fbpx

Цена и стоимость недвижимости — не одно и то же

В словаре синонимов и в бытовом понимании цена и стоимость — тождественные понятия. Однако юридически и экономически — это разные категории. В чем разница между ценой и стоимостью? Особенно интересно, чем отличается цена от стоимости при продаже недвижимости.

Цена и стоимость квартиры — в чем разница?

Вначале сравним Ц. и С. в общем плане и дадим им определения.

Что такое цена

Цена — это некая обусловленная величина в денежном измерении, по которой осуществляется продажа единицы имущества, товара, услуги, а также интеллектуальной собственности. Она имеет субъективный характер, так как устанавливается производителем (собственником), хотя и основывается на объективных факторах.

  • Производитель или собственник товара имеет право устанавливать цену на свое усмотрение, включая в нее все свои затраты вместе с амортизацией, прибыль и НДС.
  • Исключение — регулируемые государством цены на товары и продукты первой необходимости (хлеб, молоко, электричество, газ и пр.). Но цены на энергетические и сырьевые ресурсы все чаще диктуются монополиями, разрабатывающими и поставляющими ресурсы.
  • Цена обязательно отражается в договорах между сторонами (продавцом и покупателем, производителем и потребителем).

Виды цен

Цена может быть:

  • розничной (устанавливается продавцами в магазинах, маркетах, торговых точках);
  • оптовой (на крупные партии товаров одного вид, устанавливается производителями и поставщиками);
  • плавающей (изменяющейся, в зависимости от стоимости сырья, энергоресурсов, топлива, сезонных факторов и т. д.);
  • фиксированной:
    • регулируется государством;
    • указывается в качестве номинальной в прейскуранте;
    • указана в опционном договоре.

Цена на квартиру определяется на основе существующей рыночной или кадастровой стоимости и договоренности между покупателем и продавцом.

Что такое стоимость

Стоимость может иметь много значений: так, в арифметике — это суммарная цена нескольких предметов, при заданных величинах — цене одной штуки и количестве.

Как экономическая категория стоимость — это реальные затраты на производство/создание товара/объекта, сырьевые ресурсы, инструменты и материалы, оплату труда, подбор и обучение кадров, выплату кредита и т. д. Все затраты указываются в бухгалтерской отчетности.

Стоимость не всегда имеет денежное выражение (например, может рассчитываться в человеко/часах, единицах другого товара) и обычно ниже цены.

Виды стоимости

Существуют различные виды ст-сти:

  • себестоимость (или все реальные затраты): например, часто в ДДУ (договорах между застройщиком и дольщиками) указывается стоимость одного кв. м. ОП недвижимости;
  • балансовая стоимость — ст-сть оборотных и внеоборотных активов за вычетом амортизации (износа);
  • рыночная стоимость (РС) — самая вероятная в данный момент ст-сть на свободном рынке, определяемая затратным, доходным или сравнительным индивидуальным оценочным методом;
  • кадастровая ст-сть (КС) — стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая методом массовой оценки схожих объектов государственными экспертами;
  • инвентаризационная С.

Области применения

Различаются области применения разных видов стоимости:

  • Себестоимость — для подсчета затрат и рентабельности, определения будущей прибыли.
  • Балансовая — для оценки стоимости предприятия/компании.
  • Рыночная стоимость — для налогообложения, страхования, кредитования, взыскания по исполнению обязательств, оспаривания кадастровой стоимости и т. д.
  • Кадастровая С. — государственная оценка стоимости квартиры, дома, земельного участка, которая указывается в Росреестре. Учитывается при налогообложении (ИНФЛ, налог с продажи, налоговый вычет).
  • Инвентаризационная — ст-сть, устанавливаемая в результате технической инвентаризации: используется при налогообложении недвижимости, если процентные налоговые ставки и кадастровая стоимость имущества неизвестны; фактически устанавливается один раз, но подлежит периодическому пересмотру и пересчету по коэффициенту-дефлятору.

Основные различия

Теперь можно сделать вывод о различиях цены и стоимости:

Цена — это фактические затраты (себестоимость) плюс прибыль и налог на добавленную стоимость.

Вкратце об НДС:

  • НДС устанавливается на потребительские товары и услуги.
  • Способствует увеличению цены, так как производитель обязан платить НДС в бюджет.
  • Но фактически НДС выплачивается потребителем: государство (при соблюдении ряда условий) может возместить компании ее затраты на НДC.

Стоимость товара обычно меньше, чем цена, так как цена включает в себя еще и прибыль и уплату НДС. Однако такое отличие не обязательно, и тому доказательство — продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости.

Сравнение стоимости и цены объектов недвижимости

При продаже недвижимости владелец обычно учитывает вероятную рыночную ст-сть в своем регионе, по которой он реально может продать объект. Из-за того, что массовая кадастровая оценка производится раз в 5 лет, при падении рыночных цен кадастровая ст-сть может превышать рыночную. В итоге собственники часто продают квартиры ниже кадастровой стоимости.

Также владельцы недвижимого имущества нередко сознательно указывают в договоре купли-продажи преднамеренно заниженную цену. Это классическое ухищрение, направленное на снижение налога с продажи, не новость и для федеральной службы.

ФНС ограничила порог снижения продажной цены 70% от кадастровой стоимости. Если цена продаваемой квартиры дешевле этого порога, следует отсечка — налог будет все равно удержан от цены, равной 70% кадастровой ст-сти. Поэтому продавать недвижимость дешевле более, чем на 30% от указанной в выписке ст-сти, не имеет смысла.

Кадастровую стоимость недвижимости приравняют к рыночной

Тенденция времени — превалирующее значение рыночной стоимости недвижимости. Если КС сильно отличается от РС, она может быть оспорена в судебном порядке. Но должно быть соблюдено условие: кадастровая оценка и рыночная должны быть проведены в одно и то же время.

От чего зависит рыночная стоимость

Рыночная стоимость квартиры зависит также от экономической ситуации, спроса и региона. Так, РС недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге может на порядок отличаться от РС аналогичных объектов в других регионах.

Оценка стоимости квартиры должна проводиться в соответствии с ФСО.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: