Коммерческая ипотека дорога, но для бизнеса порой необходима

Предприниматели и бизнесмены все чаще стали отказываться от аренды коммерческой недвижимости, предпочитая ей ипотеку. Они посчитали, сколько денег было выплачено ими за долгие годы аренды и схватились за головы. Это неудивительно, ведь коммерческая аренда намного дороже жилой. Но ведь и коммерческая ипотека для юридических лиц вовсе не такое уж дешевое удовольствие.

Ипотека для юридических лиц – каковы её особенности?

В данной статье мы не будем подсчитывать, что выгодней на самом деле для предпринимателя:

• продолжать платить аренду и потихоньку накапливать себе на выкуп недвижимости, положив свободные средства на долгосрочный депозит или вложив их в развитие бизнеса;
• взять большой кредит в банке и уже сейчас стать владельцем недвижимости, но погашать коммерческий заём в течение 10 лет, переплатив по нему 115 – 200%.

В компаниях имеются свои экономисты, которые могут прекрасно рассчитать, что выгодней – ипотека или накопление. Главное, верить только цифрам, а не всевозможным субъективным, раздающимся со всех сторон мнениям.

Ипотека коммерческой и жилой недвижимости – в чем разница?

• В ипотеке коммерческой недвижимости (ИКН) вращаются очень большие деньги (минимальные и максимальные пределы величины кредита: 150 тыс. – 600 млн.). Для сравнения: предельное верхнее значение кредита, выделяемого при ипотеке жилой недвижимости (ИЖН) в различных банках и КО, широко варьируется от 3 до 50 млн. руб.
• Банковская годовая ставка по кредиту высокая – от 11 до 20%, в зависимости от условий, диктуемых разными банками. В ИЖН – от 6 до 14%.
• Первый взнос в ИКН в среднем равен от 20% до 30%, а в ИЖН – 5 – 20%.
• Срок погашения кредита коммерческой ипотеки от 3 до 10 лет, жилищной – 1 – 50 лет.
• Залогом и в ИКН, и в ИЖН является сама недвижимость, но при оформлении ИКН в залог также берётся земля, на которой располагается недвижимость.
• Так же, как и в простой жилищной ипотеке, в коммерческой происходит обязательное страхование недвижимости за счёт заемщика.
• Юридическое лицо не имеет права прописать себя или других лиц в коммерческой недвижимости, например, в апартаментах, предназначенных под офисное помещение.
• В ИКН нельзя, в отличие от ИЖН, использовать материнский капитал, государственные дотации, рассчитывать на поддержку государства в установлении льготного процента.
• Также запрещается в бизнес-ипотеке налоговый вычет.
• Коммунальные выплаты в нежилых коммерческих помещениях выше тарифов жилищной сферы.

Итак, мы убедились, что коммерческая ипотека для юридического лица гораздо более затратная и требований в ней больше, чем в обычной жилищной ипотеке для физических лиц. Однако она имеет смысл для предпринимателя, так как недвижимость приносит ему большую прибыль, которая после погашения кредита станет ещё больше.

К тому же банки часто идут навстречу бизнесменам.

Кто может получить коммерческую ипотеку

Требования к юрлицу предъявляются следующие:

• обязателен статус резидента РФ;
• срок деятельности не менее года (некоторые банки допускают полгода);
• хорошая репутация компании;
• отсутствие невыполненных долговых обязательств перед государством, банками, другими организациями;
• деятельность коммерческой организации не должна касаться производства алкоголя или табачной продукции, способствовать загрязнению экологии;
• возраст учредителя юридического лица – не менее 21 г. и не более 65 – 70 лет на время полного погашения кредита.

Заключение ипотечного коммерческого договора

Юрлица, обращающиеся в банк за кредитом, должны предоставить такие документы:

• заявление и анкету;
• учредительный и регистрационный документы;
• сведения об уставном фонде;
• финансовый отчет;
• образцы подписей и печатей;
• электронный адрес.

Банк, принявший документы, удостоверяется в их подлинности и проверяет все факты, изложенные в них, а также:

• историю компании (наличие невыплаченных кредитов, деятельность, торговый оборот и т.д.);
• историю залоговой ипотечной недвижимости (не находится ли она уже в залоге, не является ли предметом судебного разбирательства, нет ли других собственников);
• залоговое качество недвижимости.

После проведённого подробного андеррайтинга и положительного ответа банка происходит непосредственно оформление ипотеки:

• заключение договора на коммерческую ипотеку;
• выплата юрлицом начального взноса, при этом банк должен предоставить гарантии перевода оставшейся суммы на счет компании;
• регистрация юридическим лицом в Росреестре своего полноценного права собственности (при регистрации выплачивается госпошлина в размере 4000 руб.);
• составление залогового договора на основании фед. закона 102-ФЗ, разрешающего продажу банком недвижимости в случае непогашения долга юрлицом;
• перевод денег кредитной организацией на счет юрлица.

Это стандартная принятая схема, однако она чревата риском для банка, так как оставляет лазейку для недобросовестного заемщика, ведь оформление закладной происходит после регистрации прав собственности.

Поэтому банки могут предложить заемщику иные схемы заключения договора:

• В одной из них происходит вначале передача недвижимости в залог, а затем оформление права собственности.
• В другой предлагается оформить на себя юридическое лицо, которое будет собственником недвижимости, а потом на кредит, взятый в банке, купить право владения этим юрлицом. Регистрация права собственника произойдет тогда, когда предприниматель полностью погасит кредит.

Требования к коммерческой недвижимости

Банк предъявляет гораздо более строгие требования к коммерческим нежилым помещениям, чем к жилым, так как сталкивается с большими трудностями их продажи, при невозврате долга. Финансовая организация пристально изучает степень ликвидности недвижимости, то есть возможность его быстрой продажи в случае чего, при этом учитываются многие факторы:

• место расположения недвижимости – для торговых и офисных помещений желательно расположение в центре, оживленных местах, на пересечении транспортных артерий, вблизи от метро;
• состояние самой недвижимости: если помещение не имеет капитальной конструкции, построено в несоответствии со стандартами и нормами архитектуры, слишком обветшалое, банк откажется от кредитования.

Идеальные условия для выдачи кредита под коммерческую ипотеку

Банк в целом охотно выдаёт кредиты бизнесменам, так как они:

• не боятся рисковать;
• имеют солидный опыт пользования кредитами;
• соглашаются на, казалось бы, невыгодные условия, так как умеют считать прибыль;
• не устраивают дотошных разборок из-за полпроцента ставки или дополнительной комиссии;
• помогают банку получить солидный куш (высокую прибыль).

Банк и юридическое лицо скорее всего партнеры, участвующие во взаимовыгодной сделке, чего не скажешь о работнике бюджетной сферы или трудяге, отдающем каждый месяц половину зарплаты для погашения долга. Тем не менее, отказы могут случиться и для юридических лиц.

Идеальный вариант, при котором кредит будет выдан быстро и радостно:

• Высокоприбыльная компания, не первый год работающая, известная в своем регионе.
• Безупречная репутация (отсутствие невыполненных обязательств перед партнерами, неправомерных сделок, непогашенных кредитов, банкротства в настоящем и прошлом).
• Высокая ликвидность недвижимости: капитальное новое помещение с оптимальным расположением в городской инфраструктуре.

Может ли физическое лицо взять коммерческую ипотеку?

Может, и вполне. Для это достаточно:

• зарегистрировать ИП, если есть необходимый годовой оборот не менее 400 тыс. руб., но не более 1 млрд. (видимо, такие большие деньги также настораживают банки, с точки зрения уже легитимности доходов);
• количество сотрудников – от 100 чел.;
• основать своё фермерское хозяйство;
• стать акционером или соучредителем порядочной уважаемой компании;
• быть руководителем предприятия (гендиректором, ведущим менеджером);
• владеть доходным небольшим бизнесом.

Физическое лицо, желающее оформить бизнес-ипотеку, должно предоставить такие документы:

• Паспорт.
• Регистрационное свидетельство ИП
• Лицензию на осуществление деятельности (при необходимости).
• Образцы подписи.
• Свой е-майл.

Коммерческая ипотека с нулевым взносом

Довольно много банков предлагают коммерческие кредиты без первоначального взноса, но здесь есть маленькая хитрость: банк и впрямь может не попросить аванса, но при этом он останется верным своему правилу выдавать не более 80% от стоимости недвижимости, а оставшиеся 20% клиент может искать где хочет.

Предложения о нулевом начальном взносе можно встретить в Сбербанке, Сургутнефтегазе, банке Открытие, Транскапиталбанке и т.д.

Обычно реально освободить клиента от первоначального взноса при выдаче 100% кредита могут при взятии дополнительного залога на сумму аванса в виде другой недвижимости.

Условия выдачи ипотеки без взноса могут разниться в различных местах:

• Например, может быть назначена комиссия за выдачу кредита в размере до 1,5%.
• Банк иногда может потребовать открытие счета у него.
• Возможно привлечение поручителя ипотеки.
• Некоторые организации высказывают пожелания, чтобы недвижимость под коммерческую ипотеку была расположена как можно ближе к банку.
• Банк обычно предъявляет повышенные требования к ликвидности объекта недвижимости.

Коммерческая ипотека для юридических лиц в 2018 г.

Сбербанк:

• выдает кредиты от 500 тыс. руб. до 600 млн. (для предпринимателей сельского хозяйства минимальная сумма – от 150 тыс. руб.) сроком до 10 лет;
• годовая ставка – от 11 %;
• первый взнос: 20 – 25%;
• в некоторых случаях банк может помочь рефинансировать долги заемщика в других банках;
• выбрать помещение под коммерческую деятельность можно у застройщиков-клиентов банков. Часто подбирается такой вариант: само многоэтажное помещение отдано под жилую недвижимость, а помещения первого этажа могут предоставить юрлицам под коммерческую недвижимость.

ВТБ-24:

• предоставляет коммерческую ипотеку под 10.9%;
• с первоначальным взносом 15%;
• с возможностью отсрочки платежа по кредиту до полугода.

Россельхозбанк:

• сумма кредита: от 500 тыс. до 20 млн.;
• ставка привязана к начальной сумме и сроку кредита;
• срок кредитования – до 5 лет;
• есть возможность займа без начального аванса.

Росбанк:

• от 1000000 до 100 млн. руб.;
• ставка – 13.3%;
• вместо первоначального взноса – дополнительный залог;
• срок погашения: от 3 мес. до 7лет.

Уралсиб:

• от 0.5 млн. до 170 млн. руб.;
• ставка – 14%;
• также есть возможность внесения дополнительного залога вместо аванса;
• период кредитования – от 1 г. до 10 лет.

Выводы

• Несмотря на сравнительно высокие тарифы и жесткость требований, коммерческая ипотека для юридических лиц оправдывает себя.
• Наличие гибких схем кредитования уменьшает риск для банков и дает возможность заемщику выбрать приемлемый для него пакет.
• Минимальный срок кредитования существенно уменьшает переплату по ипотеке.
• Коммерческая ипотека для юридических лиц дает возможность развития малого и среднего бизнеса.