Страхование защищает банк и заемщика от различного рода рисков. Обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование приобретаемой недвижимости от рисков повреждения и уничтожения. А вот страховка жизни и потери трудоспособности заемщика, а также страхование права собственности на предмет ипотеки рекомендуется оформить дополнительно для защиты финансов и обеспечения уверенности.
Если наступит страховой случай, то страховщик перечислит кредитору необходимую сумму для погашения займа, и заемщик будет освобожден от необходимости осуществлять дальнейшее погашение ипотеки. Приобретая объект недвижимости, покупателю должен отдавать себе отчет в том, что как бы тщательно нотариус и риелтор ни проверяли юридическую чистоту предмета ипотеки, это не дает покупателю полных гарантий, что данная сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами недвижимости.
По статистике, каждый сотый владелец недвижимости лишается своих прав на жилье по причинам, не зависящим напрямую от него. Наибольший процент конфликтов вызваны спорами о недействительности сделки купли-продажи. Причем законодательство РФ предусматривает 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами недвижимости к новому собственнику жилья. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на квартиру.
Всегда ли нужно страховать титул?
Все сказанное выше имеет отношение только к вторичному рынку жилья, где каждая жилплощадь обладает своей историей. Защита права собственности покупателя недвижимости в случае предъявления к ней претензий бывших владельцев или третьих лиц, хотя жилье могло уже несколько раз сменить владельца, осуществляется через страхование риска утраты права собственности. Разумеется, страховка не исключает претензий от бывших владельцев, но она гарантирует заемщику возврат вложенных в квартиру денег.
Таким образом, страховать титул рекомендуется только при покупке жилья на вторичном рынке. Если же квартира покупается в строящемся доме или в новостройке, то страховать титул бессмысленно, поскольку у этой недвижимости заемщик – первый владелец. А вот при приобретении вторичного жилья, вы можете застраховать риск потери права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору титульного страхования.
Каковы основные условия договора титульного страхования?
Целью титульной страховки является возмещение убытков заемщику, если на ипотечное недвижимое имущество иные лица заявят обоснованные права, и квартира будет возвращена им. К примеру, таким образом будет защищены денежные средства покупателя жилья, если договор купли-продажи будет признан недействительным и жилплощадь перейдет другому лицу, а продавец не вернет покупателю, вложенные денежные средства.
Согласно условиям договора титульного страхования, страхователем недвижимого имущества является его новый собственник. Также в этом договоре приведен список объектов недвижимости, право собственности на которые может быть застраховано:
- земельные участки
- нежилые помещения
- жилые помещения
- здания и строения
- иная недвижимость.
При этом условия договора титульной страховки позволяют владельцу жилья самостоятельно выбирать срок действия соглашения. Как правило, договор со страховой компанией заключается на 3 года со дня приобретения права собственности, поскольку срок исковой давности составляет именно этот срок. Однако срок исковой давности начинается с того момента, когда лицо, претендующее на возврат жилья, узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а не с момента совершения сделки.
Помимо этого, при наличии весомых причин срок исковой давности может быть оспорен и восстановлен судом. Поэтому в случае с имуществом, приобретенным в ипотеку и переданным в залог банку, рекомендуется заключать договор страхования права собственности не на 3 года, а на весь срок кредитования. А если заемщик осуществит досрочное погашение ипотеки, то денежные средства за неиспользованный срок страховая компания вернет.
Документы, необходимые при наступлении страхового случая
События, на случай наступления которых осуществляется страхование:
- истребование жилья из незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя
- признание сделки купли-продажи недействительной
- истребование квартиры, которая была обременена правами третьих лиц, к примеру, находилась у них в залоге или под арестом.
В случае, если заемщик получит повестку в суд или возникнут вышеописанные события, которые могут стать причиной риска утери права собственности, клиент немедленно должен обратиться в страховую компанию, предоставив всю необходимую информацию и документы.
Если в результате судебного разбирательства жилье будет возвращено предыдущему владельцу, а случай будет признан страховым, то для получения выплаты заемщик должен предоставить страховщикам следующий набор документов:
- Документ, удостоверяющий личность заемщика
- Исковое заявление
- Копия решения суда
- Доверенность представителю страховой компании на передачу ему прав и полномочий для представления интересов заемщика в суде
- Документы, подтверждающие права на имущество (свидетельство о праве собственности и пр.)
- Документ, который удостоверяет статус выгодоприобретателя (кредитный договор, договор цессии и др.)
- Материалы судебного дела
- Оригинал страхового полиса
- Заявление о выплате страхового возмещения.
Если случай будет признан страховым, то вскоре заемщик получит возмещение своих убытков.
Каков размер страховой суммы?
Страховая сумма – это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить владельцу жилья ущерб, то есть выплатить страховое возмещение. Эта сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы ипотечного кредита, если он берется на покупку квартиры, а недвижимость была передана в залог банку.
Страховая сумма определяется, исходя из рыночной стоимости жилплощади, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости. Базовая стоимость титульного страхования на любом из вышеперечисленных оснований, составляет от 0,8% до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Персональный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от:
- полноты списка представляемых на экспертизу документов
- количества сделок купли-продажи, проведенных с данным объектом недвижимого имущества
- срока действия договора страхования.
Для заключения договора со страховщиком, заемщик должен предъявить страховой компании максимально полный набор документации, касающейся приобретаемого жилья. После чего страховщик произведет оценку страхового риска, а также анализ законности документов, проверку прежних хозяев, изучит переход прав собственности и многое другое.
Что влияет на размер страховой премии?
Страховая премия – это плата за страхование, которую заемщик должен заплатить страховой компании в том порядке и в те сроки, которые были установлены договором страхования. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, оплата страховой премии может производиться рассрочку, если данное положение предусмотрено договором между владельцем квартиры и страховщиком. В этом случае заемщик осуществляет регулярные страховые взносы.
При определении размера страховой премии страховщик имеет право использовать разработанные им страховые тарифы. Данный тариф по каждому конкретному договору дополнительного страхования определяется индивидуальным соглашением сторон. При этом на размер этого тарифа значительное влияние оказывают следующие факторы:
- состояние здоровья и возраст клиента
- интенсивность занятий спортом
- сфера деятельности заемщика
- технические характеристики жилого дома и многие другие факторы.
Итак, страхование риска утраты права собственности предполагает так называемую титульную страховку, призванную защитить имущественные интересы покупателя ипотечного жилья, связанные с владением, распоряжением и пользованием данной недвижимостью. Под утратой права собственности на недвижимое имущество понимается прекращение данного права на основании решения суда, вступившего в законную силу.
Но опять же напомним, что это дополнительная подстраховка от различных рисков, и воспользоваться ей или нет, решает каждый покупатель сам. Ни один банк или страховщик не имеет права навязать вам эту услугу!
