Замена лифта – это капремонт, а не реконструкция

Любой объект капитального строительства (ОКС) рано или поздно начинает нуждаться в восстановлении или изменении:

• разрушаются элементы конструкций, в т. ч. и несущих;
• выходит из строя инженерно-техническое оборудование;
• требуется изменение модификации конструктивных элементов, некоторых параметров ОКС;
• возникает надобность расширения объекта.

И тогда может быть проведена реконструкция,  капитальный ремонт или переустройство ОКС. Ремонт и реконструкция зданий – в чем разница между этими понятиями?

Капитальный ремонт и реконструкция: основные отличия

Понять, чем отличается реконструкция от капитального ремонта, можно анализируя п. 14 – 14.3 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ. Обратите внимание, что определения реконструкции и капремонта для всех ОКС и конкретно линейных объектов (ЛО) отличаются друг от друга.

Что такое ОКС и линейный объект

• К капитальным объектам относятся здания, строения и сооружения, в том числе и незавершённого строительства, неразрывно связанные с землей, то есть имеющие фундамент.
• Линейные объекты – это ЛЭП, коммуникации связи, в том числе и кабельного типа, трубопроводы, автомобильные, железнодорожные дороги и т.п.

Что такое реконструкция ОКС

В градостроительном и налоговом кодексах определения реконструкции несколько отличаются.

Реконструкция по ГрК РФ

Реконструкция капитальных зданий и сооружений – это:

• изменение основных характеристик объекта (площади здания, его высоты, кол-ва этажей, пространственного объема);
• строительство дополнительных надстроек (например, мансарды), пристроек, расширение ОКС;
• замена либо восстановление несущих конструкций.

Внимание! Замена отдельных частей несущих конструкций на аналогичные, более технологичные, либо восстановление их считается не реконструкцией, а капремонтом.

Для линейных сооружений реконструкция предполагает замену вышедшего из строя или морально устаревшего инженерно-технического оборудования (ИТО) на более современное, другого класса (либо категории), в результате чего повышается производительность линейного объекта (его мощность, пропускная способность, грузоподъемность и т.д.), либо изменяются границы охранных зон и полос отвода.

Реконструкция по Налоговому кодексу

Реконструкция ОКС –  это переустройство объекта с целью усовершенствования производственного процесса, улучшение ТЭП (технико-экономических показателей),  повышение мощности, качества, изменение вида выпускаемой продукции.

Отдельно в налоговом кодексе определяется техническое перевооружение как внедрение новых технологий, модернизация, автоматизация производственного процесса, замена устаревшего оборудования на новое с повышенной производительностью.

Такая трактовка имеет узкую направленность, так как касается основных средств капитальных производственных объектов. Стоимость реконструкции и перевооружения учитывается для определения изменившейся первоначальной стоимости амортизируемых основных ср-в (Ст. 257 НК РФ).

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт ОКС по ГрК РФ – это замена (либо восстановление) отдельных строительных конструкций, элементов несущих конструкций, ИТО. Детали несущих конструкций меняются на аналогичные, либо модификации улучшенного типа.

Капитальный ремонт линейных объектов – это изменение параметров объекта, при этом категория либо класс, уровень функциональности, границы зон и полос остаются неизменными.

В чем главные различия

Теперь можно выделить главное, в чем отличается реконструкция от капитального ремонта.

• Реконструкция – это коренное преобразование объекта, затрагивающее его основные параметры, несущие конструкции и техоборудование. Капитальный ремонт – частичная замена изношенных конструктивных элементов ОКС, либо их восстановление.
• Реконструкция может быть целенаправленно связана с модификацией, улучшением технических показателей. Капитальный ремонт не ставит целью усовершенствование: здесь задачи более скромные – восстановить объект до прежнего состояния, хотя при замене отдельных частей и могут быть использованы более современные конструктивные детали и элементы.
• Реконструкция способна изменить основное назначение ОКС перевести его в другую категорию: например из категории “нежилое” в “жилое” и наоборот. Капитальный ремонт не затрагивает основного назначения ОКС: многоквартирный жилой дом (МКД) так и останется МКД, коммерческое здание коммерческим и т.д.

Рассмотрим еще, чем отличается реконструкция от капитального ремонта.

Капитальный ремонт и реконструкция: дополнительные отличия

Различия между капремонтом и реконструкции касаются также организации, сроков проведения, материального обеспечения и ответственности.

Капитальный ремонт 

• Капремонт – обязательное периодически проводимое действие, контролируемое государственными органами.
• Графики и планы ремонтов разрабатываются региональными программами.
• Средства на капремонт выделяются из ФКР (фонда капремонта).

Жильцы МКД, начиная с 2012 г., обязаны ежемесячно платить взносы региональному оператору или на специальный счет. Размер взноса определяется нормативно-правовым актом региона. Таким образом мат. обеспечение капремонта МКД создают сами жильцы.

При капремонте возможна перепланировка – изменение схемы внутренних помещений.

Реконструкция

• Реконструкция ОКС – это редкое, иногда разовое мероприятие, проводимое собственником объекта.
• Она также может являться частью государственной программы, субъекта РФ, если ОКС представляет собой объект, имеющий важное федеральное или региональное значение. Например, исполнительные органы г. Москвы принимают решение о реконструкции метрополитена, важных промышленных предприятий, зданий исторического, культурного наследия (реконструкция историко-культурных объектов называется реставрацией).
• Средства на реконструкцию предоставляет собственник объекта, либо они выделяются из государственного или местного бюджета.

Подготовка реконструкции и капремонта

• Реконструкция осуществляется по техническому проекту, содержащему генеральный и календарный план, и должна быть проведена в запланированные сроки. Внесенные изменения отражаются в градостроительном регламенте.
• Для осуществления капитального ремонта также подготавливают рабочий проект, чертежи, пояснительные записки, технические заключения и сметы. Вносить изменения после капремонта в градостроительный регламент правил земельного использования территориальных округов и поселений не нужно.
• Техпроекты реконструкции и капитального ремонта подготавливают проектные организации и компании.

Сколько стоит ремонт и реконструкция зданий

Суммарные затраты слагаются из стоимости:

• технического проекта;
• проведения экспертизы;
• технического заключения о состоянии объекта;
• сметы;
• непредвиденных расходов.

В стоимость технического проекта входит:

• подготовительные работы;
• исходная и проектная документация;
• анализ текущего состояния конструкций МКД;
• сопровождение генеральным подрядчиком экспертизы состояния здания.

Идеальный вариант – одновременная подготовка техпроекта и составления сметы подрядчиком.

Где брать разрешение

Для проведения капремонта или реконструкции заключается договор строительного подряда (ГК РФ ст. 740).

После этого составляется смета и берется разрешение:

• на реконструкцию – в ОМСУ (органах местного самоуправления) – п. 2, п. 4 ст. 51 ГрК РФ.
• на проведение капремонта – в ФКР.

Ответственность за выполнение

Подрядчик, осуществляющий капремонт, ответственен за качество проведенных работ и за соблюдение сроков.

Подрядчик, выполняющий реконструкцию, вдобавок ко всему, несет ответственность за ухудшение устойчивости, надежности здания/сооружения после выполнения работ (ст. 754 ГК РФ).

Ремонт и реконструкция зданий в Москве

Все затраты можно рассчитать на калькуляторе проектирования капремонта.

• В техпроектах ограничивается минимальная площадь и строительный объем: от 11000 м2 и 32000 м3 соответственно (значения округлены).
• Если ремонтируется сразу несколько МКД, компания может предложить скидку до 70%. Перед началом выполнения проекта берётся аванс 50%.
• Стоимость технического проекта (без рабочей сметы) в г. Москве при S от 11000 м2 и V от 32000 м3 – 1 млн. руб. и выше.

Рассчитать стоимость капремонта МКД в г. Москве и заказать технический проект можно здесь. Этот же калькулятор подойдет и для расчета стоимости реконструкции. Объем подготовительных и исходных работ, документации, сметы просто будут больше.

Поиски подрядчика

Для реального воплощения проекта необходимо найти квалифицированного подрядчика – строительную компанию. Прежде чем заказывать реконструкцию, нужно убедиться в том, что фирма имеет соответствующую лицензию и высокий профессиональный уровень. При реконструкции более высокая степень ответственности. Далеко не каждая строительная организация может выполнять замену несущих конструкций, инженерных коммуникаций и другие работы, связанные с реконструкцией.

Заказать реконструкцию, ремонт дома, реставрацию в Москве, например, можно на этом сайте. Данная компания также строит загородные дома и коттеджи.

Примеры реконструкции и капремонта

На практике часто путают реконструкцию и капремонт. Приведенные ниже примеры проясняют, чем отличается реконструкция от капитального ремонта.

• Например, замена лифта, кровли, оборудование выхода на чердак или крышу, утеплительные работы, ремонт инженерного оборудования  – всё это примеры капитального ремонта. Просто эти действия не изменяют ни высоту, ни площадь здания, не вносят изменений в придомовую территория.
• Но вот следующие работы существенно изменят не только здания, но и территорию, если:
  • надстраивается на здании мансардный этаж;
  • увеличивается площадь за счет пристраивания  дополнительных подъездов;
  • расширяется территория двора;
  • добавляется парковка, гаражи и другие элементы дворовой инфраструктуры.

Комплекс проведенных работ можно расценить как реконструкцию, а не как капремонт.

• Масштабная, а не “заплаточная” замена дорожного покрытия, выравнивание поверхности, замена знаков, пешеходных дорожек – все это капитальный ремонт дороги.
• Замена дорожных подушек, покрытия, подземных коммуникаций, добавление полос, расширение проезжей дороги – это реконструкция, повышающая категорию и пропускную способность объекта транспорта.

Все вышеприведенные основания и факты подтверждают весомые отличия между капитальным ремонтом и реконструкцией.