Что выбрать – квартиру в ипотеку или участок?

Шумная жизнь в городском «муравейнике» в одной из многоэтажек не всех сегодня прельщает, к тому же стоимость городской квартиры сегодня такова, что на эти деньги можно приобрести земельный участок и построить большой дом. Поэтому, прибегая к жилищной ипотеке, многие начинают раздумывать, не взять ли лучше кредит на земельный надел под строительство. Также велик интерес со стороны выгодоприобретателей. Сегодня на рынке возник дисбаланс между растущим спросом на землю и небольшой долей земельной ипотеки на рынке недвижимости: она не более 15 %. В чем тут дело и чем же ипотека под земельный участок отличается от жилищной ипотеки?

Законы ипотеки под земельные участки

Земельная ипотека регулируется следующими законами:

• Гражданским Кодексом;
• Земельным Кодексом;
• Законом об ипотеке (62-я статья, ХI глава).

При составлении договора на ипотеку под земельный надел, земля становится предметом залога, заемщик – залогодателем, банк или другая кредитная организация – залогодержателем.

Какие участки могут стать залогом по кредиту

1. Земельный надел, согласно Закону об ипотеке, может являться предметом залога как любой объект, неограниченно участвующий в обороте.

   

2. Залогом могут стать арендуемые наделы земли, при этом действие залога длится не дольше срока аренды:
   • При аренде, превышающей пять лет, арендатор может передавать землю в залог без согласования с собственником.
3. При нескольких собственниках ипотека оформляется только на ту часть участка, находящуюся в долевой собственности физического или юридического лица.
4. Муниципальные, а также государственные неразграниченные земли (то есть «ничейные», не имеющие регистрации прав собственности) могут быть залогом, если на них планируется строительство жилищных или инженерных объектов.

Запрет на залог для земельных участков

[attention type=red]Земля, являющаяся муниципальной или государственной собственностью, не может быть предметом залога, за исключением п.4.[/attention]

Регламентируется также минимальный размер участка, являющегося залогом. Эта величина зависит от его назначения, банка, выдающего кредит, и местных муниципальных законов.

Минимальный размер земельной площади под залог, установленный, например, в Петербурге:

• под садоводство или огородничество – две сотки;
• под индивидуальное строительство – три сотки;
• под дачное хозяйство – шесть соток.

Не может быть заложен земельный надел, являющийся пожизненной унаследованной собственностью (Гражданский Кодекс).

Если на участке есть здания и сооружения…

1. Если на земле, переданной в залог, имеются принадлежащие заемщику здания или сооружения, то она автоматически становится также предметом залога.

   

2. Переход прав залоговой собственности определяется главой VI федерального закона. Вкратце, залогодатель имеет право:
   • отчуждать (то есть продавать, дарить, обменивать и т.д.) все здания и постройки, находящиеся на ипотечном земельном участке, а также передавать их в аренду, если в договоре на ипотеку или в выданной закладной не предусмотрено иное;
   • к новому собственнику переходят и обязательства залогодателя по своему кредиту: если заемщик становится неплатежеспособен, то отчужденная или арендуемая собственность должника идет на покрытие банковских убытков;
   • ипотечный заемщик может также завещать все свое залоговое имущество.
3. Приобретенная в собственность или арендуемая земля в свою очередь может стать предметом залога, если на ней имеются построенные на кредитные средства сооружения.
4. Залог распространяется и на самолично возведенные заемщиком на ипотечном земельном участке постройки и здания.
5. Также отберет банк в случае неплатежеспособности земельного ипотечного заемщика и все то, что построят на залоговом участке третьи лица.

Странности федерального закона

По сути, если разобраться в мудреном, написанном нечеловеческим языком федеральном законе, то на земельном ипотечном участке лучше ничего не возводить – это моментально становится залогом банка.

Интересно также выглядит право заемщика распоряжаться залоговым имуществом: он может делать все что хочет и с участком, который будет выплачен лет через 20, и со зданиями, которые на нем построит. Но если вдруг обанкротится, его долги почему-то должны выплачивать другие, совершенно невинные люди.

Такие «странности» играют на руку, очевидно, крупным аферистам-застройщикам.

Что выбрать – жилищную или земельную ипотеку

Банкам не очень нравятся операции с землей.

Все опять же относительно:

• Ипотека нескольких несчастных соток и впрямь мало выгодна банку.
• Ипотека большого участка под строительство многоэтажек может быть очень даже выгодной.

Для частного заемщика ипотека под земельный участок привлекательна из-за меньшей суммы кредита.

Но банк «компенсирует» малую сумму большим начальным взносом (от 30 до 40%) и высоким процентом кредитования.

Ипотечный риск для банка при кредитовании участков выше, чем в жилищной ипотеке, из-за плохой ликвидности земельной недвижимости:

• она продается тяжелее и дольше;
• труднее провести объективную оценку собственности.

Поэтому взять земельную ипотеку сложнее, чем жилищную.

Договор с банком

Банки стараются себя максимально защитить, возложив ответственность не только на своего клиента, но и на третьих лиц, с которыми тот ненароком проведет какие-то операции с земельным и недвижимым имуществом.

К земельному участку предъявляются жесткие требования:

1. Он должен быть зарегистрирован в кадастровом органе;
2. Являться если не землей поселения, то сельскохозяйственного значения;
3. Указывается целевое назначение надела:
   • фермерство, садоводство, овощеводство и т.д;
4. Участок должен входить в регион деятельности банка.

Несмотря на указанные в федеральном законе минимальные размеров участка, являющегося предметом залога, банки требуют обычно, чтобы его площадь была не менее 8 – 12 соток.

Не поленитесь изучить все законы, касающиеся земельной ипотеки, прежде чем делать свой выбор и заключать договор.

Видео: О праве на бесплатный земельный участок

Скачать XI главу Федерального закона «Об ипотеке» – «ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»