В пакете документов на квартиру должна быть экспликация

Любое здание, частное домовладение или многоквартирный дом имеет проектную документацию, куда входят архитектурно-строительные чертежи, схемы, планы, технические описания. Все эти документы оформляются по стандартным требованиям, именуемым ГОСТами. Став владельцем квартиры, любой собственник также сталкивается с такими понятиями как кадастровый план и экспликация помещения. Что такое экспликация, и для чего она требуется?

Что такое экспликация помещения

Если посмотреть толкование в словарях, то экспликация это буквально означает “разъяснение”. Это действительно так:

К схеме помещения обычно приложена таблица или ведомость с текстовыми техническими описаниями – это и есть экспликация квартиры. Она должна быть выполнена по ГОСТу 21501 – 2011 СПДС.

Экспликация квартиры

Этот документ даёт краткую и необходимую характеристику квартиры:

• адрес (улица, номер дома);
• вид помещения (квартира или комната);
• назначение (жилое/нежилое);
• общая площадь (жилая и вспомогательная): к общей площади относятся все отапливаемые помещения – жилые комнаты, вспомогательные помещения (кухня, коридор, ванная, санузел, прихожая, холл, встроенные шкафы).
• площадь неотапливаемых вспомогательных помещений (измеряется с понижательным коэффициентом): балконы, кладовки, террасы, веранды, тамбуры;
• высота помещения.

В экспликации указывается дата последней проверки, она прилагается к техническому паспорту, содержащему поэтажный план (номер этажа и схему расположения квартиры на этаже) и кадастровый номер.

Экспликация квартиры может содержать как минимум сведений, так и дополнительную информацию, в виде таблиц, в которых находятся данные элементов стен, полов, перегородок, окон, дверей (наименования, размеры, материалы и др.). Обычно эти характеристики указываются разработчиками – строительными проектными организациями.

Срок действия экспликации

Обратите внимание: Экспликация формально имеет неограниченный срок действия, но раз в пять лет в БТИ проводится переинвентаризация недвижимости, и в техническую документацию могут быть внесены изменения.

• Если право собственности было зарегистрировано не позднее 12 месяцев назад до нового обращения в ЕГРН в связи с продажей, дарением, перепланировкой и иными обстоятельствами, не требуется предоставления кадастрового паспорта и экспликации, так как используются данные, хранящиеся в архиве.
• Если же обстоятельства, вынуждающие обратиться в регистрирующий орган (новая сделка, перепланировка), возникают спустя года после предыдущей регистрации прав, достаточно предоставления старой экспликации и паспорта, которые были получены не более 5 лет назад. Но в некоторых случаях Росреестр может потребовать и более свежие данные, например, по запросу банка при выдаче ипотечного займа.
• Банки обычно требуют документацию не более, чем годичной давности.

Экспликация зданий

Экспликация, прилагаемая к документации многоквартирного здания, разрабатывается в строительной организации архитекторами и инженерами-строителями. Она более сложна и подробна и может представлять из себя солидную многолистовую папку.

Техническая ведомость многоквартирного здания содержит, помимо общих характеристик, следующие сведения:

• материалы, из которых изготовлены стены, перегородки, перекрытия, оконные рамы;
• внутренние отделочные материалы полов, потолков и стен;
• проведенные коммуникации (водо- и газоснабжение, канализационная система, система отопления, электрическая проводка, вентиляционные шахты) с указанием технических характеристик (материалы, диаметры труб и проводов, тип теплоносителя) и дополнительных устройств (вентилей, кранов, водомеров, газовых/электрических счётчиков и пр.).

Для чего необходимо разъяснение к кадастровому плану

• Без кадастрового плана помещения и технического описания невозможна регистрация прав собственника: это фактически паспорт помещения, который должен быть у любой недвижимости.
• Здание не будет введено в эксплуатацию без полного пакета проектной документации, среди которых должна быть и экспликация.
• Если произведена перепланировка квартиры, то чтобы ее узаконить, нужны кадастровый план, план перепланировки и экспликация
• Экспликация – это один из необходимых документов при оформлении ипотеки, а также краткая обзорная информация для покупателя.

Где можно взять экспликацию помещения в 2018 г.

• До 2013 г. заказать техническое описание вместе с кадастровым планом можно было исключительно в БТИ.
• Но с 2013 г. экспликацию заказывают непосредственно у застройщика. Это позволило получить более качественную и подробную информацию о недвижимости.
• Начиная с 2105 г., регистрация прав собственников и выдача технического паспорта на жильё (плана и экспликации) и кадастрового паспорта стали проводиться одновременно в едином государственном реестре недвижимости ЕГРН. Свидетельство собственника с этого момента заменила выписка из ЕГРН.
• С начала 2017 г. изготовление технической документации было еще упрощено: отменен кадастровый паспорт. Теперь данные из него (кадастровый номер, стоимость недвижимости) содержатся в первой части выписки ЕГРН.

 В 2018 г. для регистрации собственности достаточно обратиться только в ЕГРН, заказав выписку с указанием кадастровых данных и технический паспорт помещения с планом и экспликацией. Идти, как раньше, в БТИ за техпаспортом, в кадастровые органы – за кадастровым паспортом больше не нужно.

Стоимость и срок изготовления

Выдача экспликации – процедура не бесплатная. Уплатить в среднем придётся от четырёх до десяти тысяч рублей. Стоимость зависит:

• от сложности описываемого объекта;
• количества комнат в помещении;
• подробности указываемой информации;
• количества листов документа и т.д.

Если требуется, к примеру, указать все используемые строительные отделочные материалы, или описать схему электрического распределения в квартире, такая техническая ведомость будет дороже.

Техническое описание помещения будет готово через три-четыре недели после подачи документов.

Список нужных документов, как их подавать

Обратиться с заявлением в ЕГРН или к строительной организации имеет право только законный собственник помещения или его доверенное лицо.

Потребуются всего три документа:

• паспорт;
• свидетельство собственника (в оригинале) или выписка из ЕГРН;
• квитанция об уплате.

Дополнительно могут понадобиться:

• доверенность на представителя (если владелец не может присутствовать лично);
• проект и описание перепланировки, подписанные у главного архитектора или директора фирмы – застройщика.

Подать документы можно:

• прямым путём через обращение в органы реестра недвижимости или строительной организации, построившей МКД;
• косвенным – через МФЦ;
• электронным способом на сайте ЕГРН.

Можно ли самому изготовить экспликацию

Если требуется несложная экспликация, которая обычно изготавливается одновременно с планом помещения, это по силам даже школьнику. Просто достаньте вашу старые документы на квартиру и посмотрите на них. Неужели трудно начертить столь незамысловатый чертёж и проставить на нем метраж помещений и несколько обозначений?

Не нужно иметь сегодня кульман, туш, кальку, дралоскоп, и другие архаичные атрибуты инженеров. Воспользуйтесь чертежными программами AutoCad или ArchiCad либо их аналогами для изготовления плана помещения, и Excel – для составления таблиц с экспликацией.

Самостоятельное изготовление чертежа и таблиц может уменьшить на какую-то долю стоимость технических кадастровых работ, однако не освобождает от оплаты услуги: все равно необходимы будут проверка технических экспертов, подписи нужных лиц. Поэтому прежде чем останавливаться на этом варианте (самостоятельная экспликация помещения), подумайте: а стоит ли?