Платить налог за гараж, квартиру и дачу пенсионер не должен!

В последнее время люди все чаще приватизируют старые строения, наследие давних времён: дома, хозпостройки, вспомогательные сооружения на дачных участках, садоводческих и огородных товариществах. Помогла этому дачная амнистия, закрывшая глаза на плачевное состояние многих строений и на факт возведения жилых домов на землях сельхозназначения. Нововведение коснулось и гаражей. Сегодня многие приватизируют самовольно возведённые на своём земельном участке гаражи, а также гаражные боксы в кооперативах. Регистрация собственности порождает необходимость платить имущественный налог. По каким правилам устанавливается налог на гараж в ГСК, кто должен его платить? Должны ли пенсионеры платить налог на гараж?

Налог на гараж: когда и кому его нужно платить?

Не во всех случаях требуется уплата налога. Запомнить нужно следующие аксиомы:

• Платить налог нужно только с зарегистрированного в ЕГРН гаража, то есть гараж рассматривается как объект недвижимости, у которого есть собственник.
• На своём земельном участке сегодня можно зарегистрировать по желанию хоть “ракушку” (вопрос только – надо ли?). В ЕГРН могут пойти навстречу в рамках дачной амнистии, так как государству выгодно, чтобы люди платили даже за развалюхи и металлические ржавые гаражи, которые изначально не являются недвижимостью, так как не имеют фундамента
• Но никто не имеет права заставлять регистрировать некапитальное строение – это закон! Такая регистрация – чисто добровольное дело, которое происходит в порядке исключения в СНТ.

Зарегистрировать ракушку-гараж во дворе нельзя ни под каким соусом! И здесь дачная амнистия не поможет – территория двора не ваша личная собственность.

Регистрацию гаража в ГСК имеет смысл оформлять, если кусочек земли под ним тоже оформлен как собственность, то есть её необходимо выкупить у ГСК. Но если сам кооператив лишь арендует землю, то и продать он её не сможет. А значит документ о собственности на гараж по сути филькина грамота – забрали землю у кооператива, все – вы больше не собственник!

Коснёмся этого момента подробнее.

Почему гараж без земли не является собственностью

У собственности на землю приоритет – земельному собственнику принадлежат и все постройки на ней.

Почему? Встречный вопрос – а вы можете продать построенный дом (строение) отдельно от земли? Или построить свой собственный дом на чужом земельном участке? Нет, конечно. Можно сдать (или взять) дом в аренду, постоянное или срочное пользование.

Купля-продажа объекта недвижимости возможна только с земельным участком, так как он неразрывно с ним связан.

Государство в своё время предоставило землю в пользование кооперативам и товариществам, но не навсегда. Упразднится ГСК – право пользования землёй у него исчезнет, и все приватизированные гаражи вновь станут бесхозными постройками.

Итак, регистрация собственности производится с одной лишь целью – побудить людей платить налоги. Налог на имущество – конечно, минус для собственника, но небольшой. Есть в приватизации и определённые плюсы.

Гараж в собственность – а в чем плюс?

Бесхозный незарегистрированный гараж – это постоянная угроза для его владельца потерять данный объект, который считается очень уязвимым.

• Гаражу может угрожать снос в любой момент, (если тем более он построен самовольно во дворе), поджог, повреждение упавшим деревом и т.д.
• Застраховать бесхозную постройку нельзя, а значит получить компенсацию от страховых компаний нереально. В несколько лучшей ситуации гаражно-строительные кооперативы, но они были созданы так давно, что разобраться с правами ГСК довольно сложно.

У собственника гаража в ГСК существует возможность сдать его в аренду и продать его.

Выгоден ли собственный гараж частному домовладельцу?

Собственник гаража на своём земельном участке волен им распоряжаться как хочет и продать его кому хочет, но при одном условии – продажа капитального гаража происходит вместе с земельным участком и всеми постройками на нем (дороговато получится!).

Получается, смысла частному домовладельцу регистрировать каждую постройку во дворе и нет, так как вместе с землёй как придаток будут проданы и все постройки, неважно, приватизированные или нет.

Как рассчитывается налог на гараж

Имущественный налог

В отличие от других объектов недвижимости, налог на им-во физлиц (НИФЛ) за гараж взимается не с кадастровой, а инвентаризационной стоимости (ИС), которая обычно меньше кадастровой. Поэтому налог обычно получается небольшим. Для расчета ИС учитываются инфляция и степень износа объекта. Налоговые ставки дифференцированы, в зависимости от инвентаризационной стоимости недвижимости (ст. 406 НК):

• до 300 тыс. руб – ставка до 0,1%;
• от 300 до 500 тыс. руб – 0,1 – 0,3%;
• свыше 500 тыс. руб. – 0,3 – 0,5%.

Чтобы рассчитать налог, ставку умножают на инвентаризационную стоимость гаража. Например, гараж стоит 200 000 руб. НИФЛ составит 0.3% х 200000 = 600 руб.

Земельный налог

Если гараж расположен на собственном ЗУ, то добавляется ещё налог на землю, который для ИЖС составляет обычно 1,5 %. Для гаража, построенного на даче или СНТ с категорией земли сельхозназначения, налоговая ставка – 0,3% (ст. 394 НК РФ).

• В ГСК члены обычно платят за аренду земли, разделяя плату на всех.
• Если ГСК владеет землей на правах собственности, то члены ГСК также могут быть долевыми собственниками, и платить земельный налог от кадастровой стоимости ЗУ пропорционально доле.
• Размеры ставок могут варьироваться в разных регионах, так как имущественный и земельный налоги – местные.

Налог на доход с аренды гаража

Если гараж сдаётся хозяином в аренду, то добавляется ещё и третий налог – НДФЛ в размере 13% от дохода с аренды в год.

Кто освобождён от налога за гараж

Полный список льготников указан в ст. 407 НК РФ. В него входят инвалиды, участники войны, боевых действий, пострадавшие от аварии в Чернобыле и др. Данные лица освобождаются от уплаты имущественного налога за один объект каждой разновидности (жилой дом или часть дома, квартира или комната, хозяйственная постройка до 50 кв. м, помещение для творчества, гараж или машиноместо).

Многие (в том числе и юристы) читают закон неправильно, относя льготу всего лишь к одному объекту из списка, когда ясно сказано об освобождении “одного объекта каждого вида”, то есть можно освободить от налога сразу пять объектов!

Должны ли платить за гараж пенсионеры?

Нет, не должны! И здесь гадать нечего, если только у пенсионера не два гаража.

Всякие страшилки типа того, что если пенсионер не будет платить налог за гараж в ГСК, то ему придётся платить “за все остальное” – ложь и следствие неверного толкования закона. Кроме гаража, пенсионер имеет полное право не платить имущественный налог за квартиру и дачу (дачный домик и одну хозпостройку до 50 м). Но налог или арендную плату за землю под гаражом он будет платить все равно, хотя региональные законы могут установить льготы для пенсионеров и здесь.

Новость года: налог на воздух

Гаражи считаются источником загрязнения среды, так как на их территории повышенная концентрация выхлопных газов, скопление отходов в виде масел, солярки, деталей аккумуляторов и пр.

Согласно, письму №  РН-04-03-27/2839 Росприроднадзора от 14 февраля 2018 г., организации и ИП, имеющие открытые стоянки и гаражи, обязаны ставить их на государственный учет и платить экологический сбор.

Это касается и гаражно-строительных кооперативов, что может увеличить плату за гараж. Даже если имущественный налог на гараж в гаражном кооперативе для частных собственников останется неизменным, кооператив может взвинтить арендную плату или земельный налог за землю.

https://www.youtube.com/watch?v=UzvxGseh8us