Как уменьшить налог при сделках с недвижимостью

Налог на доход от продажи недвижимости является разновидностью прямого подоходного налога доходов физических лиц (НДФЛ). Но в РФ подоходный налог платят также и юридические лица. (В других странах юрлица платят налог на прибыль).

НДФЛ представляет из себя процентную долю всего совокупного дохода лица за налоговый период, за вычетом понесенных за этот же период расходов. На основании ст. 207 НК РФ, все резиденты РФ, а также иностранные граждане, получающие свой доход на территории России, обязаны ежегодно (согласно ст. 216 НК) заполнять декларацию по форме НДФЛ-3, куда вносятся все доходы физлиц, в т. ч. и от продажи имущества.

• Какой налог с продажи квартиры надо платить?
• Положен ли налоговый вычет при продаже квартиры?
• Как рассчитать налог с продажи квартиры?

Основные законы налогообложения при продаже имущества

Но вначале нужно ответить на главный вопрос:

Надо ли платить налог с продажи квартиры?

Ответ: далеко не всегда.

Не должны платить налог с продажи имущества все собственники, у которых оно находилось в собственности пять лет и более, и некоторые собственники, владеющие имуществом минимум три года (в оговоренных законом случаях).

Остальные выплачивают налог на общих основаниях. Другими словами, закон о налоге в сделках имущества предназначен в основном для тех, у которых оно находится короткое время, и кто зарабатывает на покупках-продаже жилья.

Так как доход с реализации имущества причислен ко всем остальным доходам физических лиц, то и налог с него рассчитывается так же, как и НДФЛ. Налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в налоговом кодексе посвящена целая глава 23.

Налоговая база при расчете НДФЛ

• Налоговая база определяется в отношении каждого вида дохода отдельно.
• Налоговой базой при исчислении НДФЛ при продаже квартиры в 2018 году является разница между суммой полученного дохода от продажи и имущественным (налоговым) вычетом, максимальный размер которого в 2018 г. – 1 млн. руб.

Внимание! Воспользоваться имущественным вычетом могут только налогоплательщики, которые отчитываются по своим доходам в декларации и представляют документальные подтверждения своих расходов.

Налоговая ставка

Налоговая ставка на НДФЛ установлена в размере 13 процентов. Это основная действующая ставка на многие виды дохода физических лиц.

Для нерезидентов (иностранцев) установлен НДФЛ в размере 30%. Таким образом при продаже недвижимости гражданином России НДФЛ исчисляется со ставкой 13%, иностранцем – 30%.

Как рассчитать имущественный вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры определяется с учетом вида собственности и особенностей продажи:

• Так, если жильё оформлено на одного собственника, то при его продаже положен вычет в размере 1000000 руб.
• Если помещение находится в общей совместной (или долевой) собственности и продаётся по одному договору, то имущественный вычет (ИВ) распределяется между всеми собственниками в соответствии с установленной по соглашению долей каждого владельца (если доли не установлены, то они признаются равными).
• Если долевой собственник продает свою долю отдельно, то к его доходу применяется имущественный вычет в полном размере, то есть 1000000 руб.
• Предельная сумма ИВ (1 млн. руб.) может быть израсходована в течение одного налогового периода: так, если налогоплательщик за год продаст несколько квартир, имущественный вычет будет применён к совокупному доходу, а не к доходу от продажи каждого объекта в отдельности.

Если суммарный доход от продажи недвижимого имущества за год окажется меньше 1 млн. руб., налогоплательщик освобождается от уплаты налога. Но при этом он все равно обязан подать декларацию.

• Имущественный вычет используется, если проданная недвижимость находилась в собственности меньше предельного срока, установленного в размере трёх или пяти лет. В противном случае лицо просто освобождается от уплаты налога.
• Имущественный вычет, согласно подпункту 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, может быть заменен фактическими расходами на приобретение проданного имущества, то есть налог будет браться с разницы между доходом при продаже объекта и расходами на его покупку.
• Имущественный вычет положен также при продаже других видов имущества, кроме недвижимого. При этом максимальный размер ИВ – 250 тыс. руб. Так, при продаже автомобиля налогоплательщик имеет право уменьшить свою налоговую базу на 250000 руб.

Важно! Налоговым вычетом при продаже недвижимости можно пользоваться неограниченное количество раз. В этом его основное отличие от налогового вычета при покупке имущества, который предоставляется только один раз.

Никаких изменений с налоговым вычетом при продаже квартиры в 2018 г. Не произошло. Имущественный вычет в сделках с недвижимостью по-прежнему составляет максимум 1000000 руб., а с другим имуществом – 250 000 руб.

Примеры использования имущественного вычета

Чтобы понять, как действует налоговый вычет, рассмотрим несколько простых примеров.

Пример 1

Гражданином Иволгиным 07.09.2018 г. была продана квартира за 2000000 руб., которую он купил в январе этого же года за 1700000 руб. В декларации он указал доход, ссылаясь на реквизиты договора купли-продажи. Расходы Иволгин документально ничем не подтвердил. Какой налог с продажи квартиры в 2018 году он должен заплатить?

Налоговой базой будет (с учётом ИВ) 1000000 руб.:

2000000 – 1000000 = 1000000 руб.

Налог: 1000000 х 13% = 130000 руб.

Запомним эту цифру.

Пример 2

Супруги, имеющие в общей совместной собственности квартиру, купленную в 2016 г., продали её в 2018 г. за 3000000 руб. Доход, как и налог, они решили справедливо разделить поровну. Какой налог с продажи должен уплатить каждый из супругов?

Так как квартира была продана как один объект, каждому супругу сообразно его доле (а они равные), полагается имущественный вычет в размере 500000 руб. Доход от продажи также делится пополам. В итоге после вычитания ИВ налоговая база для одного собственника составит:

1500000 – 500000 = 1000000 руб.

Супруги уплатят по 130 тыс. руб. налога каждый.

Пример 3

Гр. Никонов продал в деревне домик за 500 тыс. руб. и капитальную хозяйственную постройку за 300 тыс. руб. Какой налог он должен заплатить?

Ответ – никакой, так как в сумме доход составил 800 тыс. руб., что меньше налогового вычета.

Как сэкономить при разводе

Изменим несколько условия примера 2: допустим супруги развелись, и бывшая жена решила продать свою долю, выручив от продажи 1500000 руб. Затем свою долю по этой же цене продал и супруг.

Продажа была оформлена по двум разным договорам, а значит это отдельные сделки, на которые полагается полный имущественный вычет 1 млн. руб.

Каждая из налогооблагаемых сумм составила:

1500000 – 1000000 = 500000 тыс.

Налог, который заплатит каждый супруг со своей продаваемой доли: 500000 х 13% = 65000 руб.

Таким образом раздельная продажа долей позволила существенно сэкономить на налоге.

Как оформить налоговый вычет с продажи квартиры

• Необходимо заполнить все поля декларации НДФЛ-3. (Расчет налога с продажи производит сам налогоплательщик).
• Приложить к декларации следующие копии документов:
  • подтверждающих доходы (договор купли-продажи или обмена);
  • подтверждающих расходы.
• Срок подачи декларации – январь-апрель следующего за налоговым периодом года.
• Оплатить налог можно до 15 июля.

Налоговое освобождение при уплате НДФЛ с продажи недвижимости

Статья 217 п.17.1 НК РФ, применимо к объектам, приобретенным после 1 января 2016 г., допускает полное освобождение от уплаты налога:

• при продаже недвижимого имущества, не связанного с предпринимательством, а также его долей, если соблюдены условия ст. 217.1, введенной в действие федеральным законом № 382-ФЗ;
• при продаже другого им-ва (кроме ценных бумаг), находящегося в собств-сти не менее трех лет.

Ст. 217.1 НК РФ раскрывает условия освобождения от налога – это нахождение недвижимого объекта (доли) в собств-сти не менее минимального срока владения.

(Начиная с августа 2017, добавился пункт, позволяющий тем, кто участвует в программе реновации (снос пятиэтажек) получать освобождение от налога при продаже полученного нового жилья, если старая квартира находилась в их собственности не менее установленного законом минимального срока, при соблюдении перечисленных ниже условий).

При каких условиях возможно освобождение от уплаты налога с продажи

Размер минимального срока владения зависит от условий, перечисленных в ст. 217.1. Минимальный срок владения недвижимостью три года, дающий право на освобождение от уплаты налога при его продаже, устанавливается в следующих случаях, если квартира:

• была унаследована или принята в дар от близкого родственника (близкому – по определению Семейного Кодекса);
• была приватизирована;
• перешла в собств-сть по договору ренты с пожизненным содержанием

Во всех остальных случаях минимальный срок владения для безналоговой продажи – 5 лет.

Новые правила налоговых льгот в плане увеличения минимального срока нахождения объекта в собственности с трех до пяти лет действуют только для имущества, приобретенного после 01.01.2016 г. Для имущества, приобретенного ранее этой даты, правила остаются прежними, то есть минимальный срок владения имуществом (как недвижимым, так и другим) при любом условии – три года.

Налог с продажи земельного участка

Земля является также недвижимым имуществом, поэтому все выше сказанное относится и к земельным участкам:

• Не взимается налог с продажи земельного участка (ЗУ), если земля, приобретенная после первого января 2016 г., находилась в собственности минимум  три года (при соблюдении условий ст. 217.1), и пять лет – в остальных случаях.
• Земельный участок, права на который возникли до 01.01.2016 г., может быть продан без налога, если он был собственности три года в любом случае.
• При сроке владения ЗУ, не допускающем отмену налога, применяется другая льгота – имущественный вычет в размере 1000000 млн. руб, который можно использвать неоднократно.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Как быть, если квартира или земельный участок находится в собственности менее трех (пяти) лет? Возможности уменьшить налог есть.

Продажа дешевле кадастровой стоимости

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости? Да, это делают, чтобы сэкономить на налоге. Однако такая сделка рискованна, так как при ее расторжении продавцу могут вернуть сумму, указанную в договоре продажи. К тому же ст. 217.1 п.5 устанавливает пределы уменьшения кадастровой стоимости (КС) в районе 70%:

Недвижимость нельзя продать дешевле суммы, равной 0.7 * КС. (здесь 0.7 – минимальный понижающий коэффициент). Даже если собственник попытается продать объект дешевле, чем 0.7 * КС, налог все равно будет взят с учетом коэффициента 0.7 и не меньше.

Понижающий коэффициент и минимальный срок владения могут быть уменьшены законом субъекта Федерации до нуля для всех или некоторых категорий лиц и объектов.

Рассмотрим пример:

Квартира с кадастровой стоимостью 3000000 руб. была продана за 1800000 руб., что составило 0.6 от КС. Продавец заплатил налог 13% * 1800000 = 2340000 руб. Однако налоговые органы прислали уведомление о необходимости заплатить недоимку в размере 39000 руб., так как налог был рассчитан неверно:

Налоговая база не может быть ниже 0.7 * КС, в данном случае – это 2100000 руб.

13% * 2100000 = 273000 руб.

Таким образом продажа недвижимости (квартиры или земли) ниже кадастровой стоимости будет иметь налоговые последствия, если задекларированная цена продажи будет ниже КС не менее, чем на 30%.

Использование вместо имущественного вычета правила НДФЛ

Как уменьшить налог с продажи земли или квартиры (дома)? Подсказка в самом определении НДФЛ (возвращаемся в начало статьи): НДФЛ – налог с дохода с вычетом расходов.

Можно на законном основании купить квартиру или земельный участок по одной цене, продать ее по другой, а налог высчитывать с разницы между ценой продажи и покупки. И это не противоречит определению НДФЛ. Фактически, это налог на прибыль с продажи – выход для тех, кто зарабатывает на сделках с недвижимостью.

Докажем, что такую формулу гораздо выгоднее применять, чем имущественный вычет. Вернемся к примеру 1 в главе Примеры использования имущественного вычета.

Что было бы, если бы гр. Иволгин указал в декларации расходы с приложением подтверждающих документов? Тогда в качестве налоговой базы можно было бы использовать разницу между продажной и покупной ценой (доходами и расходами).

НБ при этом составила бы не 1000000, а 300000 руб. (2000000 – 1700000).

Подоходный налог с продажи квартиры получился бы не 130000 руб., а всего 39000 руб.

Преимущество уплаты налога с продажи имущества в виде чистого НДФЛ очевидное! Налоговый имущественный вычет бледнеет и жмется в сторонке.

Заключение

Следующие правила помогут быстро определить, какой налог с продажи квартиры или земли платится:

• Если квартира или ЗУ были куплены до 1 января 2016 г. и находились в собственности три года или дольше, то НДФЛ при продаже квартиры (земли) платить не надо.
• Если недвижимость приобретена после 01.01 2016 г., минимальный период владения для безналоговой продажи:
  • три года (если объект перешел по наследству или был подарен близким родственником, был приватизирован или приобретен по договору ренты);
  • пять лет во всех остальных случаях.
• Имущественный вычет при продаже квартиры или земли позволяет уменьшить налоговую базу на 1 млн. руб. к нему можно прибегнуть, если объект недвижимости находится в собственности меньше трех (пяти) лет,
• Выгоднее всего платить налог с продажи имущества как НДФЛ с вычетом расходов, прилагая копии документов, подтверждающие расходы.