У наследования кооперативного жилья есть свои нюансы

Кооперативное жилье может стать предметом наследования, даже если умерший член жилищного кооператива (жилищно-накопительного или жилищно-строительного) не выплатил полностью паевой взнос. При этом в состав наследства члена ЖК входит не сама квартира, а пай и право вступления в кооператив (ст. 1177 Гк РФ). Оформить квартиру в собственность можно только после полного погашения долга перед кооперативом. Если квартира не выплачена, либо у нее имеется несколько наследников, могут возникнуть вопросы:

• как происходит наследование кооперативной квартиры, не оформленной в собственность;
• как делить наследуемое кооперативное жилье и остаток паевого взноса.

Особенности наследования кооперативной квартиры

Согласно ст. 1110 ГК РФ, имущество переходит к наследникам как единое целое и одновременно к каждому из них. Это означает, что разделить неделимое предстоит самим наследникам. Как это будет происходить, зависит от того, по какому способу осуществляется наследование.

Способы наследования имущества в 2019 г.

Внимание! Начиная с 1 июня 2019 г., законодательно применяются не два, а три способа наследования: по завещанию, по закону и наследственному договору. Наследование по закону применимо при отсутствии завещания или наследственного договора.

Вне зависимости от способа наследования имущества, при открытия наследства привлекаются лица с правом обязательной доли и отстраняются от наследования недостойные наследники.

Наследование по завещанию кооперативной квартиры

Наследодатель вправе завещать жилье как одному человеку, так и нескольким. Если наследник один, а покойный погасил весь паевой взнос и зарегистрировал права собственника, тогда все просто:

• необходимо предоставить нотариусу по месту открытия наследства выписку, взятую в росреестре о правах наследодателя на данную квартиру;
• в течение полугода с момента смерти нужно принять наследство: получить свидетельство о праве на наследство, либо совершить какие-либо действия, подтверждающие фактическое вступление в наследство (ст. 1153 ГК РФ);
• вступать в кооператив необязательно, однако необходимо будет заключить договор с ЖК, либо управляющей компанией о содержании общего имущества дома и оплате поставляемых коммунальных ресурсов.

Завещатель кооперативной квартиры вправе включить в завещание дополнительные условия, например, предоставить комнату для проживания другого лица либо обеспечить его содержание. Эти условия называются завещательным отказом.

Наследование невыплаченной кооперативной квартиры

Если покойный не выплатил до конца паевой взнос, квартира считается не его собственностью, а жилищного кооператива. Тогда алгоритм действий меняется. Наследнику необходимо:

• оформить свид-во о переходе прав члена кооператива и паевого взноса в нотариальной конторе в течении 6 мес. с момента открытия насл-ва;
• обратиться в правление кооператива с заявлением о вступлении в ЖК;
• заплатить вступительный взнос;
• ежемесячно делать выплаты по паевому взносу, согласно уставу кооператива, вплоть до полного его погашения;
• подать документы в ЕГРН, подтверждающие членство в ЖК и выплату взноса;
• зарегистрировать права собственности.

Пример: После смерти отца В. его сын К. унаследовал по завещанию не выплаченную до конца кооперативную квартиру. Спустя два месяца после открытия наследства К. перевез в помещение свое имущество, поменял замки и стал оплачивать все приходящие квитанции по коммунальным платежам и по паевому взносу. По прошествии еще шести месяцев К. решил оформить квартиру в наследство. Нотариус вначале заявил ему, что сроки принятия Н. пропущены. Однако К. предоставил платежные квитанции, подтверждающие фактическое принятие Н. Свидетельство было выдано, после чего К. вступил в кооператив и продолжал выплачивать паевой взнос.

Наследование кооперативной квартиры по закону

Отсутствие завещания или наследственного договора включает механизм наследования по закону. Унаследовать жилье могут:

• наследники первых трех очередей, определенных в ст. 1142 – 1144 ГК РФ, куда входят близкие родственники (дети, супруги, родители, братья и сестры, дедушки, бабушки, дяди и тети наследодателя);
• наследники последующих очередей до седьмой включительно (от третьей до пятой степени родства плюс усыновленные дети и приемные родители, которые приравниваются в правах с кровными родственниками, согласно ст. 1147 ГК);
• нетрудоспособный иждивенцы умершего (восьмая очередь, на основании ст. 1148).

Вначале призываются наследники первых очередей. Право наследования переходит по порядку к наследникам ниже расположенных очередей, если в высших очередях нет претендентов, либо они умерли, отказались от наследства, признаны недостойными наследниками.

Оформление наследства и прав собственности происходит так же, как и в предыдущих главах статьи.

Наследование кооперативной квартиры по наследственному договору

Этот способ наследования введен в гражданский кодекс в ст. 1140.1 ГК РФ в июле 2018 г. и вступил в силу первого июня 2019 г.

Наследственный договор имеет ряд преимуществ перед завещанием. Наследодатель может при своей жизни:

• заключить нотариальный договор с каждым из избранных им наследников;
• привязать исполнение договора к ряду условий, в том числе включить завещательный отказ или возложение;
• назначить душеприказчика (исполнителя договора);
• определить порядок перехода имущества к пережившему его супругу (а также обратный переход, если супруг умрет раньше).

Заключение договора (как и завещание) не связывает наследодателя: он волен распоряжаться имуществом, например, продать его.

В отличие от завещания, стороны могут оспорить наследственный договор при жизни завещателя.

Право собственности на кооперативную квартиру и несколько наследников

Умерший мог завещать свое жилье сразу нескольким человекам, не вдаваясь в подробности того, как они будут делить между недвижимость. Также возможна ситуация, когда нет ни завещания, ни наследственного договора. Кто из преемников получает право собственности после смерти наследодателя, являющегося единственным собственником?

Сложность в том, что квартира это неделимая вещь, и её нельзя разрезать на несколько кусочков.

Если в завещании доли не указаны, или имеется несколько наследников по закону, это значит что наследство делится между преемниками в равных долях: допустим, каждому из 3 наследников достанется 1/3 квартиры в стоимостном выражении.

Но право собственности возникает в соответствии с принципами преимущественного права наследования, установленного законодательством:

• Если никто из наследников не владел квартирой совместно с умершим, она будет принадлежать тому, кто проживал в ней вместе с наследодателем до момента открытия наследства (ч. 3 ст. 1168 ГК РФ).
• Однако безусловный приоритет в наследовании у правопреемника, который владел недвижимостью совместно с наследодателем, например, у его супруга (супруги). В этом случае даже дети, проживающие в этой же квартире, не смогут претендовать на регистрацию права собственности. (Если только сам наследник-собственник не пожелает другого – например, переоформить квартиру в общую долевую собств-сть (ОДС) с регистрацией права каждого ребенка на свою долю в ОДС).

Наследование кооперативной квартиры наследниками с одинаковыми правами

Оформить наследуемую квартиру в собственность вправе каждый из наследников:

• если ни один из них не обладает преимущественным правом;
• преимущественное право имеется у всех.

Например, если все наследники проживали вместе с наследодателем, то как варианты возможно оформление квартиры:

• в общую долевую собств-сть:
  • каждый участник регистрирует в ЕГРН право на свою долю насл-ва;
  • при разделе ОДС каждый долевой собственник имеет право выделить свою долю в натуре, либо получить за нее денежный эквивалент;
• в общую совместную собств-сть:
  • права собств-сти регистрируются на одного из преемников;
  • раздел происходит также, как в ОДС.

Денежная компенсация собственника другим наследникам

Право собственности или пользования, если имущество наследуется несколькими людьми, не освобождает собственника от уплаты компенсации остальным наследникам. Величина компенсации рассчитывается как разница между стоимостью наследуемой по преимущественному праву квартирой и размером наследуемой доли каждого преемника.

Пример: Гражданка М. владела трехкомнатной кооперативной квартирой совместно с супругом К. В семье росло двое детей (сын и дочь). Пай по кооперативу был выплачен в 2013 г. В 2015 г. М. умерла, не оставив завещания или наследственного договора. До момента смерти матери дети еще не достигли совершеннолетия и проживали вместе с родителями. Других наследников первой очереди (родителей умершей) не было.

Каким образом должно было распределиться наследство?

• Половина квартиры, принадлежащей покойной, делится между тремя наследниками: наследуемая доля составляет ⅙ часть квартиры.
• Отец обладает преимущественным правом в наследовании, поэтому ожидаемые шаги:
  • переоформление прав собственности на себя;
  • выплата денежной компенсацию в р-ре разницы между ½ и ⅙ от ст-сти квартиры каждому из детей, что равняется ⅓ ст-сти.

Но из-за отсутствия средств было принято решение о переоформлении недвижимость в общую долевую собственность, в которой каждому наследнику принадлежит ⅓ квартиры.

Заключение

• Наследование выплаченной кооперативной квартиры ничем не отличается от наследования обычного недвижимого имущества.
• Различия начинаются, если квартиру умерший не успел оформить в собственность, либо не выплатил до конца паевой взнос: данные обязанности падают на плечи наследника.
• Будущих наследников владелец жилья может назначить самостоятельно, составив завещание или наследственный договор.
• Если воля покойного нигде не отражена, наследование кооп. жилья будет осуществляться по закону.
• При наличии нескольких наследников с неопределенными долями право собственности реализуется в соответствии с преимущественным правом и принципом равенства наследуемых долей.