Общая, полезная, расчетная площадь здания – в чем отличие

Общую площадь здания необходимо знать для определения:

• стоимости строения;
• объемов и характера перепланировочных или реконструкционных работ;
• размера доли в праве общей долевой собственности и т.д.

В основу определения общей площади зданий положен:

• свод нормативных правил СНиП 31-06-2009, утвержденный приказом №635/10 Мин-ва рег. развития РФ от 29.12. 2011 г.;
• приказ №876/пр Минстроя РФ от 3.12.2016 г. об изменениях в правилах.

Здание – это сложное сооружение, в которое, кроме обычных этажей, входят цокольный и подвальный этажи, надстройки, мансарды, лоджии, переходы, лестничные марши, шахты и пр. Все это необходимо также рассчитать. Как рассчитывается общая площадь здания – тема настоящей статьи.

Общая площадь здания: что включает, как измерить ее и посчитать

Состав ОПЗ

Общая площадь здания (ОПЗ) определяется как сумма общих площадей:

• каждого этажа, в т.ч.технического, подвального, цокольного, а также надстроек типа мансарды;
• всех помещений, вне зависимости от их высоты:
  • зрительных галерей, веранд, балконов;
  • застекленных балконов, лоджий и галерей наружного типа;
  • переходов в другие здания;
  • антресолей;
• пространственных помещений, маршей, проемов и шахт в пределах одного этажа:
  • многосветных пространств, занимающих по своей высоте несколько этажей;
  • лестничных проемов, ширина которых превышает 1.5 м;
  • проемы в перекрытиях свыше 36 м2;
  • вентиляционные и лифтовые шахты;
• открытых наружных неотапливаемых элементов планировки (используемой части кровли, галерей, террас, лоджий, тамбуров и пр.), которые отдельно включаются в общую площадь.

Все конструктивно глухие (засыпанные) пространства в подвальных помещениях в ОПЗ не включаются.

Измерение площади этажа (ПЭ)

Каждый этаж здания ограждается наружными стенами, которые имеют внутреннюю поверхность с финишной отделкой. Именно от этих поверхностей (а не от голого бетона) следует измерять площадь этажа. Это означает, что точное значение ПЭ можно знать после полного завершения строительных отделочных работ. Измерять S этажа следует на уровне пола. Это правило касается как прямых, так и наклонных наружных стен.

Что такое полезная площадь здания

В полезную площадь здания (ППЗ) входят площади всех помещений, включая внутренние балконы или антресоли (атрибуты залов, вестибюльных помещений или фойе). Не принимаются во внимание при расчете полезной площади коммуникационные, инженерные технические и лифтовые шахты, лестничные клетки, неогражденные лестницы внутри помещения, пандусы.

Расчетная площадь

Расчетная площадь здания (РПЗ) – почти то же самое, что и полезная, но из нее дополнительно вычитается S коридоров, переходов между зданиями, тамбуров.

Внимание: площадь коридоров входит в расчетную площадь в учебных заведениях, медицинских учреждениях, санаториях, домах отдыха, административных зданиях, ведущих прием населения и подобных учреждениях.

Не включается в РПЗ пространство под лестницами, если их высота ниже 1.5 м.

Что нельзя считать общей или полезной площадью

К ОПЗ и ППЗ не относятся площади:

• подполий для вентиляции в зданиях, построенных в зонах вечной мерзлоты;
• технических подполий, при высоте выступающих в нем конструкций менее, чем 1.8 м;
• крылец, наружных лестниц и пандусов;
• наружных балконов;
• подвальных пространств, заполненных землей.

Как определить площадь помещения здания (ППЗ)

Помещение ограничивается как наружными стенами, так и внутренними перегородками, отделяющими его от других помещений. Внутренние поверхности наружных стен и перегородок – вот пределы, между которыми необходимо считать ППЗ. Измерение проводится на уровне пола, но выше плинтусов, то есть данный элемент отделки в расчет не принимается.

Измерение площади мансарды (ПМ)

Мансардный этаж ограничивается наружными стенами и ограждениями, примыкающими к пазухам чердака. S мансарды рассчитывается от внутренних поверхностей этих ограничений. Особенностью мансарды является наклон стен или потолка, иногда значительный. Поэтому для определения ПМ используют понижательный коэффициент (ПК), уменьшающий измеренную площадь на 30%, то есть расчетную площадь следует умножить на 0.7. Но применить ПК можно не во всех случаях, а в зависимости от высоты мансарды и угла наклона ее стен (потолка):

• при угле наклона 30º, высота не должна превышать 1.5 м;
• 45º – 1.1 м;
• 60º и более – до 0.5 м (непонятно, как вообще можно находиться в столь низком помещении).

Что такое строительный объем здания

Здание состоит из наземной и подземной частей, разделенных линией пола.

Строительный объем – это сумма объемов:

• надземной части, включая купола и фонари, но без следующих элементов:
  • выступающих конструкций в виде балконов, портиков, террас;
  • проездов, устроенных прямо под зданием.
• подземной части, за исключением:
  • подземного пространства для зданий на опорах;
  • подполий для проветривания в зданиях северных широт;
  • подпольных технических каналов.

Как определить площадь застройки

Общая площадь здания и площадь застройки – это разные понятия.

Площадь застройки здания определяется как S горизонтального сечения здания на уровне цоколя вместе с выступающими его частями, в том числе и расположенные выше линии сечения.

Учитываются при подсчете:

• ступени, террасы, колонны, подвальные входы, веранды и пр.;
• консольные элементы, выступающие за пределы наружных стен, расположенные на высоте не более 4.5 м;
• проезды.

Выступающие консоли, расположенные выше 4.5 м, не учитываются при определении площади застройки.

Как посчитать количество этажей

Этажность здания и количество этажей – разные вещи, что не вполне отражено в своде правил.

Под этажностью обычно понимают количество надземных этажей в построенном и сданном в эксплуатацию здании.

К надземным этажам относятся:

• обычные этажи;
• технический этаж;
• цокольный (полуподвальный) этаж, если его потолочное перекрытие находится не ниже двух метров от уровня земной поверхности;
• антресоли, площадки и другие поверхности площадью не более 40% от ПЭ.

Не считаются надземными этажами:

• чердаки высотой менее 1.8 м;
• подполье;
• пространство между этажами;
• технические надстройки на крыше (выходы вентиляционных и лифтовых шахт, этажных лестниц и др.).

При проектировании здания и его регистрации используется также термин “кол-во этажей”, однако он шире и включает в себя надземные, технические, цокольные, подвальные, мансардные этажи. Все они вносятся в кадастр недвижимости.

• Здание может быть многоуровневым, то есть в разных его частях может быть разное количество этажей (частая причина этому уклон местности).
• Для расчета высоты подъема лифта учитывается только технический этаж (чердаки во внимание не принимаются).

Что такое торговая площадь

В торговую площадь магазина входят:

• S торговых залов;
• помещений для оформления и выдачи заказов;
• кафетерии и детские площадки;
• другие помещения для обслуживания покупателей.

Краткие итоги

• Общая площадь здания слагается не только из S этажей, а и других помещений (лоджий, антресолей, террас и пр.), в том числе и пространственного типа (световых и шахтовых), и наружных элементов планировки.
• При проектировании и эксплуатации здания необходимо отличать общую площадь от полезной и расчетной, а также уметь определить площадь застройки здания.
• Хотя здание и состоит из внутренних помещений (квартир, офисов, торговых залов и пр.) их площади не суммируются для определения S этажа: она определяется в границах внутренних поверхностей наружных стен дома.
• Знать площадь помещения в здании важно, например, для расчета арендной платы.
• Визуальное количество этажей здания может быть меньше, чем в техническом плане в ЕГРН.