На сегодняшний день ипотека – это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться.
Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью – все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.
На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:
- Копия и оригинал паспорта
- Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке
- Копия лицевого счета
- Выписка из домовой книги
- Документы, подтверждающие своевременность выплат.
Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.
Условия обмена ипотечной недвижимости
Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.
Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки. Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру.
Кредитная организация легче согласится на сделку, если заемщик обратится в агентство недвижимости, с которым сотрудничает банк. А если первую недвижимость заемщик приобретал также через это агентство, то следующее приобретение или обмен квартиры будет более доступным. При этом банк имеет право перепроверить кредитную историю заемщика с целью выявления негативных сторон, и вполне может отказать в обмене ипотечной квартиры.
Как происходит обмен жилья в ипотеке?
Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:
- Заключение двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, при этом та квартира, которую заемщик продает, юридически все еще будет находиться в залоге у банка
- После регистрации права собственности заемщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации
- Банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности на данное жилье.
При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено. Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам. Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.
Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой
Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:
- Сбор заемщиком всего пакета бумаг на новый жилищный кредит
- Подача заявления и ожидание положительного решения банка на сделку
- Ипотечное жилье выводится из-под залога банка посредством краткосрочного займа
- Недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене
- На денежные средства, вырученные от продажи квартиры, прежде всего, погашается краткосрочный кредит
- На оставшуюся сумму приобретается новое жилье или приобретается более комфортабельная недвижимость с помощью ипотеки, а оставшиеся деньги направляются на первоначальный взнос.
Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.
