fbpx

Цена и стоимость недвижимости — не одно и то же

В сло­ва­ре сино­ни­мов и в быто­вом пони­ма­нии цена и сто­и­мость — тож­де­ствен­ные поня­тия. Одна­ко юри­ди­че­ски и эко­но­ми­че­ски — это раз­ные кате­го­рии. В чем раз­ни­ца меж­ду ценой и сто­и­мо­стью? Осо­бен­но инте­рес­но, чем отли­ча­ет­ся цена от сто­и­мо­сти при про­да­же недви­жи­мо­сти.

Цена и стоимость квартиры — в чем разница?

Вна­ча­ле срав­ним Ц. и С. в общем плане и дадим им опре­де­ле­ния.

Что такое цена

Цена — это некая обу­слов­лен­ная вели­чи­на в денеж­ном изме­ре­нии, по кото­рой осу­ществ­ля­ет­ся про­да­жа еди­ни­цы иму­ще­ства, това­ра, услу­ги, а так­же интел­лек­ту­аль­ной соб­ствен­но­сти. Она име­ет субъ­ек­тив­ный харак­тер, так как уста­нав­ли­ва­ет­ся про­из­во­ди­те­лем (соб­ствен­ни­ком), хотя и осно­вы­ва­ет­ся на объ­ек­тив­ных фак­то­рах.

  • Про­из­во­ди­тель или соб­ствен­ник това­ра име­ет пра­во уста­нав­ли­вать цену на свое усмот­ре­ние, вклю­чая в нее все свои затра­ты вме­сте с амор­ти­за­ци­ей, при­быль и НДС.
  • Исклю­че­ние — регу­ли­ру­е­мые госу­дар­ством цены на това­ры и про­дук­ты пер­вой необ­хо­ди­мо­сти (хлеб, моло­ко, элек­три­че­ство, газ и пр.). Но цены на энер­ге­ти­че­ские и сырье­вые ресур­сы все чаще дик­ту­ют­ся моно­по­ли­я­ми, раз­ра­ба­ты­ва­ю­щи­ми и постав­ля­ю­щи­ми ресур­сы.
  • Цена обя­за­тель­но отра­жа­ет­ся в дого­во­рах меж­ду сто­ро­на­ми (про­дав­цом и поку­па­те­лем, про­из­во­ди­те­лем и потре­би­те­лем).

Виды цен

Цена может быть:

  • роз­нич­ной (уста­нав­ли­ва­ет­ся про­дав­ца­ми в мага­зи­нах, мар­ке­тах, тор­го­вых точ­ках);
  • опто­вой (на круп­ные пар­тии това­ров одно­го вид, уста­нав­ли­ва­ет­ся про­из­во­ди­те­ля­ми и постав­щи­ка­ми);
  • пла­ва­ю­щей (изме­ня­ю­щей­ся, в зави­си­мо­сти от сто­и­мо­сти сырья, энер­го­ре­сур­сов, топ­ли­ва, сезон­ных фак­то­ров и т.д.);
  • фик­си­ро­ван­ной:
    • регу­ли­ру­ет­ся госу­дар­ством;
    • ука­зы­ва­ет­ся в каче­стве номи­наль­ной в прейс­ку­ран­те;
    • ука­за­на в опци­он­ном дого­во­ре.

Цена на квар­ти­ру опре­де­ля­ет­ся на осно­ве суще­ству­ю­щей рыноч­ной или кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и дого­во­рен­но­сти меж­ду поку­па­те­лем и про­дав­цом.

Что такое стоимость

Сто­и­мость может иметь мно­го зна­че­ний: так, в ариф­ме­ти­ке — это сум­мар­ная цена несколь­ких пред­ме­тов, при задан­ных вели­чи­нах — цене одной шту­ки и коли­че­стве.

Как эко­но­ми­че­ская кате­го­рия сто­и­мость — это реаль­ные затра­ты на производство/создание товара/объекта, сырье­вые ресур­сы, инстру­мен­ты и мате­ри­а­лы, опла­ту тру­да, под­бор и обу­че­ние кад­ров, выпла­ту кре­ди­та и т.д. Все затра­ты ука­зы­ва­ют­ся в бух­гал­тер­ской отчет­но­сти.

Сто­и­мость не все­гда име­ет денеж­ное выра­же­ние (напри­мер, может рас­счи­ты­вать­ся в человеко/часах, еди­ни­цах дру­го­го това­ра) и обыч­но ниже цены.

Виды стоимости

Суще­ству­ют раз­лич­ные виды ст-сти:

  • себе­сто­и­мость (или все реаль­ные затра­ты): напри­мер, часто в ДДУ (дого­во­рах меж­ду застрой­щи­ком и доль­щи­ка­ми) ука­зы­ва­ет­ся сто­и­мость одно­го кв. м. ОП недви­жи­мо­сти;
  • балан­со­вая сто­и­мость — ст-сть обо­рот­ных и вне­обо­рот­ных акти­вов за выче­том амор­ти­за­ции (изно­са);
  • рыноч­ная сто­и­мость (РС) — самая веро­ят­ная в дан­ный момент ст-сть на сво­бод­ном рын­ке, опре­де­ля­е­мая затрат­ным, доход­ным или срав­ни­тель­ным инди­ви­ду­аль­ным оце­ноч­ным мето­дом;
  • кадаст­ро­вая ст-сть (КС) — сто­и­мость объ­ек­та недви­жи­мо­сти, уста­нав­ли­ва­е­мая мето­дом мас­со­вой оцен­ки схо­жих объ­ек­тов госу­дар­ствен­ны­ми экс­пер­та­ми;
  • инвен­та­ри­за­ци­он­ная С.

Области применения

Раз­ли­ча­ют­ся обла­сти при­ме­не­ния раз­ных видов сто­и­мо­сти:

  • Себе­сто­и­мость — для под­сче­та затрат и рен­та­бель­но­сти, опре­де­ле­ния буду­щей при­бы­ли.
  • Балан­со­вая — для оцен­ки сто­и­мо­сти предприятия/компании.
  • Рыноч­ная сто­и­мость — для нало­го­об­ло­же­ния, стра­хо­ва­ния, кре­ди­то­ва­ния, взыс­ка­ния по испол­не­нию обя­за­тельств, оспа­ри­ва­ния кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и т.д.
  • Кадаст­ро­вая С. — госу­дар­ствен­ная оцен­ка сто­и­мо­сти квар­ти­ры, дома, земель­но­го участ­ка, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в Росре­ест­ре. Учи­ты­ва­ет­ся при нало­го­об­ло­же­нии (ИНФЛ, налог с про­да­жи, нало­го­вый вычет).
  • Инвен­та­ри­за­ци­он­ная — ст-сть, уста­нав­ли­ва­е­мая в резуль­та­те тех­ни­че­ской инвен­та­ри­за­ции: исполь­зу­ет­ся при нало­го­об­ло­же­нии недви­жи­мо­сти, если про­цент­ные нало­го­вые став­ки и кадаст­ро­вая сто­и­мость иму­ще­ства неиз­вест­ны; фак­ти­че­ски уста­нав­ли­ва­ет­ся один раз, но под­ле­жит пери­о­ди­че­ско­му пере­смот­ру и пере­сче­ту по коэф­фи­ци­ен­ту-дефля­то­ру.

Основные различия

Теперь мож­но сде­лать вывод о раз­ли­чи­ях цены и сто­и­мо­сти:

Цена — это фак­ти­че­ские затра­ты (себе­сто­и­мость) плюс при­быль и налог на добав­лен­ную сто­и­мость.

Вкрат­це об НДС:

  • НДС уста­нав­ли­ва­ет­ся на потре­би­тель­ские това­ры и услу­ги.
  • Спо­соб­ству­ет уве­ли­че­нию цены, так как про­из­во­ди­тель обя­зан пла­тить НДС в бюд­жет.
  • Но фак­ти­че­ски НДС выпла­чи­ва­ет­ся потре­би­те­лем: госу­дар­ство (при соблю­де­нии ряда усло­вий) может воз­ме­стить ком­па­нии ее затра­ты на НДC.

Сто­и­мость това­ра обыч­но мень­ше, чем цена, так как цена вклю­ча­ет в себя еще и при­быль и упла­ту НДС. Одна­ко такое отли­чие не обя­за­тель­но, и тому дока­за­тель­ство — про­да­жа недви­жи­мо­сти ниже кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Сравнение стоимости и цены объектов недвижимости

При про­да­же недви­жи­мо­сти вла­де­лец обыч­но учи­ты­ва­ет веро­ят­ную рыноч­ную ст-сть в сво­ем реги­оне, по кото­рой он реаль­но может про­дать объ­ект. Из-за того, что мас­со­вая кадаст­ро­вая оцен­ка про­из­во­дит­ся раз в 5 лет, при паде­нии рыноч­ных цен кадаст­ро­вая ст-сть может пре­вы­шать рыноч­ную. В ито­ге соб­ствен­ни­ки часто про­да­ют квар­ти­ры ниже кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Так­же вла­дель­цы недви­жи­мо­го иму­ще­ства неред­ко созна­тель­но ука­зы­ва­ют в дого­во­ре куп­ли-про­да­жи пред­на­ме­рен­но зани­жен­ную цену. Это клас­си­че­ское ухищ­ре­ние, направ­лен­ное на сни­же­ние нало­га с про­да­жи, не новость и для феде­раль­ной служ­бы.

ФНС огра­ни­чи­ла порог сни­же­ния про­даж­ной цены 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти. Если цена про­да­ва­е­мой квар­ти­ры дешев­ле это­го поро­га, сле­ду­ет отсеч­ка — налог будет все рав­но удер­жан от цены, рав­ной 70% кадаст­ро­вой ст-сти. Поэто­му про­да­вать недви­жи­мость дешев­ле более, чем на 30% от ука­зан­ной в выпис­ке ст-сти, не име­ет смыс­ла.

Кадастровую стоимость недвижимости приравняют к рыночной

Тен­ден­ция вре­ме­ни — пре­ва­ли­ру­ю­щее зна­че­ние рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти. Если КС силь­но отли­ча­ет­ся от РС, она может быть оспо­ре­на в судеб­ном поряд­ке. Но долж­но быть соблю­де­но усло­вие: кадаст­ро­вая оцен­ка и рыноч­ная долж­ны быть про­ве­де­ны в одно и то же вре­мя.

От чего зависит рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость квар­ти­ры зави­сит так­же от эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции, спро­са и реги­о­на. Так, РС недви­жи­мо­сти в Москве, Санкт-Петер­бур­ге может на поря­док отли­чать­ся от РС ана­ло­гич­ных объ­ек­тов в дру­гих реги­о­нах.

Оцен­ка сто­и­мо­сти квар­ти­ры долж­на про­во­дить­ся в соот­вет­ствии с ФСО.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: