Все о федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО

Начиная с 25 сентября 2014 г., оценка недвижимости в России, на основании приказа N 611 Минэкономразвития РФ, осуществляется по федеральному стандарту оценки недвижимости ФСО N 7. Разберёмся с основными положениями и разделами данного стандарта, а также с последними изменениями, происшедшими в 2018 г.

ФСО 7: оценка недвижимости в России

В 2018 году в оценке недвижимости применяются правила, установленные в 2014 – 2015 гг, то есть нового стандарта пока не выпущено. ФСО 7 основан на федеральных стандартах, изданных в 2007 – 2015 гг:

• ФСО 1, который рассматривает положения об оценке недвижимости, требования и применяемые подходы;
• ФСО 2 – цели и основные виды стоимости;
• ФСО 3 – правила составления отчёта об оценке.

Чем ФСО 7 отличается от старых стандартов

ФСО 7 включает в себя ряд старых правил и объединяет воедино раздельные прежде документы. Помимо того, новая ФСО развивает некоторые пункты прежних стандартов, вводит дополнительные положения и разделы:

• Введено положение о том, что стандарт не распространяется на воздушные, морские суда, прошедшие госрегистрацию, космические объекты, недра, а также на расчёт кадастровой стоимости.
• Дополнены п. 3 “Объекты оценки” и п.17 “Задание на оценку” в ФСО 1 (в новой редакции ФСО 1 от 2015 п. 17 соответствует п. 21). В ФСО N 7 задание на оценку – это раздел 4, пп. 8, 9.
• Введены разделы 5 и 6 об анализах рынка и наиболее эффективном использовании недвижимости, которые развивают п. 18 ФСО 1.
• Дополнены п. 24 ФСО 1 и п. 8 ФСО 3 о согласовании результатов оценки.

К слову, ФСО 7 гораздо менее понятен и читабелен, чем предшествующие ему стандарты: нагромождение длинных неуклюжих фраз, тавтология и зашкаливающая тошнотность. Впрочем, это свойство многих законов. Что этому способствовало – соединение трёх документов в один или талант сочинителей, сказать трудно.

Рассмотрим теперь, что представляет собой оценка недвижимости в настоящее время.

Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания

Всегда ли прибегают к оценке объектов? Нет, во многих случаях участники сделки не нуждаются в оценке, так как знают рыночные цены. Но, например, если квартира становится залогом по ипотеке, объектом судебного разбирательства или спора между собственниками при разделе имущества, то оценка недвижимости может стать необходимой в законодательном порядке.

Основные положения

Оценка недвижимости по ФСО 7 – это определение путём расчетов и использования различных подходов той итоговой стоимости объекта, которая существует на дату оценки.

• Итоговая стоимость объекта – это некий обобщенный результат, который определяется: по запрашиваемой покупателем, предлагаемой продавцом или уже выплаченной за объект денежной суммы; по расчетной цене объекта на дату оценки.
• Оценка стоимости проводится вне зависимости от того факта, будет ли оформлена сделка с оценочным объектом или нет.
• Подход к оценке – совокупность методов, объединённых общими понятиями и правилами.
• Дата оценки – то назначенное время, по состоянию на которое будет установлена стоимость объекта. Если оценка требуется по законодательству, между датой оценки недвижимости и датой составления итогового отчёта по нему должно пройти не больше 3 месяцев.
• Затратами считается цена, выплаченная покупателем за оценочный объект, либо стоимость производства (создания) данного объекта.
• Максимально эффективное использованием объекта – это такое его применение, при котором у него самая высокая цена.

Экспертиза отчёта включает анализ:

• его соответствия законодательству РФ;
• полноты и достоверности используемой информации;
• приведённых оценщиком обоснований;
• выбора метода оценки.

Период экспозиции объекта недвижимости – это время, прошедшее с даты публичной оферты объекта оценки (то есть с того момента, как он выставлен на рынке) до заключения сделки с ним.

Объекты оценки

Объектами оценки, по ФСО 1, являются все объекты прав, которые могут участвовать в гражданском обороте. ФСО 7 раскрывает подробней этот пункт, перечисляя данные объекты:

• застроенные или незастроенные земельные участки, либо их части;
• ОКС (объекты капстроительства) или их части;
• жилые и нежилые помещения;
• доли объектов долевой собственности.

Требования к оценке

• Осмотр объекта гражданских прав должен быть проведен как можно ближе к назначенной дате оценке. Если он не состоялся, объясняются причины этому.
• Если оценивается одновременно и ЗУ, и находящиеся на нем ОКС, при отсутствии правовых документов на землю, собственник капитальных объектов должен определиться относительно своих прав на земельный участок, в соответствии с законами российской федерации и существующей практики на рынке. То есть он обязан выкупить или арендовать ЗУ.
• При отсутствии документов, подтверждающих наличие обременения, права собственности третьих лиц (например, право на сервитут, завещательный отказ), экологической загрязненности, оценка объекта производится так, будто бы всего перечисленного по умолчанию нет.

Задания для оценки

Задания определены в ФСО 1 в п. 17 и дополнены в ФСО 7. Они должны содержать сведения:

• об оцениваемых объектах: состав объекта с описанием, помогающим идентифицировать его составные части, если они есть;
• характеристика объекта и его частей либо ссылки на х-ки;
• имущественных правах на объекты, а также на их части и наличии обременений;
• целях и использовании результатов производимой оценки, а также ограничений использования;
• виде стоимости;
• дате оценки;
• сроке осмотра объекта;
• разрешениях и ограничениях.

Помимо этого, задание может содержать расчетные значения:

• арендной рыночной платы на дату оценки;
• расходов на ОКС;
• понесенных убытков при отчуждении объекта прав, наложении сервитута и т.д.;
• затрат на улучшение экологической обстановки и состояния земель.

Цели и результаты оценки и виды стоимости

ФСО 2 определяет цель оценки – определение итоговой стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости обязательно указывается в задании к оценке.

Итоговая стоимость может быть использована:

• в сделках с объектом;
• страховании недвижимости;
• при выдаче кредита;
• в финансовых отчетах;
• при приватизации;
• для решения судебных споров и т.д.

Всего выделяется четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, кадастровая.

Внимание: Федеральный стандарт оценки недвижимости ФСО 7 исключил кадастровую стоимость из видов стоимости, подлежащей оценке по указанным в ФСО правилам.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это та возможная цена объекта, по которой он может быть передан в собственность другому лицу (отчуждён) на открытом конкурирующем рынке.

Цена устраивает обе стороны, при этом она может быть максимально выгодной для продавца и минимальной для покупателя. Ни одна из сторон не применяет давление друг на друга, то есть объект не отчуждается в судебном порядке. Сделка осуществляется спокойно, неспешно, безо всякого экстрима. Срок экспозиции объекта с момента публичной оферты до его продажи достаточно большой.

Рыночная стоимость (РС) применяется:

• при изъятии имущества в пользу государства;
• расчёте стоимости ипотечного залога;
• оценке цены имущества при банкротстве;
• при определении доли в уставном капитале (если она не в денежном эквиваленте);
• налогообложении.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость (ИС) – это цена объекта, который может быть приобретён лицом или группой лиц с целью вложения средств и получения прибыли (то есть инвестиции).

Возможность продажи объекта на открытом рынке по инвестиционной цене не всегда учитывается при определении ИСК.

Ликвидационная и кадастровая стоимость

Ликвидационная стоимость – эта цена, по которой продавец срочно вынужден продавать объект под влиянием обстоятельств на невыгодных для себя условиях (цена обычно не соответствует рыночной). Срок экспозиции объекта при этом меньше обычного.

Кадастровая стоимость регулируется отдельным законодательством и используется для налогообложения недвижимости

Анализ и методы подхода в оценке недвижимости в ФСО 7

Перед определением стоимости объекта, необходимо вначале проанализировать сам рынок в том регионе, где объект находится в пределах своего сегмента.

Анализ рынка перед оценкой объекта

Вначале определяют сам сегмент, к которому принадлежит данная недвижимость (например, это рынок квартир или дачных участков), затем делается анализ:

• политической и экономической ситуации, тенденций развития регионального рынка;
• данных о ценах аналогичных объектов недвижимости: если рынок развит недостаточно, и трудно собрать необходимые данные, то возможно исследование рынка соседней территории;
• интервальных значений предлагаемых цен аналогичных объектов и цен в сделках при прямом и альтернативном использовании;
• факторов, влияющих на ценообразование, предложение и спрос (уровня доходности, периода окупаемости, объёма продаж, мотивациях участников сделки, ликвидности объекта, колебаний рыночных цен и пр.).

Анализ максимально эффективного использования

Максимально эффективное использование (МЭИ) – это то, при котором объект используется наиболее продуктивно (в законодательных рамках), имеет самую большую цену, а финансовые затраты оправдываются.

• МЭИ может соответствовать фактическому использованию, но может потребовать других мер: например, ремонта или переоборудования ОКС.
• Анализ МЭИ путём сопоставления с использованием подобных объектов позволяет определить максимально прибыльное применение объекта.
• Анализ МЭИ проводится на основе планировочных, конструктивных решений и, если необходимо, вычислений. При оценке МЭИ земельного участка, учитываются и находящиеся на нем объекты капстроительства.
• Анализ МЭИ каких-то определённых частей объектов (например, встроенных помещений) ведётся с учётом фактического применения других частей.
• Реконструкция одной части объекта проводится таким образом, чтобы весь объект в целом мог принести максимальную пользу.
• МЭИ одного отдельного объекта может отличаться от его МЭИ, когда он находится в едином комплексе объектов.

Рыночная кадастровая стоимость земельного участка оценивается не по его максимально эффективному, а по фактическому применению. При этом при оценке земельного участка игнорируются находящиеся на нем объекты: он считается как бы незастроенным.

Анализ МЭИ от сдачи объекта недвижимости в аренду ведётся в зависимости от условий арендного договора.

Методы подхода к оценке объекта

В федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО 7 существенно расширено описание методов подхода. При оценке недвижимости используются следующие методы: сравнительный, доходный, затратный, самостоятельный (выбранный оценщиком).

Сравнительный метод

Сравнительный метод используется при развитом рынке с большим количеством подобных объектов, относящихся к одному и тому же рыночному сегменту, с единым ценообразованием.

• Данные, использованные при расчетах, должны быть доступны и указаны в отчете.
• Для определения стоимости используются стандартные показатели: например, цена недвижимости (или её аренды) за один квадратный метр.
• Используется количественные и качественные методы оценки и их сочетания. В них входят:
  • сравнительный анализ, оценки других экспертов;
  • количественные корректировки при сравнении оценочного объекта с аналоговыми;
  • регрессионный анализ, при котором для определения искомой цены строится ценообразующая модель в реалиях данного рынка.
• Сравнение с другими объектами проводится на основе изучения документальной и финансовой стороны сделок и анализе объектов:
  • договоры между участниками сделок;
  • ограничение имущественных прав;
  • условия банковского кредитования;
  • нетипичные условия сделок;
  • рыночные условия;
  • вид и местоположение объекта;
  • его физические и экономические характеристики и т.д.

Метод доходного подхода

Доходный подход применяется в оценке недвижимости по стандарту фсо 7, приносящей или способной приносить доход. Есть три типа доходного подхода – прямой капитализационный, дисконтный и капитализационный (расчетный).

• При первом типе используется способ прямой капитализации, когда объект не требует дополнительных вложений, а его МЭИ равно фактическому использованию. Оценочная стоимость объекта рассчитывается путём деления годового дохода на условную ставку капитализации, определяемую из соотношения доходности и цены аналогичных объектов на рынке.
• Доходный дисконтный метод применяется при денежных инвестициях в объекты с произвольной (то есть способной меняться) потенциальной доходностью. Говоря проще, чтобы получать некий произвольный доход с объекта нужно вначале инвестировать в него. Стоимость объекта определяется отношением годового дохода к дисконтной ставке, равной доходу с инвестиций в подобные объекты.
• 3-й метод расчетной капитализации используется при инвестициях в объекты, которые будут приносить ожидаемую прибыль, равную ставке капитализации. Она определяется при помощи ценовой модели, основанной на возврате капитала, анализе изменений цены и доходности в будущем, условиях кредитования.

Затратный метод оценки

Этот метод используется:

• для оценки земельных участков, которые застроены объектами капстроительства (ОКС) и самих ОКС, но не их отдельных частей;
• для оценки ЗУ, использовать которые можно будет с максимальной эффективностью, если на них не будет ОКС (при этом можно рассчитать степень физического и морального износа находящихся на земельном участке объектов);
• при слабой активности рынка и недостаточном количестве данных, которые используются в расчётах сравнительных и доходных методов;
• при оценке объектов, определить рыночную стоимость которых невозможно (насосные станции, гидротехнические сооружения, линейные объекты и т.д.)

В оценочную стоимость недвижимости по затратному методу входят:

• стоимость незастроенного ЗУ;
• затраты на строительство, реконструкцию или замену ОКС;
• прибыль (определяется путём рыночного анализа и экспертных оценок);
• степень физического и морального износа объектов (рассчитывается как утрата части стоимости).

Затраты на строительство объектов определяются на основании данных о затратах на аналогичные ОКС, смет о расходах, сведений о рыночной цене стройматериалов и пр.

Стоимость ОКС определяется суммой затрат на их создание и величины прибыли, из которой вычитаются физический и моральный износ.

Общая стоимость объекта – это сумма цены незастроенного земельного участка (при условии соответствия максимально эффективному использованию) и стоимости ОКС.

Собственная методология

Оценщик может использовать и свой собственный метод при оценке объекта, если он будет обоснован, достаточен, и его возможно будет проверить. При этом описания метода и его алгоритм должен быть представлен в отчёте доступным для понимания языком.

Подробнее о методах подхода – в федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО 7, раздел 6.

Согласование результатов оценочной экспертизы

Как проводится согласование, описано в ФСО 1, ФСО 7 и ФСО 3.

• При использовании нескольких методов проводится их предварительный анализ, в результате чего выбирается некий согласованный промежуточный вариант. При этом обязательно учитывают вид стоимости и мнение самого оценщика.
• Стоимость объекта в отчёте указывается только в национальной валюте Российской Федерации, то есть в рублях.
• Все расхождения результатов, плюсы и минусы методов должны быть разъяснены.
• Если для согласования недостаточно данных, и ни один из методов не может быть реализован, в оценке указывается ориентировочное значение, которое может использоваться как поверочное к итоговому конечному результату.
• Оценщик после выведения итоговой отчетной цифры может указать границы интервала, в пределах которых, по его мнению, должна находиться цена объекта.
• По результатам оценки составляется отчёт по правилам, регламентируемым в ФСО 2.

Результат оценки считается действительным, если с даты создания отчета до даты представления объекта на рынке или до даты проведения сделки с ним прошло не более полугода.

Требования к отчёту по оценке объектов (ФСО 3)

ФСО 7 об оценке недвижимости не содержит требований, предъявляемых к составлению отчёта – они перечислены в ФСО N3.

Требования по составлению

• Отчёт должен содержать только существенную и обоснованную (подтверждённую) информацию.
• Содержание не должно быть неоднозначным и создавать неверное представление у пользователя об оценке объекта.
• Приведённые в отчёте материалы и описания должны быть достаточны для осуществления проверки расчёта цены и получения такого же результата.
• Отчёт не должен содержать информацию, не используемую для определения стоимости, если она не требуется по ФСО.

Требования к содержанию

Отчёт должен содержать разделы:

• Факты и выводы:
  • информация об оценочном объекте;
  • результаты определения стоимости по различным методам;
  • итоговая оценка стоимости.
• Задание на оценку, в соответствии с требованием ФСО N7 федерального стандарта оценки недвижимости.
• Сведения о заказчике (юридическом или физическом лице).
• Сведения об оценщике (работающем в организации по договору или занимающемся частной практикой), а также обо всех организациях и экспертах, принявших участие в оценке.
• Все допущения и ограничения.
• Используемые стандарты.
• Подробное описание объекта:
  • количественные и качественные его характеристики;
  • информация об использовании объекта в настоящее время;
  • прочие факторы и свойства, влияющие на его цену.
• Анализ рынка, на котором находится объект и внешних факторов, которые могут повлиять на стоимость.
• Описание методов подхода в оценке объекта.
• Согласование разных результатов расчета.
• Приложение (копии отчёта, характеристики объекта, копии правовых документов, заключений экспертов, документов техинвентаризации).

Требования к описанию

• В отчёте должны быть указаны все ссылки на первоисточники и авторство либо прикреплены копии материалов.
• Информация, полученная от заказчика, должна быть подписана доверенным лицом и заверена.
• Мнения экспертов должны быть проанализированы в соответствии с рыночными реалиями.
• В отчёте должны быть:
  • описания определения стоимости, понятные для непрофессионального пользователя;
  • обоснования выбора метода оценки;
  • описания и пояснения к расчётам.
• Итоговое значение оценки может быть округлено.

ФСО 7 федеральный стандарт оценки недвижимости разработан по международным стандартам и является обязательным при оценке объектов недвижимости.