Любое помещение (жилое или нежилое), в том числе и недостроенное, является объектом недвижимости и находится на учете в базе данных в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В отношении данных объектов, исходя из части 4.1, первой статьи Закона о кадастре, могут выполняться кадастровые работы. Чтобы зарегистрировать дом, квартиру, складское помещение либо офис, необходимо подготовить и оформить технический план помещения (ТПП). Эту работу сделают кадастровые инженеры или другие специалисты с правом подобных действий по заказу правообладателя помещения и наличии необходимых документов. В каких случаях может понадобиться техплан, как он подготавливается и оформляется?
Содержание страницы
- Технический план помещения: когда он нужен, как выглядит, где заказывать
Технический план помещения: когда он нужен, как выглядит, где заказывать
ТПП необходим не только при создании нового объекта. Он входит в пакет документов на недвижимость и может потребоваться:
- при проведении сделок с нею и перерегистрации прав (покупке-продаже, дарении, оформлении долгосрочной аренды) реконструкции объекта;
- перепланировке помещений;
- вводе помещения в эксплуатацию;
- сносе строения и снятия его с учета.
Требования к подготовке технического плана помещения
Порядок подготовки и оформления ТПП раньше строго регламентировался приказом Минэкономразвития РФ N 583 о форме ТПП и требованиях к его подготовке. Так указывались рекомендации по составу и комплектации.
Технический план должен состоять из графического раздела (чертежа этажа/здания либо их частей) и текстового описания.
На чертеже указываются:
- контуры здания или этажа, на котором находится помещение;
- координаты помещения, то есть её точное местоположение в здании или на этаже.
Текстовое описание должно содержать:
- Исходные данные (перечень использованных документов).
- Характеристики помещения: адрес, кадастровый номер, размеры и площадь, номер этажа, вид и назначение помещения
и т. д. - Сведения о заказчике и кадастровом инженере.
- Сведения о составных частях помещения.
- Заключение специалиста.
Комплектация ТПП идёт в такой последовательности: титульный лист <-> содержание <-> текстовая часть <-> технический план.
В настоящее время приказ N 583 неактуален, то есть четко обозначенных требований по подготовке ТПП, которых надо неукоснительно соблюдать, больше нет. Видимо, это произошло из-за объединения регистрации прав и кадастрового учета в ЕГРН.
Срок действия техплана
Срок действия техплана ограничивается тем временем, в течение которого с объектом не произошло никаких изменений.
Если, например, в результате ремонта снесена стена, произошло объединение двух помещений в одно, либо наоборот появилось дополнительное помещение — все это нужно отразить на техническом плане. Необходимо будет произвести новые замеры, внести изменения в чертежи и описания, по новой рассчитать жилую и нежилую площадь. Сделать это можно, отправив заявку в Росреестр.
Внимание: Для составления нового технического плана помещения после перепланировки необходимо будет предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки.
Какие документы нужны для получения техплана
Содержание пакета документов зависит от вида объекта и разных обстоятельств, связанных с получением прав на него.
ТПП на ОКС
Так, на новый только что построенный объект капитального строительства (ОКС) понадобятся:
- разрешение на строительство;
- выписка из ЕГРН о земельном участке, на котором расположено строение;
- пакет проектной документации;
- документ о вводе данного объекта в эксплуатацию;
- почтовый адрес объекта.
Также аналогичные документы могут понадобиться на ОКС, созданный до 2013 г., так как все сведения из государственного кадастра еще не были переданы в это время в Росреестр.
Собирать вышеприведенные документы на объект недвижимости, построенный и введенный в эксплуатацию после 2013 г., не нужно.
Техплан для квартиры
Для получения техплана на квартиру нужны:
- Если квартира приобретена на первичном рынке:
- договор о долевом участии;
- заключение комиссии о вводе дома в эксплуатацию;
- Если приобретается квартира на рынке вторичного жилья, то требуются:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, завещание).
В обоих случаях дополнительно требуется квитанция об уплате госпошлины.
Заказывать техплан квартиры, купленной на вторичном рынке нет необходимости, так как помещение уже состоит на кадастровом учёте, за исключением отдельных случаев:
- по требованиям кредитора;
- в случае перепланировки или реконструкции помещения.
Нужен ли ТПП при строительстве дачного домика
Если на садовом или дачном земельном участке был построен дачный или летний садовый домик, помещение для ведения хозяйства
Также больше не нужно ставить в известность Росреестр о создании новых объектов недвижимости (требования статьи 25.3 (п. 3) закона N 122- ФЗ). Статья утратила силу, так как регистрация объектов теперь происходит только в ЕГРН.
Приватизация построек по дачной амнистии
Согласно закону о дачной амнистии (ФЗ N 93), объекты недвижимости, построенные на дачных и садовых участках с целью ведения хозяйства, можно приватизировать по упрощенной схеме с минимальным количеством документов, в число которых входит и техплан.
Чтобы получить техплан и оформить в собственность постройки на садовом/огородном или дачном участке, необходимо будет предоставить:
- документы на земельный участок (разрешение на землю, договор покупки-продажи, документ, подтверждающий членство в ДНТ или СНТ);
- план земельного участка;
- декларацию в Росреестр с внесением данных о постройках (если постройки ранее не регистрировались в государственном кадастре).
- квитанцию об уплате пошлины
Регистрация прав собственников и пользователей
К сведению собственников и арендаторов: постановка на кадастровый учёт объекта недвижимости и регистрация прав в настоящее время производится одномоментно в ЕГРН.
То есть нет необходимости проводить отдельную регистрацию в кадастровых органах, а затем приходить в Росреестр, чтобы зарегистрировать права. Все это делается в Росреестре.
Теперь подытожим, как происходит получение техплана помещения.
Как заказать и получить технический план помещения
- Чтобы получить техплан, владельцу необходимо заполнить декларацию со сведениями об объекте (адресом, назначением, площадью и другими характеристиками) и послать её в ЕГРН.
- После одобрения заявки Росреестром заключается договор на подготовку и составление технического плана с кадастровым инженером или лицензионным специалистом, работающим в этой области.
- В назначенный час специалист должен явиться, для того чтобы произвести работы по месту:
- геодезические съёмки, если объект представляет из себя только что построенный дом;
- обмеры помещений, если это квартира.
Сроки изготовления технического плана законодательно не регламентируются, в связи с различными уровнями сложности: так, на составление плана для трехэтажного здания может уйти до двух месяцев, а для квартиры — пять дней. Некоторые компании оказывают экспресс-услуги, изготавливая ТПП буквально за часы.
Стоимость ТПП
Также различается и цена ТПП:
- минимальная цена ТПП на квартиру составляет около 10 тыс.;
- на нежилое помещение порядка 25 тыс. руб. и более;
- цены на ТПП нежилого здания стартуют от 40 тыс. руб.
ТПП при аренде
В долгосрочную аренду обычно сдаются помещения коммерческого типа, например, под бутики под торговлю. И при этом законом допускается отсутствие ограничительных конструкций, отделяющих часть помещения от остальных. В этом случае необходимо составлять технический план на каждую, используемую отдельным арендатором часть помещения. Как это сделать?
Права арендаторов, снимающих часть помещения, и арендодателей, а также требования к составлению техплана сдаваемой в аренду части помещения регламентируются законом N 218 — ФЗ, ст. 44, п.5:
- арендные коммерческие договоры, срок действия которых не менее года, подлежат регистрации в ЕГРН;
- часть помещения лишена самостоятельных прав и может быть передана только во временную аренду (другие сделки исключены);
- постановка на кадастровый учет части помещения и заключение договора найма происходит одновременно;
- само здание или помещение с учета не снимается.
Документы для ТПП части помещения
Для подготовки ТПП части помещения, сдаваемого в коммерческую аренду необходимы следующие документы:
- выписка из ЕГРН о регистрации ИП или юридического лица (выписка из ЕГРЮЛ);
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости в виде выписки из ЕГРН или свидетельства собственника;
- если здание построено до 2013 г. — комплект документации на объект (проектная, о введении в строй);
- арендный договор.
Сроки изготовления и стоимость ТПП части помещения
Средний срок подготовки и оформления ТПП составляет от пяти до десяти дней — все опять-таки зависит от сложности и объёма работы. Иногда требуется одновременное изготовление ТПП сразу для многих частей помещения: такое случается если все здание или этаж сдаётся в аренду многим арендаторам. Ускорить срок изготовления можно обратившись в коммерческую кадастровую организацию.
Стоимость ТПП на часть помещения в среднем может составлять около 25 — 30 тыс. руб.
Заключение
Технический план помещения — это расширенная информация о нем, заменяющая прежний техпаспорт, которая хранится в Росреестре. Но заказывать его необходимо далеко не всегда.
Чтобы понять, нужен ли вам, ознакомьтесь со списком ниже о необходимости заказа ТПП в случаях:
- ИЖС или строительства нежилого объекта;
- приобретении квартиры по ДДУ у застройщика;
- внесения изменений в ТПП (при реконструкции помещения);
- приватизации построек на дачных или садовых участках;
- сдаче части помещения в аренду;
- взятии кредита под залог ипотечной квартиры (по требованию банка).
Во всех остальных случаях сведения о помещении из технического плана предоставляются по запросу органа, регистрирующего права на данный объект недвижимости, то есть Росреестра.