Чрезвычайные происшествия – основные виновники реквизиции

Реквизиция считается одной из принудительных (но не карательных) мер прекращения права собственности. Помимо неё, изъять имущество могут по следующим основаниям:

• наличие долговых обязательств;
• отсутствие законных прав собственности на имущество у конкретного лица;
• ненадлежащее использование земельного участка (ЗУ);
• изъятие ОНС (объекта незавершенного строительства) ввиду истечения договора аренды на ЗУ;
• отчуждение в пользу государства или муниципалитета;
• небрежное отношение к имуществу, представляющую культурную ценность;
• безответственное отношение к животным;
• конфискация;
• изъятие по статьям “борьба с терроризмом” и “отмыванием денег”;
• других случаях, перечисленных ст. 235 ГК РФ.

В статье разберём, в каких случаях производится реквизиция земельного участка.

Что представляет собой реквизиция земельного участка

Согласно ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ, к реквизиции прибегают в условиях чрезвычайных ситуаций:

• стихийные бедствия (пожары, наводнения, ураганы и т. д.);
• техногенные катастрофы (например, авария на ЧАЭС);
• вспышки эпидемий среди населения и среди животных;
• другие ЧП.

Целью реквизиции является максимальная защита населения и общественных интересов.

Изъятие носит возмездный характер:

• лицу, у которого имущество изъято, выплачивается органами исполнительной власти денежная компенсация в размере рыночной стоимости (РС) изъятого имущества;
• земельный участок может быть возвращен собственнику после отмены чрезвычайного положения;
• владельцу может быть предоставлен другой участок;
• при временном изъятии и использование ЗУ в других целях собственнику могут быть компенсированы убытки, которые он понесет за время вынужденного неиспользования участка.

Денежная сумма в размере РС ЗУ выплачивается при реквизиции в том случае, когда возвратить изъятый участок невозможно – он изымается навсегда.

Похожее произошло в 30-километровой зоне отчуждения, расположенной возле Чернобыльской АЭС, откуда навсгда было эвакуировано население 9 крупных населенных пунктов. Период полураспада радионуклидов, заразивших почву, составляет от десятков до десятка тысяч лет (период полураспада стронция-90  около 30 лет, а плутония-239 – около 24000 лет).

• На период временного изъятия без реквизиции участок может быть использован в иных целях для решения жизненно важных общественных проблем.
• Когда чрезвычайные обстоятельства перестают действовать, лицо может потребовать возвратить ему ту часть имущества, которая осталась в целости.
• Лицам, у которых проведено изъятие ЗУ с реквизицией, выдаётся документ с подтверждением этого факта.

Размер компенсации за реквизицию земельного участка

Если вернуть изъятый земельный участок невозможно, собственнику выплачиваются денежные средства в размере рыночной стоимости ЗУ.

Оценка рыночной стоимости ЗУ производится в соответствии со ст. 66 ЗК РФ и ФЗ № 135 об оценочной деятельности. При ее определении она считается равной кадастровой стоимости (КС) ЗУ.

Если РС не установлена, учитывается КС ЗУ, определенная массовым методом ГКО (гос. кадастровой оценки), согласно ФЗ № 237 “О гос. кадастровой оценке”. Исполнительные органы субъектов РФ устанавливают средний показатель КС по данному району или округу.

С чем часто путают реквизицию

Реквизиция и конфискация – разные вещи

Реквизицию порой путают с конфискацией (ст. 50 ЗК РФ). Однако последняя санкция является экзекуционной и применяется при совершении преступлений, перечисленных в ст 104.1 УК РФ, по результатам судебного решения. Она является безвозмездной: лицу, у которого конфискован земельный участок, не компенсируется его стоимость. Подробнее прочесть о том, в каких случаях может быть произведена конфискация, можно здесь.

Чем реквизиция отличаются от изъятия в госсобственность

Также участок могут изъять гос. или мун. структурами на основании ст. 49 ЗК, если он имеет большое значение для государства или региона. Например, необходим для строительства:

• важных оборонных, энергетических, атомных объектов;
• централизованных систем водо-, газо- и электроснабжения и водоотведения;
• дорог и транспортных объектов;
• нефте- и газопроводов и т.д;
• комплексного освоения новых территорий.

Такое изъятие также компенсируется по рыночной стоимости, либо собственнику земельного участка может быть предоставлен равноценный ЗУ, взамен изъятого. Это напоминает реквизицию. Но в отличие от Р., проводимой в условиях чрезвычайной ситуации, изъятие в пользу государства:

• имеет совсем иные причины;
• подготавливается заблаговременно (порядок изъятия устанавливается главой VII.1 ЗК РФ);
• происходит безвозвратно: изъятый участок не может быть возвращен собственнику.

Права собственников реквизированных участков

Собственники земли, у которых произошло изъятие участков по причине чрезвычайных обстоятельств, вправе оспорить:

• размер денежной компенсации за безвозвратно изъятый участок при реквизиции;
• понесенные убытки при временном изъятии;
• возможность возврата временно изъятого участка при нормализации ситуации.

Как оспаривается кадастровая стоимость

При оспаривании часто возникали затруднения, что считать датой установления кадастровой оценки:

• дату определения ГКО (формирования перечня объектов, подлежащих кад. оценке);
• дату утверждения результатов оценки.

Это не праздный вопрос, так как между определением оценки и ее утверждением проходят годы. Так, перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, был составлен еще в 2010 году. А утверждена была кадастровая оценка только в 2012 году. Последняя кадастровая переоценка земель производилось в 2013 году. Следующая ГКО планируется на 2020 год.

Также не ясно было, по какой дате устанавливать рыночную стоимость.

Последнее постановление:

• кадастровой стоимостью считается КС, установленная на дату внесения сведений о вновь образованных ЗУ в государственный кадастр недвижимости;
• при оспаривании кадастровой стоимости за основу берется рыночная стоимость, существующая на момент установления оспариваемой кадастровой стоимости (ФЗ № 135, ст. 24.19).

Нововведения ФЗ № 135 породили трудно разрешимый конфликт между массовым и индивидуальным методами оценки кадастровой и рыночной стоимости. Получается, что при внесении сведений о вновь образуемых участках используются результаты давнишней массовой оценки КС. А при оспаривании истец ссылается на рыночную стоимость, определённую на текущий момент. Если даты установления КС и РС не совпадают, оспаривание становится бессмысленным.

Как оспаривается размер компенсации за убытки

Под убытками понимается:

• материальный ущерб от повреждения или уничтожения построек на участке;
• нанесение вреда почве в результате бедствия; .
• вред от использования изъятого ЗУ в иных целях;
• отсутствие прибыли из-за отчуждения участка;
• недополученные доходы.

Размер материального ущерба и вред определяется при помощи оценки повреждений.

Но доказать факт недополучения или отсутствие прибыли сложно:

• если на земле не велась коммерческая деятельность;
• она использовалась только для личных нужд;
• владелец никогда не подавал декларацию о доходах;
• не сохранились чеки о реализации  продукции и другие отчётные документы.

Примеры оспаривания реквизиции

По причине аварии, случившейся на местном химическом предприятии в поселке Т. , органы власти выплатили пострадавшим денежные компенсации в размере кадастровой стоимости ЗУ. Журавлёва посчитала КС заниженной. Она провела индивидуальную оценку рыночной стоимости земельного участка, которая оказалась в полтора раза выше государственной кадастровой оценки, произведенной в 2013 г. Журавлева обратилась в суд с иском об изменении размера денежной компенсации. Однако иск был отклонён, так как оценка рыночной и кадастровой стоимости была проведена в разное время. Предоставить документ с утвержденной оценкой рыночной стоимости данного участка в 2013 г. истица не смогла.

В результате лесного пожара пострадало СНТ “Рассвет”, расположенное возле посёлка Н. Садовые участки были временно реквизированы у владельцев, а их территории стали использоваться для устранения последствий бедствия. Так, на территории СНТ были размещены вагончики для строителей, техника и строительные материалы. Садовод Ерофеев решил потребовать компенсацию убытков в виде стоимости:

• сгоревших построек и деревьев;
• использования своего подворья для восстановительных работ;
• не полученной им выгоды от продажи фруктов и овощей.

Однако его требования были удовлетворены лишь частично:

• сгоревшие постройки были некапитальные и нигде не зарегистрированы в государственном кадастре;
• доход от продажи продукции на рынке Ерофеев никогда не декларировал;
• никаких платежных документов об оптовой продаже у него не сохранилось.

Таким образом подтвердить неполучение выгоды он не смог.

Реквизиция земельного участка – крайняя вынужденная мера. Ее нельзя предвидеть, в ней никто не заинтересован – ни государство, ни владелец ЗУ.