Право собственности на имущество (недвижимость, вещи, ценные бумаги) не незыблемо: оно может быть перейти от одного собственника к другому, а также передано обладателем имущественного права другому лицу. Этот процесс перехода вещного права и называется отчуждением имущества. В данной статье рассмотрим подробнее, как происходит отчуждение имущества, в частности в области недвижимости.
Что такое отчуждение недвижимого имущества
Чтобы понять значение отчуждения, вначале перечислим, что к нему не относится. В этом поможет ст. 235 ГК РФ.
Что не относится к отчуждению
Отчуждение имущества (ОИ) не нужно путать со следующими действиями:
- отказом от собственнических прав, в том числе и от наследства;
- гибелью либо уничтожением данного имущества;
- передачей его во временное пользование (например, сдачу помещения в аренду);
- временным предоставлением прав пользования объектом или части этих прав;
- предварительным соглашением об отчуждении в будущем.
Иными словами, отчуждением нельзя назвать любую сделку (или одностороннее действие), не связанную с фактическим переходом прав собственности в момент ее совершения. Можно договориться заранее о времени и дате ОИ, но такой договор еще не является отчуждением.
Объектом имущественных прав могут быть интеллектуальная собственность и услуги, но их передача другим лицам невозможна: это прерогатива исключительно вещей (недвижимости, движимого имущества, денег и ценных бумаг).
Подобием отчуждению в этих случаях является оборот прав на интеллектуальную собственность, оказываемые услуги или работы.
Отчуждение имущества – это один из способов распоряжения исключительным правом собственности (либо частью этого права), равно как и предоставление лицензии и договор о передаче имущества в залог.
Регистрация отчуждения и документы
В любом случае (при составлении договора или без него) переход исключительного права собственности на недвижимость (либо его части) подлежит регистрации в ЕГРН.
Основным документом при отчуждении имущества является договор, на основании которого осуществляется переход прав. Если у объекта недвижимости несколько долевых собственников, то договор должен быть составлен и заверен нотариусом. При наличии одного собственника договор может быть непосредственно написан самим правообладателем без участия нотариуса.
Предоставление частичного имущественного права другому лицу не лишает основного правообладателя права собственности. Если в договоре предусматривается частичная передача прав или указываются условия отчуждения, то данный договор признается лицензионным.
Примеры лицензионных договоров
Типичным примером лицензионного договора является соглашение с пользователем при установке разных программ на ПК или гаджет:
- программа предоставляется в пользование при подписании соглашения;
- исключительное право собственности остается у правообладателя;
- ПО могут разрешить использовать в коммерческих целях;
- вносить изменения в авторское произведение нельзя и т.д.
Воспользоваться плодами чей-то интеллектуальной собственности можно, пустить ее в оборот, заработать на ней, но присвоить ее себе нельзя – она принадлежит автору, создателю, изобретателю. Исключение – отказ от своего авторского права или его продажа.
Виды отчуждения недвижимого имущества
Отчуждение – это один из видов добровольной двусторонней сделки либо насильственное изъятие имущества.
Передать добровольно права собственности можно по следующим договорам:
- купли-продажи;
- дарения;
- передаче в залог;
- уступки прав собственности (цессии);
- договору ренты и т. д.
Внимание! Дарение между юридическими лицами запрещается.
- Передача в залог недвижимости чаще всего происходит при оформлении ипотеки в банке: собственник передает свое имущественное право кредитору на время погашения кредита и снятия обременения, хотя может проживать в ипотечной квартире и прописаться в ней.
- Договор уступки прав собственности (цессия) может быть использован при продаже дольщиком квартиры в еще не построенном согласно ДДУ объекте: при этом последующий владелец должен заключить новый договор с застройщиком.
- Договор ренты – имущество отчуждается по договору купли-продажи или бесплатно в обмен на пожизненные выплаты получателю (рента c пожизненным содержанием).
Всегда ли добровольно отчуждение
Согласно ст. 235, п. 2 принудительное отчуждение недопустимо, но тут же указывается множество случаев, когда это делать можно:
- По судебному взысканию при невыполнении собственником своих обязательств, на основании ст. 237 ГК. Сюда можно отнести взыскание при невыполнении долговых обязательств, например, при кредитовании. (Закон № 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 51, 52).
- При незаконном нахождении у лица в собственности имущества (например, вещи, оборот которой запрещен или ограничен). Имущество, согласно п.1 ст. 238 ГК РФ, должно быть отчуждено течение года с момента возникновения имущественных прав у законного собственника.
- Выкуп предметов культурного наследия при бесхозяйственном их содержании, грозящем и утратой ценностей или нанесением ущерба (ст. 240 ГК).
- Изъятие животных при жестоком обращении или плохом уходе (ст. 241 ГК).
- Реквизиция в случае чрезвычайных обстоятельств (эпидемий, аварийных и стихийных бедствий и т.д.) с компенсацией стоимости, которая может быть оспорена в суде (ст. 242 ГК РФ).
- Конфискация по решению суда за уголовные и административные нарушения (ст. 243 ГК).
- Изъятие в рамках борьбы с коррупцией в пользу государства имущества, законность приобретения которого не доказана.
- Изъятие государством незаконно приобретенного имущества и полученных от него доходов согласно антитеррористической программе.
- В иных, согласно закону, случаях (отчуждение через суд доли собственности при разделе имущества, утрате собственником прав на земельный участок и т.д.).
Принудительное отчуждение недвижимости
Принудительному отчуждению подлежат объекты недвижимости в следующих случаях:
- при изъятии земельного участка (ЗУ), на котором они находятся, в случае использовании земли не по назначению. (Но если отчуждение ЗУ невозможно без прекращения прав собств-сти на данные строения, то последние подлежат продаже на публичных торгах (ст. 239 ГК));
- принудительном отчуждении земли в пользу государства или муниципального образовании;
- объекты незавершенного стр-ва (ОНС) при окончании срока аренды ЗУ из государственного или муниципального фонда.
Если собственник несовершеннолетний…
- До 14 лет лицо считается недееспособным, то есть оно не может участвовать в самостоятельных сделках по отчуждению имущества. Все операции с ним, за исключением недорогих предметов быта, осуществляются представителями несовершеннолетнего, то есть родителями (опекунами или усыновителями), на основании ст. 28 ГК.
- После 14 лет сделки с недвижимостью, согласно ст. 26 ГК РФ, могут совершаться при участии вышеназванных представителей или при наличии подписанного ими заявления.
Подведем итоги
- Отчуждение имущества – это добровольный или принудительный переход права собственности от одного правообладателя к другому.
- Имущество может быть отчуждено в пользу государства или муниципальных образований.
- Случаи принудительного изъятия могут происходить только в случаях, указанных законом.
- Отчуждение недвижимости происходит при отчуждении земельного участка, но возможна вначале продажа недвижимости, а затем изъятие ЗУ.
- Невыполнение долговых обязательств и правонарушения могут стать причиной отчуждения имущества по суду.
- Отчуждение имущества – это действие, совершаемое дееспособным лицом. Самостоятельно несовершеннолетними оно не проводится.
