Как купить жилье в новостройках Москвы

Квартира в новостройке (или долевого строительства) прельщает потребителя меньшей ценой. Именно такая недвижимость – самый частый предмет ипотеки, но риск «влететь» с ней тоже немалый. На рынке первичного жилья до сих пор проворачиваются мошеннические схемы привлечения денег доверчивых дольщиков, с целями попользоваться ими на время, а затем в лучшем случае просто возвратить, так и оставив людей без квартир. И это еще хорошо: гораздо хуже, когда нечестный или обанкротившийся застройщик годами и через суд возвращает средства тысячам дольщиков. Как без риска приобрести квартиру в новостройках Москвы?

Квартира в новостройке: что нельзя упустить перед покупкой

Покупая квартиру, проверьте у фирмы-застройщика:

• наличие документов на землю (сертификата собственности или договора аренды);
• утвержденный местными органами инвестиционный проект и разрешение на строительство на конкретном участке;
• проектную декларацию с содержанием всех данных о застройщике;
• план земельного участка и строительного объекта.

Что дает договор о долевом участии

Строительство в новостройках регулируется правительственным законом ФЗ № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”.

Сегодня застройщик, по новым дополнениям к закону, обязан указывать в договоре:

• подробные конкретные данные о предмете договора;
• цену квартиры в новостройке;
• сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Ответственность застройщика за сроки передачи объекта

Тянуть бесконечно со строительством теперь не получится:

Каждый просроченный день карается штрафной пеней в размере трех сотых ставки рефинансирования от проектной стоимости недвижимости, если участник долевого строительства юридическое лицо, а если физическое, штраф возрастает до 0,06 ставки. (ст.6, п.2, ФЗ № 214).

В итоге неустойка для строительной организации может вырасти до приличных размеров:

• Например, просроченные два года в сдаче квартиры стоимостью около 5 млн. руб. обойдутся застройщику почти в половину суммы.
• Также возможна уплата компенсации за моральный ущерб.

Ответственность за качество объекта и гарантийный срок

Строительная организация несет по договору также ответственность за гарантию качества:

Если она не отвечает договорной, либо качество жилья ухудшилось ранее гарантийного срока, составляющего не меньше пяти лет для самого объекта и трех – для технического и инженерного оборудования, то долевой участник вправе потребовать от застройщика одно из трех действий:

• Устранить бесплатно все недостатки.
• Возместить свои расходы на устранение всех недостатков.
• Понизить договорную цену (ст.7, п.2).

Однако если застройщик докажет, что качество ухудшилось раньше гарантийного срока не по его вине, а из-за естественного износа или действий долевого участника (неправильная эксплуатация или ремонт), то ответственности он не несет.

Передавать деньги застройщику необходимо только после регистрации договора о долевом строительстве в государственных органах.

О вексельных схемах обмана и о том, как нужно заключать договор о долевом строительстве, чтобы не стать обманутым дольщиком, читайте здесь.

Предварительное изучение застройщика

Выбирая застройщика, обратите внимание на его историю:

• Сколько построил объектов.
• Клиентом какого банка является.
• Каким денежным капиталом и производством владеет.
• Своевременно ли сдавал объекты.
• Нет ли судебных дел и т.д.

Львиную доли информации можно найти в интернете, в частности посетив сайт застройщика, а также произведя элементарные поисковые запросы. История в Гугл, как известно, хранится пять лет.

Контролирование новостройки

Темпы строительства и ее масштабы можно узнать, только лично посетив новостройку.

Сомнительно, что объект построят в срок в таких случаях:

• В течение полугода вы видите один лишь возведенный фундамент.
• На стройке каждый день несколько вяло копошащихся строителей.
• Отсутствует необходимая строительная техника и материал.
• Стройка по праздникам и выходным и в обычные рабочие дни надолго превращается в пустырь.
• Объект не огорожен, никем не охраняется, повсюду мусор (впечатление, что территорию присмотрели бомжи и бродячие собаки).

Не стесняйтесь пойти к застройщику за разъяснениями.

Квартира в готовой новостройке

Если строительство завершено, и объект сдан в эксплуатацию, но в нем продано меньше половины квартир, к покупке нужно подходить осторожно, несмотря на активную рекламу объекта.

• На конечном этапе обычно продается около 80 % квартир.
• Если дом наполовину пуст, то возможны квартиры в нем слишком дороги или качество строительства низкое.

Бывает также, что дом давно построен, но все еще не сдан. Это может говорить:

1. О серьезных проектных недостатках:
   • нарушениях строительных норм;
   • использовании некачественного материала и т.д.
2. О проблемах с подводом коммуникаций:
   • не заключены договора с поставщиками ресурсов;
   • денег на них не хватило (украдены);
   • провести коммуникации в принципе в данном месте строительства невозможно.

Проблемные застройщики Москвы и Подмосковья

Сегодня лишь около половины застройщиков в договорах следует приснопамятному закону ФЗ № 214.

Другая половина на закон плюет.

Сегодня в Москве действует очень много застройщиков-преступников, по-прежнему занимающимися хищениями, фальсификациями, незаконным привлечение денежных средств.

Многие просто разоряются или ведут строительство в нарушении законодательства. Итог один – многолетние мучения долевых участников.

Виды возможных проблем

• Для сбора денег используются фирмы-однодневки.
• Для видимости строится один-два дома, и то коммуникации подводятся к одному.
• Затягивают бесконечно стройку.
• Ведут неузаконенное строительство без прав собственности на участок или договора аренды.
• Осуществляют двойные продажи.
• Продают квартиры, являющиеся предметом залога.
• Некачественно строят.
• Банкротятся и т.д.

В помощь участникам долевого строительства – ниже список неблагонадежных проблемных застройщиков, оказавшимися таковы по тем или иным причинам.

Список неблагонадежных застройщиков Москвы

Скачать список

Видео: Квартира в новостройке.