного страхования;
• покупки жилья у аккредитованного в Сбере застройщика;
• сроке кредитования до 7 лет.

Начальные данные:

• стоимость недвижимости 3 млн. руб.;
• первоначальный взнос 15% (450000 руб.);
• срок кредитования 10 лет.

Рассчитанные данные:

• Сумма кредита: 2550000 руб.
• Процентная  ставка при заданных условиях 9.2 %.
• Ежемесячный платеж 32579 руб.
• Необходимый ежемесячный доход 46542 руб.
• Переплата по кредиту (ее можно увидеть в графике платежей) – 1360358 руб.

Сравним теперь и увидим вот что:

• ежемесячный платеж по потребительскому кредиту примерно в 2 раза больше, чем по ипотечному;
• итоговая переплата по ипотеке, несмотря на более низкую ставку за 10 лет кредитования почти на 400 000 руб. больше, чем переплата по аналогичному потребительскому  кредиту, взятому на 5 лет.

И это при том, что расчёт не совсем корректный. В первом примере рассматривался ПК в размере 3 млн. руб. без первоначального взноса. Во втором случае ИК с предварительно внесенной начальной суммой по размеру на 450000 руб. меньше и составляет 2550000 руб. Это значит, ежемесячный платеж и переплата по ипотеке, при сумме кредита в 3 млн. руб. , в реальности будет ещё больше.

Документы для ипотечного кредита

Рассматриваются два варианта:

• нет подтверждение доходов и занятости;
• необходимые подтверждения есть.

При первом варианте требуются:

• анкета-заявление;
• паспорт заявителя;
• второй документ-удостоверение.

Во втором варианте: заявление, паспорт, подтверждение регистрации временного пребывания, справка НДФЛ -2.

Выводы

На вопрос, чем отличается ипотека от кредита, можно ответить, выделив основную суть:

• Потребительский кредит может привести к высокой долговой нагрузке, которая может в два раза превышать нагрузку при ипотеке.
• Однако по общим итогам переплата по нему будет значительно меньше, чем при ипотечном долгосрочным займе, если он взят не более, чем на 5 лет.

Поэтому в конечном счете потребительский выгоднее, несмотря на более высокий процент. Но он, к сожалению, основной массе населения не всегда по карману. Каждый заемщик должен сам рассчитать, что ему выгоднее, отталкиваясь от своих материальных возможностей и уровня ежемесячного дохода.