Взять квартиру в ипотеку – и не прогореть

Операция «ипотека» должна соседствовать со здравым смыслом и просчетов рисков. Надо сознавать, что она обычно растягивается на 10, а иногда и на 25 лет. И все это время заемщику придется ежемесячно выплачивать немалую сумму. Не заболеть, не потерять работу он просто не имеет права – банки не знают жалости, и даже небольшая отсрочка по платежу может обойтись нарастанием пени. Полная же неплатежеспособность заемщика приведет к возбуждению судебного процесса, потерей залога или приобретенной под залог квартиры. Как же не прогореть и учесть все ипотечные риски?

Ипотечные риски – как не «пролететь» с ипотекой?

Расчет своих финансовых возможностей

Первый риск – это большая стоимость квартир, особенно в мегаполисе. Чем больше стоит квартира и чем меньше начальный взнос и зарплата, тем на больший срок предстоит брать кредит. В крупном городе цены таковы, что только на одну квартиру, без учета других затрат на жизнь, нужно работать десять лет. Большинство стремятся обосноваться поближе к столице или крупным городам, однако и там жилье нельзя назвать дешевым.

Чтобы взвесить свои возможности, посчитайте на любом ипотечном калькуляторе размер своих ежемесячных выплат. Для примера рассчитаем на он-лайн калькуляторе Сбербанка такой вариант:

• стоимость жилья – 2 млн. руб.;
• начальный взнос – 300 000 руб.;
• сумма необходимого кредита – 1 700 000 руб.;
• банковский процент – 16;
• форма платежа – аннуитетный;
• срок погашения кредита – 10 лет.

Результат расчета показывает:

• Суммарные выплаты за 10 лет – 3 417 267,67 руб.
• Переплата по кредиту – 1 717 267,67 руб. (101, 02 %)
• Ежемесячная выплата – 28 477 руб.

Одна секунда расчета – и вы уже видите свои возможности…А главное сознаете:

За десять лет ипотеки вы выплатите банку более, чем двойную цену за взятый кредит.

Знание суммарных выплат часто охлаждает мечтателей и заставляет искать иные, менее затратные варианты доступного жилья.

Риски первичной ипотеки

Недобросовестные застройщики

Покупка квартиры в доме, где только заложен фундамент всегда рискованна, однако квартиры по белому и черному варианту всегда популярны, так как они намного дешевле. При долевом строительстве для заемщика существуют следующие риски:

• Самый плохой – строительные фирмы могут оказаться мошенническими и взяв ваши деньги, испариться.
• Одна и та же квартира может быть продана нескольким заемщикам.
• Договорная цена квартиры может по окончанию стройки оказаться выше по причинам:
  • большей площади;
  • изменения планировки;
  • применения других, более дорогих материалов и т.д.
• строительство может быть заморожено на несколько лет из-за финансовых трудностей застройщика.

  

Чтобы подстраховать ипотечные риски, связанные с застройщиками, заключайте договор с застройщиками, являющимися корпоративными клиентами тех банков, где вы берете кредит.

Банк будет кровно заинтересован в надежности застройщика и выступит в качестве гаранта самой сделки и того, что дом будет достроен.

Если банк не уверен в надежности застройщика, то для получения кредита понадобится залог в виде другой свободной недвижимости (заемщика или его родственников).

Банкротство застройщика

Даже если застройщик юридически будет признан банкротом, и вы здесь совершенно ни при чем, банк все равно будет требовать возврата кредита от вас, ведь договор был заключен с вами.

Обанкротившийся застройщик окажется не в силах заплатить сразу всем заемщикам.

Часто в банкротах оказываются любители финансовых пирамид.

[attention type=red]Насторожить вас сразу должна вексельная форма договора, которую вам предлагает заключить застройщик: по такой схеме застройщик берет обязательство на возврат вам денежной суммы, а не квартиры. Такой способ дает строительным фирмам возможность крутиться на деньгах заемщиков, вкладывая их в другие стройки.[/attention]

Квартиру «продают» сразу нескольким людям, получает ее кто-то один, а остальным возвращают деньги, если ловкачам удалось все достроить и не стать банкротами.

Банкротство застройщика – не самый трагичный случай, так как закон на стороне заемщика, особенно если он заключал договор о долевом участии в строительстве.

В ходе судебных разбирательств деньги, или квартира все-таки будут возвращены ипотечному покупателю, но на это может уйти много времени и нервов.

Другие риски

Заемщикам может угрожать еще немало рисков:

• Кризис и резкое падение цен на недвижимость, из-за чего банк может потребовать свои деньги назад.
• Признание сделки на вторичном рынке недействительной.
• Несчастный случай или стихийное бедствие, приведшее к утрате собственности.
• Скачки валютных курсов.
• Рост ставки по кредиту.
• Непредвиденные обстоятельства (потеря работы, болезнь и т.д.).

Страхование финансовых рисков

Несмотря на множество опасностей, ипотеку брали и продолжают брать, так как иного выхода большинство просто не видит. Аренда жилья на протяжении десятков лет также ведь обходится в большую сумму, но при этом квартира так и не становится вашей.

Ипотечные риски нужно стараться застраховать.

Страхуют свои риски и банки, и заемщики, однако последние обычно реже прибегают к услугам страховщика из-за бремени и так больших выплат по кредиту, а также по незнанию или легкомыслию.

Страхование банковских рисков

Банки страхуют свои риски очень серьезно и по сложной схеме. Возможность потерь заложена в основу деятельности банков: она определяется расчетными величинами.

• Выдавая кредит, банк уже подстраховывается, изучая по многим показателям кредитоспособность своего клиента.
• Реструктуризация кредитного долга снижает обоюдный риск как банка, так и заемщика.
• Залог в виде другой недвижимости – также надежная подстраховка для банка.
• Аквизиторское страхование – страхуя свои кредитные долги у аквизитора, банки даже получают за это комиссионные.
• Коллекторские агентства – банки имею право продать свои долги коллекторам, который будет далее взыскивать с должников.

Страхование риска заемщиков

[attention type=yellow]Предмет залога или сама ипотечная квартира (при беззалоговом кредите) обязательно должна быть застрахована – это одно из условий предоставления кредита. Страховка защищает и заемщика, и кредитора от несчастного случая: если происходит пожар, наводнение и другие бедствия, долги банку возвращает страховая кампания.[/attention]

• Страхование недвижимого залога, риска в долевом строительстве, титульное страхование значительно уменьшают риски заемщика
• Банки часто предлагают клиентам титульное страхование заложенного имущества, но для этого необходимо быть собственником залога. Такой вид страхования защищает заемщика от рисков на рынке вторичного жилья:
  • Если сделка вдруг признается недействительной, и заемщик теряет право собственности, то долги также погашаются страховыми кампаниями.
• Особенно важно страховать риски первичной ипотеки – той, что связана с долевым строительством. Застраховав свою долю, можно рассчитывать, что деньги не пропадут при возникших проблемах с застройщиками.

[attention type=green]Застраховывайте недвижимость не на сумму банковского кредита, а на реальную рыночную стоимость жилья на момент кредитования– это защитит вас в случае неплатежеспособности от потери первоначального взноса и от падения рыночных цен.[/attention]

В страховых вопросах может быть много противоречий, поэтому лучше привлечь юриста, разбирающегося в страховании, и прибегнуть к его помощи еще на этапе оформления банковского кредита.

Только при защите себя со всех слабых сторон можно снизить ипотечные риски до минимума.

Видео: Ипотечные риски