Самые выгодные способы вложения в новостройку

Покуп­ка квар­ти­ры в новострой­ке по-преж­не­му оста­ет­ся самым доступ­ным спо­со­бом при­об­ре­те­ния жилья. Ника­кие рис­ки не оста­нав­ли­ва­ют сего­дня людей от при­об­ре­те­ния квар­ти­ры в стро­я­щем­ся доме:

  • дол­гое стро­и­тель­ство;
  • зави­си­мость от застрой­щи­ка:
  • откло­не­ние от стро­и­тель­ных норм, при­ме­не­ние нека­че­ствен­ных строй­ма­те­ри­а­лов и т.д.

Дан­ные рис­ки ком­пен­си­ру­ют­ся:

  • мораль­ным и физи­че­ским изно­сом жилья вто­рич­но­го фон­да;
  • жела­ни­ем потре­би­те­ля жить в совре­мен­ной квар­ти­ре на фоне ком­форт­ной соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры;
  • воз­мож­но­стью дол­го­сроч­ных инве­сти­ций в новые квар­ти­ры.

Какие же спо­со­бы инве­сти­ции в новострой­ки мож­но пред­ло­жить сего­дня инве­сто­рам?

инвестиции в новостройку

Три способа инвестиций в новостройку

Суще­ству­ют три спо­со­ба инве­сти­ции в стро­я­щу­ю­ся недви­жи­мость:

  • Дого­вор о доле­вом уча­стии.
  • Покуп­ка жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та.
  • Вступ­ле­ние в ЖСК.

Договор о долевом участии как способ инвестиции

Поче­му заклю­че­ние ДДУ, на осно­ва­нии Феде­раль­но­го зако­на 214-Ф3 о доле­вом стро­и­тель­стве, необ­хо­ди­мо для того, что­бы счи­тать покуп­ку в новострой­ке имен­но инве­сти­ци­ей?

Дого­во­рить­ся ведь с застрой­щи­ком мож­но так­же:

  • посред­ством состав­ле­ния пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи;
  • путем под­пи­са­ния дол­го­во­го век­се­ля.

Пото­му что инве­сти­ция пред­по­ла­га­ет полу­че­ние при­бы­ли мак­си­маль­но без­опас­ным путем, а дан­ные спо­со­бы его не обес­пе­чи­ва­ют.

инвестиция в новостройку через дду

Дого­вор о доле­вом уча­стии защи­ща­ет буду­ще­го вла­дель­ца новень­кой квар­ти­ры от мно­гих фак­то­ров:

  1. Рас­плыв­ча­то­сти в опре­де­ле­нии пред­ме­та инве­сти­ции:
    • одна сто­ро­на, застрой­щик, берет день­ги у дру­гой сто­ро­ны, доле­во­го участ­ни­ка, на стро­и­тель­ство не неко­го абстракт­но­го объ­ек­та, а кон­крет­ной квар­ти­ры, на кон­крет­ном эта­же, с чет­ки­ми опре­де­ле­ни­я­ми мет­ра­жа, коли­че­ства ком­нат и про­чее.
  2. От необос­но­ван­но­го накру­чи­ва­ния цены на квар­ти­ру со сто­ро­ны застрой­щи­ка.
  3. От затя­ги­ва­ния сро­ков сда­чи по вине застрой­щи­ка.
  4. От рис­ка двой­ной про­да­жи:
    • дого­вор под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции в госу­дар­ствен­ных орга­нах ФРС.
  5. От нару­ше­ния гаран­тий каче­ства:
    • напри­мер, выяс­ня­ет­ся, что несу­щие кон­струк­ции и пере­го­род­ки меж­ду квар­ти­ра­ми из гип­со­кар­то­на;
    • дом постро­ен в сей­смо­зоне, но в кон­струк­ции нет эле­мен­тов повы­ше­ния сей­смо­стой­ко­сти;
    • через пять лет в сте­нах пошли тре­щи­ны и т.д.

Гово­рят, луч­шее испы­та­ние для новостро­ек – это силь­ное зем­ле­тря­се­ние. Как-то очень бы не хоте­лось пла­тить за подоб­ное испы­та­ние сво­ей жиз­нью. Пока при­ро­да не устро­и­ла новострой­кам свою тоталь­ную жесто­кую про­вер­ку, но еди­нич­ные слу­чаи обру­ше­ния крыш в новостройках…под тяже­стью сне­га тоже не вну­ша­ют опти­миз­ма.

Приобретение жилищного сертификата от застройщика

При­об­ре­сти жилищ­ный сер­ти­фи­кат – имен­ное пра­во на долю жилья ­мож­но не толь­ко от госу­дар­ства, но и от ком­мер­че­ской орга­ни­за­ции, коей явля­ет­ся фир­ма-застрой­щик.

жилищный сертификат

Конеч­но, моло­дой семье, при­знан­ной нуж­да­ю­щей­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий, было бы намно­го выгод­нее полу­чить подоб­ный сер­ти­фи­кат в фор­ме бес­плат­но­го зай­ма от госу­дар­ства. Уди­ви­тель­но, но сего­дня эта воз­мож­ность зако­но­да­тель­но вро­де бы не отме­не­на, но в реаль­но­сти о ней мало кто слы­шит. Совер­шен­но точ­но суще­ству­ет воз­мож­ность полу­че­ния бес­плат­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та льгот­ным кате­го­ри­ям воен­ных, моло­дым уче­ным, а так­же вынуж­ден­ным пере­се­лен­цам.

Недо­ста­ток жилищ­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та:

  • Он покры­ва­ет при­мер­но треть сто­и­мо­сти жилья.
  • Вре­мя его дей­ствия – 9 меся­цев, а за такой срок дом не постро­ить.
  • Банк выде­ля­ет сред­ства под сер­ти­фи­кат толь­ко на заре­ги­стри­ро­ван­ную недви­жи­мость, таким обра­зом взять госу­дар­ствен­ный сер­ти­фи­кат на при­об­ре­те­ние доли соб­ствен­но­сти в новострой­ке не полу­чит­ся.

Этот «про­бел» устра­нен воз­мож­но­стью само­го застрой­щи­ка выпус­кать свои жилищ­ные обли­га­ции, одна­ко у него они есте­ствен­но не бес­плат­ны.

Жилищ­ный сер­ти­фи­кат от застрой­щи­ка явля­ет­ся свое­об­раз­ной бро­ней для доле­во­го участ­ни­ка и спо­со­бом инве­сти­ции:

  1. Купив­ший ЖС обла­да­ет пра­вом доле­во­го участ­ни­ка на неко­то­рое коли­че­ство квад­рат­ных мет­ров жилья в стро­я­щем­ся доме.
  2. Сто­и­мость сер­ти­фи­ка­та индек­си­ру­ет­ся: купив сер­ти­фи­кат в нача­ле стро­и­тель­ства, мож­но про­дать его в кон­це за более доро­гую цену.
  3. ЖС дает воз­мож­ность при­об­ре­сти в буду­щем пол­но­цен­ное жилье, доку­пив недо­ста­ю­щие сер­ти­фи­ка­ты у того же застрой­щи­ка, либо у дру­го­го, когда сум­мар­ная сто­и­мость ЖС ста­нет доста­точ­ной для покуп­ки квар­ти­ры – этот спо­соб инве­сти­ции подой­дет для тех, у кого мало соб­ствен­ных средств.
  4. И еще один плюс — воз­мож­ность эмис­сии (выпус­ка) жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов име­ют толь­ко те застрой­щи­ки, кото­рые:
    • явля­ют­ся соб­ствен­ни­ка­ми или арен­да­то­ра­ми земель­но­го участ­ка под стро­и­тель­ство;
    • име­ют утвер­жден­ные про­ект на стро­и­тель­ство и доку­мен­та­цию.

Таким обра­зом пра­во выпус­ка ЖС явля­ет­ся свое­об­раз­ной филь­тра­ци­ей застрой­щи­ков и дает бОль­шие гаран­тии без­опас­но­сти инве­сто­ру.

Одна­ко у тако­го спо­со­ба инве­сти­ции в новострой­ку есть и недо­стат­ки:

  • Для доль­щи­ков:
    • Абстракт­ность при­об­ре­та­е­мой доли в стро­я­щем­ся доме (нет при­вяз­ки к кон­крет­но­му адре­су, дому, квар­ти­ре).
  • Для застрой­щи­ка:
    • Застрой­щик все рав­но не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся день­га­ми инве­сто­ра, пока не утвер­дит про­ект, сле­до­ва­тель­но, на само про­ек­ти­ро­ва­ние ему нуж­но еще где-то искать день­ги.
    • По зако­ну соб­ствен­ник жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та име­ет пра­во его досроч­но пога­сить и забрать день­ги, что может создать дефи­цит средств на завер­ше­ние стро­и­тель­ства.

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив дает реаль­ную воз­мож­ность наи­ме­нее затрат­но­го и само­го быст­ро­го спо­со­ба при­об­ре­те­ния жилья, а зна­чит может быть и спо­со­бом инве­сти­ции. При­чем создать его очень лег­ко – доста­точ­но собрать необ­хо­ди­мое коли­че­ство инве­сто­ров:

По зако­ну, на осно­ва­нии ст. 112 ЖК РФ, участ­ни­ков ЖСК долж­но быть не менее пяти и не более коли­че­ства квар­тир в стро­я­щем­ся доме.

инвестиции в новостройку через жск

ЖСК созда­ет­ся по пра­ви­лам пае­во­го уча­стия в стро­и­тель­стве:

  1. Вна­ча­ле стро­и­тель­ства чле­на­ми ЖСК вно­сит­ся:
    • всту­пи­тель­ный взнос в раз­ме­ре 50 тыс. руб.;
    • началь­ный пае­вой взнос, кото­рый состав­ля­ет 30% пред­по­ла­га­е­мой сто­и­мо­сти квар­ти­ры.
  2. Еже­ме­сяч­но пае­вые участ­ни­ки выпла­чи­ва­ют:
    • 50000 руб. пае­во­го взно­са (на стро­и­тель­ство);
    • член­ские взно­сы (на теку­щие рас­хо­ды коопе­ра­ти­ва).
  3. По окон­ча­нию стро­и­тель­ства вно­сит­ся фак­ти­че­ский пае­вый взнос, пред­став­ля­ю­щий раз­ни­цу меж­ду сум­мар­ным пае­вым взно­сом, выпла­чен­ным чле­ном ЖСК на про­тя­же­нии все­го пери­о­да строй­ки и фак­ти­че­ской сто­и­мо­стью объ­ек­та (квар­ти­ры), с уче­том всех поне­сен­ных затрат.

Досто­ин­ства инве­сти­ции в жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив:

  • Жилищ­ный объ­ект при­об­ре­та­ет­ся не по рыноч­ной сто­и­мо­сти, а по реаль­ной.
  • Мини­маль­ные пере­пла­ты: состав­ля­ют поряд­ка 100 000 руб., т.к. в них вхо­дит толь­ко всту­пи­тель­ный взнос (50 000) и член­ские взно­сы, как пра­ви­ло неболь­шие:
    • для срав­не­ния: пере­пла­ты по ипо­те­ке состав­ля­ют две-три цены от вели­чи­ны взя­то­го кре­ди­та.
  • Неболь­шие сро­ки стро­и­тель­ства, так как учре­ди­те­ли и участ­ни­ки ЖСК одно­вре­мен­но явля­ют­ся и доле­вы­ми участ­ни­ка­ми и заин­те­ре­со­ва­ны в ско­рой сда­че объ­ек­та.
  • Луч­шее каче­ство стро­и­тель­ства – зачем пае­вым участ­ни­кам при­об­ре­тать нека­че­ствен­ный мате­ри­ал для домов, в кото­ром они сами будут жить.

Несмот­ря на при­вле­ка­тель­ность, у ЖСК не все так уж без­об­лач­но и радуж­но.

особенности жск

Недо­стат­ки и осо­бен­но­сти ЖСК:

  1. Дого­вор о вступ­ле­нии в ЖСК, в отли­чие от ДДУ, не под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции, и этой лазей­кой поль­зу­ют­ся в послед­нее вре­мя застрой­щи­ки, реги­стри­ру­ю­щие себя как ЖСК. Что­бы опре­де­лить, насто­я­щее ли ЖСК или под­дель­ное:
    • Изу­чи­те исто­рию учре­ди­те­лей: если в про­шлом они фигу­ри­ро­ва­ли как фир­ма-застрой­щик, дер­жи­тесь от тако­го ЖСК подаль­ше.
    • Обра­ти­те вни­ма­ние на раз­мер началь­но­го взно­са и поря­док выплат: если началь­ный взнос намно­го боль­ше 50 000руб, а осталь­ные выпла­ты вам пред­ла­га­ют вно­сить не еже­ме­сяч­но, а в тече­ние несколь­ких эта­пов, то это – схе­ма рас­че­та застрой­щи­ков, а не ЖСК.
  2. Неопыт­ность учре­ди­те­лей в стро­и­тель­стве может при­ве­сти к издерж­кам в виде непра­виль­но­го состав­ле­ния сме­ты, рас­че­тов пае­вых взно­сов, про­сто­ям строй­ки и нехват­ке средств. Обра­ще­ние же к про­фес­си­о­наль­ным застрой­щи­кам при­вно­сит в ЖСК извест­ные рис­ки, свя­зан­ные с доле­вым стро­и­тель­ством.
  3. Слиш­ком боль­шие еже­ме­сяч­ные выпла­ты, тре­бу­ют нали­чия соб­ствен­ных накоп­ле­ний или высо­ко­опла­чи­ва­е­мой рабо­ты у участ­ни­ка ЖСК.
  4. Если кто-то из чле­нов коопе­ра­ти­ва не вно­сит еже­ме­сяч­ный взнос, то осталь­ные участ­ни­ки делят меж­ду собой его долг по прин­ци­пу суб­си­диар­ной ответ­ствен­но­сти, что­бы покрыть обра­зо­вав­шу­ю­ся брешь в бюд­же­те коопе­ра­ти­ва.
  5. Взять ипо­те­ку под новострой­ку в ЖСК труд­но, так банк не берет в залог еще не постро­ен­ное жилье, на кото­ро­го нет прав соб­ствен­но­сти: такое пра­во в ЖСК воз­ни­ка­ет толь­ко после окон­ча­ния стро­и­тель­ства и пол­ной выпла­ты пае­во­го взно­са.

В то же вре­мя под ДДУ взять ипо­те­ку лег­че, хотя схе­ма полу­че­ния жилья по сути оди­на­ко­ва и там, и там. Види­мо бан­ки боль­ше ори­ен­ти­ро­ва­ны на парт­нер­ство с фир­ма­ми-застрой­щи­ка­ми, кото­рые явля­ют­ся их кли­ен­та­ми.

Несмот­ря на воз­мож­ные издерж­ки, ЖСК оста­ет­ся наи­бо­лее выгод­ным спо­со­бом инве­сти­ции в новострой­ку, так как поз­во­ля­ет при­об­ре­сти жилье по его фак­ти­че­ской сто­и­мо­сти, без огром­ных пере­плат по кре­ди­там и застрой­щи­кам.

Видео: Инве­сти­ции в новострой­ку.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: