fbpx

Все о федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО

Начи­ная с 25 сен­тяб­ря 2014 г., оцен­ка недви­жи­мо­сти в Рос­сии, на осно­ва­нии при­ка­за N 611 Минэко­но­мраз­ви­тия РФ, осу­ществ­ля­ет­ся по феде­раль­но­му стан­дар­ту оцен­ки недви­жи­мо­сти ФСО N 7. Раз­бе­рём­ся с основ­ны­ми поло­же­ни­я­ми и раз­де­ла­ми дан­но­го стан­дар­та, а так­же с послед­ни­ми изме­не­ни­я­ми, про­ис­шед­ши­ми в 2018 г.

Содер­жа­ние стра­ни­цы

ФСО 7: оценка недвижимости в России

В 2018 году в оцен­ке недви­жи­мо­сти при­ме­ня­ют­ся пра­ви­ла, уста­нов­лен­ные в 2014 — 2015 гг, то есть ново­го стан­дар­та пока не выпу­ще­но. ФСО 7 осно­ван на феде­раль­ных стан­дар­тах, издан­ных в 2007 — 2015 гг:

  • ФСО 1, кото­рый рас­смат­ри­ва­ет поло­же­ния об оцен­ке недви­жи­мо­сти, тре­бо­ва­ния и при­ме­ня­е­мые под­хо­ды;
  • ФСО 2 — цели и основ­ные виды сто­и­мо­сти;
  • ФСО 3 — пра­ви­ла состав­ле­ния отчё­та об оцен­ке.

Чем ФСО 7 отличается от старых стандартов

ФСО 7 вклю­ча­ет в себя ряд ста­рых пра­вил и объ­еди­ня­ет воеди­но раз­дель­ные преж­де доку­мен­ты. Поми­мо того, новая ФСО раз­ви­ва­ет неко­то­рые пунк­ты преж­них стан­дар­тов, вво­дит допол­ни­тель­ные поло­же­ния и раз­де­лы:

  • Вве­де­но поло­же­ние о том, что стан­дарт не рас­про­стра­ня­ет­ся на воз­душ­ные, мор­ские суда, про­шед­шие госре­ги­стра­цию, кос­ми­че­ские объ­ек­ты, нед­ра, а так­же на рас­чёт кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.
  • Допол­не­ны п. 3 “Объ­ек­ты оцен­ки” и п.17 “Зада­ние на оцен­ку” в ФСО 1 (в новой редак­ции ФСО 1 от 2015 п. 17 соот­вет­ству­ет п. 21). В ФСО N 7 зада­ние на оцен­ку — это раз­дел 4, пп. 8, 9.
  • Вве­де­ны раз­де­лы 5 и 6 об ана­ли­зах рын­ка и наи­бо­лее эффек­тив­ном исполь­зо­ва­нии недви­жи­мо­сти, кото­рые раз­ви­ва­ют п. 18 ФСО 1.
  • Допол­не­ны п. 24 ФСО 1 и п. 8 ФСО 3 о согла­со­ва­нии резуль­та­тов оцен­ки.

К сло­ву, ФСО 7 гораз­до менее поня­тен и чита­бе­лен, чем пред­ше­ству­ю­щие ему стан­дар­ты: нагро­мож­де­ние длин­ных неук­лю­жих фраз, тав­то­ло­гия и зашка­ли­ва­ю­щая тош­нот­ность. Впро­чем, это свой­ство мно­гих зако­нов. Что это­му спо­соб­ство­ва­ло — соеди­не­ние трёх доку­мен­тов в один или талант сочи­ни­те­лей, ска­зать труд­но.

Рас­смот­рим теперь, что пред­став­ля­ет собой оцен­ка недви­жи­мо­сти в насто­я­щее вре­мя.

Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания

Все­гда ли при­бе­га­ют к оцен­ке объ­ек­тов? Нет, во мно­гих слу­ча­ях участ­ни­ки сдел­ки не нуж­да­ют­ся в оцен­ке, так как зна­ют рыноч­ные цены. Но, напри­мер, если квар­ти­ра ста­но­вит­ся зало­гом по ипо­те­ке, объ­ек­том судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства или спо­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми при раз­де­ле иму­ще­ства, то оцен­ка недви­жи­мо­сти может стать необ­хо­ди­мой в зако­но­да­тель­ном поряд­ке.

Основные положения

Оцен­ка недви­жи­мо­сти по ФСО 7 — это опре­де­ле­ние путём рас­че­тов и исполь­зо­ва­ния раз­лич­ных под­хо­дов той ито­го­вой сто­и­мо­сти объ­ек­та, кото­рая суще­ству­ет на дату оцен­ки.

  • Ито­го­вая сто­и­мость объ­ек­та — это некий обоб­щен­ный резуль­тат, кото­рый опре­де­ля­ет­ся: по запра­ши­ва­е­мой поку­па­те­лем, пред­ла­га­е­мой про­дав­цом или уже выпла­чен­ной за объ­ект денеж­ной сум­мы; по рас­чет­ной цене объ­ек­та на дату оцен­ки.
  • Оцен­ка сто­и­мо­сти про­во­дит­ся вне зави­си­мо­сти от того фак­та, будет ли оформ­ле­на сдел­ка с оце­ноч­ным объ­ек­том или нет.
  • Под­ход к оцен­ке — сово­куп­ность мето­дов, объ­еди­нён­ных общи­ми поня­ти­я­ми и пра­ви­ла­ми.
  • Дата оцен­ки — то назна­чен­ное вре­мя, по состо­я­нию на кото­рое будет уста­нов­ле­на сто­и­мость объ­ек­та. Если оцен­ка тре­бу­ет­ся по зако­но­да­тель­ству, меж­ду датой оцен­ки недви­жи­мо­сти и датой состав­ле­ния ито­го­во­го отчё­та по нему долж­но прой­ти не боль­ше 3 меся­цев.
  • Затра­та­ми счи­та­ет­ся цена, выпла­чен­ная поку­па­те­лем за оце­ноч­ный объ­ект, либо сто­и­мость про­из­вод­ства (созда­ния) дан­но­го объ­ек­та.
  • Мак­си­маль­но эффек­тив­ное исполь­зо­ва­ни­ем объ­ек­та — это такое его при­ме­не­ние, при кото­ром у него самая высо­кая цена.

Экс­пер­ти­за отчё­та вклю­ча­ет ана­лиз:

  • его соот­вет­ствия зако­но­да­тель­ству РФ;
  • пол­но­ты и досто­вер­но­сти исполь­зу­е­мой инфор­ма­ции;
  • при­ве­дён­ных оцен­щи­ком обос­но­ва­ний;
  • выбо­ра мето­да оцен­ки.

Пери­од экс­по­зи­ции объ­ек­та недви­жи­мо­сти — это вре­мя, про­шед­шее с даты пуб­лич­ной офер­ты объ­ек­та оцен­ки (то есть с того момен­та, как он выстав­лен на рын­ке) до заклю­че­ния сдел­ки с ним.

Объекты оценки

Объ­ек­та­ми оцен­ки, по ФСО 1, явля­ют­ся все объ­ек­ты прав, кото­рые могут участ­во­вать в граж­дан­ском обо­ро­те. ФСО 7 рас­кры­ва­ет подроб­ней этот пункт, пере­чис­ляя дан­ные объ­ек­ты:

  • застро­ен­ные или неза­стро­ен­ные земель­ные участ­ки, либо их части;
  • ОКС (объ­ек­ты кап­стро­и­тель­ства) или их части;
  • жилые и нежи­лые поме­ще­ния;
  • доли объ­ек­тов доле­вой соб­ствен­но­сти.

Требования к оценке

  • Осмотр объ­ек­та граж­дан­ских прав дол­жен быть про­ве­ден как мож­но бли­же к назна­чен­ной дате оцен­ке. Если он не состо­ял­ся, объ­яс­ня­ют­ся при­чи­ны это­му.
  • Если оце­ни­ва­ет­ся одно­вре­мен­но и ЗУ, и нахо­дя­щи­е­ся на нем ОКС, при отсут­ствии пра­во­вых доку­мен­тов на зем­лю, соб­ствен­ник капи­таль­ных объ­ек­тов дол­жен опре­де­лить­ся отно­си­тель­но сво­их прав на земель­ный уча­сток, в соот­вет­ствии с зако­на­ми рос­сий­ской феде­ра­ции и суще­ству­ю­щей прак­ти­ки на рын­ке. То есть он обя­зан выку­пить или арен­до­вать ЗУ.
  • При отсут­ствии доку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих нали­чие обре­ме­не­ния, пра­ва соб­ствен­но­сти тре­тьих лиц (напри­мер, пра­во на серви­тут, заве­ща­тель­ный отказ), эко­ло­ги­че­ской загряз­нен­но­сти, оцен­ка объ­ек­та про­из­во­дит­ся так, буд­то бы все­го пере­чис­лен­но­го по умол­ча­нию нет.

Задания для оценки

Зада­ния опре­де­ле­ны в ФСО 1 в п. 17 и допол­не­ны в ФСО 7. Они долж­ны содер­жать све­де­ния:

  • об оце­ни­ва­е­мых объ­ек­тах: состав объ­ек­та с опи­са­ни­ем, помо­га­ю­щим иден­ти­фи­ци­ро­вать его состав­ные части, если они есть;
  • харак­те­ри­сти­ка объ­ек­та и его частей либо ссыл­ки на х‑ки;
  • иму­ще­ствен­ных пра­вах на объ­ек­ты, а так­же на их части и нали­чии обре­ме­не­ний;
  • целях и исполь­зо­ва­нии резуль­та­тов про­из­во­ди­мой оцен­ки, а так­же огра­ни­че­ний исполь­зо­ва­ния;
  • виде сто­и­мо­сти;
  • дате оцен­ки;
  • сро­ке осмот­ра объ­ек­та;
  • раз­ре­ше­ни­ях и огра­ни­че­ни­ях.

Поми­мо это­го, зада­ние может содер­жать рас­чет­ные зна­че­ния:

  • аренд­ной рыноч­ной пла­ты на дату оцен­ки;
  • рас­хо­дов на ОКС;
  • поне­сен­ных убыт­ков при отчуж­де­нии объ­ек­та прав, нало­же­нии серви­ту­та и т.д.;
  • затрат на улуч­ше­ние эко­ло­ги­че­ской обста­нов­ки и состо­я­ния земель.

Цели и результаты оценки и виды стоимости

ФСО 2 опре­де­ля­ет цель оцен­ки — опре­де­ле­ние ито­го­вой сто­и­мо­сти оце­ни­ва­е­мо­го объ­ек­та. Вид сто­и­мо­сти обя­за­тель­но ука­зы­ва­ет­ся в зада­нии к оцен­ке.

Ито­го­вая сто­и­мость может быть исполь­зо­ва­на:

  • в сдел­ках с объ­ек­том;
  • стра­хо­ва­нии недви­жи­мо­сти;
  • при выда­че кре­ди­та;
  • в финан­со­вых отче­тах;
  • при при­ва­ти­за­ции;
  • для реше­ния судеб­ных спо­ров и т.д.

Все­го выде­ля­ет­ся четы­ре вида сто­и­мо­сти: рыноч­ная, инве­сти­ци­он­ная, кадаст­ро­вая.

Вни­ма­ние: Феде­раль­ный стан­дарт оцен­ки недви­жи­мо­сти ФСО 7 исклю­чил кадаст­ро­вую сто­и­мость из видов сто­и­мо­сти, под­ле­жа­щей оцен­ке по ука­зан­ным в ФСО пра­ви­лам.

Рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость — это та воз­мож­ная цена объ­ек­та, по кото­рой он может быть пере­дан в соб­ствен­ность дру­го­му лицу (отчуж­дён) на откры­том кон­ку­ри­ру­ю­щем рын­ке.

Цена устра­и­ва­ет обе сто­ро­ны, при этом она может быть мак­си­маль­но выгод­ной для про­дав­ца и мини­маль­ной для поку­па­те­ля. Ни одна из сто­рон не при­ме­ня­ет дав­ле­ние друг на дру­га, то есть объ­ект не отчуж­да­ет­ся в судеб­ном поряд­ке. Сдел­ка осу­ществ­ля­ет­ся спо­кой­но, неспеш­но, безо вся­ко­го экс­т­ри­ма. Срок экс­по­зи­ции объ­ек­та с момен­та пуб­лич­ной офер­ты до его про­да­жи доста­точ­но боль­шой.

Рыноч­ная сто­и­мость (РС) при­ме­ня­ет­ся:

  • при изъ­я­тии иму­ще­ства в поль­зу госу­дар­ства;
  • рас­чё­те сто­и­мо­сти ипо­теч­но­го зало­га;
  • оцен­ке цены иму­ще­ства при банк­рот­стве;
  • при опре­де­ле­нии доли в устав­ном капи­та­ле (если она не в денеж­ном экви­ва­лен­те);
  • нало­го­об­ло­же­нии.

Инвестиционная стоимость

Инве­сти­ци­он­ная сто­и­мость (ИС) — это цена объ­ек­та, кото­рый может быть при­об­ре­тён лицом или груп­пой лиц с целью вло­же­ния средств и полу­че­ния при­бы­ли (то есть инве­сти­ции).

Воз­мож­ность про­да­жи объ­ек­та на откры­том рын­ке по инве­сти­ци­он­ной цене не все­гда учи­ты­ва­ет­ся при опре­де­ле­нии ИСК.

Ликвидационная и кадастровая стоимость

Лик­ви­да­ци­он­ная сто­и­мость — эта цена, по кото­рой про­да­вец сроч­но вынуж­ден про­да­вать объ­ект под вли­я­ни­ем обсто­я­тельств на невы­год­ных для себя усло­ви­ях (цена обыч­но не соот­вет­ству­ет рыноч­ной). Срок экс­по­зи­ции объ­ек­та при этом мень­ше обыч­но­го.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость регу­ли­ру­ет­ся отдель­ным зако­но­да­тель­ством и исполь­зу­ет­ся для нало­го­об­ло­же­ния недви­жи­мо­сти

Анализ и методы подхода в оценке недвижимости в ФСО 7

Перед опре­де­ле­ни­ем сто­и­мо­сти объ­ек­та, необ­хо­ди­мо вна­ча­ле про­ана­ли­зи­ро­вать сам рынок в том реги­оне, где объ­ект нахо­дит­ся в пре­де­лах сво­е­го сег­мен­та.

Анализ рынка перед оценкой объекта

Вна­ча­ле опре­де­ля­ют сам сег­мент, к кото­ро­му при­над­ле­жит дан­ная недви­жи­мость (напри­мер, это рынок квар­тир или дач­ных участ­ков), затем дела­ет­ся ана­лиз:

  • поли­ти­че­ской и эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции, тен­ден­ций раз­ви­тия реги­о­наль­но­го рын­ка;
  • дан­ных о ценах ана­ло­гич­ных объ­ек­тов недви­жи­мо­сти: если рынок раз­вит недо­ста­точ­но, и труд­но собрать необ­хо­ди­мые дан­ные, то воз­мож­но иссле­до­ва­ние рын­ка сосед­ней тер­ри­то­рии;
  • интер­валь­ных зна­че­ний пред­ла­га­е­мых цен ана­ло­гич­ных объ­ек­тов и цен в сдел­ках при пря­мом и аль­тер­на­тив­ном исполь­зо­ва­нии;
  • фак­то­ров, вли­я­ю­щих на цено­об­ра­зо­ва­ние, пред­ло­же­ние и спрос (уров­ня доход­но­сти, пери­о­да оку­па­е­мо­сти, объ­ё­ма про­даж, моти­ва­ци­ях участ­ни­ков сдел­ки, лик­вид­но­сти объ­ек­та, коле­ба­ний рыноч­ных цен и пр.).

Анализ максимально эффективного использования

Мак­си­маль­но эффек­тив­ное исполь­зо­ва­ние (МЭИ) — это то, при кото­ром объ­ект исполь­зу­ет­ся наи­бо­лее про­дук­тив­но (в зако­но­да­тель­ных рам­ках), име­ет самую боль­шую цену, а финан­со­вые затра­ты оправ­ды­ва­ют­ся.

  • МЭИ может соот­вет­ство­вать фак­ти­че­ско­му исполь­зо­ва­нию, но может потре­бо­вать дру­гих мер: напри­мер, ремон­та или пере­обо­ру­до­ва­ния ОКС.
  • Ана­лиз МЭИ путём сопо­став­ле­ния с исполь­зо­ва­ни­ем подоб­ных объ­ек­тов поз­во­ля­ет опре­де­лить мак­си­маль­но при­быль­ное при­ме­не­ние объ­ек­та.
  • Ана­лиз МЭИ про­во­дит­ся на осно­ве пла­ни­ро­воч­ных, кон­струк­тив­ных реше­ний и, если необ­хо­ди­мо, вычис­ле­ний. При оцен­ке МЭИ земель­но­го участ­ка, учи­ты­ва­ют­ся и нахо­дя­щи­е­ся на нем объ­ек­ты кап­стро­и­тель­ства.
  • Ана­лиз МЭИ каких-то опре­де­лён­ных частей объ­ек­тов (напри­мер, встро­ен­ных поме­ще­ний) ведёт­ся с учё­том фак­ти­че­ско­го при­ме­не­ния дру­гих частей.
  • Рекон­струк­ция одной части объ­ек­та про­во­дит­ся таким обра­зом, что­бы весь объ­ект в целом мог при­не­сти мак­си­маль­ную поль­зу.
  • МЭИ одно­го отдель­но­го объ­ек­та может отли­чать­ся от его МЭИ, когда он нахо­дит­ся в еди­ном ком­плек­се объ­ек­тов.

Рыноч­ная кадаст­ро­вая сто­и­мость земель­но­го участ­ка оце­ни­ва­ет­ся не по его мак­си­маль­но эффек­тив­но­му, а по фак­ти­че­ско­му при­ме­не­нию. При этом при оцен­ке земель­но­го участ­ка игно­ри­ру­ют­ся нахо­дя­щи­е­ся на нем объ­ек­ты: он счи­та­ет­ся как бы неза­стро­ен­ным.

Ана­лиз МЭИ от сда­чи объ­ек­та недви­жи­мо­сти в арен­ду ведёт­ся в зави­си­мо­сти от усло­вий аренд­но­го дого­во­ра.

Методы подхода к оценке объекта

В феде­раль­ном стан­дар­те оцен­ки недви­жи­мо­сти ФСО 7 суще­ствен­но рас­ши­ре­но опи­са­ние мето­дов под­хо­да. При оцен­ке недви­жи­мо­сти исполь­зу­ют­ся сле­ду­ю­щие мето­ды: срав­ни­тель­ный, доход­ный, затрат­ный, само­сто­я­тель­ный (выбран­ный оцен­щи­ком).

Сравнительный метод

Срав­ни­тель­ный метод исполь­зу­ет­ся при раз­ви­том рын­ке с боль­шим коли­че­ством подоб­ных объ­ек­тов, отно­ся­щих­ся к одно­му и тому же рыноч­но­му сег­мен­ту, с еди­ным цено­об­ра­зо­ва­ни­ем.

  • Дан­ные, исполь­зо­ван­ные при рас­че­тах, долж­ны быть доступ­ны и ука­за­ны в отче­те.
  • Для опре­де­ле­ния сто­и­мо­сти исполь­зу­ют­ся стан­дарт­ные пока­за­те­ли: напри­мер, цена недви­жи­мо­сти (или её арен­ды) за один квад­рат­ный метр.
  • Исполь­зу­ет­ся коли­че­ствен­ные и каче­ствен­ные мето­ды оцен­ки и их соче­та­ния. В них вхо­дят:
    • срав­ни­тель­ный ана­лиз, оцен­ки дру­гих экс­пер­тов;
    • коли­че­ствен­ные кор­рек­ти­ров­ки при срав­не­нии оце­ноч­но­го объ­ек­та с ана­ло­го­вы­ми;
    • регрес­си­он­ный ана­лиз, при кото­ром для опре­де­ле­ния иско­мой цены стро­ит­ся цено­об­ра­зу­ю­щая модель в реа­ли­ях дан­но­го рын­ка.
  • Срав­не­ние с дру­ги­ми объ­ек­та­ми про­во­дит­ся на осно­ве изу­че­ния доку­мен­таль­ной и финан­со­вой сто­ро­ны сде­лок и ана­ли­зе объ­ек­тов:
    • дого­во­ры меж­ду участ­ни­ка­ми сде­лок;
    • огра­ни­че­ние иму­ще­ствен­ных прав;
    • усло­вия бан­ков­ско­го кре­ди­то­ва­ния;
    • нети­пич­ные усло­вия сде­лок;
    • рыноч­ные усло­вия;
    • вид и место­по­ло­же­ние объ­ек­та;
    • его физи­че­ские и эко­но­ми­че­ские харак­те­ри­сти­ки и т.д.

Метод доходного подхода

Доход­ный под­ход при­ме­ня­ет­ся в оцен­ке недви­жи­мо­сти по стан­дар­ту фсо 7, при­но­ся­щей или спо­соб­ной при­но­сить доход. Есть три типа доход­но­го под­хо­да – пря­мой капи­та­ли­за­ци­он­ный, дис­конт­ный и капи­та­ли­за­ци­он­ный (рас­чет­ный).

  • При пер­вом типе исполь­зу­ет­ся спо­соб пря­мой капи­та­ли­за­ции, когда объ­ект не тре­бу­ет допол­ни­тель­ных вло­же­ний, а его МЭИ рав­но фак­ти­че­ско­му исполь­зо­ва­нию. Оце­ноч­ная сто­и­мость объ­ек­та рас­счи­ты­ва­ет­ся путём деле­ния годо­во­го дохо­да на услов­ную став­ку капи­та­ли­за­ции, опре­де­ля­е­мую из соот­но­ше­ния доход­но­сти и цены ана­ло­гич­ных объ­ек­тов на рын­ке.
  • Доход­ный дис­конт­ный метод при­ме­ня­ет­ся при денеж­ных инве­сти­ци­ях в объ­ек­ты с про­из­воль­ной (то есть спо­соб­ной менять­ся) потен­ци­аль­ной доход­но­стью. Гово­ря про­ще, что­бы полу­чать некий про­из­воль­ный доход с объ­ек­та нуж­но вна­ча­ле инве­сти­ро­вать в него. Сто­и­мость объ­ек­та опре­де­ля­ет­ся отно­ше­ни­ем годо­во­го дохо­да к дис­конт­ной став­ке, рав­ной дохо­ду с инве­сти­ций в подоб­ные объ­ек­ты.
  • 3‑й метод рас­чет­ной капи­та­ли­за­ции исполь­зу­ет­ся при инве­сти­ци­ях в объ­ек­ты, кото­рые будут при­но­сить ожи­да­е­мую при­быль, рав­ную став­ке капи­та­ли­за­ции. Она опре­де­ля­ет­ся при помо­щи цено­вой моде­ли, осно­ван­ной на воз­вра­те капи­та­ла, ана­ли­зе изме­не­ний цены и доход­но­сти в буду­щем, усло­ви­ях кре­ди­то­ва­ния.

Затратный метод оценки

Этот метод исполь­зу­ет­ся:

  • для оцен­ки земель­ных участ­ков, кото­рые застро­е­ны объ­ек­та­ми кап­стро­и­тель­ства (ОКС) и самих ОКС, но не их отдель­ных частей;
  • для оцен­ки ЗУ, исполь­зо­вать кото­рые мож­но будет с мак­си­маль­ной эффек­тив­но­стью, если на них не будет ОКС (при этом мож­но рас­счи­тать сте­пень физи­че­ско­го и мораль­но­го изно­са нахо­дя­щих­ся на земель­ном участ­ке объ­ек­тов);
  • при сла­бой актив­но­сти рын­ка и недо­ста­точ­ном коли­че­стве дан­ных, кото­рые исполь­зу­ют­ся в рас­чё­тах срав­ни­тель­ных и доход­ных мето­дов;
  • при оцен­ке объ­ек­тов, опре­де­лить рыноч­ную сто­и­мость кото­рых невоз­мож­но (насос­ные стан­ции, гид­ро­тех­ни­че­ские соору­же­ния, линей­ные объ­ек­ты и т.д.)

В оце­ноч­ную сто­и­мость недви­жи­мо­сти по затрат­но­му мето­ду вхо­дят:

  • сто­и­мость неза­стро­ен­но­го ЗУ;
  • затра­ты на стро­и­тель­ство, рекон­струк­цию или заме­ну ОКС;
  • при­быль (опре­де­ля­ет­ся путём рыноч­но­го ана­ли­за и экс­перт­ных оце­нок);
  • сте­пень физи­че­ско­го и мораль­но­го изно­са объ­ек­тов (рас­счи­ты­ва­ет­ся как утра­та части сто­и­мо­сти).

Затра­ты на стро­и­тель­ство объ­ек­тов опре­де­ля­ют­ся на осно­ва­нии дан­ных о затра­тах на ана­ло­гич­ные ОКС, смет о рас­хо­дах, све­де­ний о рыноч­ной цене строй­ма­те­ри­а­лов и пр.

Сто­и­мость ОКС опре­де­ля­ет­ся сум­мой затрат на их созда­ние и вели­чи­ны при­бы­ли, из кото­рой вычи­та­ют­ся физи­че­ский и мораль­ный износ.

Общая сто­и­мость объ­ек­та — это сум­ма цены неза­стро­ен­но­го земель­но­го участ­ка (при усло­вии соот­вет­ствия мак­си­маль­но эффек­тив­но­му исполь­зо­ва­нию) и сто­и­мо­сти ОКС.

Собственная методология

Оцен­щик может исполь­зо­вать и свой соб­ствен­ный метод при оцен­ке объ­ек­та, если он будет обос­но­ван, доста­то­чен, и его воз­мож­но будет про­ве­рить. При этом опи­са­ния мето­да и его алго­ритм дол­жен быть пред­став­лен в отчё­те доступ­ным для пони­ма­ния язы­ком.

Подроб­нее о мето­дах под­хо­да — в феде­раль­ном стан­дар­те оцен­ки недви­жи­мо­сти ФСО 7, раз­дел 6.

Согласование результатов оценочной экспертизы

Как про­во­дит­ся согла­со­ва­ние, опи­са­но в ФСО 1, ФСО 7 и ФСО 3.

  • При исполь­зо­ва­нии несколь­ких мето­дов про­во­дит­ся их пред­ва­ри­тель­ный ана­лиз, в резуль­та­те чего выби­ра­ет­ся некий согла­со­ван­ный про­ме­жу­точ­ный вари­ант. При этом обя­за­тель­но учи­ты­ва­ют вид сто­и­мо­сти и мне­ние само­го оцен­щи­ка.
  • Сто­и­мость объ­ек­та в отчё­те ука­зы­ва­ет­ся толь­ко в наци­о­наль­ной валю­те Рос­сий­ской Феде­ра­ции, то есть в руб­лях.
  • Все рас­хож­де­ния резуль­та­тов, плю­сы и мину­сы мето­дов долж­ны быть разъ­яс­не­ны.
  • Если для согла­со­ва­ния недо­ста­точ­но дан­ных, и ни один из мето­дов не может быть реа­ли­зо­ван, в оцен­ке ука­зы­ва­ет­ся ори­ен­ти­ро­воч­ное зна­че­ние, кото­рое может исполь­зо­вать­ся как пове­роч­ное к ито­го­во­му конеч­но­му резуль­та­ту.
  • Оцен­щик после выве­де­ния ито­го­вой отчет­ной циф­ры может ука­зать гра­ни­цы интер­ва­ла, в пре­де­лах кото­рых, по его мне­нию, долж­на нахо­дить­ся цена объ­ек­та.
  • По резуль­та­там оцен­ки состав­ля­ет­ся отчёт по пра­ви­лам, регла­мен­ти­ру­е­мым в ФСО 2.

Резуль­тат оцен­ки счи­та­ет­ся дей­стви­тель­ным, если с даты созда­ния отче­та до даты пред­став­ле­ния объ­ек­та на рын­ке или до даты про­ве­де­ния сдел­ки с ним про­шло не более полу­го­да.

Требования к отчёту по оценке объектов (ФСО 3)

ФСО 7 об оцен­ке недви­жи­мо­сти не содер­жит тре­бо­ва­ний, предъ­яв­ля­е­мых к состав­ле­нию отчё­та — они пере­чис­ле­ны в ФСО N3.

Требования по составлению

  • Отчёт дол­жен содер­жать толь­ко суще­ствен­ную и обос­но­ван­ную (под­твер­ждён­ную) инфор­ма­цию.
  • Содер­жа­ние не долж­но быть неод­но­знач­ным и созда­вать невер­ное пред­став­ле­ние у поль­зо­ва­те­ля об оцен­ке объ­ек­та.
  • При­ве­дён­ные в отчё­те мате­ри­а­лы и опи­са­ния долж­ны быть доста­точ­ны для осу­ществ­ле­ния про­вер­ки рас­чё­та цены и полу­че­ния тако­го же резуль­та­та.
  • Отчёт не дол­жен содер­жать инфор­ма­цию, не исполь­зу­е­мую для опре­де­ле­ния сто­и­мо­сти, если она не тре­бу­ет­ся по ФСО.

Требования к содержанию

Отчёт дол­жен содер­жать раз­де­лы:

  • Фак­ты и выво­ды:
    • инфор­ма­ция об оце­ноч­ном объ­ек­те;
    • резуль­та­ты опре­де­ле­ния сто­и­мо­сти по раз­лич­ным мето­дам;
    • ито­го­вая оцен­ка сто­и­мо­сти.
  • Зада­ние на оцен­ку, в соот­вет­ствии с тре­бо­ва­ни­ем ФСО N7 феде­раль­но­го стан­дар­та оцен­ки недви­жи­мо­сти.
  • Све­де­ния о заказ­чи­ке (юри­ди­че­ском или физи­че­ском лице).
  • Све­де­ния об оцен­щи­ке (рабо­та­ю­щем в орга­ни­за­ции по дого­во­ру или зани­ма­ю­щем­ся част­ной прак­ти­кой), а так­же обо всех орга­ни­за­ци­ях и экс­пер­тах, при­няв­ших уча­стие в оцен­ке.
  • Все допу­ще­ния и огра­ни­че­ния.
  • Исполь­зу­е­мые стан­дар­ты.
  • Подроб­ное опи­са­ние объ­ек­та:
    • коли­че­ствен­ные и каче­ствен­ные его харак­те­ри­сти­ки;
    • инфор­ма­ция об исполь­зо­ва­нии объ­ек­та в насто­я­щее вре­мя;
    • про­чие фак­то­ры и свой­ства, вли­я­ю­щие на его цену.
  • Ана­лиз рын­ка, на кото­ром нахо­дит­ся объ­ект и внеш­них фак­то­ров, кото­рые могут повли­ять на сто­и­мость.
  • Опи­са­ние мето­дов под­хо­да в оцен­ке объ­ек­та.
  • Согла­со­ва­ние раз­ных резуль­та­тов рас­че­та.
  • При­ло­же­ние (копии отчё­та, харак­те­ри­сти­ки объ­ек­та, копии пра­во­вых доку­мен­тов, заклю­че­ний экс­пер­тов, доку­мен­тов техин­вен­та­ри­за­ции).

Требования к описанию

  • В отчё­те долж­ны быть ука­за­ны все ссыл­ки на пер­во­ис­точ­ни­ки и автор­ство либо при­креп­ле­ны копии мате­ри­а­лов.
  • Инфор­ма­ция, полу­чен­ная от заказ­чи­ка, долж­на быть под­пи­са­на дове­рен­ным лицом и заве­ре­на.
  • Мне­ния экс­пер­тов долж­ны быть про­ана­ли­зи­ро­ва­ны в соот­вет­ствии с рыноч­ны­ми реа­ли­я­ми.
  • В отчё­те долж­ны быть:
    • опи­са­ния опре­де­ле­ния сто­и­мо­сти, понят­ные для непро­фес­си­о­наль­но­го поль­зо­ва­те­ля;
    • обос­но­ва­ния выбо­ра мето­да оцен­ки;
    • опи­са­ния и пояс­не­ния к рас­чё­там.
  • Ито­го­вое зна­че­ние оцен­ки может быть округ­ле­но.

ФСО 7 феде­раль­ный стан­дарт оцен­ки недви­жи­мо­сти раз­ра­бо­тан по меж­ду­на­род­ным стан­дар­там и явля­ет­ся обя­за­тель­ным при оцен­ке объ­ек­тов недви­жи­мо­сти.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: