Ипотека без риска – застрахуйся от неплатежеспособности

Купить жилье сегодня, полностью рассчитывая только на свои силы, могут далеко не многие. Перспектива жить в трудностях, чтобы через 10 – 20 лет скопить на жилье, также мало кого радует. Жить нормально хочется сейчас, пока молод, а не в старости. Именно поэтому ипотека становится тем желанным доступным выходом, за который с надеждой ухватываются миллионы молодых семей. Но всегда ли заемщики учитывают и подстраховывают себя от возможных рисков?

Неплатежеспособность заемщика – основной ипотечный риск

Главный риск, который возникает при вступлении в ипотеку, – это неплатежеспособность заемщика. Причин для такой ситуации может быть много:

• дисбаланс доходов и расходов заемщика;
• потеря работы или трудоспособности;
• смерть заемщика;
• плавающая процентная ставка;
• получение меньшего налогового вычета;
• валютные риски;
• завышение цены на квартиру и т.д.

В большинстве случаев можно застраховать себя от этих ситуаций.

Дисбаланс доходов и расходов заемщика

При вступлении в ипотеку заемщик заключает договор кредитования, в котором принимает все условия, на которых банк соглашается выдать кредит:

• своевременные выплаты каждый месяц по процентам и кредитной сумме;
• полное погашение долга в договорный срок;
• уплата штрафов и пени за просрочку платежей.

Банк подстраховывает свои потери даже при лучшей, чем оговорена в договоре, платежеспособности клиента: ему невыгодны как задержки по возврату кредита, так и преждевременный его возврат. Поэтому если вы думаете, что сможете много сэкономить, вернув деньги банку раньше, то ошибаетесь:

Возврат кредита раньше установленного срока также карается штрафом.

Застраховать себя от дисбаланса между вашими доходами и расходами (а ипотечный кредит – это расходы нешуточные) можно только, самостоятельно посчитав все свои риски.

Ситуация такого рода – “а я думал, что моей зарплаты хватит”, – это не страховой случай.

Единственной страховкой от необдуманного шага является сам банк:

Большинство банков очень придирчиво изучают платежеспособность заемщика и не выдают кредит без залога или поручителя, если все ежемесячные кредитные платежи превышают 45% от суммы дохода.

Потеря заемщиком работы или трудоспособности

Утрата работы или понижение зарплаты – большая опасность для каждого человека, особенно в кризисное время. Но не все знают, что от этого также можно себя застраховать.

Однако страховой случай наступает далеко не всегда.

Главное условие страхования от потери работы – наличие трудового договора или контракта.

В случае расторжения контракта, в основном по желанию работодателя или независимо от воли сторон, страховая кампания в течение года будет ежемесячно платить безработному заемщику.

Например, основаниями для выплаты страховки являются:

• ликвидация предприятия или прекращение деятельности работодателя;
• сокращение сотрудников;
• переход прав имущественной собственности на предприятии от одного лица к другому;
• призыв заемщика на воинскую службу и т.д.

Также нужно подстраховать себя от возможной утраты неработоспособности:

Срок кредитования обычно большой: за это время могут случиться и болезни, и непредвиденные случаи.

Застраховав свое здоровье и жизнь, вы защитите себя от опасности потери трудоспособности, а родных – от бремени выплат, которые падут на них, если с вами что-то случится.

Потеря кормильца

В большинстве случаев кормильцем семьи является сам заемщик. Что происходит после его непредвиденной смерти?

К сожалению, долги человека не умирают вместе с ним, а переходят к наследникам. Поэтому не удивляйтесь тому, что кредиторы начинают требовать выплат у родных сразу после утраты близкого.

Не паникуйте, и не спешите сразу платить не по своим долгам:

Банки имеет право лишь на законно унаследованную часть имущества заемщика. Если она невелика, и в нее не входит недвижимость, то родные не обязаны покрывать разницу между стоимостью наследства и суммой кредита.

Чтобы не платить кредитные долги, можно вообще отказаться от наследства.

Если ипотечный кредит был выдан под залог, то наследуя долги заемщика, наследники обычно легко получают право продать заложенное имущество, чтобы покрыть долги по кредиту.

Кредитный долг делится в долях между всеми наследниками, пропорционально стоимости наследства.

Если у заемщика после смерти не остаются наследники, то все его кредитные обязательства переходят к поручителю.

Плавающая кредитная ставка

Устанавливая плавающую ставку, банк обычно старается учесть все свои риски:

• Помимо неплатежеспособности заемщика, – это риск падения рыночной стоимости жилья. Если кредит не будет возвращен, банку придется продавать на аукционе квартиру, которая может оказаться дешевле выданного кредита.
• Вторая опасность – рост базовой ставки. Банки ведь тоже берут кредиты, поэтому чем выше банковская ключевая ставка, тем выше становится процент кредитования заемщиков.
• Повышая ставку кредита, финансисты включают в нее и другие возможные потери из-за повреждения или полной утраты залога, затянувшемся долевом строительстве и т.д.

Чтобы защитить себя от роста процентной ставки:

• нужно сразу выбирать банк с комфортно низкой для заема средств ставкой;
• заключать кредитный договор с условием фиксированной, а не плавающей ставки;
• при повышении банком процентов искать другой с более выгодными условиями, предупредив об этом заранее своих кредиторов:
  • расторжение договора невыгодно кредитору, и он может сохранить своему клиенту прежнюю ставку.

Получение меньшего налогового вычета

Налоговый вычет – это та форма государственной помощи заемщику, на которую он очень рассчитывает. Уплата подоходного налога – это постоянная необходимость и часть обязательных расходов: если она уменьшается, то и платежеспособность растет.

Но часто люди не могут получить ощутимого налогового вычета из-за того, что в договоре покупки-продажи обычно указывается меньшая стоимость жилья с целью уменьшить госпошлину.

И здесь получается двойной риск:

• Покупатель ипотеки рискует не только недополучить налоговый вычет.
• Если квартира окажется юридически «нечистой», и сделка будет расторгнута, нечестный продавец может вернуть покупателю только сумму, указанную в договоре – такой схемой часто пользуются жилищные аферисты.

Неплатежеспособность заемщика из-за колебаний валютных курсов

Прошедший год как никакой другой показал во всей красе, что такое валютные риски. Расходы валютных кредитных заемщиков 2014 года возросли более, чем в два раза, и стали совершенно неподъемными.

От такого риска застраховаться трудно – это своего рода форс-мажор.

Государство предложило банкам реструктуризировать кредитные долги, переведя их в рубли, однако это большие потери для кредиторов, нести которые они не согласны. Поэтому многие банки согласились пойти навстречу заемщикам лишь наполовину:

• долги реструктуризируются, то есть кредит продлевается;
• возможно уменьшение процентной ставки;
• но ни сумма, ни валюта, в которых был выдан кредит, не меняются.

Подстраховать себя от валютных рисков можно единственным способом: брать кредиты в рублях.

Завышение цены на квартиру

Это обычная фишка при долевом строительстве. Часто такое происходит буквально сразу после оформления кредита. Вроде бы все было предусмотрено, и застройщики уверили вас, что жилье в плане цены «забронировано». Потратив месяца два на переговоры с банком, собрав все документы, вы с кредитом бежите, наконец, в строительную фирму оформлять договор. И тут, как ушат с холодной водой, новость:

За это время цены подросли, и квартира «немножко» (всего-то на миллион с чем-то) подорожала. В один момент вы становитесь неплатежеспособным…

Ничего возразить вы не можете: устные обещания ни к каким жалобам не пришьешь.

Верно было бы действовать, вначале оформляя договор с застройщиками, в котором зафиксирована цена квартиры, а потом уже брать кредит.

Тогда у вас будут основания обжаловать повышение цены ипотеки в судебном порядке.

Однако и здесь «подводные камни»: большинство строительных фирм требуют «деньги – утром, вечером – стулья».

Выход – одновременное оформление и кредита, и строительного договора в банке, в котором также обслуживаются застройщики.

Повышение цены на квартиру в конце строительства, не предусмотренное в договоре – также нарушение прав участника долевого строительства: даже если строители несут какие-то дополнительные расходы – это не основание для завышения договорной цены.

Закон о банкротстве физического лица

Неплатежеспособность заемщика, как видите, может наступить по многим, и часто не зависящим от него причинам.

Но даже если вы не можете рассчитаться по кредиту, никто не имеет права угрожать вам и вашим близким, запугивать и вымогать долг.

Последнее цивилизованное решение долговой критической ситуации – оформление физического банкротства. Но об этом в других статьях.

Видео: О банкротстве физических лиц (смотреть с третьей минуты)