Стоит ли сегодня инвестировать в аренду жилья

Зара­бо­тать на недви­жи­мо­сти не так про­сто, как ино­гда об этом рас­ска­зы­ва­ют в сети. Самое глав­ное пре­пят­ствие – это нали­чие началь­но­го соб­ствен­но­го капи­та­ла. Инве­сти­ция в арен­ду с целе­на­прав­лен­ной покуп­кой недви­жи­мо­сти под этот биз­нес так­же тре­бу­ет опре­де­лен­но­го коли­че­ства денег.

инвестиция в аренду

Сколько нужно денег для инвестиции в аренду

Что­бы вне­сти внят­ность сра­зу и не обна­де­жи­вать мани­лов­ски­ми пла­на­ми довер­чи­вых «бура­тин»:

Денег для инве­сти­ции в арен­ду нуж­но мно­го. И вооб­ще образ инве­сто­ра в недви­жи­мость мало сопо­ста­вим с тем, кто ста­ра­ет­ся до бес­ко­неч­но­сти рас­тя­нуть послед­нюю «тыщ­щу» до зар­пла­ты. Поэто­му нуж­но вос­при­ни­мать с юмо­ром все уве­ре­ния гуру мастер-клас­сов все­воз­мож­ных кур­сов «Про то, как мож­но раз­бо­га­теть на недви­жи­мо­сти, вло­жив в нее аж пяц­сот руб­лей», или «Про то, как бук­валь­но каж­дый может стать ынве­сто­ром – а надо все­го лишь побе­жать взять кре­дит в банк, а жела­тель­но в два». Ну что с них взять, с этих Оста­пов Бен­де­ров наше­го вре­ме­ни? Зара­ба­ты­вать ведь тоже надо как-то всем этим масте­рам-гуру.

А кто-такой вообще инвестор?

Опре­де­лим­ся, нако­нец, с поня­ти­ем инве­стор. Назы­вать инве­сто­ром мел­ко­го спе­ку­лян­та, зара­ба­ты­ва­ю­ще­го на повтор­ной сда­че в арен­ду, риэл­то­ра или бабуш­ку, сда­ю­щую одну ком­на­ту сту­ден­ту, непра­виль­но. Если зани­ма­ю­ще­го­ся ком­мер­че­ским най­мом с натяж­кой еще мож­но отне­сти к инве­сто­рам (хотя бы из-за того, что тот пер­во­на­чаль­но вно­сит свои день­ги в арен­ду, то ни риэл­то­ра, ни бабуш­ку счи­тать инве­сто­ра­ми нель­зя.

Инве­стор – это чело­век или груп­па лиц, целе­на­прав­лен­но, вкла­ды­ва­ю­щих свой капи­тал в что-либо, с целью полу­че­ния при­бы­ли.

Ни зара­бо­ток на комис­сии, ни полу­че­ние дохо­да за счет ухуд­ше­ния соб­ствен­ных усло­вий жиз­ни в един­ствен­ном жилье, не отно­сит­ся к инве­сти­ци­он­ной дея­тель­но­сти, так как здесь нет началь­ных вло­же­ний.

Надо иметь в виду, что при­быль нико­гда и никем не гаран­ти­ру­ет­ся, и инве­стор, может поте­рять капи­тал. Поэто­му инве­сти­ро­вать все­гда рис­ко­ван­но.

Вло­же­ние не долж­но быть обя­за­тель­но боль­шим:

  • Напри­мер, дове­рив­ше­го свою тыся­чу дол­ла­ров бро­ке­ру, что­бы он совер­шал с нею тор­го­вые опе­ра­ции на валют­ном рын­ке, вза­мен полу­чая про­цен­ты с при­бы­ли, фор­маль­но мож­но счи­тать инве­сто­ром.
  • Депо­зит­но­го вклад­чи­ка бан­ка, поло­жив­ше­го ту же самую тыся­чу в оте­че­ствен­ный банк, так­же мож­но счи­тать инве­сто­ром.

Но для недви­жи­мо­сти тыся­чи дол­ла­ров для инве­сти­ции – это мало, пото­му что сама недви­жи­мость доро­га, как и все затра­ты, с ней свя­зан­ные. Даже если снять за 500 $ поме­ще­ние, то остав­ших­ся денег не хва­тит на пере­обо­ру­до­ва­ние это­го поме­ще­ния под более доро­гую арен­ду.

«Много» и «мало» для недвижимости

Поня­тие «мно­го» — отно­си­тель­ное:

начальный капитал для инвестиций в аренду

  • Напри­мер, нали­чие 2 – 3 млн соб­ствен­ных руб­лей доста­точ­но, что­бы стар­то­вать начи­на­ю­ще­му инве­сто­ру, жела­ю­ще­му купить квар­ти­ру в одном из реги­о­нов Рос­сии.
  • Но для Моск­вы и Мос­ков­ской обла­сти таких денег недо­ста­точ­но – здесь необ­хо­ди­мо иметь хотя бы 4 млн. руб. стар­то­во­го капи­та­ла.
  • Для того, что­бы чув­ство­вать себя более уве­рен­но на рын­ке, зани­ма­ясь одно­вре­мен­но и пере­про­да­жей недви­жи­мо­сти, и сда­чей ее в арен­ду, необ­хо­ди­мо иметь сред­ства хотя бы на две неболь­шие квар­ти­ры, а это – поряд­ка 10 млн. руб­лей.
  • Но на рын­ке ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти инве­сто­ра с 10 мил­ли­о­на­ми засме­ют, хотя и на эти день­ги мож­но все-таки что-то купить для нача­ла и на ком­мер­че­ском рын­ке:
    • неболь­шие офи­сы вто­ро­го клас­са;
    • более про­стор­ные поме­ще­ния (до 200 м2) полу­под­валь­но­го и под­валь­но­го типа.

Почему аренда жилых помещений пока малорентабельна

Сего­дня инве­сти­ции в арен­ду при­тор­мо­зи­лись и в дан­ный момент не очень выгод­ны:

рентабельность инвестиций в аренду

  • Цена на арен­ду квар­тир во мно­гих реги­о­нах пада­ет.
  • При такой высо­кой депо­зит­ной став­ке (10% и выше) день­ги выгод­нее поло­жить на дол­го­сроч­ный депо­зит.

Под­твер­дим это на про­стом при­ме­ре.

  • С сум­мы 6 000 000 руб., поло­жен­ной на депо­зит, мож­но зара­бо­тать от 600 000 руб. в год.
  • За 6 млн. руб. в г. Москве в рай­оне Цен­траль­ное Чер­та­но­во мож­но сего­дня при­об­ре­сти неплохую одно­ком­нат­ную квар­ти­ру до 40 м2., не тре­бу­ю­щую ремон­та.
  • Под­счи­та­ем сто­и­мость арен­ды такой квар­ти­ры, при усло­ви­ях:
    • в ней есть необ­хо­ди­мый набор мебе­ли в ком­на­те и на кухне;
    • есть теле­ви­зор, сти­раль­ная маши­на, теле­фон;
    • под­клю­чен интер­нет и есть домо­фон;
    • рас­по­ло­же­ние — 10 мин пеш­ком до мет­ро, две оста­нов­ки до коль­ца.
  • Рас­чет про­ве­ден по каль­ку­ля­то­ру арен­ды, и он пока­зы­ва­ет резуль­тат – 34000 руб.
  • Это соот­вет­ству­ет сум­мар­но­му годо­во­му дохо­ду 408 000 руб. или 6,8% годо­вых.

Выгода инвестиций в коммерческую недвижимость

Инве­сти­ция в ком­мер­че­скую недви­жи­мость более выгод­на, чем в жилую:

Она при­но­сит доход 10 – 12 % годо­вых.

Но у арен­ды ком­мер­че­ских поме­ще­ний есть свои боль­шие мину­сы:

  • Для покуп­ки такой недви­жи­мо­сти тре­бу­ет­ся солид­ный капи­тал.
  • Она обла­га­ет­ся боль­ши­ми нало­гом на соб­ствен­ность.
  • Неудач­ный выбор объ­ек­та, рай­о­на при­но­сит инве­сто­ру боль­шие поте­ри.

Часто слу­ча­ет­ся, что поме­ще­ние поку­па­ет­ся в рас­че­те на стро­я­щий­ся побли­зо­сти еще более круп­ный объ­ект (рынок, жилой ком­плекс, вет­ка мет­ро). Если вдруг стро­и­тель­ство объ­ек­та при­вяз­ки тор­мо­зит­ся, то инве­стор так­же тер­пит про­стой и несет убыт­ки, ведь он мог вло­жить­ся в несколь­ко квар­тир, кото­рые уже при­но­си­ли бы ему при­быль.

Инвестиции в аренду привлекательны для долгосрочного инвестора

Понят­но, что вло­же­ние в арен­ду на дан­ный момент не все­гда выгод­но.

долгосрочные инвестиции

Одна­ко, такая ситу­а­ция не может длить­ся веч­но. Вспом­ним, поче­му в Рос­сию в пред­по­след­ние годы валом пер зару­беж­ный инве­сти­ци­он­ный поток.

  • Дело в том, что депо­зит­ные став­ки за рубе­жом крайне малы, а ныне во мно­гих евро­пей­ских бан­ках они и вовсе отри­ца­тель­ны.
  • Не рас­смат­ри­вая наши бан­ки с высо­кой став­кой как надеж­ное вло­же­ние средств, запад­ный инве­стор с удо­воль­стви­ем вкла­ды­вал­ся в нашу недви­жи­мость, ведь полу­чить с арен­ды око­ло 7% для него было пре­де­лом меч­та­ний.
  • Рано или позд­но, бан­ков­ские став­ки в Рос­сии упа­дут, так как не может суще­ство­вать бес­ко­неч­но такая дис­про­пор­ция меж­ду оте­че­ствен­ны­ми став­ка­ми и внеш­ни­ми.
  • И вот когда став­ки упа­дут хотя бы до 5%, вкла­ды­вать в арен­ду недви­жи­мо­сти ста­нет опять выгод­но.

Когда это слу­чит­ся, неиз­вест­но, но инве­стор опыт­ный про­дол­жа­ет вкла­ды­вать­ся в недви­жи­мость, так как при­вык не дове­рять бан­кам:

  • Пони­же­ние став­ки ведет­ся спон­тан­но, а не по дого­во­рен­но­сти с кли­ен­та­ми, поэто­му пред­ска­зать, какой она будет весь срок депо­зи­та невоз­мож­но.
  • Бан­ки часто разо­ря­ют­ся, лиша­ют­ся лицен­зии, реор­га­ни­зу­ют­ся.
  • Дено­ми­на­ция, деваль­ва­ция, денеж­ная рефор­ма, инфля­ция – все это обес­це­ни­ва­ет бумаж­ные день­ги.

Насто­я­щие инве­сто­ры, рас­по­ла­га­ю­щие боль­ши­ми сред­ства­ми, и не ищу­щие сию­ми­нут­ной выго­ды, все рав­но вкла­ды­ва­ли и будут про­дол­жать вкла­ды­вать день­ги в недви­жи­мость.

Как правильно инвестировать в аренду

Инве­сти­ции в арен­ду отлич­ны от обыч­ной инве­сти­ции в недви­жи­мость, кото­рую инве­стор поку­па­ет про­сто для вло­же­ния избыт­ка денеж­ной мас­сы, по прин­ци­пу «купил и поза­был», либо с целью быст­ро-быст­ро пере­про­дать и что-то зара­бо­тать.

правильная инвестиция в аренду

  1. Для инве­сти­ции в арен­ду мало­при­го­ден вари­ант с покуп­кой жилья на ста­дии заклад­ки фун­да­мен­та:
    • Сами инве­сти­ции будут дол­го оку­пать­ся, а тут еще ждать при­дет­ся, пока дом постро­ят (а если не постро­ят вовсе?)
  2. Инве­сто­ру в целях буду­щей арен­ды жела­тель­но поку­пать недви­жи­мость на вто­рич­ном рын­ке:
    • если же в новострой­ке, при­вле­ка­ю­щей более деше­вой ценой, то поку­пать сле­ду­ет прак­ти­че­ски достро­ен­ную, а еще луч­ше вве­ден­ную в экс­плу­а­та­цию квар­ти­ру.
  3. Покуп­ка одних лишь стен (чер­ный или серый вари­ант) так­же удли­ня­ет про­цесс оку­па­е­мо­сти инве­сти­ций:
    • При­дет­ся вкла­ды­вать допол­ни­тель­ные сред­ства на капи­таль­ный ремонт.
    • Неко­то­рые инве­сто­ры само­сто­я­тель­но про­во­дят ремонт, спра­вед­ли­во счи­тая, что так будет потра­че­но мень­ше средств.
    • Но более серьез­ный инве­стор, созна­тель­но вкла­ды­ва­ю­щий свои день­ги в арен­ду, дого­ва­ри­ва­ет­ся зара­нее со стро­и­те­ля­ми о про­ве­де­нии допол­ни­тель­ных отде­лоч­ных работ, вплоть до уста­нов­ки сан­тех­ни­ки и меб­ли­ров­ки квар­ти­ры – все это сего­дня воз­мож­но решить на эта­пе стро­и­тель­ства.
  4. Инве­сти­ро­вать луч­ше в одно- или двух­ком­нат­ные квар­ти­ры, а не в 3‑хкомнатные, так как послед­ние хуже сда­ют­ся, а пла­та за наем при­мер­но оди­на­ко­ва.
  5. В выбо­ре объ­ек­та нуж­но ори­ен­ти­ро­вать­ся и на каче­ство, и на коли­че­ство:
    • Когда поку­па­ют­ся сте­ны с целью через вре­мя про­дать эти же сте­ны и зара­бо­тать, здесь может играть роль коли­че­ство.
    • Инве­сто­ру же в арен­ду важ­но, что­бы его жилье сда­ва­лось, и пла­та за арен­ду была как мож­но боль­ше, поэто­му ему может быть выгод­но инве­сти­ро­вать в два объ­ек­та, вме­сто одно­го, или в один объ­ект, но луч­ше­го каче­ства.

Рас­смот­рим этот пункт подроб­нее.

Лучше две, и поменьше, чем одна, но большая?

Мил­ли­о­нер-инве­стор с сум­мой в 10 млн. руб­лей сего­дня в печа­ли и раз­ду­мьях, что купить из жилых поме­ще­ний, чтоб зара­бо­тать себе на ком­мер­че­скую недви­жи­мость:

выбор вариантов инвестиции в аренду

  • одну сред­нень­кую 3‑комнатную квар­ти­ру в цен­тре Моск­вы;
  • одну очень хоро­шую 3‑х – 4‑х ком­нат­ную в ближ­нем Под­мос­ко­вье;
  • хоро­шую двух­ком­нат­ную, с инфра­струк­ту­рой, близ­кой от мет­ро, в рай­о­нах Моск­вы;
  • две непло­хие двух­ком­нат­ные в Под­мос­ко­вье;
  • две квар­ти­ры сту­дии в Москве в отда­лен­ных рай­о­нах, с пло­хой инфра­струк­ту­рой.
  • Сего­дня сто­и­мость арен­ды жилья клас­са эко­ном в Москве при­мер­но такая:
    • однуш­ка – 34 – 35 тыс. руб.;
    • двуш­ка – око­ло 42 тыс. руб. (для квар­тир биз­нес-клас­са аренд­ная пла­та око­ло 50 тыс. руб.)
    • треш­ка – поряд­ка 48 тыс. руб.

В Под­мос­ко­вье цены сле­ду­ю­щие:

  • 22 – 30 тыс. руб. (одно­ком­нат­ные);
  • 28 – 37 тыс. руб. (двух­ком­нат­ные);
  • 36 – 43 тыс. руб. (трех­ком­нат­ные).

Судя по ценам, мож­но видеть:

Арен­да двух одно­ком­нат­ных квар­тир или, напри­мер, одной двух­ком­нат­ной и одной одно­ком­нат­ной выгод­нее инве­сто­ру, чем арен­да одной трех­ком­нат­ной:

  • с двух одно­ком­нат­ных в Москве мож­но зара­бо­тать до 70 тыс. руб., а с 3‑комнатной – око­ло 50 тыс.
  • даже две сред­ние по каче­ству одно­ком­нат­ные квар­ти­ры в Под­мос­ко­вье при­не­сут боль­ший доход, чем двух­ком­нат­ная ана­ло­гич­ная по типу квар­ти­ра в сто­ли­це (50 – 60 тыс. руб. про­тив 40 – 45 тыс.).

В то же вре­мя, класс жилья, его рас­по­ло­же­ние повы­ша­ет его сто­и­мость, и про­ду­мав тща­тель­ней, мож­но не раз­ме­ни­вать­ся, и при­об­ре­сти одну квар­ти­ру, но более высо­ко­го клас­са, вме­сто двух более низ­ко­го:

  • с арен­ды двух одно­ком­нат­ных квар­тир эко­ном-клас­са в Под­мос­ко­вье мож­но иметь доход при­мер­но такой же, как и с одной хоро­шей двух­ком­нат­ной квар­ти­ры биз­нес-клас­са в при­лич­ном рай­оне Моск­вы.

Золотое правило инвестиции в аренду

Как видим, мож­но выга­дать на арен­де и доро­гих, и деше­вых квар­тир. Но частая ошиб­ка начи­на­ю­ще­го инве­сто­ра – это покуп­ка деше­вой квар­ти­ры пло­хо­го каче­ства. Пло­хое каче­ство – это слиш­ком уби­тая квар­ти­ра, без необ­хо­ди­мо­го набо­ра мебе­ли и тех­ни­ки, или невы­год­но рас­по­ло­жен­ная.

Счи­та­ю­щий на он-лайн каль­ку­ля­то­рах инве­стор будет непри­ят­но пора­жен, когда купив две деше­вень­кие квар­ти­ры где-то у «чер­та на кулич­ках», он вме­сто 30 000 руб. с каж­дой, едва смо­жет зара­бо­тать по 17 000. Ведь цены всю­ду настоль­ко раз­ные, и они при­во­дят­ся на более-менее вос­тре­бо­ван­ные рай­о­ны. Поэто­му, выби­рая вари­ан­ты инве­сти­ций, нуж­но при­дер­жи­вать­ся тако­го «золо­то­го» пра­ви­ла:

Выби­рая более деше­вый вари­ант для инве­сти­ции в арен­ду, мож­но эко­но­мить на мет­рах, но не на каче­стве недви­жи­мо­сти.

правило инвестиции в аренды
Если вме­сто одной квар­ти­ры, инве­стор пла­ни­ру­ет при­об­ре­сти две, то жела­тель­но, что­бы эти две квар­ти­ры были, пусть мень­шей пло­ща­ди, но не худ­ше­го каче­ства:

  • как мини­мум, в нор­маль­ном рай­оне;
  • не в вет­хом зда­нии;
  • обо­ру­до­ван­ные всем необ­хо­ди­мым.

Самые выгодные для инвестиции районы Москвы

Конеч­но, хоте­лось бы при­об­ре­сти что-то в Цен­траль­ном окру­ге, в пре­де­лах тре­тье­го транс­порт­но­го коль­ца. Одна­ко за 10 млн. руб. там вряд ли что-то тол­ко­вое купишь. («Ах, Арбат, мой Арбат…»)

Сего­дня ценят­ся при арен­де не те квар­ти­ры, что рас­по­ло­же­ны пря­мо в цен­тре: все зна­ют их доро­го­виз­ну, и мало кто рас­счи­ты­ва­ет на них.

Глав­ные тре­бо­ва­ния к жилью:

  • Бли­зость стан­ций мет­ро – даже на конеч­ных стан­ци­ях сто­и­мость арен­ды оттал­ки­ва­ет­ся от 30000 руб.
  • Мно­го­об­ра­зие и удоб­ство транс­порт­ных марш­ру­тов.
  • Хоро­шее состо­я­ние дома.
  • Ком­форт­ность жилья и его поло­же­ния (боль­шой плюс, когда все нуж­ные инфра­струк­ту­ры рядом).

По ценам, самые выгод­ные для инве­сто­ров рай­о­ны после ЦАО:

где в москве самая дорогая аренда
Недви­жи­мость Юго-Запад­но­го адми­ни­стра­тив­но­го окру­га Моск­вы (ЮЗАО).
  • Юго-Запад­ный и Запад­ный окру­га (ЮЗАО и ЗАО).
  • Крас­но­горск и Реутов:
    • в Реуто­ве сто­и­мость най­ма в сред­нем – око­ло 32000 руб. (одно­ком­нат­ная), 40000руб (2‑х ком­нат­ная), 50000 руб. (3‑комнатная).
  • Хим­ки:
    • соот­вет­ствен­но — 32 тыс., 38 и 43.
  • Мыти­щи:
    • 8, 37 и 38.
  • Один­цо­во.
  • Коро­ле­во.

Где имен­но совер­шать инве­сти­ции в арен­ду – в Москве или Под­мос­ко­вье, решать инве­сто­ру.

Прин­цип выбо­ра зави­сит не толь­ко из сооб­ра­же­ний выго­ды или каче­ства, но и опре­де­ля­ет­ся здра­вым смыс­лом и пред­по­чте­ни­я­ми инве­сто­ра.

Если раз­ни­ца в раз­ме­ре арен­ды неболь­шая, а сам инве­стор живет в Москве, то ему выгод­нее купить одну-две квар­ти­ры в Москве, чем в Под­мос­ко­вье, куда при­дет­ся бес­ко­неч­но мотать­ся для веде­ния биз­не­са.

Кста­ти, шанс, для тех, у кого нет денег на инве­сти­ции. Этот гуру из видео под­ска­жет вам, как зара­бо­тать и с чего начать.

Зара­ба­ты­ва­ют на арен­де недви­жи­мо­сти ведь не толь­ко инве­сто­ры, а и мел­кие пред­при­ни­ма­те­ли, сда­ю­щие, напри­мер, поме­ще­ния в посу­точ­ную арен­ду. Для это­го вида биз­не­са не нужен такой боль­шой началь­ный капи­тал.

Как зара­бо­тать на посу­точ­ной арен­де – об этом пой­дет речь в после­ду­ю­щих ста­тьях.

Видео: Инве­сти­ция в арен­ду.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: