И снова о ДДУ: приоритеты сместились в сторону банков

Долевое строительство связано с привлечением денежных средств граждан, у которых возникают права собственности на еще не построенный дом. Для того, чтобы обезопасить граждан от риска утраты имущества или получения некачественного жилья, в 2004 г. был принят ФЗ 214 “Об участии в долевом строительстве МКД…” Рассмотрим, каким образом ФЗ о долевом строительстве регулирует отношения между застройщиками и участниками долевого строительства сейчас? Акцентируем также внимание на происшедших в конце 2018 г. изменениях в законе. Убедимся в том, что интересы дольщиков защищаются как обещано.

Федеральный закон № 214 – ФЗ об участии в долевом строительстве

Когда можно привлекать деньги граждан

Закон постановляет, что привлекать ср-ва граждан можно только в двух случаях:

• на основании ДДУ (договора о долевом участии);
• в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), ведущем стр-во на земельном участке, выделенном им в безвозмездное временное пользование из государственного или муниципального земельного фонда.

Федеральный закон 214 не касается инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимых объектов, в т. ч. и МКД, которая не основана на ДДУ. Юридические лица или ИП, связанные с инвестициями, не имеют право передавать жилье в собственность по договору уступки требований (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).

Закон о ДДУ имеет отношение:

• к программе реновации, проводимой в Москве;
• к защите дольщиков при несостоятельности застройщиков (основание – ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О публично-правовой защите прав дольщиков).

Кто такие застройщики

В роли застройщиков могут быть, согласно ст. 2 ФЗ 214:

• хозяйственное общество с опытом стр-ва МКД не менее 3 лет, общей площадью построенных объектов не менее 5000* м2 и разрешением на ведение такого стр-ва, имеющее в собственности (аренде или субаренде) земельный участок;
• некоммерческая фондовая организация, созданная в соответствии с законом о защите дольщиков.

*Значение, установленное последней редакцией закона от 25.12.2018 г.

Объекты долевого строительства

Объектами могут выступать не только жилые/нежилые помещения, но также машиноместа, которые передаются дольщиками после того, как застройщику дали добро на введение объекта в эксплуатацию.

Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 – 2019 гг.

ФЗ № 214 претерпевает непрерывные изменения. Суть закона, требования к застройщикам, порядок выплаты неустойки дольщикам раскрыты в этой статье.

Отмена жилищных сертификатов

В июле 2018 г. из ч. 2 ст.1 ФЗ 214 убрали, наконец, подпункт 2, разрешающий привлечение средств граждан эмитентами земельных участков (собственниками и арендаторами) путем продажи им жилищных сертификатов. Данная форма привлечения позволяла застройщикам брать фактически деньги в долг у населения взамен на не подкрепленные в правовом смысле обещания предоставить на эти средства жилье. Вексельные договоры не содержали информации о конкретной квартире, в результате чего практиковалась продажа большего количества векселей, чем было жилых помещений в возводимых МКД.

Внимание! Эмитенты, разместившие жилищные сертификаты до 1.07.2018 г., имеют право привлекать при их помощи ср-ва долевых участников.

Больше информации о застройщике и безналичная оплата

Застройщики теперь проходят более тщательную проверку. Получить разрешение на строительство МКД и подобных объектов теперь не так просто.

Добавилась информация, которую должен предоставлять застройщик (ст. 3.1 ФЗ):

• градостростроительный и планировочно-организационный планы участка под строительство;
• документы, информирующие о наличии собственных финансов и стабильности застройщика;
• информация о процедуре банкротства;
• извещение о начале стр-ва или реконструкции объекта;
• номер счета и банковские реквизиты, сообщение об открытии и закрытии счета.

Изменился п. 3 ст. 5:

Оплата цены договора (единовременная или поэтапная) происходит безналичным способом (поправка была сделана 1 июля 2018 г.).

Однако требование к масштабам строительного опыта уменьшилось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:

С 25 декабря 2018 г. разрешено принимать участие в долевом строительстве застройщикам, построившие объекты с общей суммарной площадью не менее 5 тыс. кв. м.

Обеспечение обязательств застройщика изменилось

Увы, но ФЗ 214 устанавливает обязательства застройщика более перед банками, чем перед участниками долевого строительства. И все нововведения в этой области касаются упрощения процедуры заключения ДДУ для застройщиков и кредитных организаций.

По-прежнему основным способом обеспечения долговых обязательств застройщика перед дольщиком является залог, в роли которого выступает сам земельный участок и объект незавершенного стр-ва. Залог должен обеспечивать возврат денежного взноса и уплату неустоек в виде пени и штрафов дольщику со стороны застройщика (п.4 ст. 13 ФЗ 214). Однако если застройщик кредитуется не только у долевого участника, а прежде него взял целевой займ в банке, то залогодержателем будет банк:

Ч. 7 ст. 13 в новой редакции гласит, что передача залога другим залогодержателям возможна только с согласия дольщиков, если только он не передан в банк в качестве обеспечения возврата кредита. Добавление условия “с согласия дольщика” никак не уменьшило преимущественное право банка на залог застройщика.

Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допускает привлечение денег долевых участников, если:

• залогодержателем будет признан банк, где был взят целевой кредит;
• залогодержатель согласится рассматривать заложенное имущество в качестве гаранта и будет согласен, с тем, что с вводом объекта в эксплуатацию право залога перестанет распространяться на ОКС (на основании п.8 ст.13).

Бремя обязательств, возложенных на застройщиков, стало уменьшаться еще в 2017 г.: из ФЗ убрали ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 – пп. 2 и 3, которые, помимо залога, могли выступать гарантией возврата ср-в дольщику:

• Обеспечение обязательств застройщика путем банковского поручительства.
• Страхование гражданской ответственности застройщика (обязанность заменили правом, согласно ст. 15.6).
• Обязательство застройщика заключать договоры поручительства с другими лицами, если его уставный капитал менее 10 % от стоимости объекта.

Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах

Важное нововведение произошло 25 декабря 2018 г.

Если застройщик воспользовался целевым кредитом, деньги застройщиков должны размещаться на счете эскроу в том же банке, где кредитуется застройщик (п.1.1 ст. 15.4).

Плюсы для дольщика здесь в том, что деньги теперь под контролем банков, и не могут использоваться неизвестно на что. (Как выяснится далее, деньгам дольщиков можно найти еще 101 способ полезного применения).

Минусы нововведения – счет эскроу беспроцентный, и забрать деньги долевой участник с него просто так не сможет.

Расторжение договора в одностороннем порядке возможно для дольщика в следующих случаях:

• невыполнении застройщиком своих обязанностей;
• несоответствии качества объекта договорным требованиям;
• при других причинах, описанных в.ст. 9;
• по требованию кредитора досрочно погасить займ и обращению взыскания на ЗУ;
• при банкротстве или ликвидации застройщика.

Застройщик сам должен сообщить в банк о “наличии оснований для расторжения договора” дольщиком, но только в одном случае – при требованиях кредитора о возврате кредита. Хотя банк прекрасно осведомлен о своих собственных требованиях. А о невыполнении своих основных обязательств по ДДУ, банкротстве или ликвидации можно и не сообщать.

Получается, банку важны только собственные интересы, а дольщик по-прежнему не избавлен от всех остальных рисков (мало того, что банк бесплатно вертится на его средствах и дает их в виде кредитов застройщикам). Прекрасная схема: все в одних руках. Раньше дольщики зависели от застройщиков, а теперь обе стороны ДДУ в зависимости от банков.

• Банк в рамках борьбы с коррупцией, отмыванием денег и терроризмом может отказаться от заключения договора-эскроу с одной из сторон. Вторая сторона получает возможность одностороннего расторжения договора (п. 11, ст. 15.5).
• Еще один риск для дольщика – возможность утраты лицензии самим банком на фоне массовых отзывов лицензий. Хотя иметь эскроу счета могут далеко не все банки (право на такие счета сопряжены с рядом требований), это не дает полной гарантии, что однажды и такой банк не разорится.

Банков со спец-счетами всего около двух десятков: маловато для огромной армии застройщиков и кредиторов. Это может породить дефицит кредитования, рост процентной ставки и, как следствие, подорожание жилья на первичном рынке.

На что теперь идут деньги дольщиков

Скупая строка ст.18 о том, что “деньги долевых участников могут быть использоваться только на строительство МКД и других объектов” с 2004 г. переродилась в гигантскую простыню с 20 пунктами применения ср-в. Теперь деньги дольщиков застройщик может использовать абсолютно на все, что связано с этим строительством и не только:

• приобретение земли;
• составление планов застройки;
• подведение инженерных коммуникаций и создание объектов инфраструктуры;
• договор освоения территории;
• договоры о развитии и комплексном освоении территории;
• оплату процентов за кредиты;
• уплата налогов и сборов;
• плата за содержание помещений, машино-мест до передачи их в собственность;
• регистрация прав собственности;
• плата коммерческому исполнителю застройщика;
• временное размещение свободных средств застройщика на депозите того же банка, где находится его расчетный счет (!).

Полный список – в ст. 18  ФЗ 214.

Дольщики теперь платят буквально за все. Слабо верится как-то, что эти расходы не будут включены в стоимость жилья…

Заключение

К положительным сторонам ФЗ № 214  об участии в долевом строительстве можно отнести:

• отмену жилищных сертификатов и других ценных бумаг с целью привлечения денег для строительства;
• более тщательную фильтрацию и проверку застройщиков;
• введение безналичного способа оплаты цены договора;
• контролируемое размещение средств дольщиков.

В то же время можно отметить:

• явное усиление роли банков в долевом строительстве;
• их приоритетную роль в качестве залогодержателей;
• снижение требований к обязательствам застройщика перед долевыми участниками;
• увеличение целевых возможностей использования денег дольщиков, в то время как последние даже не имеют права получать за это проценты.

Данные факторы в сумме не дают полной гарантии долевому участнику и могут привести к подорожанию жилья в новостройках.

Открыть полную версию  ФЗ 214 последняя редакция от 25 декабря 2018 г.