Как заработать, вкладывая деньги в недвижимость

Недвижимость издавна считается самым надежным способом сохранения собственных средств. Ни деньги, ни бриллианты, ни золото, не дают такой гарантии сохранности:

• Деньги уничтожаются инфляциями и денежными реформами.
• Золото и другие драгоценности движимы, и их можно легко потерять.

Однако недвижимость может также стать способом вложения денег для получения прибыли, то есть реальным бизнесом.

Инвестиция в недвижимость может осуществляться разными способами и в разных масштабах:

• покупкой и перепродажей квартир жилого фонда;
• сдачей помещения в аренду;
• открытием посреднического бизнеса (частное риэлторство или риэлторское агентство);
• покупкой или арендой коммерческой недвижимости.

Не все они доступны:

Для покупки жилой недвижимости или аренды коммерческой требуются большие начальные средства. Такие инвестиции производятся в основном коммерческими организациями, которые под свой бизнес-проект могут получить кредит в банке.

Зарабатывать на сделках покупка-продажа жилых помещений может и любое физическое лицо с необходимым для этого начальным капиталом. Но любой бизнес с недвижимостью рискован: быстрого заработка здесь нет, и можно вместо заработка получить убыток.

Инвестиция в недвижимость: покупка квартиры под продажу

Сегодня из-за падения цен на жилье количество инвесторов в сделках покупки составляет около 15 %:

• для сравнения – в пиковом 2008 г. таких бизнес-сделок осуществлялось около 66 %.

Такой инвесторский порыв объяснялся бумом на жилье, возникшем в результате непрерывного роста цен в конце 80 –х – начале 2000 г.

Если купить жилье в начальной фазе роста, то заработок может быть многократным:

• у тех, кому повезло купить недвижимость в 1992г, в 2008 прибыль получилась десятикратной и выше.

Однако рассчитывать на подобное теперь не стоит:

• Период бурного роста цен вряд ли повторится в ближайшее время.
• Пока отечественный рынок в целом находится в понижательной фазе.

Но в области цен уже наметилась дивергенция:

• Цены на дорогое жилье в новостройках Московского региона выросли в феврале на 10 %.
• Доступное жилье подорожало на 2 %.
• В то же время недвижимость в крупных столичных центрах, в том числе и в Москве, пока продолжает дешеветь, очевидно, по причине того, что оно слишком дорого.

Новостройка – самое дешевое жилье для инвестиций

Покупать жилье в инвестиционных целях лучше в новостройке, желательно на стадии «котлована»:

В самом начале строительства цена дешевле примерно на 30 % – именно на такую прибыль (при стабильном рынке) может рассчитывать инвестор.

Однако нужно учитывать все риски долевого строительства: на ранних строительных этапах они максимальны. Чтобы снизить риски, нужно покупать недвижимость у солидного опытного девелопера.

Признаки хорошего девелопера:

• большое количество сданных в прошлом объектов;
• продажи осуществляет в поле действия закона Ф3-214 “О долевом участии”;
• кредитуется в государственном банке, тщательно фильтрующем партнеров.

Требования к инвестиционной квартире

При покупке под продажу желательно покупать квартиру в монолитном доме, так как ее можно будет продать дороже.

На цену квартиры влияет:

• благоустроенность прилегающей территории;
• развитость инфраструктуры, включающей важные социальные объекты (больница, школа, детсад, маркет, аптека);
• близость остановки метро и транспортной центральной артерии;
• рейтинг района.

Покупку квартиру желательно привязать к планам строительства метро.

Интерес сегодня представляет недвижимость за пределами МКАД, так как она растет в цене, когда к району подводится ветка метро:

• Так, подведение метро в Мытищах предположительно повысит цены там на 30 %.
• Ожидается повышение цен примерно на 15 % и в Королеве, расположенном в 8 км от Мытищ.

Самое дешевое жилье в Московском регионе

Квартира для инвестиции вовсе не обязательно должна быть в Москве, тем более если цены растут в Подмосковье.

Самые недорогие новостройки в Зеленограде, но город удален от МКАДА. Инфраструктура ничем не уступает обычным спальным районам внутри МКАД. В данный момент там возводится жилой комплекс комфорт-класса:

• самая дешевая квартира-студия площадью около 20 м² стоит порядка 1.7 млн. руб.

Следующие места в списке самых дешевых районов занимают:

• Солнцево (в 2017 г. там планируется открытие линии метро);
• Северный;
• Некрасовка;
• Дмитровский;
• Южное Бутово.

Полный список районов с ССЖ и общей строительной площадью – в конце статьи.

Инвестиция в недвижимость путем сдачи ее в наем

При таком способе заработать можно при любых ценах на недвижимость, ведь аренда всегда востребована:

Дороговизна жилья и недоступность кредитов вынуждают людей искать съемное жилье.

Конечно, для того чтобы заняться арендным бизнесом, необходимо либо лишнее свободное жилье, либо начальный капитал:

• как минимум –  для субаренды недвижимости с целью ее последующей сдачи в наем;
• как максимум – на покупку квартиры.

Окупаемость вложений

Покупая недвижимость целенаправленно с мыслью заработать на аренде, нужно быть готовым к тому, что окупится она нескоро:

• для средней однокомнатной московской квартиры – срок окупаемости составляет до 15 лет;
• для двушки – 16 – 17 лет;
• для трехкомнатной квартиры – до 24 лет.

Самая ужасная окупаемость у ипотечной квартиры:

• Во-первых, она сама требует длительных выплат по кредиту и процентам на протяжении 10 – 20 и больше лет
• Стоимость квартиры в итоге возрастает в два-три раза.

О какой окупаемости может идти речь? Ипотека – это вечная кабала, непригодная для инвестиции при столь высоких процентах.

Требования к инвестиционной квартире под аренду

• Под аренду лучше покупать однокомнатную квартиру, так как они наиболее востребованы.
• Для сдачи в наем подойдет и панельный дом.
• В целом для квартиры, предназначенной для аренды, требования менее высоки, так как она сдается на время, однако не исключено, что в будущем инвестор захочет ее продать или поселиться сам. Поэтому все же лучше покупать недвижимость одинакового качества как для продажи, так и для аренды.

Жилье редко покупается с единичной целью заработать на нем. Если в семье подрастает ребенок, то купив однушку и сдав ее в аренду, инвестор к моменту совершеннолетия своего чада подготовит ему великолепный подарок – дорогую квартиру, которая окупит себя за годы, пока растет ребенок. Таким образом подарок получится для дарителя бесплатным.

Инвестиции в недвижимость без начального капитала

Не верьте в фантастические истории о том, что можно заработать, не вложив при этом ни копейки. Это сказки для мечтателей и лентяев:

• Даже если вы сдаете в аренду свое личное жилье, его нужно привести в порядок, а значит потратиться на ремонт.
• Поиски вариантов, даже и без посредников, тоже потребуют затрат, в виде, например, объявлений.
• Придется проводить текущий ремонт и оплачивать часть коммунальных услуг, согласно договору.

Поэтому какие-то начальные деньги все же нужны.

Как заработать, имея квартиру в Москве

Столица, где стоимость жилья свыше 2000 $ – настоящая «золотая жила» для коренных москвичей, желающих заработать на инвестиции в недвижимость:

• Можно продать свое жилье в столице, купив дешевле в Подмосковье, а вырученные деньги вложить в субаренду: арендовать помещение под коммерческий наем.
• Еще один вариант –снять квартиру в Московском регионе, где самое дешевое жилье, а свою квартиру тоже сдать в наем. Прибыль пустить на дальнейшее развитие бизнеса: например, переоборудовать столичную квартиру под хостел и сдавать ее посуточно.
• На худой конец, если проживаете в двухкомнатной квартире, вторую комнату можно сдать в наем.

Самый дешевый способ инвестиции

Самый малозатратный способ инвестиции в недвижимость – частное риэлторство.

Посредничество в сделках не требует наличия начального капитала, так как заработок строится на комиссионных, получаемых от клиента. Однако этот бизнес очень непрост:

• придется изучать много информации, много говорить и ходить;
• искать клиентов частному риэлтору гораздо сложнее, чем профессиональному агентству;
• нужно обладать хорошими коммуникативными качествами.

Работа может начать приносить плоды примерно через год, когда появятся навыки, но на что-то до этого времени нужно ведь жить. Поэтому частное риэлторство можно рассматривать как дополнительный приработок и как первую ступень в построении своего бизнеса, путем открытия собственного риэлторского агентства.

Видео: Инвестиция в недвижимость.

Самые дешевые районы Московского региона
Скачать список цен на недвижимость