Советы тем, кто хочет снять жилье

Сегодня на съемных квартирах, особенно в мегаполисах, проживает добрая половина населения:

• студенты и молодые специалисты;
• молодые семьи;
• приезжие и мигранты;
• сотрудники фирм и пр.

Похвастаться сертификатом на право собственности могут разве что потомственные старожилы, чьи предки проживали в этом же городе не одно поколение, да еще участники первичной ипотеки, столь популярной сегодня. (Хотя ипотеку можно назвать скорее условной собственностью). Однако денежные средства на первый взнос, необходимый для заключения ипотечного договора, есть далеко не у всех.

Еще одна наболевшая проблема: и средства, и работа могут быть у человека, но не там, где он хотел бы постоянно жить. Работает, например, в Италии, сам родом из Украины (Узбекистана, Грузии, Молдовы и т.д.), а жить хотел бы в России. Но сегодня для России он иностранец – и без вида на жительство, разрешения на работу банк может отказать в кредите. Остается один путь – аренда. Как снять квартиру в аренду, где и как ее искать, если у человека нет знакомых, подсказать некому, а мегаполис встречает его холодно и равнодушно?

Как снять квартиру при помощи риэлтора

Самостоятельные поиски жилья – процесс долгий, но обещать, что риэлторы вам тут же помогут найти квартиру, было бы нечестно. В больших городах есть риэлторы-мошенники, заточенные именно на обман доверчивых новичков, и можно без труда на таких нарваться.

Если решили действовать через риэлторов, не поленитесь разузнать:

• какие кампании работают на рынке недвижимости не первый год;
• есть ли рекомендации не виртуальных, а живых людей;
• какие у агентства сертификаты и заслуги.

Обычно предоставляются сведения о количестве заключенных типовых и эксклюзивных договоров, о недвижимости, взятой в доверительное управление (если фирма занимается такого рода арендой).

Сам факт о возможности доверительного управления – в пользу риэлторской кампании, так как мошеннические фирмы вряд ли соглашаются на аренду с доверительным управлением, иначе они несут ответственность за все последствия такой сделки.

Элементарные меры предосторожности

Как знать – что обычно в поведении риэлтора, а что выходит за рамки?

1. Дотошные «допросы» риэлторов о вашем фактическом адресе проживании, телефоне – это вполне обычное явление: риэлтор должен при необходимости оперативно разыскать клиентов.
2. Просьба о составлении доверенности на сбор документации также в порядке вещей – без этого риэлтору невозможно будет оказать посредниченские услуги.
3. Привлечение третьих лиц (адвокатов, юристов, нотариусов) для исполнения обязательств по договору означает, что эти лица скорее всего будут принимать участие в непосредственном подписании самого договора.
4. Отсутствие документов у риэлтора или отказ их показать – основание даже не начинать работу с ним. Не стесняйтесь попросить документы у человека, представившегося риэлтором, внимательно изучите и запишите название фирмы и ее адрес:
   • через ЕГРП узнайте, действительно ли такая фирма зарегистрирована у них. Если сведений нет, то агентство скорее всего подпольное. В пользу этого факта – нахождение «офиса» в одной из снятых квартир жилой многоэтажки.
5. Если посредник отказывается включить в договор (даже типовой) ваши условия и свое обязательство найти устраивающий вас вариант, это может означать, что скорее всего вам предложат «кота в мешке», и придется довольствоваться тем, что подыщет агентство. Отсутствие четких требований клиента в договоре – удобная лазейка и основание для риэлтора заявить о «выполненной» работе.
6. Договор на услуги риэлтора может в завуалированной форме содержать условие о скрытых комиссионных – дополнительных доходов, кроме стоимости самих услуг. Об этом говорят такие пункты:
   • право продажи аренды агентством по цене, отличной от той, что указана в соглашении с собственником;
   • запрет прямого контакта между собственником и нанимателем.

Скрытые комиссионные приведут к удорожанию аренды.

Как снять квартиру самостоятельно

Если вы нашли подходящую квартиру, в которой, казалось бы, все устраивает – состояние хорошее, обустроена всем необходимым, отличное местоположение, хозяин доброжелательный и приятный, все равно не спешите заключать договор:

1. Необходимо удостовериться, что хозяин недвижимости – ее действительный собственник, и других собственников нет:
   • Навести справки о собственниках можно опять же в ЕГРП, оформив заявку на получение выписки по интернету.
   • Если у квартиры обнаружатся еще собственники, то нужны их согласие на аренду и подписи в договоре. В противном случае договор может быть расторгнут, если хотя бы один собственник выскажет свой протест.
2. Заключать договор нужно максимально внимательно, не упуская ни одной «мелочи».
3. Главные пункты, которые должны присутствовать всегда:
   • личные данные арендатора и арендодателя
   • описание объекта (жилого или нежилого помещения) и его назначение;
   • срок, на какой заключается договор;
   • условия (когда вносится, в какой валюте) и размер арендной платы.
4. Права, обязанности, условия расторжения устанавливаются индивидуально сторонами.
5. Договоры на срок более года подлежат регистрации.
6. При продлении аренды условия сторон могут быть изменены и заново прописаны.
7. Условия расторжения арендного должны быть обязательно в договоре:
   • расторжение заключенного соглашения одной из сторон происходит не ранее, чем через месяц после письменного уведомления инициатором действия другой стороны.

Читайте подробнее, как составлять договор аренды жилья.

Образец договора аренды.

Права нанимателя: протокол разногласий

Порой уже после заключения договора аренды вы убеждаетесь, что он составлен явно с ущемлением ваших прав. Например, в соглашении указано:

• Право внезапных незапланированных проверок квартиры арендодателем в любое время суток.
• Право расторжения договора собственником жилья раньше истечения срока действия, даже без нарушения арендатором своих обязанностей, причем освободить помещение нужно по первому требованию не позднее, чем через неделю.
• Запрет готовить чаще, чем два раза в неделю.
• Запрет принимать гостей, ну и подобные самодурства.

Исправить положение легко – нужно составить протокол разногласий и направить его арендодателю с просьбой пересмотреть и скорректировать договор.

Образец протокола разногласий.

Если требования арендаторы законны, но хозяин квартиры их не принимает, договор будет расторгнут в одностороннем порядке.

Прав на одностороннее расторжение договора у арендатора больше, чем у арендодателя, но при условии соблюдения всех требований соглашения.

У арендатора также приоритет в продлении договора:

Если срок аренды подошел к концу, а арендодатель не выдвинул требований расторгнуть соглашение, аренда автоматически продлевается на неопределенное время.

Если арендодатель отказался от продления договора аренды, хотя наниматель соблюдал абсолютно все его условия, и в течение года заключил соглашение с другим лицом, арендатор может обратиться в суд с просьбой передать ему права и обязанности по вновь заключенному договору либо возместить причиненные ему убытки.

Таким образом арендатор довольно хорошо защищен от самоуправства арендодателя: избавиться от антипатичного квартиранта, если он исправно платит по счетам и не портит имущество, путем замены его на другого жильца домовладельцу довольно трудно.

Видео: Как снять квартиру.