Решив взять ипотечный кредит на 10-20 лет, заемщик надеется на долгую счастливую жизнь в новом жилье. Но мечты и надежды, к сожалению, не всегда сбываются – внезапная тяжелая болезнь или несчастный случай иногда становятся причиной преждевременной смерти заемщика ипотеки. После умершего родственника остаются квартиры, наследники, долги, а также ипотека в наследство. Наследование от умершего ипотеки – это очень сложный вопрос не только с практической, но и с юридической точки зрения.
Преждевременную смерть близкого человека, увы, не может скрасить даже получение квартиры в наследство, а если она приобретена по ипотеке, то вместе с ней наследнику достанутся и долги по недвижимости. Причем законодательство не предусматривает никаких льгот ни ветеранам, ни детям-сиротам, ни инвалидам, ни каким другим социально незащищенным категориям граждан. Все отношения с кредитором будут регулироваться исключительно договором ипотеки. В случае отказа всех наследников от принятия наследства, залоговая недвижимость переходит в собственность государства.
С юридической точки зрения, ипотечное жилье, доставшееся по наследству, является залогом и принадлежит банку до полного погашения займа. И хотя покупка квартиры всегда была выгодным капиталовложением, наследнику будет весьма непросто вносить значительные платежи ежемесячно тем более, если данная статья расходов не была заложена в семейный бюджет. В этой ситуации возникает очень много нюансов, ведь ее развитие зависит от множества факторов, так как наличие или отсутствие созаемщиков и поручителей, от причин преждевременной кончины заемщика и т.д.
Долг за ипотеку может погасить страховка
Совсем не обязательно, что выплаты по ипотеке лягут на плечи наследника. При наследовании ипотечной квартиры, прежде всего, стоит выяснить, застраховал ли свою жизнь и здоровье заемщик. Данную информацию поможет получить нотариус, отправив страховым компаниям соответствующие запросы. Если заемщик ипотеки позаботился о данном виде страхования, то долг перед банком за квартиру компенсирует страховая компания. Однако в договоре страхования должен быть указан риск, в результате которого наступила смерть, то есть случай должен быть страховым.
Также стоит знать, что в договоре страхования указывается срок, в течение которого страховщика необходимо оповестить о случившемся. Если пропустить указанные сроки, то страховая компания может отказаться выполнять свои обязательства. И хотя заемщик при заключении договора ипотеки с банком страхует свою жизнь и здоровье в пользу кредитора, банк не обязан требовать компенсацию со страховщика. Общение со страховой компанией – это обязанность наследника. После подачи всех документов в страховую компанию наследнику необходимо дождаться решения страховщика о том, является ли случай страховым.
Если смерть заемщика будет признана страховым случаем, то страховая компания берет на себя долговые обязательства и сразу погашает весь оставшийся долг, после чего жилье высвобождается из-под залога, и наследник может вступать в права наследования и спокойно жить в квартире, доставшейся в наследство. Однако если у ипотечной квартиры есть совладелец или иные наследники, то участь такой недвижимости будет решаться только по согласованию сторон, одной из которых в том числе является банк. А страховщик оплатит только ту часть долга, которая приходилась на долю заемщика.
Сегодня страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным условием банка для выдачи ипотечного кредита. Закон об ипотеке предусматривает только обязательное страхование недвижимости, приобретаемой по ипотеке. Однако в силу вышеперечисленных обстоятельств заемщику ипотеки целесообразнее все же застраховать свою жизнь и трудоспособность, даже если финансовое учреждение не настаивает на этом, чтобы обезопасить своих наследников в дальнейшем.
Но смерть заемщика не всегда является страховым случаем и, как правило, наследнику приходиться самому «расхлебывать» свалившееся наследство и долги. В этом случае существует несколько вариантов дальнейших действий.
Отказ или продажа наследства
Данный вариант подойдет тем, кто не хочет брать на себя обременения по ипотеке. Отказавшись от унаследованной квартиры, заемщик полностью ограждает себя от таких проблем, как ведение переговоров с кредитной организацией по поводу возможности реструктуризации долга, или от необходимости ежемесячно возвращать немалые суммы банку. Также практически любое наследство можно перевести в денежный эквивалент.
Заручившись согласием финансового учреждения ипотечную квартиру можно продать, погасить оставшуюся задолженность, а оставшимися денежными средствами распорядится по собственному усмотрению. Этот вариант будет идеальным, если наследников несколько, и они согласны на наследство в виде денег, а части жилья. Каждый пункт данной сделки должен быть согласован с кредитором. А если наследники не согласны на продажу квартиры и не могут договориться с банком, то все вопросы будут решаться в судебном порядке.
Переоформление или реструктуризация ипотеки
Если же наследник все же решил оставить себе квартиру, и он обладает достаточно высоким доходом, то банк с радостью переоформит ипотеку на наследника на тех же условиях, на которых брал ипотечный кредит умерший заемщик. Если же у наследника доход значительно меньше, чем был у заемщика, то здесь все завит от того, какова разница между размером ежемесячных платежей, которые ранее вносил заемщик, и той суммой, которую может вносить наследник, а также от размера оставшегося долга.
Так, если сумма оставшейся задолженности менее 20%, то финансовое учреждение, скорее всего, пойдет на реструктуризацию долга даже при наличии у наследника более скромных доходов. Если же ипотека оформлена совсем недавно, и оставшийся долг составляет более 60%, то договориться с кредитной организацией будет весьма проблематично.
Если разница между размером ежемесячных платежей, которые ранее вносил заемщик, и той суммой, которую может вносить наследник невелика, то финансовое учреждение с большой долей вероятности пойдет на изменение условий кредитования таким образом, чтобы новый заемщик смог обслуживать ипотеку. А если эти суммы сильно отличаются, то банк, навряд ли, пойдет навстречу наследнику.
Таким образом, при грамотном ведении диалога с банком, ипотека в наследство вполне может стать не внезапным обременением, а неожиданной радостью.
https://youtu.be/25bzv-hXJRE
