Военная ипотека – это почти рай, но только на первый взгляд

Военная ипотека – это государственная программа поддержки военнослужащих, решивших связать свою жизнь с армией. Она помогает им приобрести своё жильё на очень льготных условиях, с почти полной компенсацией его стоимости, без простаивания долгие годы в очередях. Стать участником программы могут офицеры и простые рядовые, а также прапорщики и мичманы, проходящие службу по контракту в вооруженных силах РФ. Программа существует с 2005 года, и пока государство не собирается её сворачивать. Наоборот, каждый год пока добавляются какие-то новые льготы. Что нового принёс для военных 2018 год? Ответим также на насущные вопросы:

• Как узнать в Росвоенипотеке, какая сумма на счету военного?
• Как продать квартиру в ипотеку военному?
• Можно ли военному взять вторую ипотеку?
• Какие банки работают с военной ипотекой?

А также, на основе реальных событий, разберёмся, все ли так безоблачно в этом раю для военных.

Программа “Военная ипотека” в 2019 году – что нового?

Начиная с 2019 г., расчетная суммарная выплата по военной ипотеке за 20 лет службы превышает 5 600 000 руб. Эти деньги переводятся на счёт военного не единовременно, а в виде ежемесячных траншей. Размера выделяемой субсидии может хватить на приобретение вполне приличного жилья, площадью около 70 м2, если только военный не рассчитывает на покупку квартиры в Москве или Санкт-Петербурге: тогда ему наверняка придётся добавлять свои средства. Однако период службы может быть и больше, тем более военнослужащим разрешено продлевать контракт и после достижения предельно допустимого возраста.

Какая ежегодная сумма переводится участнику НИС

Министерство обороны, пока военный, ставший участником НИС (накопительной ипотечной системы) служит, ежемесячно переводит на его счёт в Росвоенипотеке двенадцатую часть ежегодного взноса, который каждый год индексируется, с учетом инфляции, при этом прошлые накопления индексации не подлежат.

В 2019 году ежегодные перечисления составляют 280010 руб. (Для сравнения: в 2007 году эта сумма равнялась 82800 руб.).

Кому положена военная ипотека

Условия предоставления военной ипотеки не изменились: как и раньше стать участником НИС имеют право офицеры, а также младший офицерский состав и рядовые, проходящие службу в ВС по котракту (для рядовых необходим второй контракт). Подробнее об этом читайте в статье Кто может взять военную ипотеку.

Возраст участника пока традиционно – не младше 22 года, и не старше 45 лет. Но начиная с прошлого года, увеличен максимальный возраст службы в армии для контрактника (Федеральный закон №53-ФЗ):

• до 50 лет (если офицерское звание ниже полковника или капитана первого ранга);
• 55 лет – для полковников и капитанов I ранга);
• 60 лет – для высоких воинских званий, включая генерал-лейтенанта и вице-адмирала;
• до 65 лет – высших званий (маршалы, генералы, генерал-полковники, адмиралы).

Поэтому лицу с высоким офицерским званием зарегистрироваться в реестре НИС не поздно даже в 44 года: он может успеть накопить на ипотеку.

Первый военный контракт можно заключить лицам от 18 до 40 лет.

Ипотека для военнослужащих с детьми в 2019 году

Приятная новость: военные имеют право участвовать во второй государственной льготной программе, которую уже назвали  “Ипотекой с 6%”: она фиксирует банковскую ставку на этом значении в течение трёх или пяти лет для тех заёмщиков, кто оформил кредитный договор в начале этого года, и у которых родились после 1.01.2018 г. 2-е или 3-е дети.(Подробнее читаем здесь).

Льготная программа для военных семей заработала в 2018 г:  к кредитованию по ней приступили уже некоторые банки, например, Газпромбанк.

Ипотека для семьи, где оба супруга служат в армии

Прекрасную возможность удвоить общую сумму государственных компенсаций по военной ипотеке получает семья, в которой оба супруга военные по контракту. Они могут в 2019 году взять в банках кредиты:

• до 4.5 млн. руб. на первичном рынке;
• до 4 млн. – на вторичном.

Если семья доплачивает свои средства, сумма кредита увеличивается ещё на 500 тыс. руб. Такое кредитование военнослужащих-контрактников проводит, например, банк Зенит в рамках своей новой программы Кредит Семейный.

На основании федзакона N 117-ФЗ в ред. 30.07.2017 г. (4 гл., ст. 14, п. 1.1), каждый из супругов может заключить договор о целевом жилищном займе на приобретение общей недвижимости.

Вторая ипотека для военнослужащих по контракту

Такая ситуация часто возникает: когда офицер или рядовой только вступает в ипотеку, у него семья ещё маленькая, но под конец контрактной службы успевают вырасти появившиеся за этот период дети. Получается, квартира, устраивающая первоначально, оказывается вдруг маленькой. Взять вторую ипотеку военные могли и раньше, но вначале необходимо было полностью погасить первую.

Стать повторно участником НИС военный может только в том случае, если ему не исполнилось ещё 42 года, то есть не позднее, чем за три года до наступления максимально возможного возраста – 45 лет.

Конечно, на вторую ипотеку контрактнику приходится тратить в основном свои накопленные сбережения, но это вполне реально, так как зарплата военных достаточно высока, и они часто снимают бесплатные служебные квартиры. К тому же если у него высокое воинское звание, дающее право служить до 55 – 60 лет, то можно в принципе успеть собрать и на вторую ипотеку.

Новинка года: в некоторых округах уже сейчас разрешают брать сразу две ипотеки на одно свидетельство участника НИС и один оформленный договор, если участник располагает достаточными средствами для покрытия недостающей части суммы. Такой опыт провели недавно в Волгоградской области (южный федеральный округ) и остались довольны.

 Налоговый вычет в военной ипотеке

Военнослужащие имеют право на налоговый вычет, но он распространяется не на государственные деньги Росвоенипотеки, а только на средства военного, которые он дополнительно вносит. Если допустим, контрактник добавил своих 500000 руб., то налоговый вычет для него будет составлять 65000 (13% от внесенной суммы).

Дом по военной ипотеке

Военная ипотека под строительство частного дома возможна, но в ней есть свои нюансы и ловушки:

• военный может выбрать любой регион РФ, кроме Дальневосточного федерального органа;
• государственных денег может не хватить и на участок, и на строительство дома, и военному придется вносить свои средства.
• допускается использование ещё одного банковского кредита под стоимость земли;
• строящийся дом или земельный участок будут отданы в залог банку до полного погашения кредита;
• участок должен соответствовать требованиям, изложенным в ФЗ N 102-ФЗ (гл. 11, ст. 62);
• контрактнику необходимо заключить договор с застройщиком.

Может возникнуть такая ситуация:

• Дом с участком по военной ипотеке приобретен за средства военного, а накопления на счету вложены на земельный участок плюс взят на него кредит в банке. В этом случае, по ФЗ N 102-ФЗ, гл. 11, ст. 64, залог распространяется не только на земельный участок, но и на дом.
• При обратной ситуации (земельный участок куплен на свои сбережения, а на дом выдан кредит, который оплачивается Росвоенипотекой), залогом будут также и дом, и участок.

Это значит, что военнослужащий не сможет быть полноправным собственником ни своего дома, ни участка, покуда не будет полностью оплачен кредитный заем.

Прежде чем решить строить собственный дом, ознакомьтесь с особенностями ипотеки на землю.

Юридические особенности военной ипотеки в 2019 году

Почти полная компенсация государством стоимости жилья военного накладывает свои ограничения и сложности.

Сложности при увольнении военнослужащего

Основная сложность возникает при увольнении военного и преждевременном разрыве контракта ранее выслуги лет (20 лет).  Дело в том, что льготное увольнение становится возможным после минимум 10 лет службы. Основанием может быть плохое здоровье, перевод на другую работу, в результате сокращения штатов, предельный возраст и другие причины (подробнее здесь). В случае увольнения по льготам Росвоенипотека продолжит переводить деньги на счёт военнослужащего до достижения им выслуги лет

Если же военный уволится раньше времени и не по льготам, то он теряет право на государственную дотацию жилья и обязан вернуть все выплаченные средства в полном объеме (допускается погашение целевых займов в течение 10 лет в виде ежемесячных платежей).

Это является серьезным якорем, которое удерживает человека на военной службе и лишает его свободы выбора.

Продажа квартиры по военной ипотеке

Если контрактник, накопив достаточно средств на счету к выходу на пенсию по выслуге лет, решает купить своё жильё, никаких трудностей при продаже квартиры у него не возникнет.

Не совсем просто продать квартиру по военной ипотеке с обременением, то есть ещё с непогашенным кредитом. До того, как будет полностью выплачен долг, квартира является залогом для банка, на который после заключения договора между заемщиком и банком оформляется закладная.

Чтобы продать жильё с обременением, военнослужащий должен возвратить все уже выплаченные ему деньги в Росвоенипотеку и закрыть долги перед банком из своих сбережений. Возвращённые государству деньги при этом не пропадают, а переводятся на новый счёт контрактника в НИС, и могут быть использованы для второй ипотеки.

• Существует ещё один надёжный вариант продажи квартиры: это переуступка прав собственника (а значит и долга) другому участнику НИС по договору цессии, то есть также военнослужащему.
• Возможна также заключение такого договора между военнослужащим и гражданским лицом, но это более неудобная схема, проходящая как срочная продажа, невыгодная для самого военного.

Как оформить военную ипотеку

Оформление военной ипотеки можно начинать через три года после регистрации в НИС.

Перечень документов

Пакет документов в военной ипотеке небольшой, так как здесь не требуются никакие справки НДФЛ, СНИЛСы и ИНН. Все, что нужно – это:

• заявление-анкета;
• паспорт;
• военный билет (обязательно!);
• свидетельство участника НИС;
• брачное свидетельство и брачные контракт, если есть;
• свидетельство о рождении детей (при подаче документов на льготную ипотеку с 6%);
• документы на квартиру.

Процедура оформления

Оформление происходит несколько дольше, чем для гражданских лиц, в силу того, что здесь три участника: контрактник, банк и Росвоенипотека.

Порядок оформления военной ипотеки, если кредит берется в банке, таков:

• После заключения контракта военный проходит автоматическую регистрацию в реестре НИС и получает свидетельство. (Если присвоение офицерского звания или заключение второго контракта рядовым произошло раньше 2005 г., необходимо подать рапорт в войсковую часть).
• Затем он заполняет заявление-анкету в банке.
• Банк проверяет поданную заявку.
• При положительном решении составляется кредитный договор, копия которого банк отсылает в Росвоенипотеку.
• РВИ переводит на счёт военнослужащего сумму для первого взноса (если средств на личном счету военнослужащего не хватает, составляется договор целевого займа* с РВИ).
• Контрактник регистрирует права собственника на квартиру в Госреестре и относит документ о регистрации в банк.
• В банке составляется договор залоговой закладной и выдается кредит.
• Все копии документов отсылаются банком в Росвоенипотеку.
• Рассмотрев их, РВИ начинает ежемесячные выплаты по кредиту на счёт банка.

*Примечание: Целевой жилищный займ можно получить после трех лет участия в НИС.

Полезные советы участникам военной ипотеки

Контрактников часто заботят вопросы как правильно распорядиться средствами, не пропадут ли они, как проверить наличие денег на счету и т.д.

Как правильно использовать накопления

• Когда накопления по военной ипотеке достаточны для внесения первоначальной суммы, военнослужащий может заключить ипотечный договор с банком и приобрести квартиру в кредит: в этом случае средства со счета переводят на погашение первоначального взноса, а дальнейшие платежи переводятся непосредственно в банк каждый месяц.
• Однако он может не торопиться и просто накапливать средства. Когда их станет достаточно для покупки квартиры или строительства своего дома, военному нет нужды обращаться в банк: в этом случае покупка осуществляется через Росвоенипотеку, куда необходимо обратиться с заявлением для снятия средств. Это становится возможным при достижении 20-летней выслуги лет или не ранее, чем через 10 лет службы и имеющихся льготных основаниях для увольнения.
• Можно не дожидаться накопления нужной суммы и получить целевой заем на сумму общих выплат по ипотеке за предполагаемый 20-летний срок службы. Займ дает возможность заплатить первоначальный взнос или всю стоимость жилья, однако получить его можно не ранее трех лет участия в НИС.

Как правило, покупка жилья на накопленные в НИС средства гораздо выгоднее, так как не тратятся деньги на оплату кредита в банке или целевого займа в Росвоенипотеке, и военный может сэкономить много средств и купить жильё лучшего качества в подходящем регионе. Однако он подходит для тех, у которых есть служебная квартира и нормальные условия проживания, ведь ждать, пока сумма накопится придётся 20 лет.

Как узнать сумму накоплений по военной ипотеке

Каждый участник регистрируется на сайте Росвоенипотека и получает вход в личный кабинет. Узнать состояние индивидуального счёта участника НИС можно путём запроса в Росвоенипотеку, отправленного из личного кабинета. Ответ приходит в течении обычно четырёх дней.

Не пропадут ли деньги со счета НИС

Деньги военнослужащего порой находятся на счету до 20 лет. Все это время, пока деньги ему не нужны, Росвоенипотека имеет право их куда-то инвестировать, при этом участники НИС получают доходы с инвестиций. Это выгодно и государтству, и военным. Риски здесь такие же, как и в любом банке, однако Росвоенипотека все же надёжней коммерческого банка, так как она финансируется Министерством обороны. РВИ инвестирует не самостоятельно, а при помощи доверительных компаний. В этом году из 16 претендентов право управлять средствами Росвоенипотеки выиграли ООО УК Открытие, ООО Капитал и ЗАО Регион ЭсМ. Случаи хищения денег со средств военнослужащих, конечно были, но виновники были найдены и наказаны, а сами военные не пострадали.

Где лучше покупать жильё военному

Военная ипотека даёт возможность приобретения своего жилья в любом регионе страны. Но самыми популярными регионами по-прежнему остаются Москва, Подмосковье, Крым и Севастополь. В 2017 г. свыше 500 военных приобрели жильё на полуострове Крым и в Севастополе.

В Москве спросом у военнослужащих пользуются спальные районы Москвы, расположенные за МКАД:

• Митино (здесь стоимость 1 м2 жилья примерно 160 тыс. руб);
• Северное и Южное Бутово (жильё несколько дешевле, чем в Митино);
• Некрасовка – стоимость одного метра около 100 тыс. руб. (такая цена из-за того, что пока не проведена ветка метро, но она в ближайшей перспективе).

Банки, работающие с военной ипотекой

Программа военная ипотека есть не во всех банках, что также может создавать трудности с оформлением. Кредитование в 2018 году проводится со средним банковским годовым тарифом от 9%. Для семей военных со вторыми и третьими детьми, рожденными в этом году, тариф будет снижен до 6% на фиксированный период времени (3 или 5 лет). Условия выдачи ипотеки для военных в основном одинаковы повсюду. Некоторые кредитные организации могут выдать кредит даже участнику НИС с плохой кредитной историей, так как платить за него будет такой солидный государственный орган, как Росвоенипотека.

В таблице – банки, работающие с военной ипотекой (банковский процент нужно уточнять в банках, так как данные быстро меняются):

Сотрудничество Росвоенипотеки и органов надзора за строительством

С 06.06. 2019 г. было подписано соглашение между ФГКУ “Росвоенипотека” и ГУ Госстройнадзора. Цель – минимизация рисков для военнослужащих-дольщиков, приобретающих квартиры в новостройках. Росвоенипотеке от контролирующего органа будут предоставляться самая свежая, актуальная и проверенная информация о застройщиках Московской области. Сведения будут все время обновляться

Риски военной ипотеки и польза личного страхования

Казалось бы, такая мощная поддержка государства военнослужащих должна исключить сложные ситуации, когда контрактник не может рассчитаться с банком. Однако это совершенно не так: опыт 13 лет существования ипотеки показал, что в безвыходное положение попадают и военнослужащие.

Опасность военной ипотеки в том, что человек заключает договор, рассчитывая прослужить до пенсии. Но в жизни ничего нельзя предугадать, а в жизни военного тем более.

Вот история военнослужащего Дмитрия, решившего купить дорогую квартиру в Санкт-Петербурге:

Накопив средства на счету на первый взнос и добавив свои сбережения, он приобрёл в ипотеку квартиру в северной столице, надеясь оставаться на службе до 50 лет. По его подсчётам, денег, выплачиваемых Росвоенипотекой, должно было как раз хватить. Но случилось несчастье – Дмитрий тяжело заболел, сделал операцию и был вынужден уволиться со службы раньше времени, прослужив 14 лет. К тому времени у него оставался долг по кредиту около 1.8 млн. руб. Росвоенипотека, так как увольнение было по уважительным причинам, согласилась погашать долг Дмитрия ещё 6 лет (до достижения выслуги лет). Выплаты должны составить в сумме 1.2 млн. руб. То есть 600000 руб.не хватит, и заработать их инвалид уже не сможет. Он будет вынужден отдать деньги от военной страховки на покрытие долга и остаться в нищете.

Но этого бы не случилось, если бы при оформлении ипотеки Дмитрий застраховал своё здоровье и жизнь. Поэтому другим военным стоит учесть его печальный опыт:

• Проявляйте осмотрительность.
• Не берите слишком дорогое жильё, рассчитывая, что служить будете до 50 лет.
• Соглашайтесь на добровольное личное страхование – для военного оно просто необходимо.

Пусть придётся заплатить и больше, но зато, если случится, не дай Бог, непредвиденное, страховка покроет недостающую сумму и ваша семья не останется в беде.

Не забывайте о том, что военная ипотека, несмотря на существенные плюсы, имеет свои сложности, и главная из них в том, что поток льгот, мощный, пока вы служите, сильны, молоды и нужны государству, превратится в скромный иссякающий ручеек, как только произойдет увольнение.

Если военнослужащий становится должником, возможно рефинансирование кредита.

Рефинансирование военной ипотеки: