Итак, вы изучили все плюсы и минусы и все-таки решились на Ипотеку. Теперь вы подошли к такому серьезному этапу, как сбор необходимых документов и составления договора ипотеки. Вам предстоит выяснить требования к договору ипотеки перед тем, как вы начнете собирать все необходимые документы и составлять это самое соглашение. Регистрация договора ипотеки также требует помощи специалиста в данной области. Но сначала, разберемся, что представляет собой договор ипотеки.
Договор ипотеки – это контракт о залоге недвижимости. В случае использования ипотеки для решения жилищного вопроса, объектом залога, как правило, выступает квартира или жилой дом. Сторонами по соглашению ипотеки являются залогодатель (заемщик) и залогодержатель (банк). Стороны обязаны быть дееспособными и правоспособными, то есть физическое лицо должно быть совершеннолетним, а юридическое лицо не должно иметь ограничений по определению имущества в ипотеку. Ограничения заранее оговариваются в их учредительных документах.
Имущество, которое может стать объектом ипотеки, определяется в статье 5 Федерального Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 Гражданского Кодекса РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с имуществом.
К такому имуществу относят: предприятия, земельные участки, а также сооружения, здания и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Требования к ипотечному контракту
Договор ипотеки обязательно требует указания в нем следующих позиций:
- предмет залога
- оценочная стоимость объекта ипотеки
- размер, существо и срок исполнения обязательств, обеспечиваемых залогом недвижимости
- право (аренда, собственность и пр.), в силу которого недвижимость, являющуюся объектом ипотеки, принадлежит залогодателю
- орган государственной регистрации прав на имущество, который зарегистрировал право залогодателя на недвижимость.
Объект залога определяется в договоре указанием его названия, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации данного объекта. То есть договор ипотеки, как правило, предполагает указывание на вид недвижимости (дом или квартира), его точный адрес, количество комнат и общая жилая площадь предмета ипотеки. В случае с недвижимостью в виде частного дома имеются некоторые уточнения.
Дело в том, что жилой дом, который находится непосредственно на земельном участке, может быть объектом ипотеки только с единовременным залогом земельного участка по тому же договору. При этом в составе договора нужно указать полный адрес земельного участка, его кадастровый номер и площадь, а также вид ее разрешенного использования и категорию земель.
Также вам следует знать, что квартиры и дома, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, не могут стать предметом ипотечного контракта, так же, как и недвижимость, которую невозможно приватизировать (служебные помещения). При залоге жилья в многоквартирном доме, в котором находятся части в общей долевой собственности не только залогодателя, но и других лиц, заложенной долей считается соответствующая доля в праве общей собственности на многоквартирный жилой дом наряду с жилым помещением.
При выдаче ипотечного кредита на строительство дома, договор ипотеки предусматривает обязательства получателя кредита обеспечить незавершенное строительство принадлежащими ему материалами и оборудованием, заблаговременно приготовленными для строительства. Стоит также отметить, что оценка стоимости объекта ипотеки полюбовно согласовывается между залогодателем и залогодержателем.
Оценка указывается в соглашении в оговоренном денежном выражении. При этом стоимость участка земли не может быть ниже рыночной цены. Нередко в ипотечном соглашении стороны могут указывать сразу несколько оценок. К примеру, стоимость, определенная оценочной компанией и оценка БТИ. Тогда справедливо отметить ту стоимость, о которой договорились обе стороны, чтобы контракт был приемлем и для залогодержателя, и для залогодателя.
В случае если договор ипотеки предполагает обязательство, вытекающее из кредитного соглашения, тогда в контракте указываются дополнительные условия кредитования:
- Кто выступает заемщиком, а кто – кредитором
- Сумма займа
- Процентная ставка
- Сумма ежемесячных выплат для погашения займа
- Порядок и сроки погашения кредита
Вышеперечисленные элементы и являются размером, существом и сроком исполнения кредитных обязательств, обеспечиваемых ипотекой, что является необходимыми пунктами договора ипотеки.
Если же у сторон возникли разногласия по поводу хотя бы одного из указанных выше пунктов, то ипотечное соглашение считается незаключенным. Таким образом, стороны несостоявшегося договора не несут никаких обязанностей, впрочем, как и не обладают никакими правами, а все сделки, связанные с данным контрактом, считаются недействительными. А если права залогодержателя подтверждаются закладной, то это должно быть упомянуто в ипотечном договоре, иначе соглашение зарегистрировано не будет.
Регистрация ипотечного соглашения
Государственная регистрация договора ипотеки представляет собой внесение в единый государственный реестр записи о том, что недвижимость находится в залоге. Здесь же регистрируются права на недвижимость. Осуществляя регистрацию, федеральный государственный орган (Росреестр) подтверждает юридическую силу ипотечного соглашения, защищая права каждой из его сторон.
Ипотечный контракт заключают в письменном виде, после чего договор подвергается государственной регистрации по местонахождению недвижимого имущества, которое является объектом ипотеки. Данный контракт не обязательно заверять у нотариуса, но если стороны желают или одна из сторон требует, то договор ипотеки можно подвергнуть нотариальному удостоверению. Только с момента государственной регистрации соглашение вступает в силу.
Зависимо от характера ипотечного соглашения, процесс государственной регистрации договора может обладать собственными особенностями. Таким образом, чтобы зарегистрировать договор ипотеки нужно предоставить следующий набор документов:
- Если контракт удостоверен нотариусом – заявление любого из участников соглашения
- Если договор ипотеки представлен в простой письменной форме – заявления обоих участников сделки
- Документы, которые подтверждают факт оплаты государственной пошлины за регистрацию (чек)
- Доверенность, заверенная нотариусом, если регистрацию осуществляет представитель одной из сторон
- Соглашение ипотеки
- Оригинал и копия закладной
- Оригинал и копия кредитного контракта, по которому заложено недвижимое имущество
- Кадастровый план участка земли (при необходимости).
Кроме указанного выше пакета документов для регистрации ипотеки также могут пригодиться:
- Согласие супруга или супруги на передачу недвижимости в залог
- Письменное согласие собственников имущества, передаваемого в залог
- Разрешение от органов опеки и попечительства, если в закладываемой недвижимости проживают несовершеннолетние.
В силу закона регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией прав собственности на приобретенную заемщиком недвижимость и не требует отдельного заявления участников соглашения. В свидетельство собственности Росреестр вносит отметку о том, что имущество, приобретенное с использованием заемных средств, находится под обременением.
Независимо от оснований возникновения ипотеки процедура регистрации договора будет состоять из 5 поэтапных шагов:
- Подача документов в Росреестр
- Правовая экспертиза документов
- Проверка на отсутствие противоречий о закладываемом имуществе
- Внесение записи в государственный реестр
- Нанесение соответствующих надписей и подписей на документах, устанавливающих право.
Размер госпошлины за регистрацию устанавливается Налоговым кодексом. Сегодня заемщик может бесплатно зарегистрировать контракт в том случае, если ипотечное соглашение возникло в силу закона, а в случае договора размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки будет составлять от 1000 до 4000 рублей. Срок регистрации составляет от 5 до 15 дней.
Можно сколько угодно говорить о контракте, но лучше его один раз увидеть, то есть увидеть образец договора, на примере которого можно детально разобрать все вышеперечисленные положения.
Если же ипотечное соглашение исполнено или прекратило свое действие по иным причинам, то нужно отозвать запись о регистрации путем подачи совместного заявления сторон или на основании решения суда. После выдачи закладной, документ об ипотеке аннулируется.
