Маленькие кредиты на ипотеку банкам выдавать невыгодно

При выдаче кредита для ипотеки банки ограничивают не только верхний, но и нижний предел суммы займа, поэтому те, кто рассчитывает одолжить недостающие «крохи» на покупку жилья, могут получить отказ. В чем здесь дело? Ограничения максимальных сумм вполне понятно: кредитная организация прекрасно понимает, что чем больше денег выдаётся в одни руки, тем больше риск для неё, тем кропотливее придётся изучать кредитную биографию клиента и его платежеспособность. Проще и быстрее выдать много небольших кредитов, чем несколько больших, тем более, что при взятии незначительной суммы возможна упрощенная схема кредитования:

• достаточно порой двух документов;
• не требуется обязательное наличие справки НДФЛ;
• оформление кредита занимает не более двух дней.

Однако банк также не заинтересован в сделке, если сумма слишком мала. Какова минимальная сумма ипотеки, возможная в 2018 году?

Слишком много денег – опасно, слишком мало – невыгодно.

У банков есть своеобразный критерий рентабельности, ведь выдача кредита – это работа для банка, целью которой является получение прибыли. Выгодность сделки сохраняется до определенной суммы кредита. Проще говоря, банкам неохота устраивать мышиную возню, когда на обслуживание маленького займа тратится по сути примерно такое же время, как и на обслуживание большого:

• оформление документов;
• андеррайтинг;
• работа многочисленных вежливых коллекторов банка, напоминающих клиентам о просроченных платежах, пене и санкциях;
• судебные тяжбы;
• продажа залоговых квартир и т.д.

Все это чьи-то зарплаты, издержки кредитования, которые покрываются банковскими процентами – основной прибылью банков. Если общая переплата по кредиту невелика, то полученные банком дивиденды слишком скромны и даже не покрывают все затраты. С другой стороны, кредиторы настолько привыкли уже к денежному вознаграждению за весь период погашения кредита в виде 100 – 200 %, что меньшая прибыль кажется им просто смешной.

По какому критерию банки определяют минимальную сумму кредита

В кредитных организациях выдача кредитов в идеале осуществляется по стандартной формуле:

Кmin = 0.3 * СЖ.

Здесь Кmin – минимальная сумма кредита, СЖ – стоимость жилья.

То есть, если стоимость квартиры 3 млн руб., минимальная сумма кредита составит 900000 руб. (30% от стоимости жилья).

Однако большинство банков выдают гораздо меньшие кредиты, доля которых от стоимости квартиры составляет 20 и даже 10%. Они вынуждены подстраиваться под потребительский спрос. Поэтому минимальная сумма ипотечного кредита до 2017 г. составляла всего 45 тыс. рублей

Для чего повышен минимальный размер ипотеки

С 2017 г резко выросло минимальное значение ипотечного займа: с прежних 45 тыс. руб до 300 тыс. руб.

Увеличение минимального размера ипотечного кредита является компенсационной мерой, призванной уменьшить потери банков из-за снижения процентных ставок последние два – три года.

Если в 2014 – 2015 гг. кредиты выдавались минимум под 14%, то на сегодня все чаще банковскую ссуду можно взять под 9 – 10, а иногда и меньше процентов: государственная программа поддержки ипотеки для семей с детьми не в счёт, так как все потери банков по 6%-му кредиту компенсируются банком до нынешней ставки рефинансирования, составляющей 9.5%.

Правительство и лично президент несколько дней назад четко дали понять банкам, что ждут 7%-ю ипотеку. Это очень четкий сигнал, дающий понять, что время бешеных прибылей для кредитных организаций подходит концу. Конечно, и 7% много, так как эта цифра в два-три раза превышает банковский процент в цивилизованных странах. Но в сравнение с 14% и 10% – это все-таки прогресс.

Какими путями банки увеличивают свою прибыль

За счёт чего банки могут уменьшить потерю прибыли:

• за счёт увеличения суммы займа;
• большого срока кредитования;
• сдвига предельных значений займов вправо, то есть в сторону их увеличения.

Это подтверждается в реальности:

• Происшедшим недавно официальным увеличением минимально возможной суммы кредита с 45000 руб. до 300000 руб.
• Увеличением допустимого максимального кредита. Раньше предельным верхним значением для кредитуемого была сумма 3 млн. руб. Сегодня банки уже согласны выделить физическим и юридическим лицам 8, 15, 30, 50 и более млн. Очень большие деньги выделяются на целевые кредиты: под строительство, инвестиции, разные виды бизнеса.
• Удлинением периода кредитования. Максимальный срок кредитования раньше составлял от силы 10 – 15 лет. В настоящее время время погашения займа увеличено до 20 – 30 лет, а некоторые крупные банки уже предоставляют кредиты на 50 лет. Не за горами и пожизненная ипотека на 100 лет, переходящая к прямым потомкам, как это давно практикуют заграницей, где банковские проценты низки и уже длительное время и составляют 1 – 3%.

Склонность к большим и долгосрочным кредитам вполне понятна: у банков имеется достаточно свободных средств, и их надо во что-то вкладывать, так как нет ничего хуже для финансовых бизнесменов, чем простаивание денег. Они должны приносить прибыль: пусть даже через 100 лет, но банк по крупицам, не торопясь возьмёт-таки свои 200%. И хотя до финала не доживут прямые участники сделки, забота ведь не о своих личных интересах, а о процветании корпорации – такие идеи сегодня преобладают в деловых кругах мира, и именно их прививают своим сотрудникам владельцы крупных монополий.

Видимо, нашим банкам также необходимо потихоньку менять свой менталитет, умеряя аппетиты, привыкая к реалиям низких ставок, закладывая прибыль в далекой перспективе, а не только на ближайшее будущее.

Минимальная сумма ипотечного кредита в разных банках

Все банки и кредитные организации оговаривают в своих условиях минимум кредита, который могут выдать. Он может быть как больше, так и меньше 300 тыс. руб.

• Так, в Сбербанке, Инвестторгбанке, ТКБ и др. КО кредитный минимум – 300000 руб.
• В ВТБ-24, Газпромбанке, Тинькофф Банке, Глобэкс, АК Барс – 500 тыс. руб.
• РНКБ – 600 тыс. руб.

Маленькие суммы в настоящее время можно взять в следующих банках:

• Банк Клюква – 200 тыс. руб.
• 100 тыс. руб можно взять в банках, кредитующих сельское хозяйство и строительство в сельской местности, например, Россельхозбанке. В сёлах жильё значительно дешевле, поэтому этой суммы и своих средств, например, в виде материнского капитала, может как раз хватить на приобретение ипотеки.
• Банк Крокус остался верен прежним установленным пределам кредитования, и выдает деньги на ипотеку от 50 тыс. рублей.

В крупном же городе ипотека дорогая, и желание заемщика взять на неё всего 100 тыс. может вызвать порой удивление у кредиторов. Однако есть возможность взять небольшой кредит в размере от 100 тыс. руб. и в больших городах, и даже в Москве: например, такие кредиты выдает НС Банк.

Отказ банков выдавать маленькие кредиты загоняет людей в МФО

Пренебрежение мелкими клиентами, вынуждает последних обращаться к микрофинансовым организациям, выдающим «быстрые кредиты» под огромный процент. Взятые в МФО 5000 руб. могут, например, в течение года превратиться в 30 – 40 тыс. руб. Нередки трагедии из-за невыплаченных долгов: суицид, преследование должников коллекторами, разные несчастные случаи.

Таким образом нежелание банков выдавать минимальные суммы для ипотеки превращаются из чисто финансовой проблемы в нравственную, как это произошло с ипотекой для инвалидов, с той разницей, что здесь основополагающим становится не нежелание рисковать, а слишком маленькая, по мнению кредиторов, прибыль.