fbpx

И снова о ДДУ: приоритеты сместились в сторону банков

Доле­вое стро­и­тель­ство свя­за­но с при­вле­че­ни­ем денеж­ных средств граж­дан, у кото­рых воз­ни­ка­ют пра­ва соб­ствен­но­сти на еще не постро­ен­ный дом. Для того, что­бы обез­опа­сить граж­дан от рис­ка утра­ты иму­ще­ства или полу­че­ния нека­че­ствен­но­го жилья, в 2004 г. был при­нят ФЗ 214 “Об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве МКД…” Рас­смот­рим, каким обра­зом ФЗ о доле­вом стро­и­тель­стве регу­ли­ру­ет отно­ше­ния меж­ду застрой­щи­ка­ми и участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства сей­час? Акцен­ти­ру­ем так­же вни­ма­ние на про­ис­шед­ших в кон­це 2018 г. изме­не­ни­ях в законе. Убе­дим­ся в том, что инте­ре­сы доль­щи­ков защи­ща­ют­ся как обе­ща­но.

Федеральный закон № 214 — ФЗ об участии в долевом строительстве

Когда можно привлекать деньги граждан

Закон поста­нов­ля­ет, что при­вле­кать ср-ва граж­дан мож­но толь­ко в двух слу­ча­ях:

  • на осно­ва­нии ДДУ (дого­во­ра о доле­вом уча­стии);
  • в ЖСК (жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве), веду­щем стр-во на земель­ном участ­ке, выде­лен­ном им в без­воз­мезд­ное вре­мен­ное поль­зо­ва­ние из госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го земель­но­го фон­да.

Феде­раль­ный закон 214 не каса­ет­ся инве­сти­ци­он­ной дея­тель­но­сти, свя­зан­ной со стро­и­тель­ством недви­жи­мых объ­ек­тов, в т. ч. и МКД, кото­рая не осно­ва­на на ДДУ. Юри­ди­че­ские лица или ИП, свя­зан­ные с инве­сти­ци­я­ми, не име­ют пра­во пере­да­вать жилье в соб­ствен­ность по дого­во­ру уступ­ки тре­бо­ва­ний (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).

Закон о ДДУ име­ет отно­ше­ние:

  • к про­грам­ме рено­ва­ции, про­во­ди­мой в Москве;
  • к защи­те доль­щи­ков при несо­сто­я­тель­но­сти застрой­щи­ков (осно­ва­ние — ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О пуб­лич­но-пра­во­вой защи­те прав доль­щи­ков).

Кто такие застройщики

В роли застрой­щи­ков могут быть, соглас­но ст. 2 ФЗ 214:

  • хозяй­ствен­ное обще­ство с опы­том стр-ва МКД не менее 3 лет, общей пло­ща­дью постро­ен­ных объ­ек­тов не менее 5000* м2 и раз­ре­ше­ни­ем на веде­ние тако­го стр-ва, име­ю­щее в соб­ствен­но­сти (арен­де или суб­арен­де) земель­ный уча­сток;
  • неком­мер­че­ская фон­до­вая орга­ни­за­ция, создан­ная в соот­вет­ствии с зако­ном о защи­те доль­щи­ков.

*Зна­че­ние, уста­нов­лен­ное послед­ней редак­ци­ей зако­на от 25.12.2018 г.

Объекты долевого строительства

Объ­ек­та­ми могут высту­пать не толь­ко жилые/нежилые поме­ще­ния, но так­же маши­но­ме­ста, кото­рые пере­да­ют­ся доль­щи­ка­ми после того, как застрой­щи­ку дали доб­ро на вве­де­ние объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию.

Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг.

ФЗ № 214 пре­тер­пе­ва­ет непре­рыв­ные изме­не­ния. Суть зако­на, тре­бо­ва­ния к застрой­щи­кам, поря­док выпла­ты неустой­ки доль­щи­кам рас­кры­ты в этой ста­тье.

Отмена жилищных сертификатов

В июле 2018 г. из ч. 2 ст.1 ФЗ 214 убра­ли, нако­нец, под­пункт 2, раз­ре­ша­ю­щий при­вле­че­ние средств граж­дан эми­тен­та­ми земель­ных участ­ков (соб­ствен­ни­ка­ми и арен­да­то­ра­ми) путем про­да­жи им жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов. Дан­ная фор­ма при­вле­че­ния поз­во­ля­ла застрой­щи­кам брать фак­ти­че­ски день­ги в долг у насе­ле­ния вза­мен на не под­креп­лен­ные в пра­во­вом смыс­ле обе­ща­ния предо­ста­вить на эти сред­ства жилье. Век­сель­ные дого­во­ры не содер­жа­ли инфор­ма­ции о кон­крет­ной квар­ти­ре, в резуль­та­те чего прак­ти­ко­ва­лась про­да­жа боль­ше­го коли­че­ства век­се­лей, чем было жилых поме­ще­ний в воз­во­ди­мых МКД.

Вни­ма­ние! Эми­тен­ты, раз­ме­стив­шие жилищ­ные сер­ти­фи­ка­ты до 1.07.2018 г., име­ют пра­во при­вле­кать при их помо­щи ср-ва доле­вых участ­ни­ков.

Больше информации о застройщике и безналичная оплата

Застрой­щи­ки теперь про­хо­дят более тща­тель­ную про­вер­ку. Полу­чить раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство МКД и подоб­ных объ­ек­тов теперь не так про­сто.

Доба­ви­лась инфор­ма­ция, кото­рую дол­жен предо­став­лять застрой­щик (ст. 3.1 ФЗ):

  • гра­до­стро­стро­и­тель­ный и пла­ни­ро­воч­но-орга­ни­за­ци­он­ный пла­ны участ­ка под стро­и­тель­ство;
  • доку­мен­ты, инфор­ми­ру­ю­щие о нали­чии соб­ствен­ных финан­сов и ста­биль­но­сти застрой­щи­ка;
  • инфор­ма­ция о про­це­ду­ре банк­рот­ства;
  • изве­ще­ние о нача­ле стр-ва или рекон­струк­ции объ­ек­та;
  • номер сче­та и бан­ков­ские рек­ви­зи­ты, сооб­ще­ние об откры­тии и закры­тии сче­та.

Изме­нил­ся п. 3 ст. 5:

Опла­та цены дого­во­ра (еди­но­вре­мен­ная или поэтап­ная) про­ис­хо­дит без­на­лич­ным спо­со­бом (поправ­ка была сде­ла­на 1 июля 2018 г.).

Одна­ко тре­бо­ва­ние к мас­шта­бам стро­и­тель­но­го опы­та умень­ши­лось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:

С 25 декаб­ря 2018 г. раз­ре­ше­но при­ни­мать уча­стие в доле­вом стро­и­тель­стве застрой­щи­кам, постро­ив­шие объ­ек­ты с общей сум­мар­ной пло­ща­дью не менее 5 тыс. кв. м.

Обеспечение обязательств застройщика изменилось

Увы, но ФЗ 214 уста­нав­ли­ва­ет обя­за­тель­ства застрой­щи­ка более перед бан­ка­ми, чем перед участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства. И все ново­вве­де­ния в этой обла­сти каса­ют­ся упро­ще­ния про­це­ду­ры заклю­че­ния ДДУ для застрой­щи­ков и кре­дит­ных орга­ни­за­ций.

По-преж­не­му основ­ным спо­со­бом обес­пе­че­ния дол­го­вых обя­за­тельств застрой­щи­ка перед доль­щи­ком явля­ет­ся залог, в роли кото­ро­го высту­па­ет сам земель­ный уча­сток и объ­ект неза­вер­шен­но­го стр-ва. Залог дол­жен обес­пе­чи­вать воз­врат денеж­но­го взно­са и упла­ту неусто­ек в виде пени и штра­фов доль­щи­ку со сто­ро­ны застрой­щи­ка (п.4 ст. 13 ФЗ 214). Одна­ко если застрой­щик кре­ди­ту­ет­ся не толь­ко у доле­во­го участ­ни­ка, а преж­де него взял целе­вой займ в бан­ке, то зало­го­дер­жа­те­лем будет банк:

Ч. 7 ст. 13 в новой редак­ции гла­сит, что пере­да­ча зало­га дру­гим зало­го­дер­жа­те­лям воз­мож­на толь­ко с согла­сия доль­щи­ков, если толь­ко он не пере­дан в банк в каче­стве обес­пе­че­ния воз­вра­та кре­ди­та. Добав­ле­ние усло­вия “с согла­сия доль­щи­ка” никак не умень­ши­ло пре­иму­ще­ствен­ное пра­во бан­ка на залог застрой­щи­ка.

Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допус­ка­ет при­вле­че­ние денег доле­вых участ­ни­ков, если:

  • зало­го­дер­жа­те­лем будет при­знан банк, где был взят целе­вой кре­дит;
  • зало­го­дер­жа­тель согла­сит­ся рас­смат­ри­вать зало­жен­ное иму­ще­ство в каче­стве гаран­та и будет согла­сен, с тем, что с вво­дом объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию пра­во зало­га пере­ста­нет рас­про­стра­нять­ся на ОКС (на осно­ва­нии п.8 ст.13).

Бре­мя обя­за­тельств, воз­ло­жен­ных на застрой­щи­ков, ста­ло умень­шать­ся еще в 2017 г.: из ФЗ убра­ли ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 — пп. 2 и 3, кото­рые, поми­мо зало­га, мог­ли высту­пать гаран­ти­ей воз­вра­та ср‑в доль­щи­ку:

  • Обес­пе­че­ние обя­за­тельств застрой­щи­ка путем бан­ков­ско­го пору­чи­тель­ства.
  • Стра­хо­ва­ние граж­дан­ской ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка (обя­зан­ность заме­ни­ли пра­вом, соглас­но ст. 15.6).
  • Обя­за­тель­ство застрой­щи­ка заклю­чать дого­во­ры пору­чи­тель­ства с дру­ги­ми лица­ми, если его устав­ный капи­тал менее 10 % от сто­и­мо­сти объ­ек­та.

Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах

Важ­ное ново­вве­де­ние про­изо­шло 25 декаб­ря 2018 г.

Если застрой­щик вос­поль­зо­вал­ся целе­вым кре­ди­том, день­ги застрой­щи­ков долж­ны раз­ме­щать­ся на сче­те эскроу в том же бан­ке, где кре­ди­ту­ет­ся застрой­щик (п.1.1 ст. 15.4).

Плю­сы для доль­щи­ка здесь в том, что день­ги теперь под кон­тро­лем бан­ков, и не могут исполь­зо­вать­ся неиз­вест­но на что. (Как выяс­нит­ся далее, день­гам доль­щи­ков мож­но най­ти еще 101 спо­соб полез­но­го при­ме­не­ния).

Мину­сы ново­вве­де­ния — счет эскроу бес­про­цент­ный, и забрать день­ги доле­вой участ­ник с него про­сто так не смо­жет.

Рас­тор­же­ние дого­во­ра в одно­сто­рон­нем поряд­ке воз­мож­но для доль­щи­ка в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

  • невы­пол­не­нии застрой­щи­ком сво­их обя­зан­но­стей;
  • несо­от­вет­ствии каче­ства объ­ек­та дого­вор­ным тре­бо­ва­ни­ям;
  • при дру­гих при­чи­нах, опи­сан­ных в.ст. 9;
  • по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра досроч­но пога­сить займ и обра­ще­нию взыс­ка­ния на ЗУ;
  • при банк­рот­стве или лик­ви­да­ции застрой­щи­ка.

Застрой­щик сам дол­жен сооб­щить в банк о “нали­чии осно­ва­ний для рас­тор­же­ния дого­во­ра” доль­щи­ком, но толь­ко в одном слу­чае — при тре­бо­ва­ни­ях кре­ди­то­ра о воз­вра­те кре­ди­та. Хотя банк пре­крас­но осве­дом­лен о сво­их соб­ствен­ных тре­бо­ва­ни­ях. А о невы­пол­не­нии сво­их основ­ных обя­за­тельств по ДДУ, банк­рот­стве или лик­ви­да­ции мож­но и не сооб­щать.

Полу­ча­ет­ся, бан­ку важ­ны толь­ко соб­ствен­ные инте­ре­сы, а доль­щик по-преж­не­му не избав­лен от всех осталь­ных рис­ков (мало того, что банк бес­плат­но вер­тит­ся на его сред­ствах и дает их в виде кре­ди­тов застрой­щи­кам). Пре­крас­ная схе­ма: все в одних руках. Рань­ше доль­щи­ки зави­се­ли от застрой­щи­ков, а теперь обе сто­ро­ны ДДУ в зави­си­мо­сти от бан­ков.

  • Банк в рам­ках борь­бы с кор­руп­ци­ей, отмы­ва­ни­ем денег и тер­ро­риз­мом может отка­зать­ся от заклю­че­ния дого­во­ра-эскроу с одной из сто­рон. Вто­рая сто­ро­на полу­ча­ет воз­мож­ность одно­сто­рон­не­го рас­тор­же­ния дого­во­ра (п. 11, ст. 15.5).
  • Еще один риск для доль­щи­ка — воз­мож­ность утра­ты лицен­зии самим бан­ком на фоне мас­со­вых отзы­вов лицен­зий. Хотя иметь эскроу сче­та могут дале­ко не все бан­ки (пра­во на такие сче­та сопря­же­ны с рядом тре­бо­ва­ний), это не дает пол­ной гаран­тии, что одна­жды и такой банк не разо­рит­ся.

Бан­ков со спец-сче­та­ми все­го око­ло двух десят­ков: мало­ва­то для огром­ной армии застрой­щи­ков и кре­ди­то­ров. Это может поро­дить дефи­цит кре­ди­то­ва­ния, рост про­цент­ной став­ки и, как след­ствие, подо­ро­жа­ние жилья на пер­вич­ном рын­ке.

На что теперь идут деньги дольщиков

Ску­пая стро­ка ст.18 о том, что “день­ги доле­вых участ­ни­ков могут быть исполь­зо­вать­ся толь­ко на стро­и­тель­ство МКД и дру­гих объ­ек­тов” с 2004 г. пере­ро­ди­лась в гигант­скую про­сты­ню с 20 пунк­та­ми при­ме­не­ния ср‑в. Теперь день­ги доль­щи­ков застрой­щик может исполь­зо­вать абсо­лют­но на все, что свя­за­но с этим стро­и­тель­ством и не толь­ко:

  • при­об­ре­те­ние зем­ли;
  • состав­ле­ние пла­нов застрой­ки;
  • под­ве­де­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций и созда­ние объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры;
  • дого­вор осво­е­ния тер­ри­то­рии;
  • дого­во­ры о раз­ви­тии и ком­плекс­ном осво­е­нии тер­ри­то­рии;
  • опла­ту про­цен­тов за кре­ди­ты;
  • упла­та нало­гов и сбо­ров;
  • пла­та за содер­жа­ние поме­ще­ний, маши­но-мест до пере­да­чи их в соб­ствен­ность;
  • реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти;
  • пла­та ком­мер­че­ско­му испол­ни­те­лю застрой­щи­ка;
  • вре­мен­ное раз­ме­ще­ние сво­бод­ных средств застрой­щи­ка на депо­зи­те того же бан­ка, где нахо­дит­ся его рас­чет­ный счет (!).

Пол­ный спи­сок — в ст. 18  ФЗ 214.

Доль­щи­ки теперь пла­тят бук­валь­но за все. Сла­бо верит­ся как-то, что эти рас­хо­ды не будут вклю­че­ны в сто­и­мость жилья…

Заклю­че­ние

К поло­жи­тель­ным сто­ро­нам ФЗ № 214  об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве мож­но отне­сти:

  • отме­ну жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов и дру­гих цен­ных бумаг с целью при­вле­че­ния денег для стро­и­тель­ства;
  • более тща­тель­ную филь­тра­цию и про­вер­ку застрой­щи­ков;
  • вве­де­ние без­на­лич­но­го спо­со­ба опла­ты цены дого­во­ра;
  • кон­тро­ли­ру­е­мое раз­ме­ще­ние средств доль­щи­ков.

В то же вре­мя мож­но отме­тить:

  • явное уси­ле­ние роли бан­ков в доле­вом стро­и­тель­стве;
  • их при­о­ри­тет­ную роль в каче­стве зало­го­дер­жа­те­лей;
  • сни­же­ние тре­бо­ва­ний к обя­за­тель­ствам застрой­щи­ка перед доле­вы­ми участ­ни­ка­ми;
  • уве­ли­че­ние целе­вых воз­мож­но­стей исполь­зо­ва­ния денег доль­щи­ков, в то вре­мя как послед­ние даже не име­ют пра­ва полу­чать за это про­цен­ты.

Дан­ные фак­то­ры в сум­ме не дают пол­ной гаран­тии доле­во­му участ­ни­ку и могут при­ве­сти к подо­ро­жа­нию жилья в новострой­ках.

Открыть пол­ную вер­сию  ФЗ 214 послед­няя редак­ция от 25 декаб­ря 2018 г.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: