Самые выгодные способы вложения в новостройку

Покупка квартиры в новостройке по-прежнему остается самым доступным способом приобретения жилья. Никакие риски не останавливают сегодня людей от приобретения квартиры в строящемся доме:

• долгое строительство;
• зависимость от застройщика:
• отклонение от строительных норм, применение некачественных стройматериалов и т.д.

Данные риски компенсируются:

• моральным и физическим износом жилья вторичного фонда;
• желанием потребителя жить в современной квартире на фоне комфортной социальной инфраструктуры;
• возможностью долгосрочных инвестиций в новые квартиры.

Какие же способы инвестиции в новостройки можно предложить сегодня инвесторам?

Три способа инвестиций в новостройку

Существуют три способа инвестиции в строящуюся недвижимость:

• Договор о долевом участии.
• Покупка жилищного сертификата.
• Вступление в ЖСК.

Договор о долевом участии как способ инвестиции

Почему заключение ДДУ, на основании Федерального закона 214-Ф3 о долевом строительстве, необходимо для того, чтобы считать покупку в новостройке именно инвестицией?

Договориться ведь с застройщиком можно также:

• посредством составления предварительного договора купли-продажи;
• путем подписания долгового векселя.

Потому что инвестиция предполагает получение прибыли максимально безопасным путем, а данные способы его не обеспечивают.

Договор о долевом участии защищает будущего владельца новенькой квартиры от многих факторов:

1. Расплывчатости в определении предмета инвестиции:
   • одна сторона, застройщик, берет деньги у другой стороны, долевого участника, на строительство не некого абстрактного объекта, а конкретной квартиры, на конкретном этаже, с четкими определениями метража, количества комнат и прочее.
2. От необоснованного накручивания цены на квартиру со стороны застройщика.
3. От затягивания сроков сдачи по вине застройщика.
4. От риска двойной продажи:
   • договор подлежит обязательной регистрации в государственных органах ФРС.
5. От нарушения гарантий качества:
   • например, выясняется, что несущие конструкции и перегородки между квартирами из гипсокартона;
   • дом построен в сейсмозоне, но в конструкции нет элементов повышения сейсмостойкости;
   • через пять лет в стенах пошли трещины и т.д.

Говорят, лучшее испытание для новостроек – это сильное землетрясение. Как-то очень бы не хотелось платить за подобное испытание своей жизнью. Пока природа не устроила новостройкам свою тотальную жестокую проверку, но единичные случаи обрушения крыш в новостройках…под тяжестью снега тоже не внушают оптимизма.

Приобретение жилищного сертификата от застройщика

Приобрести жилищный сертификат – именное право на долю жилья ­можно не только от государства, но и от коммерческой организации, коей является фирма-застройщик.

Конечно, молодой семье, признанной нуждающейся в улучшении жилищных условий, было бы намного выгоднее получить подобный сертификат в форме бесплатного займа от государства. Удивительно, но сегодня эта возможность законодательно вроде бы не отменена, но в реальности о ней мало кто слышит. Совершенно точно существует возможность получения бесплатного государственного сертификата льготным категориям военных, молодым ученым, а также вынужденным переселенцам.

Недостаток жилищного государственного сертификата:

• Он покрывает примерно треть стоимости жилья.
• Время его действия – 9 месяцев, а за такой срок дом не построить.
• Банк выделяет средства под сертификат только на зарегистрированную недвижимость, таким образом взять государственный сертификат на приобретение доли собственности в новостройке не получится.

Этот «пробел» устранен возможностью самого застройщика выпускать свои жилищные облигации, однако у него они естественно не бесплатны.

Жилищный сертификат от застройщика является своеобразной броней для долевого участника и способом инвестиции:

1. Купивший ЖС обладает правом долевого участника на некоторое количество квадратных метров жилья в строящемся доме.
2. Стоимость сертификата индексируется: купив сертификат в начале строительства, можно продать его в конце за более дорогую цену.
3. ЖС дает возможность приобрести в будущем полноценное жилье, докупив недостающие сертификаты у того же застройщика, либо у другого, когда суммарная стоимость ЖС станет достаточной для покупки квартиры – этот способ инвестиции подойдет для тех, у кого мало собственных средств.
4. И еще один плюс – возможность эмиссии (выпуска) жилищных сертификатов имеют только те застройщики, которые:
   • являются собственниками или арендаторами земельного участка под строительство;
   • имеют утвержденные проект на строительство и документацию.

Таким образом право выпуска ЖС является своеобразной фильтрацией застройщиков и дает бОльшие гарантии безопасности инвестору.

Однако у такого способа инвестиции в новостройку есть и недостатки:

• Для дольщиков:
  • Абстрактность приобретаемой доли в строящемся доме (нет привязки к конкретному адресу, дому, квартире).
• Для застройщика:
  • Застройщик все равно не сможет воспользоваться деньгами инвестора, пока не утвердит проект, следовательно, на само проектирование ему нужно еще где-то искать деньги.
  • По закону собственник жилищного сертификата имеет право его досрочно погасить и забрать деньги, что может создать дефицит средств на завершение строительства.

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищно-строительный кооператив дает реальную возможность наименее затратного и самого быстрого способа приобретения жилья, а значит может быть и способом инвестиции. Причем создать его очень легко – достаточно собрать необходимое количество инвесторов:

По закону, на основании ст. 112 ЖК РФ, участников ЖСК должно быть не менее пяти и не более количества квартир в строящемся доме.

ЖСК создается по правилам паевого участия в строительстве:

1. Вначале строительства членами ЖСК вносится:
   • вступительный взнос в размере 50 тыс. руб.;
   • начальный паевой взнос, который составляет 30% предполагаемой стоимости квартиры.
2. Ежемесячно паевые участники выплачивают:
   • 50000 руб. паевого взноса (на строительство);
   • членские взносы (на текущие расходы кооператива).
3. По окончанию строительства вносится фактический паевый взнос, представляющий разницу между суммарным паевым взносом, выплаченным членом ЖСК на протяжении всего периода стройки и фактической стоимостью объекта (квартиры), с учетом всех понесенных затрат.

Достоинства инвестиции в жилищно-строительный кооператив:

• Жилищный объект приобретается не по рыночной стоимости, а по реальной.
• Минимальные переплаты: составляют порядка 100 000 руб., т.к. в них входит только вступительный взнос (50 000) и членские взносы, как правило небольшие:
  • для сравнения: переплаты по ипотеке составляют две-три цены от величины взятого кредита.
• Небольшие сроки строительства, так как учредители и участники ЖСК одновременно являются и долевыми участниками и заинтересованы в скорой сдаче объекта.
• Лучшее качество строительства – зачем паевым участникам приобретать некачественный материал для домов, в котором они сами будут жить.

Несмотря на привлекательность, у ЖСК не все так уж безоблачно и радужно.

Недостатки и особенности ЖСК:

1. Договор о вступлении в ЖСК, в отличие от ДДУ, не подлежит обязательной регистрации, и этой лазейкой пользуются в последнее время застройщики, регистрирующие себя как ЖСК. Чтобы определить, настоящее ли ЖСК или поддельное:
   • Изучите историю учредителей: если в прошлом они фигурировали как фирма-застройщик, держитесь от такого ЖСК подальше.
   • Обратите внимание на размер начального взноса и порядок выплат: если начальный взнос намного больше 50 000руб, а остальные выплаты вам предлагают вносить не ежемесячно, а в течение нескольких этапов, то это – схема расчета застройщиков, а не ЖСК.
2. Неопытность учредителей в строительстве может привести к издержкам в виде неправильного составления сметы, расчетов паевых взносов, простоям стройки и нехватке средств. Обращение же к профессиональным застройщикам привносит в ЖСК известные риски, связанные с долевым строительством.
3. Слишком большие ежемесячные выплаты, требуют наличия собственных накоплений или высокооплачиваемой работы у участника ЖСК.
4. Если кто-то из членов кооператива не вносит ежемесячный взнос, то остальные участники делят между собой его долг по принципу субсидиарной ответственности, чтобы покрыть образовавшуюся брешь в бюджете кооператива.
5. Взять ипотеку под новостройку в ЖСК трудно, так банк не берет в залог еще не построенное жилье, на которого нет прав собственности: такое право в ЖСК возникает только после окончания строительства и полной выплаты паевого взноса.

В то же время под ДДУ взять ипотеку легче, хотя схема получения жилья по сути одинакова и там, и там. Видимо банки больше ориентированы на партнерство с фирмами-застройщиками, которые являются их клиентами.

Несмотря на возможные издержки, ЖСК остается наиболее выгодным способом инвестиции в новостройку, так как позволяет приобрести жилье по его фактической стоимости, без огромных переплат по кредитам и застройщикам.

Видео: Инвестиции в новостройку.