Балконы стеклите, только пожарные лестницы не отрезайте!

Застекленные балконы и лоджии сегодня имеются в большинстве квартир МКД. Новые проекты домов предусматривают установку стеклопакетов ещё на стадии строительства, поэтому покупателям можно не заморачиваться. Но в старых домах, построенных еще в 80-е – 90-е годы, владельцам приходится решать этот вопрос самостоятельно. Новые владельцы квартир обычно производят ремонт, который часто сопровождается перепланировкой всех помещений, в том числе и балконов (лоджий). Многие производят эту процедуру, не удосуживаясь узнать, нужно ли брать разрешений на остекление балкона. Большинство это делает самовольно, без всяких разрешений. Однако в законодательстве скрываются нюансы, по которым привлечь к ответственности за перепланировку своих балконов и лоджий можно практически всех.

В каких случаях необходимо брать разрешение на остекление

Вначале разберёмся, к какому типу помещения относятся балконы и лоджии.

Балконы и лоджии – нежилые помещения

Разница между балконом и лоджией:

• балкон выступает за фасад здания и ограждён только с одной стороны несущей стеной;
• лоджия находится внутри помещения и ограждена стенами с трёх сторон.

Жилищный кодекс РФ в ст. 15 ( п.5) не относит балконы и лоджии к вспомогательным жилым помещениям.

Превратить их в жилые можно, но для этого установки одних лишь стеклопакетов недостаточно. Необходимо дополнительно утеплить стены и создать комфортную температуру, а это возможно только при установке отопительной системы.

Внимание: Вынос батарей центрального отопления на балконы и лоджии, установка тёплых полов, подключённых к ЦО не разрешается ни в каком случае.

Превращение вспомогательных нежилых помещений в жилые приведёт к изменению общей жилой площади, которое необходимо внести в техпаспорт квартиры. Поэтому любое переоборудование балконов и лоджий с целью превращения их в жилые помещения требует получения на это разрешения.

В то же время, если на балконе или лоджии производится только остекление (без переустройства или перепланировки), то никакого разрешения у местных властей брать не надо.

Чем отличается переустройство от перепланировки

Согласно ст. 25-й ЖК:

• при переустройстве производится перенос или замена инженерно-технических сетей и санитарно-технического оборудования;
• при перепланировке – общее изменение конфигурации помещения (снос перегородок, объединение двух помещений в одно, совмещение балконов или лоджий с жилыми помещениями).

Переустраивать можно только жилые балконы и лоджии.

Например, вынос газовой плиты, стиральной машины, отопительных батарей на жилой балкон или лоджию является переустройством. Ведь в этом случае переносится санитарно-техническое оборудование (трубы газопровода, водопровода и канализационной системы). Следовательно, на все эти действия необходимо брать разрешение в управляющих компаниях, Роспотребнадзоре и других органах.

Знание законодательства помогает при самовольных переустройствах соседей, не учитывающих интересы других жильцов. Нередко возникает ситуация, что смонтированные новые трубы в условиях перепада температур, если балкон плохо утеплён, дают течь, и жильцов снизу затапливает.

Является ли остекление балкона перепланировкой

Как было уже сказано выше, само по себе остекление (без изменения общей жилой площади) и других действий перепланировкой не является.

Однако, даже если жилец не намерен превращать свой балкон в ЖП, он может сам того не ведая, произвести перепланировку.

Какие самовольные действия на балконе запрещены

Внимательно ознакомьтесь с ниже приведённой информацией, чтобы не попасть впросак, и не производить затем демонтаж по решению органов власти.

Запрещены:

• Вынос балкона за фасад более, чем на 30 см (информация для тех, кто собирается увеличить площадь балкона).
• Установка на балконах тяжёлого пола и другие действия, создающие дополнительную нагрузку на несущие конструкции в старых зданиях типа хрущевок и сталинок (как известно, там балконы весьма хлипкие и держатся на небольшой плите).
• Блокировка доступа к установленным на балконах пожарным лестницам (загромождение их мебелью и другими предметами, закрытие доступа к люкам или их заваривание, демонтаж пожарной лестницы); остекление балконов, лоджий или галерей на лестничных площадках (Правительственное постановление о противопожарных мерах N 390 в г. Москва).
• Изменение из-за ремонтных работ степени освещенности помещения (это касается тех, кто обожает закладывать весь балкон кирпичом, пенобетоном, сайдингом, оставляя всего два оконца).
• Изменения наружных стен (фасада) здания, которые не понравятся соседям: например, покрасили остеклённый балкон снаружи диким цветом, вынесли держатели для белья, так что вода капает на головы соседям и т.д. (Основание – ст. 4 ЖК).

Помимо соседей, претензии из-за легкомысленного обращения с фасадом могут предъявить и городские власти, особенно если здание расположено на центральной улице:

• изменение цвета наружных стен балкона необходимо будет согласовывать с архитектором;
• вывеска белья наружу может быть запрещена вовсе.

Самовольным является также пристройки в виде балкона на первых этажах, так как они забирают часть придомной территории. Все операции с фасадом и захватом части территории должны обсуждаться вначале на общем собрании жильцов. И только после этого нужно идти за разрешением к местным властям.

В каких случаях могут наказать за самоуправство

Итак, вы убедились, что практически каждый жилец, даже не производя перепланировку на балконе, с целью превращения его в ЖП, уже нарушает закон. Почти все, например, поотрезали пожарные лестницы и вывешивают белье за балкон.

Но власти относятся к этим нарушения довольно лояльно: на балконы и лоджии практически ни к кому не приходят жилищные инспекторы. Однако такое может быть до поры до времени. Достаточно, чтобы однажды сгорел полностью многоквартирный дом. Тогда повсюду забегают пожарные инспекторы.

• Незаконная перепланировка или запрещённые законодательство действия могут всплыть при продаже квартиры: новая регистрация прав собственника в ЕГРН сопровождается внесением изменений в кадастровые планы, и формально инженер может явиться к продавцу для проверки, соответствует ли план действительности.
• Если квартира – залог в ипотеке в банке, то последний может весьма придирчиво проверить всю ее документацию.

Как получить разрешение на остекление

Разрешение необходимо брать только, если остекление балкона/лоджии будет связано с его/ее переустройством или перепланировкой.

Ст. 26 – 29 ЖК содержат правила:

• об основаниях для переустройства/перепланировки помещения;
• отказе в этом;
• завершении переустройства/перепланировки;
• последствиях самовольных вышеозначенных действий.

Документы на разрешение перепланировки/переустройства

Всего требуется четыре документа:

• заявление;
• правоподтверждающие документы на квартиру;
• проект переустройства балкона (берется в архитектурном или строительном отделе);
• согласие соседей дома.

Где брать разрешение на переустройство балкона

Может понадобиться разрешение следующих инстанций:

• управляющей компании;
• СЭС (санэпидемстанции);
• госэкспертизы;
• пожарной инспекции;
• департамента культуры и архитектурных памятников.

Когда могут запретить установку остеклённых балконов

Запрет может быть получен в случае, если:

• дом является историческим, культурным или архитектурным объектом;
• здание ветхое и подлежит сносу;
• застеклённый балкон нанесет вред несущим конструкциям;
• вынос коммуникаций на лоджию или балкон затруднен;
• собраны не те документы;
• не получены все разрешения;
• прошение подано не туда.

(Основание – ст. 27 ЖК РФ).

Наказание за незаконную перепланировку и остекление балкона

Согласно ст. 7.21 КоАП, любое самовольное переустройство/перепланировка влечет наказание – штраф 2000 – 2500 руб.

Помимо того, государство может потребовать:

• произвести демонтаж остекления;
• принудительную продажу квартиры и возмещение за счет этого нанесенного ущерба, (если жилец откажется его возместить).

 Можно ли получить разрешение на остекление задним числом

Да, можно, если не нарушено законодательство и произведенные изменения на балконе не нарушают интересы жильцов, не наносят ущерба дому и не портят фасад. В противном случае придётся устранить препятствующие факторы, и после этого брать разрешение.

Таким образом, прежде чем начинать ремонт на балконе или лоджии, узнайте вначале, не нужно ли брать разрешение на остекление балкона.