Как рассчитать стоимость бизнеса методом капитализации

Чтобы понять, стоит ли вкладываться в бизнес (или определить размер будущих инвестиций), необходимо прежде всего произвести его оценку. Это можно сделать различными способами:

• методом сравнения с аналогичным бизнесом, через мониторинг статистики и секторном рыночном анализе (этот способ чаще всего применяется при оценке недвижимости);
• методом дисконтирования денежных потоков (используется при нестабильном рынке, инфляции, влиянии сезонных факторов и т.д.);
• методом капитализации дохода (определении стоимости бизнеса из размера чистой прибыли за год).

Остановимся подробнее на последнем способе.

Метод капитализации дохода: в чем суть и когда применяется

Метод капитализации доходов (МКД) привлекает простотой расчетов, но использовать его можно:

• при стабильности бизнеса на протяжении длительного периода;
• устойчивых денежных потоках;
• отсутствии объектов незавершенного строительства и информационной прозрачности.

Именно недостаток всех этих факторов не позволяет широко использовать МКД в России. На российском рынке проще оперировать методом дисконтирования денежных потоков, однако он детализирован, и при расчетах используются сложные формулы.

Производить оценку бизнеса методом капитализации доходов рекомендуется только крупным компаниям с устойчивым и легко прогнозируемым доходом.

Как рассчитать стоимость бизнеса

Чтобы определить стоимость бизнеса, достаточно знать:

• доход компании I (income): для оценки недвижимости используется чистый операционный доход (ЧОД или по английской аббревиатуре NOI);
• коэффициент капитализации R_k – отношение прогнозируемого дохода за год к стоимости бизнеса.

Таким образом стоимость бизнеса S (недвижимости) можно определить по формуле:

S = I/R_k.

Из формулы следует обратно пропорциональная зависимость стоимости бизнеса от коэффициента капитализации: чем ниже коэффициент капитализации, тем больше прибыли у компании, дороже ее стоимость и выше инвестиционная привлекательность.

Виды и расчет дохода в бизнесе

Доход I может быть следующих видов:

• выручка от продаж или оказываемой услуги: в основном используется в посредническом бизнесе (в агентстве недвижимости, например, это гонорар за поиск варианта для заказчика);
• чистая прибыль (выручка с вычетом всех расходов и налогов): применяется в крупном бизнесе;
• прибыль без вычета налогов (таким видом дохода оперируют мелкие фирмы и предприятия, чтобы оценить бизнес без влияния посторонних факторов);
• прибыль по дивидендам (используется, если компания владеет акциями);
• денежные потоки (или кэш-флоу): учитываются все денежные поступления, используется в качестве капитализируемой базы в основном на бюджетных предприятиях и при разработке бизнес-плана.

При расчете дохода анализируют доходность существующих компаний и используют следующие статистические данные:

• ретроспективные (то есть по прошлой статистике);
• прогнозные;
• комбинированные (сочетание обоих способов).

После расчета дохода его корректируют, вычитая все разовые доходы (или расходы):

• вложения при открытии бизнеса (или выручку от его продажи);
• доходы (расходы), не связанные с реализацией (штрафы по суду, страхование, издержки за простой, срыв договоренностей и пр.);
• другие доходы, не связанные с уставной деятельностью.

Как рассчитать коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации показывает, какую долю занимают инвестиции в совокупной массе собственных и заемных средств. Чем он выше, тем ниже эффективность своих вложений в бизнес. И это закономерно, так как инвестиции необходимо возвращать.

Ставка капитализации рассчитывается разными способами. Рассмотрим, как рассчитывается коэффициент капитализации при оценке недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации при оценке недвижимости

При оценке стоимости недвижимости удобно рассчитывать коэффициент капитализации по следующей формуле: R_k = R_n + N_v , где:

R_n – ставка ожидаемой доходности инвестора;

N_v – процентная ставка, по которой производится возврат капитала (вложенных инвестиций).

Три способа расчета нормы возврата капитала

Метод Ринга:

• Используется при планируемом 100 % возврате денежных средств, вложенных в бизнес, равными частями.
• Ставка возврата капитала равна сумме ежегодных отчислений в беспроцентный фонд.

Пример расчета коэффициента капитализации:

• срок инвестиций – 5 лет;
• ставка ожидаемой доходности для инвестора R_n: 15 %;
• ставка возврата: 100%/5 = 20%;
• коэф. капитализации R_k = 15% + 20% = 35%.

Метод Инвуда:

• Ставка реинвестиции (возврата инвестиций) равна ставке доходности.
• При ставке R_n, равной 15%, R_k будет равна 30% (15% + 15%).

Метод Хоскольда:

Ставка реинвестиции устанавливается по доходности ОФЗ, в том случае, когда ставка по инвестиции изначально высока.

• Например, ставка инвестиционной доходности была первоначально установлена в 25%.
• Компания сочла, что возврат капитала по формуле Ринга или Инвуда для нее будет убыточным: в первом случае ставка возврата будет 45%, во втором – 50%.
• Бизнесмены принимают решение производить возврат инвестиций по безрисковой ставке 8.5 % (ставке доходности гособлигаций) по методу Хоскольда.
• Коэффициент капитализации составит 33.5% (25% + 8.5%).

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Этот метод применяется, если есть возможность анализа сделок, проведенных фирмами-аналогами, существующими на рынке.

Суть расчета такова:

• производится анализ сделок определенного количества фирм-аналогов;
• рассчитывается усредненное значение коэффициента капитализации R_k по формуле:

R_k = (R_k1 + R_k2… + R_kn)/n, где:

R_k1 – коэф. капитализации первой фирмы;

R_kn – коэф. капитализации последней фирмы;

n – количество анализируемых фирм.

Подобный расчет трудно делать при недостатке данных, ведь понятно, что отнюдь не каждая фирма рвется предоставлять достоверную информацию о своей доходности.

Расчет ставки капитализации по ставке дисконтирования

Ставка дисконтирования, в отличие от ставки капитализации, применяется для расчета не текущей, а прогнозируемой прибыли с учетом всех рисков.

Она учитывает, например, такие риски:

• качество управления компанией;
• размер предприятия и влияние конкурирующих фирм;
• финансовую ситуацию (соотношение собственных и заемных средств);
• инфляцию;
• товарный ассортимент и возможности сбыта;
• уровень рыночного спроса и количество возможных клиентов;
• стабильность прибыли и т.д.

Ставка дисконтирования представляет собой сумму безрисковой ставки с процентными значениями возможных рисков. Таким образом она позволяет рассчитать более достоверный коэффициент капитализации R_k, чем метод капитализации доходов. В формулы расчета R_k также входит средний темп роста, который вычитается из ставки дисконтирования.

Чем выше темпы роста, тем меньше коэффициент капитализации, выше доходность и больше оценочная стоимость бизнеса.

Первый способ расчета

R_k = Rd – g, где:

R_d – ставка дисконтирования;

g – темпы роста по прогнозу (с учетом прогнозируемого дохода).

Способ расчета по модели Гордона

R_k = (Rd – g)/ (1 + g).

Здесь g – прогнозируемые темпы роста (с учетом исторических данных по доходности).

Пример расчета стоимости агентства недвижимости

В качестве примера возьмем прибыльное агентство недвижимости с положительным темпом роста. Расчет проведем по средним квартальным показателям доходности.

• Средняя выручка за квартал: 780000 руб.
• Ставка дисконтирования: 18%.
• Средние темпы роста: 5%.
• Ставка капитализации: 18% – 5% = 13%.
• Стоимость агентства: 780000/0.13 = 6000000 руб.

Метод капитализации доходов, учитывающий чистый доход за год и инвестиционные вложения, дает другие цифры:

• Чистая прибыль за год той же компании за год: 3107000 руб.
• Коэффициент капитализации (по методу Ринга): 35%.
• Стоимость агентства: 3107000/0.35 = 8877142.

Завышенная цена агентства получилась из-за следующих факторов:

• доля ивестиций в общей капитализации довольно высока;
• в расчете не учтено дисконтирование денежных потоков на непредсказуемом рынке.

Это доказывает постулат, приведенный в начале статьи о том, что метод капитализации можно использовать для расчета стоимости стабильного, а значит, более дорогого по оценке бизнеса.