Отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности (ОДС), происходит согласно условиям ст. 246 ГК:
требуется согласие всех собственников;
каждый участник долевой собственности имеет право распоряжаться своей долей как ему угодно (продать, завещать, преподнести в дар, заложить).
Однако свобода отчуждения ограничивается при любом способе возмездного перехода прав или при заключении договора мены требованиями, установленными ст. 250 ГК РФ. То есть можно свободно подарить, завещать свою долю в имуществе, а вот продать ее по своему усмотрению кому угодно нельзя. Таким образом право свободного распоряжения своей долей довольно противоречиво:
противоречия имеются как в самой ст. 246, четко определяющей приоритетную роль соглашения, без которого долевой собственник не сможет воспользоваться своим правом распоряжения частью имущества;
с другой стороны добавляется статья 250 ГК РФ, устанавливающая преимущественное право покупки.
Преимущественное право покупки: ст. 255 ГК РФ с пояснениями
Участник, прежде чем продать свою долю постороннему лицу, обязан первоначально предложить ее другим участникам долевой собственности (УДС), у которых, согласно ст. 250 ГК РФ, имеется преимущественное право покупки (ППП).
Исключения касаются:
публичных торгов, основания для которых возникают при отчуждении доли собств-сти по требованию кредитора (ст. 255 ГК);
продажи доли земельного участка (ЗУ), где расположен объект недвижимости, частью или отдельным помещением которого владеет долевой собственник.
Как происходит отчуждение ОДС по преимущественному праву
Участник обязан в письменном виде известить остальных УДС о намерении продать свою часть, указав цену, предполагаемую дату продажи, иные условия.
Остальные участники обязаны приобрести имущество в течение:
10 дней (движимое);
30 дней (недвижимое).
Если по истечению указанного срока участники не воспользуются своим преимущественным правом, инициатор отчуждения может продать свою долю тому, кому захочет.
При письменном отказе всех УДС от приобретения отчуждаемой доли продавец может продать свою часть раньше установленного срока ожидания.
Нарушение правил ППП – основание для обжалования участником ДС в суде решения о переходе к нему законного права собственности.
Преимущественное право покупки уступить никому нельзя.
Некоторые особенности регистрации права в общей долевой собственности
Статья 255 Гражданского Кодекса Российской Федерации уточняет лишь преимущество прав долевых собственников перед посторонними покупателями, но не объясняет всех особенностей правовых действий. Как известно, любые договоры отчуждения с недвижимостью подлежат регистрации в государственном реестре. Общее имущество многоквартирных домов (ОИ МКД) находится в долевой собственность жильцов. Но надо ли отдельно регистрировать права долевых собственников на ОИ МКД? Нет, не надо. И это объясняет ст. 42 ФЗ № 218 “О гос. регистрации недвижимости”.
Регистрация прав при долевой собственности
Часть 1 ст. 42 гласит:
Возникновение права на жилое или нежилое помещение в МКД, его отчуждение, переход, прекращение, обременении (залог) вступает в силу при государственной регистрации, которая одновременно является и гос. регистрацией аналогичных прав ОДС на общее имущество. То есть права долевых собственников на ОИ МКД регистрируются одновременно с правами на жилое помещение.
Еще один пример – СНТ и ОНТ. Регистрация ЗУ, размещенных на территории под СНТ (ОНТ), для ведения гражданами садоводства и огородничества в личных потребительских целях, происходит одновременно с регистрацией долей в праве на ОИ СНТ/ОНТ.
Важно! Договоры по сделкам, а также договоры ипотеки, связанные с долевой собственностью на недвижимость, должны заверяться у нотариуса, за исключением следующих сделок: с имуществом ПИФ (паевых инвестиционных фондов); по отчуждению долей ЗУ (земельных участков); связанных с программой реновации жилья в столице.
Право ОДС на общее имущество в МКД повторяют судьбу права на жилое/нежилое помещение, то есть приобретается при покупке помещения и утрачивается при его отчуждении.
Порядок регистрации долей в ОДС
Регистрация долей в праве общей собств-сти на недвижимость происходит по заявлению участников ОДС. Доля каждого участника устанавливается в документарной форме, а в некоторых случаях судебным актом.
Изменение размера доли также подлежит регистрации. При этом участник, претендующий на изменение р-ра доли, должен приложить к заявлению письменное согласие, полученное от всех участников ОДС.
Продажа доли лицу, не являющемуся собственником
Согласно ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218, участник может продать постороннему лицу свою долю, имея на руках документ с подтверждением того, что он заведомо предупредил остальных участников о намеченной продаже, указал цену и иные условия. Может быть прикреплен также письменный отказ собственников от преимущественного права покупки, что позволяет провести отчуждение доли в кратчайшие сроки.
Таким образом часть четвертая ст. 42 ФЗ № 218 дублирует ст. 255 ГК РФ.
Извещение о намерении продажи в электронной форме
Первого января 2017 г. вступила в силу поправка к федеральному закону в виде части 4.1, которая изменила характер уведомления участников ОДС, если кол-во долевых собственников превышает 20 человек: вместо извещения каждого участника допускается размещение извещения в электронном виде на сайте федерального органа регистрации прав (ЕГРН). Способ уведомления указывается в заявлении на регистрацию.
Электронное извещение должно содержать следующие сведения, которые нужно ввести в поля формы в личном кабинете сайта:
вид и кадастровая стоимость недвижимого имущества;
адрес или местоположение объекта;
цена доли в праве ОДС;
ФИО физ. лица или наименование юр. лица;
адрес эл. почты или п/а, по которому участники ОДС могут связаться с продавцом доли.
После заполнения формы извещение появится в одном из разделов сайта реестра недвижимости, где будет находиться три месяца, после чего оно будет перемещено в архив. Если остальные участники ОДС зарегистрированы в личном кабинете, то они в течение 3-х рабочих дней будут проинформированы о размещении извещения продавцом.
Преимущественное право покупки при отчуждении жилых и нежилых помещений
ППП такого рода существует только в коммунальных квартирах: при отчуждении помещения приоритетное право его приобретения у остальных собственников комнат (ст. 42 ЖК РФ).
В МКД преимущественного права покупки отчуждаемой квартиры другими собственниками дома нет. Эта разница прав собственников в коммунальных квартирах и МКД не раз порождала споры. Был внесен даже законопроект о ликвидации права преимущественной покупки в коммунальной квартире.
Преимущественное право покупки при наследовании
Наследовать нельзя:
права, непосредственно связанные с личностью (например, получение пенсии, пособия, алиментов. материального возмещения ущерба и т.д.);
личные неимущественные права (например, авторское имя, авторитет и др. нематериальные блага).
Закон не дает определения, каким является право преимущественной покупки – имущественным или нет. Однако ППП неразрывно связано именно с формой собственности, а не с личностью собственников: такое право возникает только при наличии общей долевой собственности, следовательно, оно является имущественным и может наследоваться по праву наследования самого имущества. Наследник доли будет обладать преимущественным правом покупки отчуждаемых долей и обязан будет в свою очередь учитывать ППП других участников ОДС при отчуждении своей доли.
Преимущественное право покупки в паевых инвестиционных фондах
ПИФ на недвижимость – имущественный комплекс, находящийся в ОДС, в котором участники владеют долей общей собственности, в соответствии с размером внесенного пая. Отличие инвестиционной долевой собственности от обычной:
пай может быть только в денежной форме;
собственники могут распоряжаться только своим паем, но не собственно имуществом;
порядок регистрации прав и способ управления осуществляются по-другому.
От имени собственников (инвесторов) выступают управляющие компании (УК):
они участвуют в государственной регистрации прав ОДС на недвижимый объект (при этом не указываются сведения о владельцах паев и размер их долей);
ПИФы находятся в доверительном управлении УК.
Преимущественное право покупки в ПИФ не действует на основании законадательства (п. 2 ст. 11 закона о ПИФ): доверительное управление исключает эту возможность.
Кроме того, преимущественное право покупки в ПИФ слабо отражается при этой форме долевой собственности в принципе:
участники не связаны друг с другом;
не участвуют в создании и управлении имущественного комплекса;
высокая ликвидность пая – принцип существования ПИФ.
На регистрацию ПИФ в ЕГРН подаются:
выписка из Росреестра паевых инвестиционных фондов (ЕГРПИФ);
лицензия УК;
договор доверительного управления ПИФ.
Заключение
Преимущественное право покупки распространяется на имущество, находящееся в общей долевой собственности, кроме инвестиционных фондов. Им нельзя воспользоваться:
при отчуждении доли земельного участка, на котором находится объект долевой собственности;
при выставлении имущественной доли на публичные торги.
Также невозможно применить преимущественное право покупки при заключенном договоре о пожизненном содержании или иждивении.
