Ипотеку в США можно взять удаленно, но вот стоит ли?

Ипотека в Америке далеко не самая дешёвая в мире: самые маленькие годовые ставки по кредитам в Японии, Швейцарии, остальных странах Еврозоны. Однако её условия кажутся более приемлемыми, чем в России, где банковский процент по кредиту сегодня составляет в среднем 7 – 9%. Но это только на первый взгляд. Столкнувшись с требованиями банков, заемщики убеждаются в том, что самые дешёвые кредиты в США выдаются своим гражданам. Для иностранцев же там куда менее выгодные предложения. К каждому “понаехавшему” индивидуальный подход, а главный критерий отбора – наличие незапятнанной кредитной истории, высокий уровень доходов и рекомендации банков. Кредиты иммигрантам выдаются не то, чтобы неохотно, а с единственной целью хорошо на них заработать, тем более, что едет в Америку в основной массе народ не бедный. Для состоятельных людей там открыты двери, а социально уязвимых в США не ждут, у самих, как говорится, своих нуждающихся хватает. В итоге может оказаться, что тех цен, на которые вы рассчитываете, в США может попросту не быть. Итак, что сегодня из себя представляет ипотека в Америке?

Ипотека в США в 2018 году: что нового?

Оборот ипотечного жилья в США сегодня – самый высокий в мире. Страна пережила последствия кризиса на рынке ипотеки, приведшего к крушению многих банков и появлению целой армии бездомных – разорившихся ипотечных заёмщиков. Тогда государство было вынуждено спасать от полного краха всю банковскую систему, вливая в неё крупные денежные потоки. В настоящее время ситуация улучшилась, и ипотека продолжает оставаться востребованным продуктом, ведь национальный менталитет таков, что люди с рождения приучены жить в долг. У большинства населения – съемное или взятое в кредит жильё.

Ставки и ситуация в ипотеке в США и России

На сегодня банковский годовой процент в США составляет от 3,5 до 7%. То есть ставка по-прежнему остаётся все ещё низкой. Но не следует забывать о взятом ФРС курсе на повышение ставки, которое происходит поэтапно. За прошедший 2017 год ставка изменилась на 0,7%. В этом году было уже два повышения (в марте и июне), что в сумме прибавило еще 0,5%, и в настоящий момент ключевая банковская ставка ФРС составляет 2%. Это ведет к некоторому подорожанию ипотеки в США: минимальный процент, по которому банки соглашаются выдавать кредиты, сегодня приблизился к 4%. В России обратная ситуация – ставка снижается (сейчас она 7.25%), и ипотека дешевеет. Получается, что ипотека в России и в Америке по ценам движутся навстречу друг другу.

Банки США вкладывают текущую ситуацию в свои условия, заключая договор с заемщиками по плавающей ставке. Плавающая ставка выгодна для банка, так как позволяет гибко реагировать на изменения ключевой ставки и повышать тариф синхронно с ФРС.

Заемщику выгоднее фиксированная ставка:

• переплата по кредиту не превысит расчетных величин;
• ежемесячный платёж будет одинаковым весь период кредитования;
• если базисная ставка начнёт уменьшаться, то можно просто рефинансировать ипотеку (рефинансирование разрешается не чаще одного раза в год).

Обычно банки стараются найти компромиссное решение:

• фиксируют ставку на несколько первых лет;
• понижают тариф на 1 – 2% при условии заключения договора по плавающей ставке.

Где ипотека дороже?

Несмотря на то, что ипотечный годовой процент в странах Европы и США ниже, чем в России, абсолютная стоимость ипотеки за рубежом велика из-за того, что жилье там очень дорого, и ежемесячные платежи получаются значительно больше, чем у нас. Но по отношению размера платежа к суммарному доходу домохозяйства (КДН – коэффициенту долговой нагрузки) ипотека в европейских странах и Америке все-таки дешевле, чем в РФ: там этот показатель составляет 20 – 30%, в России – 45% (и то, это формально – в реальности банки выдают кредиты и при КДН, равной 60%!).

Достоинства и недостатки американской ипотеки

В целом к достоинствам ипотеки в США можно отнести:

• большое количество предложений на первичном и вторичном рынке на все вкусы и возможности (жильё от 35 тыс.$ до 1 млн. $);
• сравнительно низкая ставка;
• лояльность к заемщикам (например, банк примет во внимание не только настоящий доход, но и личные накопления; можно оформить ипотеку без личного присутствия в банке через консульство);
• простота оформления, в некоторых случаях не требующая личного участия заемщика;
• наличие социальных и льготных ипотечных программ (воспользоваться ими могут только граждане США).

К недостаткам можно причислить:

• Плавающую ставку.
• Обязательное социальное страхование.
• Наличие дополнительной комиссии за открытие и обслуживание кредита (для иностранца комиссия может доходить до 10%).
• Повышенную требовательность к иностранцам:
  • необходимость дополнительных банковских протекций;
  • требование открытия счета с суммой, эквивалентной годовым перечислениям по кредиту;
  • менее выгодные условия (двойной процент, повышение суммы первого взноса).
• Большой пакет документов: помимо подтверждения права проживания в США, надежности и платёжеспособности, необходимы справки из бюро кредитных истории и из налоговых органов (у нас НДФЛ требуют не во всех банках).

Ипотечные программы в Америке

Сегодня в США существуют несколько разноплановых ипотечных программ:

• Для малообеспеченных граждан (она действует в штате Флорида).
• Обратная ипотека для пенсионеров: выдаётся пожизненный заём под залог существующей у пенсионера недвижимости.
• Ипотека для жертв стихийных бедствий и катастроф.
• Льготная программа, поощряющая использование природных энергосберегающих ресурсов: так, если дом имеет солнечные панели или маленькую ветряную ЭС, то проценты по кредиту могут быть понижены.

Какие требования существуют в США для иностранцев

Иностранцы, решившие переехать в США по визе или грин-карте, или получившие вид на жительство, могут рассчитывать на следующие условия ипотеки:

• Годовой банковский процент: от 5 до 9%.
• Первый взнос: от 10 до 40% (в некоторых случаях – до 50%). Для сравнения: граждане США могут вносить от 3% стоимости жилья.
• Срок кредитования – до 15 – 30 лет.
• Размер кредита: 100 – 150 тыс. $.
• Возраст заёмщика: от 25 до 75 лет.

Обязательные условия:

• наличие основание для переезда (виза/грин-карта/вид на жительство);
• рекомендательные письма от банков Европы, в том числе и РФ;
• страховка имущества от стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств;
• наличие карты социального страхования;
• открытие счета в банке с суммой достаточной на покрытие платежей минимум на год;
• уплата комиссии за банковское обслуживание кредита.

Некоторые банки ещё более ужесточают требования:

• выдают кредит, если годовой доход заёмщика не менее четверти стоимости квартиры;
• иногда могут потребовать произвести платежи наперед за 3 мес.

Условия для иностранцев, если их сравнить с условиями для граждан, невыгодные (впечатление, что приезжих хотят ободрать как липку и предварительно прощупывают рынок той страны, откуда они приехали, чтобы жизнь мёдом не казалась). Однако можно и в США найти условия чуть получше, чем в большинстве банков. Но нельзя забывать, что практически все оказываемые услуги здесь платные.

Есть специальная программа для иностранцев, по которой можно взять кредит на 30 лет с фиксированной ставкой первые пять лет в размере 5%.

Более менее приемлемые условия для иммигрантов созданы в Bank of America:

• Процентная ставка по ипотеке – от 5,7 до 6,5%.
• Начальный взнос от 10% (до 40% включительно).
• Комиссия за услуги – 3% от стоимости жилья.

Своеобразным поощрением для иммигрантов в США считается получение вида на жительство, если стоимость купленной недвижимости не менее 0,5 млн. (приманка для миллионеров).

Как оформить ипотеку в США

Вначале нужно подготовить документы. Перечень необходимых документов:

• заявление в форме анкеты;
• загранпаспорт;
• справка о доходах заемщика за прошедшие последние три года;
• номер карточки соцстрахования;
• хотя бы одна рекомендация (но лучше две) от банков с подтверждением надежности;
• банковская выписка о текущем состоянии счета и операциях на нем;
• копия договора о покупке-продаже недвижимости;
• сведения из БКИ о кредитной истории (берётся у себя на родине, если заём в американском банке предоставляется впервые, или в США, если ранее заемщик уже брал там кредит);
• справка об уплате налогов (если лицо – не резидент США, то нужно взять её в стране, где заемщик платит налоги, то есть является резидентом).

Подача документов для ипотеки

Есть разные варианты подачи документов. Каждый из них отличается по цене, что отражается на общей стоимости ипотеки.

Первый вариант:

От заемщика требуется только паспорт и виза (грин-карта, вид на жительство). Все остальные документы соберёт за него риэлтор, необходимо только оформить доверенность на его имя в американском консульстве.

Выгоды:

• не нужно лично тратить своё время на сбор документов, перевод их на английский язык;
• можно оформить ипотеку, находясь у себя на родине (договор подписывается прямо в консульстве);
• выбор квартиры также можно получить риэлтору.

Минус – большие переплаты по ипотеке:

• Ставка по такой ипотеке может доходить до 8% и даже больше.
• Комиссия банка – до 10%.
• Начальная сумма зависит от суммы кредита:
  • если она не выше 1 млн., то первый взнос – от 10%;
  • при сумме, превышающей 1 млн. $, размер начального взноса – от 20%.
• Кредит выдается сроком до 30 лет.

Второй вариант:

Заемщик собирает документы сам, а заключение договора в США поручает риэлтору:

• процентная ставка устанавливается от 5%;
• сумма начального взноса – от 20 до 30%;
• комиссия банка от 3 до 5%.

Третий вариант:

Сбор документов, перевод их на английский язык и заключение договора самостоятельные, личное присутствие заемщика в банке необходимо.

На этих условиях можно самостоятельно найти наиболее оптимальный вариант:

• с низкой ставкой до 5%;
• небольшими комиссионными 3%;
• возможностью досрочного погашения ипотеки уже через полгода после взятия кредита.

Единственный минус – может потребовать большой начальный взнос от 30%.

Последовательность действий при поисках квартиры и оформлении ипотеки

Вначале необходимо найти подходящую квартиру (в США это делается в основном через риэлтора), устраивающую по цене, планировке и местоположению. (Внимание: слишком дешевая по цене квартира в США может оказаться в неблагополучном районе, где проживают в основном афроамериканцы). Чтобы не взять “кота в мешке”, не полагайтесь на одни лишь фото в рекламе брокера, а съездите и посмотрите квартиру.

• Убедившись, что квартира вас устраивает, заключите предварительный договор с продавцом.
• Откройте трастовый счёт в банке международного значения.
• Закажите и получите необходимые справки из перечня документов выше.
• Затем подайте документы в выбранную кредитную организацию. Время рассмотрения заявки – от одного месяца до двух.
• После того как заявка одобрена, заключается договор на ипотеку и вносится первый взнос.
• Банк выдаёт кредит, и далее вы подписываете договор с продавцом и рассчитываетесь с ним.
• Права собственника в большинстве штатов регистрируются в суде.
• Документы на квартиру передаются в банк, и оформляется залоговая закладная.

Покупка квартиры в США в ипотеку удаленно

Если квартира в США покупается удаленно, можно воспользоваться услугами титульной компании или адвоката:

• на их счета вначале переводятся деньги в размере 5% от стоимости жилья;
• получив гонорар, титульная компания или адвокат от вашего имени проводит сделку купли-продажи и заключает кредитный договор с банком, а затем высылает документы покупателю;
• в консульстве ставится подпись заемщика в договоре и залоговом документе, и пакет отсылается обратно.

Дополнительные расходы и ежемесячный платёж

Ипотека в США дешевле только в плане процентной ставки, но ряд дополнительных плат могут свести эту выгоду на нет и даже сделать её отрицательной:

• Так, на страхование понадобится от 1% до 3%.
• Комиссионные банку – от 3% до 10%.
• Оценка недвижимости – от 250 до 500$ в самом начале, а в дальнейшем банки могут проводить повторные оценки по цене 150$ в год.
• Работа с документами – 400 $.

С учетом высокой стоимости жилья дополнительные траты на оформление ипотеки в США могут быть довольно большими.

Ежемесячный платёж по ипотеке США может достигать 1000 $ и больше. Все зависит от того, жилье какой стоимости вы приобретаете и на какой срок оформлен кредит.

Заключение

При ближайшем рассмотрении ипотека в Америке оказалась вовсе не такой уж дешевой для иностранцев:

• Дороговизну ипотеки повышают плавающая процентная ставка, страхование, большие комиссии за банковские услуги.
• К существенному увеличению стоимости ипотечного жилья приводят услуги риэлторов, адвокатов, титульных компаний.

Выводы:

• Ипотека в США больше подходит и комфортна для состоятельных иностранцев.
• Иммигрантам с небольшими доходами она может оказаться не по карману.

Альтернативой в этом случае может быть процесс адаптации и поиска работы, аренда жилья, получения вида на жительства, а затем и гражданства, дающего право на участие в социальных ипотечных программах.

https://www.youtube.com/watch?v=9iDYOiAa0cA