Виды платежей по ипотеке

Платежи по ипотеке – это способ погашения ипотечного кредита, своего рода, инструмент ипотечного кредитования. Сегодня используются различные виды платежей по ипотеке, позволяющие максимально учитывать возможности заемщика. Данный инструмент позволяет рассчитать выплаты по займу. График, согласно которому осуществляются платежи процентов и долга по ипотечному кредиту показывает остатки суммы задолженности в каждый период времени.

В графике ежемесячных выплат также отражается, какая часть суммы погашает основную сумму долга, а какая идет на выплату процентов. Платежи по ипотеке определяют форму организации денеж¬ного потока по долгосрочному жилищному займу, и призваны учесть ин¬тересы банка и заемщика. От способа погашения ипотечного зависит доходность банка, которая, в свою очередь, регулирует размер процентной ставки.

В зависимости от способа выплат, ипотечные кредиты подразделяются на постоянные (аннуитетные) ипотечный ссуды и ипотеку с переменными (дифференцированными) выплатами. Дифференцированные ипотечные кредиты, в свою очередь, делится на: ипотеку с фиксированными выплатами, с «шаровыми» платежами, с нарастающими платежами и другие инструменты ипотечного кредитования. Разберем подробнее основные из них.

Как рассчитать постоянные ипотечные платежи?

Постоянная ипотека – это стандартный ипотечный кредит, предусматривающий периодические равновеликие выплаты. Такие платежи называются аннуитетными. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита, а другая часть — на уплату процентов. Данный способ погашения жилищного займа дает заемщику стабильность в размере его расходов на ипотеку.

В случае постоянного ипотечного платежа рассчитать ежемесячную сумму выплаты труда не составит, поскольку банк задает постоянные величины, составляющие данный кредит:

• Максимальную суму ссуды, в зависимости от размера первоначального взноса заемщика
• Максимальный срок ипотечного кредитования
• Размер процентной ставки.

Исходя из этих данных, можно легко рассчитать размер периодических, как правило, ежемесячных выплат по ипотеке, используя простую формулу:

Например, нам известны такие переменные:

• Сумма займа – 4 000 000 рублей
• Срок кредита – 25 лет (300 месяцев)
• Процентная ставка – 12% (1% каждый месяц).

Исходя из известных переменных, мы видим, что для погашения основного долга, необходимо ежемесячно вносить платежи в размере более 40 000 рублей, иначе будет выплачивать только процент по ипотеке. Расчет по формуле показывает, что для погашения долга в 4 млн рублей, ежемесячно нужно выплачивать банку 42, 129 рублей.

По этой же формуле можно рассчитать основную сумму кредита, его срок или процентную ставку.

Ипотека с переменными (дифференцированными) платежами

Основной особенностью данной группы инструментов ипотечного кредитования – является периодическая изменяемость одной или нескольких составляющих займа, которые влияют на размер ежемесячных выплат.

Среди ипотечных займов с дифференцированными платежами наиболее распространенными являются:

• Ипотека с ростом платежей
• Займы с «шаровым» платежом
• Кредиты с фиксированной выплатой основного долга
• Ипотека с переменной процентной ставкой
• Индексируемые ипотечные кредиты
• Займы с регулируемой отсрочкой платежа.

Рассмотрим более детально каждый из этих способов внесения ежемесячных переменных выплат.

Ипотека с ростом платежей

Жилищные ссуды с нарастающим способом платежа предусматривает переменные выплаты, когда, к примеру, в течение первых нескольких лет выплаты по ипотеке являются более низкими, но в течение последующих лет они постоянно повышаются так, чтобы полностью погасить основной долг в течение оговоренного срока.
Таким образом, в первые годы ипотека с ростом выплат дает отрицательную выплату – размер платежа ниже выплат стандартной ипотеки + процентной ставки. При этом остаток основной суммы долга постепенно увеличивается. Для полной выплаты по кредиту, платежи последних лет должны превышать размер выплат по стандартной ипотеке.

Инструменты ипотечного кредитования подобного рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск роста процентной ставки, обеспечивают эффективность долгосрочных ипотечных кредитов.

Займы с «шаровым» платежом

В последнее время широкое распространение, особенно на Западе, получили займы с так называемыми «шаровыми» выплатами, при котором предусмотрен крупный итоговый платеж, погашающий основной долг. Данный порядок погашения ипотеки подходит для заемщика с небольшими ежемесячными выплатами, однако должник увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и обязан выплатить крупную сумму в конце срока кредита.

Займы с «шаровым» платежом могут структурироваться следующими способами:

• Выплата только основного долга, а проценты выплачиваются в конце итоговым «шаровым» платежом
• Выплата только процентов по кредиту, а основная сумма долга выплачивается в конце
• Частичная выплата основного займа и процентов с итоговым «шаровым» платежом.

Данный вид платежа отличается повышенным риском невозврата денежных средств, поэтому банк запросит более высокий процент и выдвинет более суровые требования к недвижимости. Этот способ погашения займа удобен для тех заемщиков, у которых на текущий момент нет денег, но через некоторое время она должна появиться.

Кредиты с фиксированной выплатой основного долга

Жилищный займы с фиксированной выплатой суммы основного долга предполагает, что заемщик ежемесячно осуществляет равные платежи в счет погашения основного долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа (прямолинейный возврат капитала). Так, размер ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

Прямолинейный платеж означает, что погашение кредита будет происходить ежемесячно равновеликими частями. Размер ежемесячного платежа можно легко рассчитать по формуле:

• РМТ= PV/mn + i/m[PV- PV(k – l)/mn],

где РМТ— сумма ежемесячной выплаты, руб.; PV— сумма долга, руб.; i — процентная ставка, %; к — настоящий месяц; (к — l) — предшествующий месяц; m — количество накоплений в год; п — срок кредита, лет.

Недостатком кредита с фиксированной выплатой основного дол¬га является существенная нагрузка на заемщика в первые несколько месяцев, а также увеличение требуемого порога платежеспособности заемщика.

Ипотека с переменной процентной ставкой

В условиях с нестабильной экономики наиболее приемлема ипотека с переменной процентной ставкой, в основе которой лежит изменение процентной ставки по кредиту в зависимости от ситуации на финансовом рынке. Расчеты изначально проводятся по той же формуле, что и постоянные платежи. Размер выплаты, полученный таким образом, действует до изменения процентной ставки. Затем с помощью той же формулы производятся новые расчеты до следующего изменения ставки.

Используя жилищные займы с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с такими проблемами, как:

• Возможна несопоставимость платежей по ипотеке и доходов заемщика
• Частый пересмотр процентной ставки делает ссуду менее привлекательной
• Относительная сложность способа.

Однако к подобным кредитам часто применяется механизм регулирования процентной ставки, то есть на максимальный уровень процентов устанавливается ограничение, что повышает его привлекательность для заемщиков.

Индексируемые ипотечные кредиты

В странах с высоким уровнем инфляции часто используются ипотечные кредиты с индексацией платежей. При этом индексация может распространяться, как на сумму долга, так и на проценты. В этом случае индексирующим показателем могут служить: стоимость государственных ценных бумаг, ставка LIBOR, ставки по межбанковским кредитам, средний процент по депозитам коммерческих банков, курс иностранных валют и т. д. Выбор индекса обусловлен показателем, за счет которого предоставляются ссуда.

Ипотека с индексацией платежей позволяет производить погашение займа одинаковыми платежами при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма кредита корректируется на основе выбранного индекса. В результате повышается процентная ставка, которая будет отражать реальную стоимость займа на момент выдачи. Расчет платежей основывается на стоимости непогашенной суммы задолженности.

Увеличение недополученных сумм платежей на первоначальном этапе погашения ипотечной ссуды с индексацией обеспечивает кредитору большую доходность по жилищным займам по сравнению с другими видами кредитования. А снижение размера платежей на первоначальном этапе погашения повышает доступность кредита.

Займы с регулируемой отсрочкой платежа

Данный вид платежа представляет собой разновидность ипотеки с индексацией, и предполагает использование двух процентных ставок: одна ставка (более высокая) обеспечивает прибыльность банку, а вторая (более низкая) – доступность для заемщика. Размер процентной ставки постоянно рассчитывается на основе процента на межбанковском рынке кредитования, и более высокая «контрактная» ставка действует, как правило, на более поздних сроках выплат, а на ранних сроках применяется более низкая «платежная» ставка.

В то же время использование займов с регулируемой отсрочкой платежа, то есть с индексацией основной суммы долга, всегда сопряжено с простом кредитной задолженности, что увеличивает риск ликвидности. Риск ликвидности может стать причиной банкротства финансового учреждения.

Таким образом, способ выплаты ипотеки кредита, то есть виды платежей по ипотечному кредиту, играют очень важную роль в определении того, насколько эффективна та или иная ипотечная операция для кредитной организации, и насколько она доступна для заемщика.