Нормативная цена земли (НЦЗ) – это условный показатель стоимости земельного участка (ЗУ), зависящий от его местоположения и качества. Он используется:
- для регулирования рыночных цен государством;
- оценки стоимости;
- расчетов, окупятся ли вложения в земельный надел за расчетный период, исходя из прогнозируемой прибыли.
Порядок определения НЦЗ регламентируется постановлениями правительства РФ. В реальности земельные участки продаются чаще по рыночной или кадастровой стоимости, которая превышает нормативную. Однако земли, являющиеся собственностью государства или муниципального образования, в некоторых случаях могут продаваться по нормативной цене. В статье рассмотрим:
- как происходит продажа земельных участков в настоящее время;
- чем нормативная цена отличается от рыночной;
- как определяется нормативная цена земли.
Продажа земельного участка по нормативной цене
Как может быть предоставлена земля
В области возникновения права на землю в земельном кодексе в 2015 году произошли существенные изменения, из-за чего из ЗК РФ были удалены целый ряд статей (ст. 20, 21, 28 – 34, 36, 38 – 39). Так, земля больше не предоставляется в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование.
В настоящее время предоставление земельных участков регулируется главой 6 Земельного кодекса, вступившей в силу 01.03.2015 г.
Земельный участок из государственного или муниципального фонда может быть предоставлен:
- бесплатно в собственность или постоянное пользование решением органов гос. власти или ОМСУ;
- на основе договора купли-продажи;
- договоров аренды или безвозмездного пользования. ‘
Продажа земли государственной и муниципальной стоимости
Продажа земельных наделов происходит на публичных торгах, за исключением случаев, оговоренных земельным кодексом в ст. 39.3. п. 2 ЗК РФ.
Продаже подлежат только те участки, на которых не планируется строительство объектов недвижимости в соответствии с ВРИ участка, за исключением:
- продажи без публичных торгов;
- продажи земли в собственность гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничество, КФХ на аукционах (ст. 39.18 ЗК).
Без торгов можно выкупить у государства или муниципалитета участки:
- образованные из сданных в аренду или безвозмездное пользование ЗУ для комплексного освоения территории (КОТ):
- юридическим лицам (но не в целях строительства жилья эконом-класса);
- некоммерческим гражданским организациям в целях ИЖС (кроме участков общего пользования);
- образованные из ЗУ в садоводческих/огороднических товариществах (СНТ/ОНТ);
- на которых находятся объекты недвижимости их собственникам;
- находящиеся в бессрочном пользовании у юрлиц;
- для ведения фермерской и с/х деятельности на основании закона “Об обороте земель”;
- на землях сельхозназначения, предоставленные для с/х производства гражданам и юрлицам в аренду после истечения трех лет действия арендного договора;
- для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства, огородничества гражданам и КФХ;
- входящие в состав ДФО (Дальневосточного фед. органа);
- в иных случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 39.3.
По какой цене происходит продажа участка
Продажная цена земельного участка, находящегося в гос. или мун. собственности определяется:
- по результатам публичных торгов;
- по его кадастровой стоимости (КС), если продажа осуществлялась без торгов или другой цене, установленной федеральными исполнительными органам (при этом цена продаваемого участка не может быть выше кадастровой стоимости).
Правила определения цены ЗУ без проведения торгов установлены постановлением № 279 от 26.03.2015 г.
Нормативная цена в 60 % от КС устанавливается:
- на участки под ЛПХ, ИЖС, садоводство, гаражное строительство граждан, являющихся собственниками объектов недвижимости, которые находятся на этих ЗУ;
- на участки юридических лиц, с расположенными на них объектами федерального (регионального) значения, собственниками которых они являются.
Нормативная цена земельного участка в 2.5 % КС применяется при продаже ЗУ:
- некоммерческой гражданской организации, приобретающей надел в целях КОТ для ИЖС;
- собственнику объектов, расположенных на землях, введенных в оборот, при условии возникновения права собственности в период изъятия из оборота ЗУ, либо ограничения в обороте не позже 01.07.2012 г.
Таким образом под нормативной стоимостью земли, находящейся в гос./мун. собственности, понимается обычно нижняя ценовая граница до кадастровой стоимости включительно, по которой осуществляется продажа участков без торгов.
Как определяется нормативная цена земли
Нормативная цена земли устанавливается ежегодно исполнительными органами власти субъектов РФ на основании ценового зонирования (правительственное постановление № 319 от 1997 г.) и закона “О плате за землю”.
- ОМСУ анализирует состояние рынка, определяет количество оценочных зон и их границы и вправе изменить нормативную цену, но не более чем на 25%.
- НЦЗ не должна быть выше 75% рыночной стоимости земельных участков аналогичного типа и ВРИ.
- Комитеты по землеустройству (районные/городские) обязаны выдавать гражданам документы о нормативной стоимости ЗУ.
- Разработка основных нормативов по определению НЦЗ и ценовых зон возложена на Госкомитет РФ по землеустройству и зем. ресурсам и федеральные исполнительные органы.
В каких случаях нужна нормативная цена земли
Нормативная цена используется:
- при расчете окупаемости земельного участка;
- передаче ЗУ в собственность бесплатно;
- продаже участков без проведения торгов;
- распределении долей при наследовании;
- при разделе общей совместной и долевой собственности;
- дарении;
- передаче земельного участка в залог и в др. случаях.
При налогообложении, обычно используется не нормативная цена земли, а кадастровая или рыночная, а при их отсутствии – инвентаризационная.
