Стоит ли прибегать к риэлторам на рынке жилья?

Впервые оказавшись на рынке жилья, можно растеряться среди массы объявлений. Трудно угадать, кто скрывается под ними: истинные хозяева квартиры, частные посредники или профессиональные риэлторы. Перспектива нарваться на жуликов и аферистов, трата времени на самостоятельную фильтрацию объявлений и проверку юридической и документальной составляющей квартир способны охладить самый искренний порыв хоть немного сэкономить свои средства. Перепробовав многие варианты и ни на чем не остановившись, человек в итоге идет в кампанию, предлагающую услуги риэлтора в сделках с недвижимостью. Но не лучше было в таком случае сразу обратиться к риэлтору?

Услуги риэлтора в покупках и продажах квартир

Обращаясь к профессиональному посреднику, люди морально готовы к тому, что им придется потратить часть суммы за его услуги. Но столь ли велики эти затраты?

Переплаты посредникам

На рынке недвижимости работают не только профессионалы, но и частные лица. Частных посредников под безымянными объявлениями может оказаться гораздо больше.

Что такое частный посредник? Это обычный человек, перекупщик жилья, желающий на сделке заработать. При желании любой человек может попробовать такого рода бизнес, ничего предосудительного в этом нет.

Но в нынешних условиях большой конкуренции, спада объемов сделок на рынке жилья, сложности поиска продавцов и покупателей заработки трудны. Иногда посредникам удается сделать одну-две удачных сделки в год, а в большинстве случаев бесконечная ходьба по квартирам, убалтывание клиентов заканчиваются впустую. Посредник старается скомпенсировать свой весьма слабый оборот величиной прибыли, то есть заменить количество сделок их качеством.

Качественная сделка для посредника – та, которая принесет ему как можно более высокий процент комиссионных. Поэтому он терпеливо и долго выискивает удачные варианты и столь же долго ведет обработку участников договорного процесса.

Обращаясь к посреднику-частнику, вы рискуете переплатить ему большую сумму.

Почему выгодней обратиться к профессиональному риэлтору?

• Более-менее известные биржи недвижимости предпочитают работать под собственной вывеской. Им нет нужды давать анонимные объявления в местные “маклеры” или в сети. Напротив, они заинтересованы в том, чтобы клиенты знали, с кем им предстоит работать и без опасений шли к ним.
• Биржевому риэлтору среднего и высшего звена ненужно ходить и клеить объявления в подъездах, подолгу звонить и торговаться, применять уловки по изматыванию терпения клиента. Это стезя обычно начинающих риэлторов и мелких посредников.
• Профессиональный агент недвижимости самостоятельно редко ищет клиентуру и не бегает за ней: не он идет к клиенту, а клиент идет к нему.
• Количество сделок биржевого риэлтора велико, и он может позволить себе значительно меньшую плату за свои услуги, чем частный посредник.
• Стоимость услуг определяется прейскурантами и войдет в стоимость квартиры, которую найдет для вас риэлтор. Цена квартиры будет выше для вас ровно на стоимость услуг агента недвижимости.
• Профессионал способен более досконально и быстро изучить и проверить документацию, историю квартиры, участников сделки:
  • реестровые, кадастровые, органы, МБТИ, паспортный стол охотнее и доверительнее работают с профессионалами, чем с людьми с улицы.

    

Черные риэлторы

Жадность и неосторожность часто губят, особенно доверчивых. Неосторожные продавцы порой лишаются не только жилья, денег и крова, но и жизни. Покупатель же, клюнув на объявление «продам без посредников срочно и дешево» также очень сильно рискует:

Такая дешевая квартира может быть с криминальной историей – ее вполне могли отобрать у законных владельцев бандиты – черные риэлторы.

В ходе уголовного процесса такая сделка будет признана незаконной, и вам придется возвращать жилье, но денег своих вы можете так и не увидеть.

Черные «риэлторы» –профессионалы своего преступного бизнеса:

• в банду обычно входят «свой» нотариус, «свой» работник паспортного стола и видимо «свои» люди в МБТИ (иначе у бандитов просто не было бы возможности вершить свои черные дела);
• бандиты могут маскироваться под ложными вывесками всяких летучих фирм и иметь поддельные удостоверения.

Поэтому будьте осторожны, даже обращаясь к риэлторам:

• Выбирайте солидную в городе биржу по недвижимости, о которой многие знают и неплохо отзываются.
• Изучайте внимательно лицензию и сертификаты фирмы, а также такие сведения:
  • где и когда кампания зарегистрирована;
  • в каких городах работала;
  • сколько раз переименовывалась и т.д.
• Самую важную информацию можно проверить в регистрирующих и налоговых органах.
• Не вступайте в доверительные отношения с риэлторами:
  • не рассказывайте им ничего о своей жизни, не приглашайте за стол;
  • не давайте, пока не изучите информацию о фирме, никаких документов на руки.
• Заключение договора и оплату производите в банке.

Что входит в услуги риэлтора

Вы можете нанять агента недвижимости в самом начале поиска, либо же на любом промежуточном этапе:

• Например, вы находите квартиру сами, а риэлтор проверяет всю подноготную и собирает нужную документацию.
• Возможно также агента подключить в самом конце для оформления документальной части сделки.

Чем раньше нанимается риэлтор, чем больше функций вы на него возлагаете, тем дороже его услуги.

Единственное, что не может сделать за вас профессиональный посредник без генеральной доверенности от нотариуса:

• заключение договора и расчет с клиентом;
• регистрацию прав перехода собственности.

Эти два шага лучше производить самостоятельно.

Если вы решили нанять риэлтора от начала и до конца, то вам необходимо обсудить с ним перечень конкретных услуг, которые он вам по вашей просьбе предоставит.

Услуги риэлтора на самом деле безграничны, однако он должен знать, отчего ему отталкиваться:

• Цену, по которой вы желаете купить (продать) квартиру;
• Тип жилья, планировка, проект здания, микрорайон и т.д

Эти самые необходимые данные о ваших запросах вы должны ему сообщить, и далее он может действовать самостоятельно:

• осуществлять поиск квартиры;
• выискивать все достоинства и недостатки найденных вариантов;
• собирать нужную информацию юридического плана о квартире и ее собственниках;
• вести переговоры с владельцем квартиры и покупателем.

На каком-то промежуточном этапе агент подключает вас для просмотра выбранного объекта.

Если квартира устраивает, то далее риэлтор:

• собирает и готовит документацию;
• подготавливает договор о заключении сделки;
• может помочь получить при необходимости ипотечный кредит.

На заключительном этапе совершения сделки риэлтор может присутствовать при заключении договора и при взаиморасчете, чтобы проконтролировать правильность ваших действий.

Заключение договора и проведение сделки

Если решили все-таки действовать в одиночку, то прежде чем заключать договор, узнайте все о том, как правильно оформить сделку, а именно:

• о сборе и подготовке документов и выписок;
• изучении истории квартиры и собственников;
• правилах составления договора;
• безопасных способах расчета.

Выберите заранее банк или нотариальную контору для предстоящей сделки.

Накануне заключения сделки еще раз проконсультируйтесь у юриста или нотариуса, все ли правильно вы сделали.

Если вы решите обратиться за помощью к профессиональному посреднику, то все оформление сделки он возьмет на себя, а вам лишь останется участвовать в осмотре квартиры, заключении договора и регистрации сделки.

Ответственность риэлтора

Вся ответственность риэлтора оговаривается между ним и клиентом и содержится в составляемом договоре.

Какой-нибудь иной ответственности, предусмотренной законом, к сожалению, нет, как и нет закона, регулирующего деятельность риэлтора.

Может возникнуть следующая ситуация:

Несмотря на оплаченные услуги риэлтора, квартира оказалась «нечистой» – объявились другие собственники, и они требуют расторжения сделки.

Несет ли риэлтор здесь какую-то ответственность?

• Несет, если в договоре имеется пункт об ответственности риэлтора за юридическую чистоту квартиры.
• Не несет, если в договоре такого пункта нет.

Будьте внимательны при составлении договора на услуги риэлтора:

Если в нем не предусматривается ответственность за чистоту квартиры и правомерность самой сделки, то от такого риэлтора следует отказаться.

Заверения агента, что в случае конфликтной ситуации он потом поможет вам в суде (естественно, за деньги тоже) не должны приниматься в расчет.

Выводы

Профессиональный, ответственный и добросовестный риэлтор действительно может оказать неоценимую помощь в операциях с жильем, сократив время поиска квартиры и подготовки к составлению договора. Участие риэлтора облегчает договорной процесс между клиентами и усиливает безопасность сделки.

Однако на биржах недвижимости свои услуги могут предлагать и непорядочные или просто ленивые работники, которые вместо того, чтобы защитить вас, подставят, не проверив какой-нибудь один, но очень важный факт. А вы ведь будете уверены, что с риэлтором сделка защищена со всех сторон…

Поэтому выбор нормального риэлтора – не менее важный шаг, чем выбор жилья. Отнеситесь к нему со всей серьезностью.

Видео: Стоимость услуг риэлтора