По какой стоимости оценивают недвижимость при уплате налога

Одним из видов обязательного местного налога, с которым сталкиваются все те, кто имеет в собственности дома, квартиры, гаражи, дачи, любые строения, признанными жилыми, является налог на недвижимость (НН). Физические лица ежегодно получают уведомления из местных налоговых органов с уже готовым исчисленным налогом. Элементарные знания о том, как рассчитывается налог на жилье тем не менее нужны, во-первых, чтобы проверить начисления, во-вторых, чтобы при необходимости произвести перерасчет налога. Тем более уведомления последних лет приходят порой с астрономическими цифрами. Итак, как рассчитать налог на недвижимость?  Вначале ознакомимся с тем:

• что подлежит налогообложению;
• кто должен уплачивать налог;
• что является налоговой базой.

Общие сведения о налоге на недвижимость

Налог на имущество физических лиц в каждом регионе устанавливается на основании:

• ФЗ (федеральных законов), принятых в городах фед. значения, (Москве, Санкт-Петербурге, с 2014 г. Севастополе);
• НПА (нормативно-правовых актов), принятых в субъектах РФ и МО (муниципальных образованиях).

Таким же образом определяется налоговая база и ставки по ней.

Какие объекты недвижимости подлежат налогообложению

Налог на недвижимость установлен на следующие объекты:

• жилые дома (в т. ч. и расположенные на земельных участках под ИЖС, ЛПХ, дачи, садоводство и огородничество);
• квартиры и комнаты;
• ОНС (объекты незавершённого стр-ва, а именно недостроенные жилые дома);
• гаражи и машиноместа (в т. ч. расположенные в объектах недвижимости, перечисленных в ст. 406 НК п. 2);
• комплексы недвижимости, включающие хотя бы одну жилую постройку;
• другие строения.

С общего имущества МКД (многоквартирных домов) налоги не взимаются.

Налогоплательщики

Налогоплательщиками, согласно налоговому законодательству, являются лица (физические и юридические), которые зарегистрировали права собственности на недвижимость.

Налоговая база

Взимается налог на имущество по кадастровой стоимости (ст-сти, определённой кадастровыми органами и фиксируемой в ЕГРН), за исключением тех субъектов, где до 01.01.2020 г. разрешено в качестве налоговой базы (НБ) использовать инвентаризационную стоимость: налоги начисляются на основе поданных в НО до 01.03.2013 г. сведений об инвентарной стоимости каждого объекта и индекса инфляции (коэффициента-дефлятора).

Из кадастровой стоимости имущества при определении налоговой базы, на основании пп. 3 – 5 ст. 403 НК, вычитается кадастровая стоимость за следующую площадь:

• 10 м² –  для части квартиры или комнаты;
• 20 м² –  квартиры или части жилого дома;
• 50 м² – для жилого дома.

С первого января 2020 г. для исчисления налогов будет использоваться только кадастровая стоимость.

Правила использования кадастровой стоимости в 2019 году

Уже подготовлена новая редакция ст. 403 НК РФ, которая вступит в силу с 01.01.2019 г. В отношении кадастровой стоимости (КС) недвижимости устанавливаются следующие правила:

За налоговую базу принимается кадастровая стоимость по состоянию на первое число января налогового периода (то есть календарного года).

Изменить КС лбъекта недвижимости в течение налогового периода можно в следующих случаях:

• из-за технических ошибок;
• недостоверных сведений, используемых при определении КС;
• пересчёта КС на основании показателей о рыночной стоимости;
• в результате оспаривания кадастровой стоимости по решению суда или комиссии по рассмотрению споров.

Ст. 403 в новой редакции завуалировано тяготеет к большей защите интересов тех, кто намерен оспаривать кадастровую стоимость как слишком низкую и добиваться применения рыночной ст-сти в качестве НБ:

• Изменения кадастровой стоимости в сторону уменьшения из-за технических ошибок, недостоверных сведений или споров вступает в силу с момента возникновения оснований для изменения КС.
• Изменения КС из-за необходимости установления реальной рыночной стоимостью (то есть в сторону увеличения) будут учитываться при начислении налога, начиная с даты установки не новой КС, а старой (спорной).

Простыми словами: допустим, чиновники решат в мае, что надо при налогообложении вместо кадастровой стоимости применять рыночную. Изменения будут иметь законодательную силу не с мая, а с первого января текущего года.

Налоговые ставки

Налоговая ставка – это процентная доля от кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая применяется при расчёте налога.

Она устанавливается, согласно ст. 406 НК РФ, в размерах не более:

• 0,1% для жилых домов и квартир, их частей, комнат и остальных объектов налогообложения, перечисленных в предыдущей главе;
• 2%:
  • для административно-деловых, комплексных торговых центров, нежилых коммерческих помещений, не включенных в перечень объектов налогообложения, согласно п. 7 ст. 378.2 НК РФ до первого января начавшегося налогового периода;
  • реорганизованных коммерческих объектов (объединенных, разделенных и т.д.), включенных в данный перечень на 01.01 налогового года, в соотв. с п. 10 ст. 387.2;
  • всех остальных объектов, кадастровая ст-сть которых более 300 млн. руб.
• 0,5% для всех других ОН.

Данные значения налоговых ставок применяются, если законы субъектов РФ или НПА МО не устанавливают иного.

По решениям представительных органов власти ставки могут быть уменьшены (вплоть до нуля) или увеличены, но не более, чем в три раза.

Как рассчитывается налог при отсутствии ставок и кадастровой стоимости

При отсутствии законов или НПА, устанавливающих ставки налогообложения и кадастровую стоимость, рассчитать налог на имущество можно по общей инвентаризационной стоимости объекта, умноженной на дефлятор, процент доли собственности (если у объекта не один собственник) и на дифференцированную процентную ставку:

• 0,1 % – при ст-сти имущества до 500 тыс. руб.;
• 0,3% – во всех прочих случаях.

Инвентаризационная стоимость определяется с учётом инфляции, то есть изменения цен в стране на товары и услуги после первого января 2013 г. (это дата последней инвентаризации).

Где взять коэффициент-дефлятор

Коэффициенты дефляторы (КД) устанавливается Минэкономразвития РФ в начале календарного года для определения налоговой базы при уплате налогов различного вида, в т. ч. и имущественного налога для физических лиц (ИНФЛ).

• Так величина КД для ИНФЛ в 2018 г. равна 1,481.
• Установлено новое значение дефлятора на 2019 г. – 1,518.

Дифференцированные ставки

Величина налоговой ставки может устанавливаться в зависимости:

• от кадастровой либо инвентаризационной стоимости;
• разновидности объекта недвижимости;
• его местоположения;
• назначения земель или функциональных зон, в пределах которых находится налогооблагаемое недвижимое имущество.

Дифференцированные ставки, в зависимости от итоговой инвентаризационной стоимости объекта (то есть умноженной на КД и с учетом доли собств-сти налогоплательщика:

• До 0,1% включительно – при ст-сти до 300 тыс. руб.
• От 0,1% до 0,3% включительно – 300 – 500 тыс. руб.
• От 0,З% до 2% – свыше 500 тыс. руб.

Где можно узнать инвентаризационную стоимость

Инвентаризационная стоимость в настоящее время признана пережитком прошлого, так как она обычно намного ниже рыночной. Объектов, при налогообложении которых учитывается ИС с каждым годом все меньше. Сведения об инвентаризационной стоимости дома, квартиры, комнаты и других объектов можно получить в ЕГРН. При этом жильцам МКД не нужно мучаться в поисках дефляторов или расчете доли собств-сти в общей – ИС уже посчитана с их учетом.

Льготы по ИНФЛ

Налог на имущество физических лиц может устанавливаться на льготной основе, при этом льготой считается полное освобождение от уплаты имущественного налога за один объект недвижимости.

Ст. 407 НК РФ перечисляет категории лиц, имеющих право на налоговые льготы:

• герои СССР и России;
• инвалиды;
• участники войн и боевых операций;
• пенсионеры;
• социально уязвимые граждане;
• военнослужащие (в т.ч. ушедшие на военную пенсию);
• семьи военнослужащих и лиц, погибших при исполнении обязанностей;
• выполняющие особые задания государственной важности с риском для жизни (участие в ядерных испытаниях, ликвидации аварий и т.д.) и др.

Налоговые льготы распространяются на все объекты недвижимости, указанные в гл. Какие объекты недвижимости подлежат налогообложению, кроме ОНС и имущественных комплексов.

• Льготы устанавливаются только для одного объекта собственности каждого типа (то есть для одной квартиры, части квартиры или комнаты; одного жилого дома или его части; одной хозяйственной постройки менее 50 м²; одного гаража или машиноместа).
• Объект не должен предназначаться для предпринимательской деятельности.
• Заявить о выбранном льготном объекте налогоплательщик должен не позднее 1 ноября текущего налогового периода.
• Не положены льготы для коммерческих объектов, облагаемых налогами со ставкой 2%, за исключением находящихся в них гаражей и машиномест.

Порядок исчисления и примеры расчета налога на недвижимость

Если объект недвижимости является общей долевой собственностью, то определяется кадастровая или инвентаризационная стоимость (КС или ИС) каждой отдельной доли. Если собственность совместная, то доли считаются равными (п.3 ст. 408 НК).

Так же, как и земельный налог, ИНФЛ рассчитывается, исходя из полных месяцев владения объектом:

• если право собств-сти возникло в первой половине месяца (до 15 числа включительно) или прекратилось во второй половине, то данный м-ц полностью входит в период владения;
• и наоборот, возникновения права собств-сти во второй половине м-ца и прекращение в первой – основания, для того чтобы игнорировать данный м-ц при расчете налога.

При возникновении (либо прекращении) налоговой льготы ИНФЛ определяется как произведение суммы налога на отношение кол-ва полных м-цев, в которые льготы возникли (либо были прекращены) к кол-ву месяцев в году, то есть к 12.

В таблице ниже – федеральные налоговые вычеты в Санкт-Петербурге (они же предусматриваются и кодексом):

Перерасчет налога при появлении льгот может быть произведен не более, чем за три отчетных периода до обращения налогоплательщика.

Расчет налога на недвижимость за три налоговых периода

Алгоритм расчета приведен в п. 8 ст. 408 НК РФ:

Примеры расчета ИНФЛ

Налог на имущество физических лиц один из самых “грабительских”: он растет пропорционально кадастровой (инвентаризационной) стоимости и дифференцированной налоговой ставке, которая также зависит от стоимости – чем она выше, тем больше может быть ставка. Также многое зависит от установленных местными НПА значений.

Рассмотрим, как рассчитывается налог на имущество на конкретных примерах.

Как рассчитать налог на квартиру?

В качестве примера возьмем среднестатистическую квартиру во Владимирской области с налоговой базой – 2000000 руб. (здесь и в последующих примерах предполагаем, что это кадастровая стоимость после положенного налогового вычета, то есть кад. стоимости за 20 м²). Чтобы найти ставку, нужно на сайте ФНС открыть справочную информацию.

• Далее необходимо выбрать вид налога (имущественный) и субъект РФ либо МО.
• После клика на поле Найти откроется название и номер документа (НПА), в данном случае НПА №107 от 24.11.2014 г.
• Дальше нажимаем Подробнее и попадаем на таблицу ставок. Что радует, ставки не дифференцированы и взяты из налогового кодекса, то есть вне зависимости от кадастровой ст-сти квартиры, ставка равна 0.1%.

Производим расчет налога на квартиру, перемножив КС на НС: 2000000 х 0.1% = 2000 руб.

Как рассчитать налог на дом

Рассмотрим другой пример, на этот раз с дифференцированными ставками:

• Загородный дом с налоговой базой 10 млн. руб. (из кадастровой ст-сти дома вычтена КС за 50 кв. м)
• Аналогичным образом по справочной информации ФНС находим НПА №643-109, установивший ставки ИНФЛ.
• Налоговая ставка по налогу на имущество для жилого дома данного стоимостного интервала – 0.15%.

Рассчитываем налог: 10000000 х 0.15% = 15000 руб.

Заключение

Надо не забывать о том, что платить налог на недвижимость необходимо ежегодно не позднее первого числа декабря последующего после налогового периода года. При этом оплатить налог можно только за три предшествующих периода. (ст. 409 НК).

Основанием для прекращения уплаты налога на имущество может быть только снятие его с кадастрового учета из-за гибели, уничтожения либо сноса объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=96znAel0Bzk