Ипотека без риска – застрахуйся от неплатежеспособности

Купить жилье сего­дня, пол­но­стью рас­счи­ты­вая толь­ко на свои силы, могут дале­ко не мно­гие. Пер­спек­ти­ва жить в труд­но­стях, что­бы через 10 – 20 лет ско­пить на жилье, так­же мало кого раду­ет. Жить нор­маль­но хочет­ся сей­час, пока молод, а не в ста­ро­сти. Имен­но поэто­му ипо­те­ка ста­но­вит­ся тем желан­ным доступ­ным выхо­дом, за кото­рый с надеж­дой ухва­ты­ва­ют­ся мил­ли­о­ны моло­дых семей. Но все­гда ли заем­щи­ки учи­ты­ва­ют и под­стра­хо­вы­ва­ют себя от воз­мож­ных рис­ков?

ппотечный риск неплатежеспособности заемщика
Непла­те­же­спо­соб­ность заем­щи­ка может воз­ник­нуть по мно­гим, часто неза­ви­ся­щим от него при­чи­нам,

Неплатежеспособность заемщика – основной ипотечный риск

Глав­ный риск, кото­рый воз­ни­ка­ет при вступ­ле­нии в ипо­те­ку, — это непла­те­же­спо­соб­ность заем­щи­ка. При­чин для такой ситу­а­ции может быть мно­го:

  • дис­ба­ланс дохо­дов и рас­хо­дов заем­щи­ка;
  • поте­ря рабо­ты или тру­до­спо­соб­но­сти;
  • смерть заем­щи­ка;
  • пла­ва­ю­щая про­цент­ная став­ка;
  • полу­че­ние мень­ше­го нало­го­во­го выче­та;
  • валют­ные рис­ки;
  • завы­ше­ние цены на квар­ти­ру и т.д.

В боль­шин­стве слу­ча­ев мож­но застра­хо­вать себя от этих ситу­а­ций.

Дисбаланс доходов и расходов заемщика

При вступ­ле­нии в ипо­те­ку заем­щик заклю­ча­ет дого­вор кре­ди­то­ва­ния, в кото­ром при­ни­ма­ет все усло­вия, на кото­рых банк согла­ша­ет­ся выдать кре­дит:

  • свое­вре­мен­ные выпла­ты каж­дый месяц по про­цен­там и кре­дит­ной сум­ме;
  • пол­ное пога­ше­ние дол­га в дого­вор­ный срок;
  • упла­та штра­фов и пени за про­сроч­ку пла­те­жей.

Банк под­стра­хо­вы­ва­ет свои поте­ри даже при луч­шей, чем ого­во­ре­на в дого­во­ре, пла­те­же­спо­соб­но­сти кли­ен­та: ему невы­год­ны как задерж­ки по воз­вра­ту кре­ди­та, так и преж­де­вре­мен­ный его воз­врат. Поэто­му если вы дума­е­те, что смо­же­те мно­го сэко­но­мить, вер­нув день­ги бан­ку рань­ше, то оши­ба­е­тесь:

Воз­врат кре­ди­та рань­ше уста­нов­лен­но­го сро­ка так­же кара­ет­ся штра­фом.

Застра­хо­вать себя от дис­ба­лан­са меж­ду ваши­ми дохо­да­ми и рас­хо­да­ми (а ипо­теч­ный кре­дит – это рас­хо­ды нешу­точ­ные) мож­но толь­ко, само­сто­я­тель­но посчи­тав все свои рис­ки.

дисбаланс доходов и расходов заемщика
Еже­ме­сяч­ные кре­дит­ные пла­те­жи не долж­ны быть выше 45% от сум­мы дохо­да

Ситу­а­ция тако­го рода – “а я думал, что моей зар­пла­ты хва­тит”, — это не стра­хо­вой слу­чай.

Един­ствен­ной стра­хов­кой от необ­ду­ман­но­го шага явля­ет­ся сам банк:

Боль­шин­ство бан­ков очень при­дир­чи­во изу­ча­ют пла­те­же­спо­соб­ность заем­щи­ка и не выда­ют кре­дит без зало­га или пору­чи­те­ля, если все еже­ме­сяч­ные кре­дит­ные пла­те­жи пре­вы­ша­ют 45% от сум­мы дохо­да.

Потеря заемщиком работы или трудоспособности

Утра­та рабо­ты или пони­же­ние зар­пла­ты — боль­шая опас­ность для каж­до­го чело­ве­ка, осо­бен­но в кри­зис­ное вре­мя. Но не все зна­ют, что от это­го так­же мож­но себя застра­хо­вать.

потеря заемщиком работы
От рис­ка поте­рять рабо­ту мож­но защи­тить себя тру­до­вым дого­во­ром и стра­хо­ва­ни­ем.

Одна­ко стра­хо­вой слу­чай насту­па­ет дале­ко не все­гда.

Глав­ное усло­вие стра­хо­ва­ния от поте­ри рабо­ты – нали­чие тру­до­во­го дого­во­ра или кон­трак­та.

В слу­чае рас­тор­же­ния кон­трак­та, в основ­ном по жела­нию рабо­то­да­те­ля или неза­ви­си­мо от воли сто­рон, стра­хо­вая кам­па­ния в тече­ние года будет еже­ме­сяч­но пла­тить без­ра­бот­но­му заем­щи­ку.

Напри­мер, осно­ва­ни­я­ми для выпла­ты стра­хов­ки явля­ют­ся:

  • лик­ви­да­ция пред­при­я­тия или пре­кра­ще­ние дея­тель­но­сти рабо­то­да­те­ля;
  • сокра­ще­ние сотруд­ни­ков;
  • пере­ход прав иму­ще­ствен­ной соб­ствен­но­сти на пред­при­я­тии от одно­го лица к дру­го­му;
  • при­зыв заем­щи­ка на воин­скую служ­бу и т.д.

Так­же нуж­но под­стра­хо­вать себя от воз­мож­ной утра­ты нера­бо­то­спо­соб­но­сти:

Срок кре­ди­то­ва­ния обыч­но боль­шой: за это вре­мя могут слу­чить­ся и болез­ни, и непред­ви­ден­ные слу­чаи.

Застра­хо­вав свое здо­ро­вье и жизнь, вы защи­ти­те себя от опас­но­сти поте­ри тру­до­спо­соб­но­сти, а род­ных – от бре­ме­ни выплат, кото­рые падут на них, если с вами что-то слу­чит­ся.

Потеря кормильца

В боль­шин­стве слу­ча­ев кор­миль­цем семьи явля­ет­ся сам заем­щик. Что про­ис­хо­дит после его непред­ви­ден­ной смер­ти?

К сожа­ле­нию, дол­ги чело­ве­ка не уми­ра­ют вме­сте с ним, а пере­хо­дят к наслед­ни­кам. Поэто­му не удив­ляй­тесь тому, что кре­ди­то­ры начи­на­ют тре­бо­вать выплат у род­ных сра­зу после утра­ты близ­ко­го.

Не пани­куй­те, и не спе­ши­те сра­зу пла­тить не по сво­им дол­гам:

Бан­ки име­ет пра­во лишь на закон­но уна­сле­до­ван­ную часть иму­ще­ства заем­щи­ка. Если она неве­ли­ка, и в нее не вхо­дит недви­жи­мость, то род­ные не обя­за­ны покры­вать раз­ни­цу меж­ду сто­и­мо­стью наслед­ства и сум­мой кре­ди­та.

Что­бы не пла­тить кре­дит­ные дол­ги, мож­но вооб­ще отка­зать­ся от наслед­ства.

Если ипо­теч­ный кре­дит был выдан под залог, то насле­дуя дол­ги заем­щи­ка, наслед­ни­ки обыч­но лег­ко полу­ча­ют пра­во про­дать зало­жен­ное иму­ще­ство, что­бы покрыть дол­ги по кре­ди­ту.

Кре­дит­ный долг делит­ся в долях меж­ду все­ми наслед­ни­ка­ми, про­пор­ци­о­наль­но сто­и­мо­сти наслед­ства.

Если у заем­щи­ка после смер­ти не оста­ют­ся наслед­ни­ки, то все его кре­дит­ные обя­за­тель­ства пере­хо­дят к пору­чи­те­лю.

Плавающая кредитная ставка

Уста­нав­ли­вая пла­ва­ю­щую став­ку, банк обыч­но ста­ра­ет­ся учесть все свои рис­ки:

плавающая кредитная ставка
Пла­ва­ю­щая кре­дит­ная став­ка под­стра­хо­вы­ва­ет банк от воз­мож­ных потерь.
  • Поми­мо непла­те­же­спо­соб­но­сти заем­щи­ка, — это риск паде­ния рыноч­ной сто­и­мо­сти жилья. Если кре­дит не будет воз­вра­щен, бан­ку при­дет­ся про­да­вать на аук­ци­оне квар­ти­ру, кото­рая может ока­зать­ся дешев­ле выдан­но­го кре­ди­та.
  • Вто­рая опас­ность – рост базо­вой став­ки. Бан­ки ведь тоже берут кре­ди­ты, поэто­му чем выше бан­ков­ская клю­че­вая став­ка, тем выше ста­но­вит­ся про­цент кре­ди­то­ва­ния заем­щи­ков.
  • Повы­шая став­ку кре­ди­та, финан­си­сты вклю­ча­ют в нее и дру­гие воз­мож­ные поте­ри из-за повре­жде­ния или пол­ной утра­ты зало­га, затя­нув­шем­ся доле­вом стро­и­тель­стве и т.д.

Что­бы защи­тить себя от роста про­цент­ной став­ки:

  • нуж­но сра­зу выби­рать банк с ком­форт­но низ­кой для зае­ма средств став­кой;
  • заклю­чать кре­дит­ный дого­вор с усло­ви­ем фик­си­ро­ван­ной, а не пла­ва­ю­щей став­ки;
  • при повы­ше­нии бан­ком про­цен­тов искать дру­гой с более выгод­ны­ми усло­ви­я­ми, пре­ду­пре­див об этом зара­нее сво­их кре­ди­то­ров:
    • рас­тор­же­ние дого­во­ра невы­год­но кре­ди­то­ру, и он может сохра­нить сво­е­му кли­ен­ту преж­нюю став­ку.

Получение меньшего налогового вычета

Нало­го­вый вычет – это та фор­ма госу­дар­ствен­ной помо­щи заем­щи­ку, на кото­рую он очень рас­счи­ты­ва­ет. Упла­та подо­ход­но­го нало­га – это посто­ян­ная необ­хо­ди­мость и часть обя­за­тель­ных рас­хо­дов: если она умень­ша­ет­ся, то и пла­те­же­спо­соб­ность рас­тет.

Но часто люди не могут полу­чить ощу­ти­мо­го нало­го­во­го выче­та из-за того, что в дого­во­ре покуп­ки-про­да­жи обыч­но ука­зы­ва­ет­ся мень­шая сто­и­мость жилья с целью умень­шить гос­по­шли­ну.

И здесь полу­ча­ет­ся двой­ной риск:

  • Поку­па­тель ипо­те­ки рис­ку­ет не толь­ко недо­по­лу­чить нало­го­вый вычет.
  • Если квар­ти­ра ока­жет­ся юри­ди­че­ски «нечи­стой», и сдел­ка будет рас­торг­ну­та, нечест­ный про­да­вец может вер­нуть поку­па­те­лю толь­ко сум­му, ука­зан­ную в дого­во­ре – такой схе­мой часто поль­зу­ют­ся жилищ­ные афе­ри­сты.

Неплатежеспособность заемщика из-за колебаний валютных курсов

Про­шед­ший год как ника­кой дру­гой пока­зал во всей кра­се, что такое валют­ные рис­ки. Рас­хо­ды валют­ных кре­дит­ных заем­щи­ков 2014 года воз­рос­ли более, чем в два раза, и ста­ли совер­шен­но неподъ­ем­ны­ми.

валютные риски
Рез­кий непред­ви­ден­ный ска­чок валют­но­го кур­са может надол­го ско­вать воз­мож­но­сти заем­щи­ка

От тако­го рис­ка застра­хо­вать­ся труд­но — это сво­е­го рода форс-мажор.

Госу­дар­ство пред­ло­жи­ло бан­кам реструк­ту­ри­зи­ро­вать кре­дит­ные дол­ги, пере­ве­дя их в руб­ли, одна­ко это боль­шие поте­ри для кре­ди­то­ров, нести кото­рые они не соглас­ны. Поэто­му мно­гие бан­ки согла­си­лись пой­ти навстре­чу заем­щи­кам лишь напо­ло­ви­ну:

  • дол­ги реструк­ту­ри­зи­ру­ют­ся, то есть кре­дит про­дле­ва­ет­ся;
  • воз­мож­но умень­ше­ние про­цент­ной став­ки;
  • но ни сум­ма, ни валю­та, в кото­рых был выдан кре­дит, не меня­ют­ся.

Под­стра­хо­вать себя от валют­ных рис­ков мож­но един­ствен­ным спо­со­бом: брать кре­ди­ты в руб­лях.

Завышение цены на квартиру

Это обыч­ная фиш­ка при доле­вом стро­и­тель­стве. Часто такое про­ис­хо­дит бук­валь­но сра­зу после оформ­ле­ния кре­ди­та. Вро­де бы все было преду­смот­ре­но, и застрой­щи­ки уве­ри­ли вас, что жилье в плане цены «забро­ни­ро­ва­но». Потра­тив меся­ца два на пере­го­во­ры с бан­ком, собрав все доку­мен­ты, вы с кре­ди­том бежи­те, нако­нец, в стро­и­тель­ную фир­му оформ­лять дого­вор. И тут, как ушат с холод­ной водой, новость:

За это вре­мя цены под­рос­ли, и квар­ти­ра «немнож­ко» (все­го-то на мил­ли­он с чем-то) подо­ро­жа­ла. В один момент вы ста­но­ви­тесь непла­те­же­спо­соб­ным…

завышение цен на квартиру
Дого­вор­ная цена на квар­ти­ру часто завы­ша­ет­ся застрой­щи­ка­ми

Ниче­го воз­ра­зить вы не може­те: уст­ные обе­ща­ния ни к каким жало­бам не при­шьешь.

Вер­но было бы дей­ство­вать, вна­ча­ле оформ­ляя дого­вор с застрой­щи­ка­ми, в кото­ром зафик­си­ро­ва­на цена квар­ти­ры, а потом уже брать кре­дит.

Тогда у вас будут осно­ва­ния обжа­ло­вать повы­ше­ние цены ипо­те­ки в судеб­ном поряд­ке.

Одна­ко и здесь «под­вод­ные кам­ни»: боль­шин­ство стро­и­тель­ных фирм тре­бу­ют «день­ги — утром, вече­ром — сту­лья».

Выход — одно­вре­мен­ное оформ­ле­ние и кре­ди­та, и стро­и­тель­но­го дого­во­ра в бан­ке, в кото­ром так­же обслу­жи­ва­ют­ся застрой­щи­ки.

Повы­ше­ние цены на квар­ти­ру в кон­це стро­и­тель­ства, не преду­смот­рен­ное в дого­во­ре – так­же нару­ше­ние прав участ­ни­ка доле­во­го стро­и­тель­ства: даже если стро­и­те­ли несут какие-то допол­ни­тель­ные рас­хо­ды – это не осно­ва­ние для завы­ше­ния дого­вор­ной цены.

Закон о банкротстве физического лица

Непла­те­же­спо­соб­ность заем­щи­ка, как види­те, может насту­пить по мно­гим, и часто не зави­ся­щим от него при­чи­нам.

Но даже если вы не може­те рас­счи­тать­ся по кре­ди­ту, никто не име­ет пра­ва угро­жать вам и вашим близ­ким, запу­ги­вать и вымо­гать долг.

Послед­нее циви­ли­зо­ван­ное реше­ние дол­го­вой кри­ти­че­ской ситу­а­ции – оформ­ле­ние физи­че­ско­го банк­рот­ства. Но об этом в дру­гих ста­тьях.

Видео: О банк­рот­стве физи­че­ских лиц (смот­реть с тре­тьей мину­ты)

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: