fbpx

Формула расчета процентов по ипотеке

Ипо­те­ка, как и любой дру­гой кре­дит­ный дого­вор, все­гда пред­по­ла­га­ет рас­пла­ту. Кре­дит­ная орга­ни­за­ция предо­став­ля­ет заем­щи­ку денеж­ные сред­ства, а заем­щик обя­зу­ет­ся воз­вра­тить полу­чен­ную денеж­ную сум­му и упла­тить про­цен­ты на нее. Часто слу­ча­ет­ся, что бан­ки при­ме­ня­ют так назы­ва­е­мый «нечест­ный про­цент»: дает­ся рекла­ма, что предо­став­ля­ет­ся ипо­те­ка под 11% годо­вых. На такую улов­ку пове­дут­ся мно­гие жела­ю­щие при­об­ре­сти квар­ти­ру в ипо­те­ку.

рассчитать проценты по ипотеке
Как рас­счи­тать точ­ную про­цент­ную став­ку по ипо­теч­но­му кре­ди­ту?

Когда же заем­щик при­хо­дит в этот банк, то узна­ет, что у него ситу­а­ция непро­стая, ипо­теч­ный кре­дит он полу­чит, но риск боль­шой, а зна­чит, и став­ка будет не 11%, а мини­мум 13%. А когда заем­щик при­не­сет доку­мен­ты и запол­нит заяв­ку, то став­ка может воз­рас­ти уже до 15%. Когда же через месяц реше­ние будет при­ня­то, то ока­жет­ся, что кре­ди­тор готов выдать ссу­ду, но под 16%. В этой ситу­а­ции труд­но зара­нее рас­счи­тать про­цент­ную став­ку по ипо­те­ке. И что­бы не терять вре­мя, заем­щик часто согла­ша­ет­ся даже на такие про­цен­ты.

Поэто­му заем­щик дол­жен знать, что если банк уже на пер­во­на­чаль­ном эта­пе повы­ша­ет став­ку по ипо­те­ке, то луч­ше обра­тить­ся в дру­гое финан­со­вое учре­жде­ние. Поря­док начис­ле­ния про­цен­тов, их раз­мер и сро­ки выпла­ты опре­де­ля­ют­ся дого­во­ром ипо­те­ки, и изме­нять их без согла­сия заем­щи­ка банк не впра­ве. При этом раз­мер про­цент­ной став­ки не поз­во­ля­ет ска­зать, сколь­ко заем­щик запла­тит в ито­ге. Как пра­ви­ло, ипо­теч­ный кре­дит предо­став­ля­ет­ся на срок 10, 15 или 20 лет, и от это­го сро­ка зави­сит, какой про­цент будет выпла­чи­вать­ся.

Одна­ко сто­ит иметь в виду, что у бан­ков соб­ствен­ные мето­ды рас­че­та и выче­та по про­цен­там. Срок зай­ма на 10 лет состав­ля­ет не 120 меся­цев, а 122. При этом кре­дит­ная орга­ни­за­ция согла­ша­ет­ся в пер­вый месяц взять толь­ко про­цен­ты, без доли основ­но­го дол­га. Что­бы не запу­тать­ся во всех тон­ко­стях рас­че­та по ипо­теч­ным про­цен­там, заем­щи­ку необ­хо­ди­мо знать опре­де­лен­ные фор­му­лы выче­та про­цен­та по ипо­те­ке.

Формула расчета сложных процентов

Перед тем, как рас­счи­тать слож­ные про­цент­ные став­ки, необ­хо­ди­мо вспом­нить об инфля­ции, кото­рая явля­ет­ся основ­ной при­чи­ной пере­плат по ипо­те­ке. Руб­ли, кото­рые хра­нят­ся «в чул­ках» деше­ве­ют день ото дня. Если поло­жить туда 1000 руб­лей и оста­вить ее на 3–4 меся­ца, то через это вре­мя инфля­ция «съест» при­мер­но 170 руб­лей, а если оста­вить эту тыся­чу еще на несколь­ко меся­цев, тогда из 830 руб­лей убе­рет­ся еще 170 руб­лей и т.д.

Таким обра­зом, через год от вашей 1000 руб­лей не оста­нет­ся прак­ти­че­ски ниче­го. Ее сто­и­мость будет рав­но нулю. Такое явле­ние назы­ва­ет­ся – вычет слож­но­го про­цен­та по ипо­те­ке, и боль­шин­ство кре­ди­то­ров ее актив­но исполь­зу­ют. Рас­счи­тать слож­ные про­цен­ты мож­но по фор­му­ле:

Расчет процентов по ипотеке
Фор­му­ла для рас­че­та слож­ных про­цен­тов по ипо­те­ке

В нашем слу­чае:

1000 x (1 + 0,2)2 = 1440 (руб­лей)

Как мы видим, через пол­го­да к сво­ей тыся­че при­дет­ся доло­жить 440 руб­лей, что­бы ее сто­и­мость была такой же, как и сего­дня. Дан­ные рас­че­ты по ипо­теч­ным про­цен­там пока­зы­ва­ют нагляд­ным обра­зом, что в раз­мер ипо­теч­ной став­ки, кро­ме бан­ков­ских наце­нок, вхо­дит еще и инфля­ци­он­ный вычет.

Как рас­счи­тать про­стые про­цен­ты?

В этом слу­чае дей­ству­ет един­ствен­ное пра­ви­ло — про­цен­ты начис­ля­ют­ся толь­ко на основ­ную сум­му дол­га. Мате­ма­ти­че­ски эта опе­ра­ция про­ще, хотя эко­но­ми­че­ской точ­ки зре­ния менее спра­вед­ли­ва. Общая фор­му­ла рас­че­та ипо­те­ки про­стой про­цент­ной став­ки:

FV = PV(1 + nr)

В нашем слу­чае:

1000 x (1 + 0,2 x 2) = 1000 x 1,4 = 1400 руб­лей.

Но суще­ству­ют и дру­гие спо­со­бы сде­лать вычет про­цен­тов по ипо­те­ке.

Способы рассчитать процентную ставку по ипотеке?

Пред­по­ло­жим, что банк выдал заем­щи­ку 20 000 дол­ла­ров на 10 лет под став­ку 10%. Сколь­ко все­го при­дет­ся запла­тить?

Спо­соб 1: Неудоб­ный, но спра­вед­ли­вый. Самый про­стой путь — рав­но­мер­но пога­шать раз­мер зай­ма и пла­тить про­цен­ты на оста­ток дол­га. В этом слу­чае осо­бой раз­ни­цы меж­ду про­сты­ми и слож­ны­ми выче­та­ми нет.

В кон­це пер­во­го года будут воз­вра­ще­ны:

4000$ = 2000$ (1/10 сум­мы) + 2000$ (10% годо­вых), и сум­ма дол­га умень­шит­ся до 18000$.

В кон­це вто­ро­го года пла­тим:

3800$ = 2000$ (1/10 сум­мы) + 1800$ (10% годо­вых), сум­ма дол­га — 1600$. и т.д.

В общем виде полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие фор­му­лы:

Расчет ипотечных процентов
Спо­соб рас­счи­тать вычет по ипо­теч­ным про­цен­там

Этот спо­соб более выго­ден кре­дит­ной орга­ни­за­ции, а вот заем­щи­ку луч­ше сдви­нуть выпла­ты подаль­ше и пла­тить рав­ны­ми доля­ми.

Спо­соб 2: Гра­би­тель­ский, но про­стой. Вос­поль­зо­вав­шись неком­пе­тент­но­стью обыч­ных граж­дан, финан­со­вое учре­жде­ние может пред­ло­жить заем­щи­ку сле­ду­ю­щее: берем про­цен­ты за 10 лет, при­бав­ля­ем их к сум­ме основ­но­го дол­га: 20 000$ + (0,1 x 20000 долл.) x 10 = 40 000$. Теперь делим все это на 10 лет — выхо­дит по 4000$ в год. Но по пер­вой фор­му­ле выхо­ди­ло зна­чи­тель­но мень­ше!

Дело в том, что по вто­ро­му спо­со­бу заем­щик выпла­чи­ва­ет про­цент­ную став­ку на всю сум­му зай­ма в тече­ние все­го сро­ка, в том чис­ле и на ту часть, кото­рую заем­щик дав­но вер­нул. Здесь рабо­та­ет такая фор­му­ла:

Si = [S(1 + nr)] / n.

В чистом виде такой под­ход встре­ча­ет­ся ред­ко, во вся­ком слу­чае, у солид­ных кре­дит­ных орга­ни­за­ций.

Спо­соб 3: Чест­ный, но непро­стой. В этом слу­чае при выче­те нуж­но рас­смот­реть поня­тие дис­кон­ти­ро­ва­ния, посколь­ку пла­те­жи раз­де­ле­ны вре­ме­нем, про­сто скла­ды­вать их не вполне пра­виль­но. Кор­рект­нее най­ти их сум­мар­ную при­ве­ден­ную сто­и­мость, а потом под­ста­вить в фор­му­лу сум­му зай­ма и опре­де­лить, чему равен разо­вый пла­теж.

простые формулы вычета процентов
Рас­счи­тать про­цен­ты по ипо­те­ке, исполь­зуя про­стые фор­му­лы

Раз­де­лив вели­чи­ну зай­ма в нашем слу­чае 20 000$ на выра­же­ние (1 + r)n r , полу­чим иско­мую сум­му разо­во­го пла­те­жа. Для сро­ка 10 лет и став­ки 10% анну­и­тет­ный мно­жи­тель равен 6,14, так что годо­вой пла­теж соста­вит 20 000$: 6,14 = 3255$. В этой сум­ме уже есть и про­цен­ты, и пога­ше­ние основ­но­го дол­га. Год от года доля про­цен­тов будет сни­жать­ся.

Спо­соб 4: При­вле­ка­тель­ный, но слож­ный. Неко­то­рые бан­ки уста­нав­ли­ва­ют опре­де­лен­ную сум­му еже­ме­сяч­ных выче­тов и отчис­ле­ний в счет пога­ше­ния основ­но­го дол­га, а на остав­шу­ю­ся сум­му начис­ля­ют про­цен­ты. При такой схе­ме обра­зу­ет­ся некий «хвост», кото­рый пога­ша­ет­ся в послед­ний год ипо­те­ки. К при­ме­ру, при сум­ме зай­ма в те же 20 000$ заем­щик в тече­ние 9 лет пога­ша­ет по 1500$ + про­цен­ты на оста­ток, а в деся­тый год пла­тит послед­ние 6500$ + годо­вые про­цен­ты по ним. В этом слу­чае общая фор­му­ла выгля­дит так:

Si = A + r[S — A(i — 1)], где A — уста­нов­лен­ная сум­ма отчис­ле­ний.

При исполь­зо­ва­нии этой схе­мы, общая сум­ма выплат по ипо­те­ке будет боль­ше, чем в пер­вой и тре­тьей схе­мах. Одна­ко вза­мен банк при­ни­ма­ет все допол­ни­тель­ные рис­ки и выче­ты на себя.

Что выгоднее для заемщика?

Глав­ная про­бле­ма не в том, как рас­счи­тать, а в том, о чем мы гово­ри­ли в самом нача­ле ста­тьи – это соот­но­ше­ние рекла­ми­ру­е­мой и реаль­ной ста­вок. Ипо­теч­ные бан­ки могут мани­пу­ли­ро­вать поряд­ком рас­че­та и выче­та про­цент­ной став­ки, полу­чая опре­де­лен­ные резуль­та­ты. Для оцен­ки при­вле­ка­тель­но­сти того или ино­го спо­со­ба, необ­хо­ди­мо узнать резуль­тат в каж­дом отдель­ном слу­чае, и решить, что для вас выгод­нее.

Дру­гая про­бле­ма — риск изме­не­ния про­цент­ных ста­вок. Если став­ки вырас­тут, то для заем­щи­ка выго­ден спо­соб 4 — с «хво­стом»: ему будет лег­че упла­тить круп­ную сум­му в кон­це сро­ка, когда она обес­це­нит­ся. Если же став­ки будут падать, то выгод­нее спо­соб 1, в кото­ром пла­те­жи по ипо­те­ке сме­ще­ны к нача­лу: их общая сум­ма при этой схе­ме ока­зы­ва­ет­ся мень­ше.

Таким обра­зом, при­няв реше­ние о том, что­бы взять ипо­теч­ный кре­дит, пода­вай­те доку­мен­ты не в один банк, а сра­зу в несколь­ко. Без­услов­но, ипо­те­ка — неде­ше­вое удо­воль­ствие. Одна­ко, несмот­ря на все те слож­но­сти, кото­рые заем­щи­ку необ­хо­ди­мо пре­одо­леть, наме­ча­ет­ся и некий про­гресс в сфе­ре ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии. Поэто­му коли­че­ство заем­щи­ков вско­ре долж­но воз­рас­ти.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: