В словаре синонимов и в бытовом понимании цена и стоимость – тождественные понятия. Однако юридически и экономически – это разные категории. В чем разница между ценой и стоимостью? Особенно интересно, чем отличается цена от стоимости при продаже недвижимости.
Цена и стоимость квартиры – в чем разница?
Вначале сравним Ц. и С. в общем плане и дадим им определения.
Что такое цена
Цена – это некая обусловленная величина в денежном измерении, по которой осуществляется продажа единицы имущества, товара, услуги, а также интеллектуальной собственности. Она имеет субъективный характер, так как устанавливается производителем (собственником), хотя и основывается на объективных факторах.
- Производитель или собственник товара имеет право устанавливать цену на свое усмотрение, включая в нее все свои затраты вместе с амортизацией, прибыль и НДС.
- Исключение – регулируемые государством цены на товары и продукты первой необходимости (хлеб, молоко, электричество, газ и пр.). Но цены на энергетические и сырьевые ресурсы все чаще диктуются монополиями, разрабатывающими и поставляющими ресурсы.
- Цена обязательно отражается в договорах между сторонами (продавцом и покупателем, производителем и потребителем).
Виды цен
Цена может быть:
- розничной (устанавливается продавцами в магазинах, маркетах, торговых точках);
- оптовой (на крупные партии товаров одного вид, устанавливается производителями и поставщиками);
- плавающей (изменяющейся, в зависимости от стоимости сырья, энергоресурсов, топлива, сезонных факторов и т.д.);
- фиксированной:
- регулируется государством;
- указывается в качестве номинальной в прейскуранте;
- указана в опционном договоре.
Цена на квартиру определяется на основе существующей рыночной или кадастровой стоимости и договоренности между покупателем и продавцом.
Что такое стоимость
Стоимость может иметь много значений: так, в арифметике – это суммарная цена нескольких предметов, при заданных величинах – цене одной штуки и количестве.
Как экономическая категория стоимость – это реальные затраты на производство/создание товара/объекта, сырьевые ресурсы, инструменты и материалы, оплату труда, подбор и обучение кадров, выплату кредита и т.д. Все затраты указываются в бухгалтерской отчетности.
Стоимость не всегда имеет денежное выражение (например, может рассчитываться в человеко/часах, единицах другого товара) и обычно ниже цены.
Виды стоимости
Существуют различные виды ст-сти:
- себестоимость (или все реальные затраты): например, часто в ДДУ (договорах между застройщиком и дольщиками) указывается стоимость одного кв. м. ОП недвижимости;
- балансовая стоимость – ст-сть оборотных и внеоборотных активов за вычетом амортизации (износа);
- рыночная стоимость (РС) – самая вероятная в данный момент ст-сть на свободном рынке, определяемая затратным, доходным или сравнительным индивидуальным оценочным методом;
- кадастровая ст-сть (КС) – стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая методом массовой оценки схожих объектов государственными экспертами;
- инвентаризационная С.
Области применения
Различаются области применения разных видов стоимости:
- Себестоимость – для подсчета затрат и рентабельности, определения будущей прибыли.
- Балансовая – для оценки стоимости предприятия/компании.
- Рыночная стоимость – для налогообложения, страхования, кредитования, взыскания по исполнению обязательств, оспаривания кадастровой стоимости и т.д.
- Кадастровая С. – государственная оценка стоимости квартиры, дома, земельного участка, которая указывается в Росреестре. Учитывается при налогообложении (ИНФЛ, налог с продажи, налоговый вычет).
- Инвентаризационная – ст-сть, устанавливаемая в результате технической инвентаризации: используется при налогообложении недвижимости, если процентные налоговые ставки и кадастровая стоимость имущества неизвестны; фактически устанавливается один раз, но подлежит периодическому пересмотру и пересчету по коэффициенту-дефлятору.
Основные различия
Теперь можно сделать вывод о различиях цены и стоимости:
Цена – это фактические затраты (себестоимость) плюс прибыль и налог на добавленную стоимость.
Вкратце об НДС:
- НДС устанавливается на потребительские товары и услуги.
- Способствует увеличению цены, так как производитель обязан платить НДС в бюджет.
- Но фактически НДС выплачивается потребителем: государство (при соблюдении ряда условий) может возместить компании ее затраты на НДC.
Стоимость товара обычно меньше, чем цена, так как цена включает в себя еще и прибыль и уплату НДС. Однако такое отличие не обязательно, и тому доказательство – продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости.
Сравнение стоимости и цены объектов недвижимости
При продаже недвижимости владелец обычно учитывает вероятную рыночную ст-сть в своем регионе, по которой он реально может продать объект. Из-за того, что массовая кадастровая оценка производится раз в 5 лет, при падении рыночных цен кадастровая ст-сть может превышать рыночную. В итоге собственники часто продают квартиры ниже кадастровой стоимости.
Также владельцы недвижимого имущества нередко сознательно указывают в договоре купли-продажи преднамеренно заниженную цену. Это классическое ухищрение, направленное на снижение налога с продажи, не новость и для федеральной службы.
ФНС ограничила порог снижения продажной цены 70% от кадастровой стоимости. Если цена продаваемой квартиры дешевле этого порога, следует отсечка – налог будет все равно удержан от цены, равной 70% кадастровой ст-сти. Поэтому продавать недвижимость дешевле более, чем на 30% от указанной в выписке ст-сти, не имеет смысла.
Кадастровую стоимость недвижимости приравняют к рыночной
Тенденция времени – превалирующее значение рыночной стоимости недвижимости. Если КС сильно отличается от РС, она может быть оспорена в судебном порядке. Но должно быть соблюдено условие: кадастровая оценка и рыночная должны быть проведены в одно и то же время.
От чего зависит рыночная стоимость
Рыночная стоимость квартиры зависит также от экономической ситуации, спроса и региона. Так, РС недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге может на порядок отличаться от РС аналогичных объектов в других регионах.
Оценка стоимости квартиры должна проводиться в соответствии с ФСО.
