Техплан помещения заменил прежний кадастровый паспорт

Любое помещение (жилое или нежилое), в том числе и недостроенное, является объектом недвижимости и находится на учете в базе данных в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В отношении данных объектов, исходя из части 4.1, первой статьи Закона о кадастре, могут выполняться кадастровые работы. Чтобы зарегистрировать дом, квартиру, складское помещение либо офис, необходимо подготовить и оформить технический план помещения (ТПП). Эту работу сделают кадастровые инженеры или другие специалисты с правом подобных действий по заказу правообладателя помещения и наличии необходимых документов. В каких случаях может понадобиться техплан, как он подготавливается и оформляется?

Технический план помещения: когда он нужен, как выглядит, где заказывать

ТПП необходим не только при создании нового объекта. Он входит в пакет документов на недвижимость и может потребоваться:

• при проведении сделок с нею и перерегистрации прав (покупке-продаже, дарении, оформлении долгосрочной аренды) реконструкции объекта;
• перепланировке помещений;
• вводе помещения в эксплуатацию;
• сносе строения и снятия его с учета.

Требования к подготовке технического плана помещения

Порядок подготовки и оформления ТПП раньше строго регламентировался приказом Минэкономразвития РФ N 583 о форме ТПП и требованиях к его подготовке. Так указывались рекомендации по составу и комплектации.

Технический план должен состоять из графического раздела (чертежа этажа/здания либо их частей) и текстового описания.

На чертеже указываются:

• контуры здания или этажа, на котором находится помещение;
• координаты помещения, то есть её точное местоположение в здании или на этаже.

Текстовое описание должно содержать:

• Исходные данные (перечень использованных документов).
• Характеристики помещения: адрес, кадастровый номер, размеры и площадь, номер этажа, вид и назначение помещения и т. д.
• Сведения о заказчике и кадастровом инженере.
• Сведения о составных частях помещения.
• Заключение специалиста.

Комплектация ТПП идёт в такой последовательности: титульный лист <-> содержание <-> текстовая часть <-> технический план.

В настоящее время приказ N 583 неактуален, то есть четко обозначенных требований по подготовке ТПП, которых надо неукоснительно соблюдать, больше нет. Видимо, это произошло из-за объединения регистрации прав и кадастрового учета в ЕГРН.

Срок действия техплана

Срок действия техплана ограничивается тем временем, в течение которого с объектом не произошло никаких изменений.

Если, например, в результате ремонта снесена стена, произошло объединение двух помещений в одно, либо наоборот появилось дополнительное помещение – все это нужно отразить на техническом плане. Необходимо будет произвести новые замеры, внести изменения в чертежи и описания, по новой рассчитать жилую и нежилую площадь. Сделать это можно, отправив заявку в Росреестр.

Внимание: Для составления нового технического плана помещения после перепланировки необходимо будет предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки.

Какие документы нужны для получения техплана

Содержание пакета документов зависит от вида объекта и разных обстоятельств, связанных с получением прав на него.

ТПП на ОКС

Так, на новый только что построенный объект капитального строительства (ОКС) понадобятся:

• разрешение на строительство;
• выписка из ЕГРН о земельном участке, на котором расположено строение;
• пакет проектной документации;
• документ о вводе данного объекта в эксплуатацию;
• почтовый адрес объекта.

Также аналогичные документы могут понадобиться на ОКС, созданный до 2013 г., так как все сведения из государственного кадастра еще не были переданы в это время в Росреестр.

Собирать вышеприведенные документы на объект недвижимости, построенный и введенный в эксплуатацию после 2013 г., не нужно.

Техплан для квартиры

Для получения техплана на квартиру нужны:

• Если квартира приобретена на первичном рынке:
  • договор о долевом участии;
  • заключение комиссии о вводе дома в эксплуатацию;
• Если приобретается квартира на рынке вторичного жилья, то требуются:
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, завещание).

В обоих случаях дополнительно требуется квитанция об уплате госпошлины.

Заказывать техплан квартиры, купленной на вторичном рынке нет необходимости, так как помещение уже состоит на кадастровом учёте, за исключением отдельных случаев:

• по требованиям кредитора;
• в случае перепланировки или реконструкции помещения.

Нужен ли ТПП при строительстве дачного домика

Если на садовом или дачном земельном участке был построен дачный или летний садовый домик, помещение для ведения хозяйства и т.д., изменения нужно вначале вносить в план земельного участка. Данные объекты являются его частью и не могут быть проданы отдельно от земли. Разрешение на строительство дачных и садовых дом брать не нужно.

Также больше не нужно ставить в известность Росреестр о создании новых объектов недвижимости (требования статьи 25.3 (п. 3) закона N 122- ФЗ). Статья утратила силу, так как регистрация объектов теперь происходит только в ЕГРН.

Приватизация построек по дачной амнистии

Согласно закону о дачной амнистии (ФЗ N 93), объекты недвижимости, построенные на дачных и садовых участках с целью ведения хозяйства, можно приватизировать по упрощенной схеме с минимальным количеством документов, в число которых входит и техплан.

Чтобы получить техплан и оформить в собственность постройки на садовом/огородном или дачном участке, необходимо будет предоставить:

• документы на земельный участок (разрешение на землю, договор покупки-продажи, документ, подтверждающий членство в ДНТ или СНТ);
• план земельного участка;
• декларацию в Росреестр с внесением данных о постройках (если постройки ранее не регистрировались в государственном кадастре).
• квитанцию об уплате пошлины

Регистрация прав собственников и пользователей

К сведению собственников и арендаторов: постановка на кадастровый учёт объекта недвижимости и регистрация прав в настоящее время производится одномоментно в ЕГРН.

То есть нет необходимости проводить отдельную регистрацию в кадастровых органах, а затем приходить в Росреестр, чтобы зарегистрировать права. Все это делается в Росреестре.

Теперь подытожим, как происходит получение техплана помещения.

Как заказать и получить технический план помещения

• Чтобы получить техплан, владельцу необходимо заполнить декларацию со сведениями об объекте (адресом, назначением, площадью и другими характеристиками) и послать её в ЕГРН.
• После одобрения заявки Росреестром заключается договор на подготовку и составление технического плана с кадастровым инженером или лицензионным специалистом, работающим в этой области.
• В назначенный час специалист должен явиться, для того чтобы произвести работы по месту:
  • геодезические съёмки, если объект представляет из себя только что построенный дом;
  • обмеры помещений, если это квартира.

Сроки изготовления технического плана законодательно не регламентируются, в связи с различными уровнями сложности: так, на составление плана для трехэтажного здания может уйти до двух месяцев, а для квартиры – пять дней. Некоторые компании оказывают экспресс-услуги, изготавливая ТПП буквально за часы.

Стоимость ТПП

Также различается и цена ТПП:

• минимальная цена ТПП на квартиру составляет около 10 тыс.;
• на нежилое помещение порядка 25 тыс. руб. и более;
• цены на ТПП нежилого здания стартуют от 40 тыс. руб.

ТПП при аренде

В долгосрочную аренду обычно сдаются помещения коммерческого типа, например, под бутики под торговлю. И при этом законом допускается отсутствие ограничительных конструкций, отделяющих часть помещения от остальных. В этом случае необходимо составлять технический план на каждую, используемую отдельным арендатором часть помещения. Как это сделать?

Права арендаторов, снимающих часть помещения, и арендодателей, а также требования к составлению техплана сдаваемой в аренду части помещения регламентируются законом N 218 – ФЗ, ст. 44, п.5:

• арендные коммерческие договоры, срок действия которых не менее года, подлежат регистрации в ЕГРН;
• часть помещения лишена самостоятельных прав и может быть передана только во временную аренду (другие сделки исключены);
• постановка на кадастровый учет части помещения и заключение договора найма происходит одновременно;
• само здание или помещение с учета не снимается.

Документы для ТПП части помещения

Для подготовки ТПП части помещения, сдаваемого в коммерческую аренду необходимы следующие документы:

• выписка из ЕГРН о регистрации ИП или юридического лица (выписка из ЕГРЮЛ);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости в виде выписки из ЕГРН или свидетельства собственника;
• если здание построено до 2013 г. – комплект документации на объект (проектная, о введении в строй);
• арендный договор.

Сроки изготовления и стоимость ТПП части помещения

Средний срок подготовки и оформления ТПП составляет от пяти до десяти дней – все опять-таки зависит от сложности и объёма работы. Иногда требуется одновременное изготовление ТПП сразу для многих частей помещения: такое случается если все здание или этаж сдаётся в аренду многим арендаторам. Ускорить срок изготовления можно обратившись в коммерческую кадастровую организацию.

Стоимость ТПП на часть помещения в среднем может составлять около 25 – 30 тыс. руб.

Заключение

Технический план помещения – это расширенная информация о нем, заменяющая прежний кадастровый паспорт, которая хранится в Росреестре. Но заказывать его необходимо далеко не всегда.

Чтобы понять, нужен ли вам, ознакомьтесь со списком ниже о необходимости заказа ТПП в случаях:

• ИЖС или строительства нежилого объекта;
• приобретении квартиры по ДДУ у застройщика;
• внесения изменений в ТПП (при реконструкции помещения);
• приватизации построек на дачных или садовых участках;
• сдаче части помещения в аренду;
• взятии кредита под залог ипотечной квартиры (по требованию банка).

Во всех остальных случаях сведения о помещении из технического плана предоставляются по запросу органа, регистрирующего права на данный объект недвижимости, то есть Росреестра.