fbpx

Приоритет на покупку доли у долевых собственников

Отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности (ОДС), происходит согласно условиям ст. 246 ГК:

  • требуется согласие всех собственников;
  • каждый участник долевой собственности имеет право распоряжаться своей долей как ему угодно (продать, завещать, преподнести в дар, заложить).

Однако свобода отчуждения ограничивается при любом способе возмездного перехода прав или при заключении договора мены требованиями, установленными ст. 250 ГК РФ. То есть можно свободно подарить, завещать свою долю в имуществе, а вот продать ее по своему усмотрению кому угодно нельзя. Таким образом право свободного распоряжения своей долей довольно противоречиво:

  • противоречия имеются как в самой ст. 246, четко определяющей приоритетную роль соглашения, без которого долевой собственник не сможет воспользоваться своим правом распоряжения частью имущества;
  • с другой стороны добавляется статья 250 ГК РФ, устанавливающая преимущественное право покупки.

Преимущественное право покупки: ст. 255 ГК РФ с пояснениями

Участник, прежде чем продать свою долю постороннему лицу, обязан первоначально предложить ее другим участникам долевой собственности (УДС), у которых, согласно ст. 250 ГК РФ, имеется преимущественное право покупки (ППП).

Исключения касаются:

  • публичных торгов, основания для которых возникают при отчуждении доли собств-сти по требованию кредитора (ст. 255 ГК);
  • продажи доли земельного участка (ЗУ), где расположен объект недвижимости, частью или отдельным помещением которого владеет долевой собственник.

Как происходит отчуждение ОДС по преимущественному праву

  • Участник обязан в письменном виде известить остальных УДС о намерении продать свою часть, указав цену, предполагаемую дату продажи, иные условия.
  • Остальные участники обязаны приобрести имущество в течение:
    • 10 дней (движимое);
    • 30 дней (недвижимое).
  • Если по истечению указанного срока участники не воспользуются своим преимущественным правом, инициатор отчуждения может продать свою долю тому, кому захочет.
  • При письменном отказе всех УДС от приобретения отчуждаемой доли продавец может продать свою часть раньше установленного срока ожидания.

Нарушение правил ППП — основание для обжалования участником ДС в суде решения о переходе к нему законного права собственности.

Преимущественное право покупки уступить никому нельзя.

Некоторые особенности регистрации права в общей долевой собственности

Статья 255 Гражданского Кодекса Российской Федерации уточняет лишь преимущество прав долевых собственников перед посторонними покупателями, но не объясняет всех особенностей правовых действий. Как известно, любые договоры отчуждения с недвижимостью подлежат регистрации в государственном реестре. Общее имущество многоквартирных домов (ОИ МКД) находится в долевой собственность жильцов. Но надо ли отдельно регистрировать права долевых собственников на ОИ МКД? Нет, не надо. И это объясняет ст. 42 ФЗ № 218 «О гос. регистрации недвижимости».

Регистрация прав при долевой собственности

Часть 1 ст. 42 гласит:

Возникновение права на жилое или нежилое помещение в МКД, его отчуждение, переход, прекращение, обременении (залог) вступает в силу при государственной регистрации, которая одновременно является и гос. регистрацией аналогичных прав ОДС на общее имущество. То есть права долевых собственников на ОИ МКД регистрируются одновременно с правами на жилое помещение.

Еще один пример — СНТ и ОНТ. Регистрация ЗУ, размещенных на территории под СНТ (ОНТ), для ведения гражданами садоводства и огородничества в личных потребительских целях, происходит одновременно с регистрацией долей в праве на ОИ СНТ/ОНТ.

Важно! Договоры по сделкам, а также договоры ипотеки, связанные с долевой собственностью на недвижимость, должны заверяться у нотариуса, за исключением следующих сделок: с имуществом ПИФ (паевых инвестиционных фондов); по отчуждению долей ЗУ (земельных участков); связанных с программой реновации жилья в столице.

Право ОДС на общее имущество в МКД повторяют судьбу права на жилое/нежилое помещение, то есть приобретается при покупке помещения и утрачивается при его отчуждении.

Порядок регистрации долей в ОДС

  • Регистрация долей в праве общей собств-сти на недвижимость происходит по заявлению участников ОДС. Доля каждого участника устанавливается в документарной форме, а в некоторых случаях судебным актом.
  • Изменение размера доли также подлежит регистрации. При этом участник, претендующий на изменение р-ра доли, должен приложить к заявлению письменное согласие, полученное от всех участников ОДС.

Продажа доли лицу, не являющемуся собственником

Согласно ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218, участник может продать постороннему лицу свою долю, имея на руках документ с подтверждением того, что он заведомо предупредил остальных участников о намеченной продаже, указал цену и иные условия. Может быть прикреплен также письменный отказ собственников от преимущественного права покупки, что позволяет провести отчуждение доли в кратчайшие сроки.

Таким образом часть четвертая ст. 42 ФЗ № 218 дублирует ст. 255 ГК РФ.

Извещение о намерении продажи в электронной форме

Первого января 2017 г. вступила в силу поправка к федеральному закону в виде части 4.1, которая изменила характер уведомления участников ОДС, если кол-во долевых собственников превышает 20 человек: вместо извещения каждого участника допускается размещение извещения в электронном виде на сайте федерального органа регистрации прав (ЕГРН). Способ уведомления указывается в заявлении на регистрацию.

Электронное извещение должно содержать следующие сведения, которые нужно ввести в поля формы в личном кабинете сайта:

  • вид и кадастровая стоимость недвижимого имущества;
  • адрес или местоположение объекта;
  • цена доли в праве ОДС;
  • ФИО физ. лица или наименование юр. лица;
  • адрес эл. почты или п/а, по которому участники ОДС могут связаться с продавцом доли.

После заполнения формы извещение появится в одном из разделов сайта реестра недвижимости, где будет находиться три месяца, после чего оно будет перемещено в архив. Если остальные участники ОДС зарегистрированы в личном кабинете, то они в течение 3-х рабочих дней будут проинформированы о размещении извещения продавцом.

Преимущественное право покупки при отчуждении жилых и нежилых помещений

ППП такого рода существует только в коммунальных квартирах: при отчуждении помещения приоритетное право его приобретения у остальных собственников комнат (ст. 42 ЖК РФ).

В МКД преимущественного права покупки отчуждаемой квартиры другими собственниками дома нет. Эта разница прав собственников в коммунальных квартирах и МКД не раз порождала споры. Был внесен даже законопроект о ликвидации права преимущественной покупки в коммунальной квартире.

Преимущественное право покупки при наследовании

Наследовать нельзя:

  • права, непосредственно связанные с личностью (например, получение пенсии, пособия, алиментов. материального возмещения ущерба и т. д.);
  • личные неимущественные права (например, авторское имя, авторитет и др. нематериальные блага).

Закон не дает определения, каким является право преимущественной покупки — имущественным или нет. Однако ППП неразрывно связано именно с формой собственности, а не с личностью собственников: такое право возникает только при наличии общей долевой собственности, следовательно, оно является имущественным и может наследоваться по праву наследования самого имущества. Наследник доли будет обладать преимущественным правом покупки отчуждаемых долей и обязан будет в свою очередь учитывать ППП других участников ОДС при отчуждении своей доли.

Преимущественное право покупки в паевых инвестиционных фондах

ПИФ на недвижимость — имущественный комплекс, находящийся в ОДС, в котором участники владеют долей общей собственности, в соответствии с размером внесенного пая. Отличие инвестиционной долевой собственности от обычной:

  • пай может быть только в денежной форме;
  • собственники могут распоряжаться только своим паем, но не собственно имуществом;
  • порядок регистрации прав и способ управления осуществляются по-другому.

От имени собственников (инвесторов) выступают управляющие компании (УК):

  • они участвуют в государственной регистрации прав ОДС на недвижимый объект (при этом не указываются сведения о владельцах паев и размер их долей);
  • ПИФы находятся в доверительном управлении УК.

Преимущественное право покупки в ПИФ не действует на основании законадательства (п. 2 ст. 11 закона о ПИФ): доверительное управление исключает эту возможность.

Кроме того, преимущественное право покупки в ПИФ слабо отражается при этой форме долевой собственности в принципе:

  • участники не связаны друг с другом;
  • не участвуют в создании и управлении имущественного комплекса;
  • высокая ликвидность пая — принцип существования ПИФ.

На регистрацию ПИФ в ЕГРН подаются:

  • выписка из Росреестра паевых инвестиционных фондов (ЕГРПИФ);
  • лицензия УК;
  • договор доверительного управления ПИФ.

Заключение

Преимущественное право покупки распространяется на имущество, находящееся в общей долевой собственности, кроме инвестиционных фондов. Им нельзя воспользоваться:

  • при отчуждении доли земельного участка, на котором находится объект долевой собственности;
  • при выставлении имущественной доли на публичные торги.

Также невозможно применить преимущественное право покупки при заключенном договоре о пожизненном содержании или иждивении.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: