Найти приличного арендатора и правильно заключить договор о сдаче жилья в аренду – это еще далеко не все. Большинство арендодателей мечтают о спокойном, надежном доходе без испытаний для нервной системы:
- без необходимости ежемесячно по нескольку раз напоминать жильцу о прошедшем сроке оплаты;
- тревожных ожиданий того, что твою квартиру тайно продадут или сдадут кому-то еще;
- страха, что жилье приведут в «убитое» состояние, и потом придется заново покупать мебель и технику – и доход со всей аренды окажется минусовым.
Но в реальности часто возникает ситуация, когда арендатор упорно не выполняет условия договора:
- нарушает сроки оплаты;
- отказывается от арендной платы;
- не осуществляет коммунальные платежи;
- нарушает условие о проживающих лицах и их количестве;
- приносит материальный ущерб имуществу;
- содержит без разрешения домашних животных и т.д.
Словесные уговоры ни к чему не приводят, и единственным выходом становится выселение жильцов со съемной квартиры.
Принудительное выселение жильцов: когда оно бывает
Обычно обе стороны сами добровольно решают такие вопросы. Однако порой это не так легко сделать, и приходится составлять исковые заявления в суд. Выселение может состояться по многим причинам.
Отказ жильца от арендной платы
Это самая частая причина конфликта между хозяином жилья и нанимателем и судебных процессов
Первое впечатление, производимое съемщиком, может оказаться ошибочным. В поисках жилья люди всегда стараются понравиться его хозяину. Разве может опасение вызвать порядочная семейная пара: он – кандидат биологических наук, она – студентка мединститута, ребенок учится в элитной школе. Исключительно милые люди, с восторгом рассказывающие о своей старенькой маме, тоже сдающей где-то жилье. В беседе за чаем показаны все дипломы, раскрыты тайны о будущих великолепных планах…Сердце любого лендлорда сразу растает.
Договор оформляется на следующий день, съемщики оставляют залог. Арендатор доволен и совершенно спокоен, тем более клиентов ведь помогало искать риэлторское агентство.
Но вот проходит два-три месяца, и новые жильцы ставят лендлорда перед фактом, что денег на уплату ни аренды, ни коммунальных платежей нет, а съезжать семье в зимнюю пору некуда. Вдобавок оказывается, что жена беременна, а муж – инвалид, не работающий очень давно. Что делать?
В законах нигде не прописано, что арендодатель не имеет права выселить съемщика зимой (в любое время имеет), а вот выгнать на улицу несовершеннолетнего ребенка, которому негде жить, действительно нельзя, пока его родители не найдут новое жилье. Также более мягким может быть решение суда в отношении беременной женщины или инвалида.
Такая противоречивая конфликтная ситуация, в которой довлеют принципы гуманности, наиболее сложна, и приводит к самым долгим судебным разбирательствам.
Подмена жильцов
Это вторая по частоте ситуация:
Вы заключали договор с интеллигентными людьми: пожилой супружеской парой или бизнесменом, подъехавшим на Вольво, но посетив неожиданно свою квартиру в целях незапланированной проверки, застаете там целый «табор» из двадцати человек и полнейший беспорядок. Соседи чередой выстраиваются к вам с жалобами: шумно ночами, затопили уже несколько раз, страшно за детей и т.д.
Объясняться с теми, кто вам открыл дверь, бессмысленно. Начинаете искать того, с кем заключали договор, но его телефон почему-то отключен. Однако деньги исправно поступают на ваш счет (ах вот почему арендатор так настаивал на безналичном расчете).
Включение в договор пункта о недопустимости проживания на арендованной площади других лиц, за исключением указанных в договоре, дает арендодателю полное право подать исковое заявление в суд на выселение арендатора и всех незаконно проживающих в помещении.
Порча имущества – основания для выселения
Если в договоре указана материальная ответственность нанимателя и приложена опись испорченного имущества по ее состоянию до вселения жильцов, то вы можете потребовать через суд не только выселения нанимателя, но и материального возмещения.
Для этого в суд, помимо ходатайства на выселение, подается исковое заявление на имущественное взыскание, в котором должна содержаться оценка причиненного ущерба (составляется профессиональными оценщиками).
Отклонить имущественный иск суд может в случае естественного старения и поломки техники, а также при непредвиденных обстоятельствах (стихийных бедствиях, пожарах и поджогах, аварийной поломке водопроводных труб и т.д.), если в договоре на аренду есть пункты:
- замену изношенной бытовой техники и электроприборов обязуется производить арендодатель;
- наниматель не несет материальной ответственности за непреодолимые обстоятельства.
Чтобы не понести безвозмездные убытки, арендодатель обязательно перед сдачей жилья должен застраховать его, заключив договор страхования гражданской ответственности.
Конечно, это дополнительные затраты, но куда больше можно пострадать из-за нелепых причин, в которых нет прямой вины съемщика и собственника жилья. Хорошо, если будет нанесен ущерб только арендуемому жилью. Если же пострадают соседи, то арендодателю придется оплачивать еще и им ремонт.
Обращение арендодателя в суд: подача искового заявления
Наймодатель вначале обращается за помощью к тем риэлторам, которые нашли «добропорядочных, честных и милых» людей, но те разводят руками:
– Мы можем лишь помочь сдать квартиру в аренду, но не отвечаем за дальнейшее, и тем не более не в силах выселить жильцов.
Единственным правильным решением остается суд.
Выселение нанимателя производится так:
- Арендодатель должен написать уведомление жильцу, где указывает:
- причину выселения;
- крайний срок, до которого наниматель должен съехать с квартиры;
- требование погасить имеющиеся задолженности и возместить имущественные претензии (если они имеются).
- Лучше послать уведомление заказным письмом, дабы жилец не нашел оправдание, что он ничего не получал.
- После извещения жильца пишется исковое заявление в суд с обоснованием причины ходатайства.
- В суде на основании поданных исков возбуждается уголовное дело.
- Если решение суда – в пользу арендодателя, начинается выселение жильцов.
Как проходит судебное разбирательство
Судебная «машина» работает очень неторопливо, и ее жернова постоянно перемалывают тысячи подобных дел:
- исковое заявление может рассматриваться в суде два-три месяца;
- вначале проводится предварительное слушание;
- ответчик не является на заочное слушание или суд переносит слушание по уважительным причинам;
- ответчик имеет право подать апелляцию и обжаловать решение суда и т.д.
Если заключался долгосрочный договор на аренду, то суд официально производит выселение жильцов в течение 6 месяцев.
В итоге, вместо трех месяцев судебных разбирательств, проходит полгода, и все это время наемщик проживает в арендуемой им квартире, плюс еще ко всему у него пополнение семейства – рождение второго ребенка. Ни один варвар на свете не выкинет на улицу двух несовершеннолетних детей.
Поэтому теоретически выселять жильцов может быть придется…18 лет.
В реальности такие конфликтные ситуации решаются, конечно же, быстрее:
- на такой долгий срок арендные договоры на практике не заключаются – предельный срок аренды 5 лет;
- по закону не имеют права выселить детей собственников жилья;
- конфликтующие стороны все равно приходят к какому-то согласию, пусть и через время.
Некоторые проблемы может создать временная прописка жильцов, если к тому же у них есть несовершеннолетние дети, или в семье живет инвалид или беременная женщина – они имеют права на продление временной прописки.
С учетом особых обстоятельств суд может продлить время проживания таких жильцов на съемной квартире вплоть до окончания срока временной регистрации.
Как вести себя в конфликтной ситуации
Во-первых, лучше всего ее предотвратить:
- Наймодателю не стоит рисковать с долгосрочными (дольше года) сделками.
- Договор должен быть составлен предельно правильно, с учетом всех возможных моментов (хотя все учесть невозможно).
- Когда съемщики – семейная пара, и имеются (или планируются) дети, лучше оговорить заранее и включить в договор условие:
- Семья с несовершеннолетними (указать всех членов семьи) или рожденными в период действия арендного договора детьми может быть выселена из арендуемой квартиры при нарушении условий договора, а также по истечению срока действия договора, если он не будет продлен.
В этом случае суд скорее всего вынесет решение в пользу арендодателя, но может дать время семье нанимателя подыскать новую квартиру: срок поиска жилья должен быть указан в судебном решении.
Если все же конфликт возник, то решать его надо в юридическом поле, не прибегая к угрозам и другим непозволительным методам.
Наймодатель не имеет право самостоятельно:
- производить замену замков;
- выкидывать вещи жильцов;
- выселять с применением физической силы;
- создавать “блокаду”, путем отключения коммуникаций (тепла, воды и света).
Если он произведет такие действия, наниматель может подать встречный иск о нанесении физического и морального вреда со стороны наймодателя: у жены пропало молоко, ребенок заболел, а главу семейства довели до предынфарктного состояния.
Доверительное управление
Чтобы избежать многих конфликтов и сохранить свою нервную систему, можно при сдаче жилья в аренду обращаться не к обычным риэлторам, а оказывающим услуги доверительного управления:
- Кампания по доверительному управлению – юридическое лицо, и у нее больше прав и полномочий.
- Сотрудники кампании могут осуществлять всесторонний надзор над арендуемым жильем:
- навещать периодически жильцов;
- следить за состоянием жилья и его имуществом;
- проводить опросы консьержки и соседей, от которых «лишние» или новые жильцы никогда не скроются.
- При доверительном управлении арендодателю
- подскажут пути наименьшего ущерба еще на стадии заключения договора;
- помогут застраховать имущество;
- научат, как инициировать принудительное выселение недобросовестных жильцов.
Подробнее о доверительном управлении при сдаче жилья в аренду – в следующей статье.
Видео: Выселение жильцов из жилого помещения.
Примеры подачи исковых заявлений:
