ИРД для строительства капитальных объектов

Для получения разрешения на возведение, реконструкцию, снос капитального строения на земельном участке его собственник или технический заказчик (обычно это  деволопер/застройщик) должен подать в государственные исполнительные органы власти заявление и внушительный комплект документов. Данный пакет называется исходно-разрешительной документацией для проектирования – в сокращенном варианте ИРД. Без ИРД невозможны будут разработка технического плана проекта (ТПП) и ввод объекта в эксплуатацию. То есть это важный исходный этап для любого инвестора в области строительства. Итак, рассмотрим подробнее:

• что такое разрешительная документация;
• кому необходима ИРД;
• что входит в пакет документов;
• куда подавать ИРД;
• сколько стоит оформление ИРД.

Исходно-разрешительная документация: зачем и кому она нужна

ИРД нужна в первую очередь для получения разрешения на строительство или реконструкцию ОКС (объектов капитального строения), которое может быть выдано, только в случае соответствия технического проекта:

• требованиям градостроительного кодекса (ГрК РФ), кроме линейных объектов и ОКС на участках, расположенных вне градостроительных зон;
• проектам планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ), в том случае, если они необходимы (ст. 51 ГрК РФ).

План межевания не нужен для линейных объектов, строительство или реконструкция которых не требует образования нового ЗУ.

Земельные участки (ЗУ), на которые не распространяются действия ГрК, перечислены в ст. 36 ГрК РФ, ст. 4). Правила их использования регламентируются исполнительными органами федеральной власти, субъектов РФ и ОМСУ. Основные требования при этом:

• использование земельного участка по назначению;
• соответствие ОКС всем технических параметрам.

Нужна ли ИРД для ИЖС

Новость для тех, кто приобрел земельный надел, чтобы построить на нем свой собственный жилой дом. Им разрешение, на основании постановления №340 – ФЗ от 3 марта 2018 г. об индивидуальном строительстве, брать не надо. А значит нет нужды и подготавливать ИРД на стадии подготовки строительства.

Но это возможно, если дом будет возведен на землях населенных пунктов. Строительство или реконструкция жилого дома на землях сельскохозяйственного значения, особо охраняемых территорий и других категорий требует оформления ИРД.

По окончанию этапа строительства подготавливается документ о вводе жилого дома в эксплуатацию.

Требуется ли ИРД на строительство и реконструкции МКД

Да, главный заказчик или компания-застройщик обязательно должны подготовить исходно-разрешительную документацию при стр-ве многоквартирного дома, но при условиях:

• ЗУ сдан в целевую аренду для освоения территории;
• для строительства выделен надел, в соответствии с ППТ и ПМТ, то есть если существует план территории и межевой план (п.3, пп. 3.1, ст. 51 ГрК).

Только после выдела участка под строительство и межевания можно приступать к сбору ИРД.

При реконструкции МКД требуется согласие общего собрания жильцов. А если реконструкция приведет к уменьшению общего имущества МКД, то нужно согласие абсолютно всех собственников помещений многоквартирного дома и машиномест.

В каких случаях и куда подается разрешительная документация

ИРД для получения разрешения на стр-во (или реконструкцию) ОКС:

• для разработки или использования недр – подается в федеральный орган управления недр;
• объектов атомной и космической отраслей – в госкорпорации “Росатом” и “Роскосмос”;
• гидротехнических сооружений 1 и 2 класса, которые необходимы для безопасного функционирования объектов инфраструктуры воздушного и ж/д транспорта, защиты Государственной границы РФ, засекреченных объектов, строительстве на континентальном шельфе, внутренних и территориальных водах – уполномоченные фед. органы исполнительной власти;
• объектов, строящихся в границах ООПТ – исполнительные федеральные органы, органы субъектов РФ или ОМСУ (в зависимости от того, в чьем фонде находится территория).

При реконструкции объектов культурного наследия, в случае изменений их характеристик, влияющих на безопасность и надежность конструкции, разрешительная документация подается в исполнительные государственные органы ОМСУ, отвечающие за сохранность памятников культуры.

Если земельный надел, предназначенный для ведения строительства или реконструкции ОКС, занимает территорию двух МО, то ИРД нужно подать в исполнительные органы субъекта РФ. Если строительство или реконструкция объекта будет вестись на территории двух и более субъектов – в федеральные органы.

Кому не нужна разрешительная документация

Разрешение не нужно, и ИРД не подается при реконструкции или строительстве:

• ИЖД (индивидуальных жилых домов);
• садовых домов и хозпостроек на участках под садоводство и огородничество или гаража на ЗУ, предназначенном для личных нужд физических лиц, но не для предпринимательской деятельности;
• построек, не являющихся капитальными;
• вспомогательных строений;
• реконструкции, не затрагивающей важных конструктивных элементов и безопасности объекта;
• капитального ремонта ОКС;
• объектов для бурения скважин и транспортировки газа;
• зданий посольств, консульств, представительств РФ за границей;
• в других случаях, согласно ГрК РФ, законов и НПА, принятых правительством или субъектами РФ.

Состав ИРД, сроки рассмотрения, стоимость

Исходно-разрешительная документация для проектирования включает в себя следующие документы:

• заявление, поданное в соответствующую структуру, в зависимости от типа ОКС и расположения ЗУ, на котором будет вестись строительство или реконструкция;
• правоустанавливающие документы на ЗУ:
  • прав собственности правообладателя;
  • договор аренды;
  • договор о передаче в постоянное или безвозмездного пользования;
  • закон или акт о наложении сервитута;
  • соглашение о передаче полномочий заказчика (госорганов, ОМСУ, корпораций “Росатом”, “Роскосмос”) строительным организациям;
• градостроительный план, выданный не менее, чем за 3 года до подачи заявления на получение разрешения на стр-во (реконструкцию) или реквизиты ППТ (ПМТ);
• проектная документация:
  • разъяснение;
  • схема планировки ЗУ с размещениями объектов, подъездами и проходами, зонами сервитута, в границах красных линий;
  • генеральный план;
  • архитектурное решение;
  • описание инженерного оборудования и план инженерных сетей со схемой их подключения к ОКС;
  • проекты организации изыскательных и строительных работ;
  • проект сноса ОКС или его частей;
  • для объектов здравоохранения, образования, культуры, социального, бытового, финансового, религиозного, административного значения должны быть указаны места свободного доступа инвалидов;
• экспертиза проектной документации (при поэтапном строительстве – экспертиза для отдельных этапов), кроме объектов, указанных в ст. 49 ГрК РФ: ИЖД, садовых домов, блочных жилых домов с кол-вом этажей не более 3, и блоков – не более 10 и т.д.;
• согласие на реконструкцию ОКС со стороны всех его правообладателей (кроме МКД);
• если реконструкция проводится заказчиком в лице государственных (муниципальных) органов или вышеназванных госкорпораций, то соглашение между заказчиком и исполнителем;
• реквизиты юридического лица, проведшего экспертизу проектной документации, если данная экспертиза проводится не государственными органами;
• при планировании строительстве в зонах исторических поселений – заключение гос. и мун. органов о соответствии архитектурного проекта ОКС типичным требованиям, предъявляемым для объектов культурного наследия данной территории, в соответствии с ФЗ №73;
• при отсутствии подобного заключения застройщик в заявлении должен указать архитектурное решение самостоятельно;
• решение органов власти об установлении зоны с особым режимом управления, если это требуется при возведении или реконструкции ОКС.

Разрешительными документами также являются:

• заключение о соответствии реально возведенного объекта техническому проекту;
• разрешение о вводе ОКС в эксплуатацию.

Однако их нельзя назвать в полной мере исходной документацией, так как они оформляются на этапе, когда объект уже построен.

Обязанности и права органов власти при приеме ИРД

Органы федеральной власти, субъектов РФ и МО, госкорпорации не должны требовать ИРД в тех случаях, когда разрешение на строительство/реконструкцию не нужно и с бОльшим количеством документов, чем это необходимо по закону.

После принятия заявления в течение семи дней производится проверка наличия необходимой документации и ее соответствия стандартам стр-ва и реконструкции. Затем по результатам проверки выдается разрешение или отказ.

В случае строительства или реконструкции нелинейных объектов, расположенных на территории исторических поселений, либо отсутствия типового архитектурного решения, срок рассмотрения, проверки ИРД и выдачи разрешения может затянуться до месяца.

Отказать в разрешении властные структуры могут:

• при отсутствии необходимых документов;
• несоответствии проекта требованиям ГрК РФ;
• несоответствии архитектурного решения типу объектов культурного наследия на территории исторических поселений;
• невыполнении условий, необходимых для особой зоны и т.д.

Сколько стоит ИРД

Исходно-разрешительная документация для проектирования содержит очень много документов, которые собрать непросто.

Услуги по сбору и подготовке ИРД для основного заказчика оказывают сами девелоперы (технические заказчики). Так как они же являются и застройщиками, то есть реализаторами проекта, у них огромный опыт в оформлении документации в соответствии со всеми требованиями.

Стоимость услуги от 0.04 до 0.5% от сметной стоимости строительных услуг. Цена зависит от типа и параметров ОКС, региона где будет вестись строительство. Так, для Москвы исходно-разрешительная документация обычно дороже, чем в других регионах.