Деление на зоны – основа грамотной застройки города

На землях поселений размещается немало объектов:

• жилых застроек, в т. ч. и приусадебного типа;
• общественных и административных помещений;
• зданий для предпринимательства;
• рекреационных объектов (отдых, туризм, занятия спортом);
• объектов оборонного значения.   

Назначение всех этих строений и сооружений различное. Чтобы не было стихии в их размещении, территории городских и сельских поселений зонируются. При этом устанавливаются границы защитных зон с соблюдением требований градостроительного регламента. Как проводится территориальное зонирование в зоне поселений?

Зонирование территории городских и сельских поселений

Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, путем деления каждой зоны на три подзоны:

• первая предназначена для основного использования;
• вторая – сопутствующего (вспомогательного);
• третья специальная – условно-разрешенного.

Зонирование производится по правилам, утвержденным городскими и районными властями, под юрисдикцией которых находится территория.

Для размещения объектов с условно разрешенным видом использования требуется согласование с ОМСУ.

Устанавливаются минимальные и максимальные р-ры площади каждой подзоны:

• для основной – только минимальный р-р;
• сопутствующей – min & max;
• специальной – только максимальный.

Виды зон территорий поселений

Всего ГрК РФ выделяет следующие зоны:

• жилых застроек:
  • индивидуальные жилые строения (ИЖС);
  • многоэтажные жилые дома разных категорий (блокированная жилая застройка, здания малой, средней и высокой этажности);
  • передвижное жилье;
  • обслуживающие помещения.
• производственные (коммерческие, предпринимательские);
• общественно-деловые;
• инженерной и транспортной инфраструктуры;
• рекреационного назначения;
• оборонного значения;
• с/х назначения;
• спецназначения.

Пройдемся теперь по каждой зоне в отдельности.

Зонирование территории жилых застроек

Рассмотрим многоэтажную ЖС с МКД от 4 до 9 этажей. Назначение – проживание и многоуровневое обслуживание населения. К жилым строениям пристраиваются (или встраиваются) помещения для обслуживания.

В основной зоне расположены: 

• МКД;
• административные госучреждения;
• общеобразовательные учреждения (школы, ВУЗы, техникумы, колледжи, сады, ясли и т.д.);
• здания общественного назначения (аптеки, магазины, гостиницы, пункты обслуживания, кинотеатры, развлекательные центры, спортзалы и пр.);
• гаражи и стоянки для транспорта;
• объекты для эксплуатации зданий, объекты линейной связи, аварийно-диспетчерские службы, пункты охраны правопорядка и др.;
• парки и скверы.

Во вспомогательной зоне разрешено размещение: 

• объектов, обслуживающих здания (трансформаторных будок, ГРП, теплопунктов, насосных и т. д.);
• объектов дворовой инфраструктуры (детских и спортивных площадок, площадок для отдыха, парковок).

Условные ВРИ (на которые нужно брать разрешение властей):

• ИЖС;
• объекты культового назначения (церкви, ритуальные заведения);
• коммунальные объекты (с классом вредности не выше 5); 
• объекты транспортной инфраструктуры (АЗС, автосервисы, вулканизации и пр.).

В зоне многоэтажной застройки ограничивается только максимальная площадь для объектов с условно-разрешенными ВРИ.

Территориальное зонирование производственных зон

Производственные зоны бывают:

• коммунально-складскими;
• зонами предприятий 1 – 5 классов вредности (с санитарно-защитными зонами).

Основной ВРИ коммунально-складской зоны и предприятий 5 класса вредности:

• склады, предприятия ЖКХ;
• объекты с/х пр-ва;
• автопарки и стоянки, АЗС, предприятия по обслуживанию транспорта;  
• инженерные объекты;
• административные здания, лаборатории;
• обслуживающие и ремонтные объекты;
• рынки, магазины и др.

Вспомогательные ВРИ: размещение мусороперерабатывающих заводов, скотомогильников, медицинских и биологических отходов и пр.

Условно-разрешенные виды использования:

• ИЖС;
• образовательные и здравоохранительные учреждения;
• объекты научно-исследовательской сферы;
• здания религиозного культа и пр.

Зонирование территории общественно-деловой зоны

В общественно-деловой зоне (ОДЗ) располагаются социально-культурные, хозяйственные, торговые и финансовые объекты, имеющие значение не только в пределах одного города/района, но и для межселенных территорий. ОДЗ делится на центральную, районную зоны, а также местную и учебную.

• Самая многофункциональная с большим кол-вом ВРИ – центральная ОДЗ: в ней расположены объекты здравоохранения, искусства и культуры, научные центры, предприятия торговли и общепита, спортивные и развлекательные комплексы, управленческие организации и др.
• Сопутствующие ВРИ: сооружения для хранения транспортных единиц.
• Разрешено при согласовании с ОМСУ строительство гаражей, постоянных автостоянок, игорных заведений, общественных туалетов и пр.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТИ) 

В зоне ИТИ разрешено размещать:

• объекты всех видов транспорта: железнодорожного, в т. ч. и метрополитена; автомобильного; воздушного; водного; трубопроводного;
• оборудование в виде наземных и подземных инженерных коммуникаций и линий связи: газо- и водопроводов, теле- и радиовещания;
• объекты придорожного сервиса, осуществляющие обслуживание людей и транспорта (автозаправки, мотели, кафе, кемпинги, пункты автосервиса и т.д.).

Данные виды использования относятся к основным.

Вспомогательные ВРИ: сооружения и здания для временного либо постоянного размещения легкового и грузового транспорта.

ОКС, не относящиеся к транспортным объектам, запрещается строить в пределах полос отвода дорог и санитарно-защитных зон.

Если при возведении объектов происходит изменение границ земельного участка и полос отвода, то такое размещение возможно только по согласованию с ОМСУ.

Зонирование территории рекреационного значения

Территория под рекреационную деятельность включает в себя четыре зоны с использованием природных особенностей:

• открытых пространств;
• природных ландшафтов;
• лесопарков;
• дач.

Открытая зона

• В зону открытого пространства входят зеленые массивы поселений (парки, скверы), набережные, бульвары, речные береговые полосы.
• Здесь разрешается размещать развлекательные аттракционы, площадки для игр и занятий спортом, концертные площадки, летние кинотеатры и пр.
• В качестве вспомогательного использования разрешено размещение: историко-культурных памятников, мемориалов; транспортных стоянок; торговых киосков и павильонов с напитками и мороженным; сооружений, связанных с обслуживаний рекреационных объектов.

Ландшафтная зона

Во вторую зону (ландшафтную) входят: природные заповедники и парки, лесная зона, естественные природные водные объекты (реки, озера).

• Основное назначение: организация пеших и водных походов, лыжных и велосипедных прогулок; проведение соревнований и игр.
• Сопутствующее использование: декоративные архитектурные сооружения (скульптуры, фонари, фонтаны, садовая мебель, беседки и т. д.).
• Использование по согласованию с государственными органами: размещение туристических баз, спортивных лагерей, баз отдыха, санаториев, профилакториев и др.; объекты общественного питания; инженерные коммуникации, общественные туалеты.

Зона лесопарка

• Предназначена для отдыха, размещения палаточных городков, пляжей, общепитовских заведений, прокатных пунктов, лодочных станций, спортплощадок, саун, помещений обслуживания.
• Можно также размещать открытые автостоянки, беседки, пляжные кабинки и т. д.

Дачная зона

Зонирование территории дач происходит следующим образом:

• Основное ВРИ:
  • жилые дачные дома с приусадебными участками;
  • магазины с товарами первой необходимости площадью до 40 кв. м.;
  • сады и огороды;
  • водозаборные устройства и противопожарные сооружения с использованием водоемов.
• Вспомогательные ВРИ:
  • хозпостройки;
  • теплицы, цветники;
  • бани/сауны;
  • гараж, стоянка на одно ТС на дачный участок;
  • административные здания для обслуживания дач.
• Условные ВРИ:
  • магазины свыше 40 кв. м.;
  • павильоны, киоски и другие мелкие торговые точки;
  • почта, телефон и др. объекты.

Зона военного значения

Здесь размещаются военные и режимные объекты (воинские части, военгородки, военные базы, полигоны, склады, аэродромы, объекты космической отрасли, военные учебные заведения и пр.).

• Сопутствующее использование: жилые дома, здания общественного значения, хозпостройки, стоянки, гаражи, огороды, теплицы.
• Условно-разрешенное ВРИ: производственные здания, линии связи, инженерные коммуникации. 

Зона сельскохозяйственного значения

Основное использование – ведение сельскохозяйственной деятельности (садоводство, огородничество, выращивание с/х культур, выпас животных, сенокошение и пр.).

• В этой зоне могут быть расположены:
  • строения для сельскохозяйственного производства и хранения сельхозпродукции;
  • естественные природные объекты (леса, лесополосы, водоемы и т.д.).
• Неосновные ВРИ:
  • ЛПХ, ФКХ;
  • земельные участки общественных и религиозных организаций для сельскохозяйственной деятельности;
  • объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.
• Разрешение требуется для размещения складов, перерабатывающих производственных помещений, рынков, больших автостоянок. 

Зоны спецназначения

• Используются для размещения кладбищ, мусорных полигонов, предприятий ЖКХ с санитарно-защитными зонами.
• Неосновное использование: объекты культа; помещения, связанные с работой кладбищ; объекты инженерной инфраструктуры.
• Условно-разрешенные ВРИ: строительство мусоросжигающих и перерабатывающих заводов; размещение полигонов с вредными, токсичными отходами.

Территориальное зонирование позволяет осуществлять грамотное планирование территории поселения и рациональное размещение объектов на ней. 

По решению ОМСУ могут быть введены другие виды разрешенного использования, кроме указанных выше.