Основной формой доходов ипотечных банков, помимо процентов, получаемых с займов, являются ипотечные облигации, которые распространяются среди предпринимателей, пенсионных фондов, страховых компаний, кредитных организаций. Одной из таких ценных бумаг является закладная по ипотеке, удостоверяющая права банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспечиваемому договором ипотеки.
Согласно Закону об ипотеке права залогодержателя по обязательству обеспеченному ипотекой и по ипотечному могут быть удостоверены закладной. Закладная по ипотеке составляется и выдается Росреестром первоначальному залогодержателю после проведения государственной регистрации ипотеки, и, удостоверяет следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой
- право залога на квартиру, обремененную ипотекой
- ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.
То есть если заемщик перестанет исполнять свои долговые обязательства перед банком, то кредитору достаточно предоставить в суде закладную, позволяющую обратить взыскание на квартиру, заложенную по ипотеке.
Содержание ипотечной закладной
На момент выдачи закладной ее первоначальному законному владельцу эта ценная ипотечная бумага должна содержать следующие пункты и условия:
- Название документа должно содержать словосочетание «закладная по ипотеке»
- Имя заемщика и указание места его регистрации (прописка)
- Наименование и указание места нахождения первоначального залогодержателя
- Название договора, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого соглашения
- Имя должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, если он не является залогодателем, с указанием места постоянной прописки должника
- Сумма обязательства, обеспеченной ипотекой, размер процентов, условия, позволяющие в определить эти проценты и сумму
- Указание срока уплаты долга, сроков и размера периодических платежей
- Название и описание квартиры, на которую установлена ипотека, и указание места нахождения этой недвижимости
- Оценку недвижимого имущества, подтвержденную заключением лицензированного оценщика
- Наименование права, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и органа государственной регистрации этого право, с указанием номера, даты и места регистрации
- Подпись заемщика и/или должника по обязательству, обеспеченному ипотекой
- Сведения о государственной регистрации ипотеки
- Указание даты выдачи закладной первоначальному владельцу (банку).
Отметим, что документ, в названии которого содержится фраза «закладная по ипотеке», но в котором не указаны данные из названного перечня, тем не менее, не является закладной!!!
Может ли кредитор передать закладную другому банку?
Кредитор вправе продавать закладную пенсионным фондам, ипотечным агентствам, другим банкам, страховым компаниям и другим финансовым учреждениям. Продавая закладные, ипотечные банки обеспечивают себя денежными ресурсами для выдачи новых займов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика, поскольку передача прав никак не влияет на условия кредитного договора.
Обратим внимание на то, что передача прав по закладной осуществляется не на основании переуступки прав, а согласно передаточной надписи, и происходит путем заключения сделки в простой письменной форме. Также стоит отметить, что передача прав по закладной иной организации или физическому лицу влечет последствия уступки требований, то есть цессии.
При продаже закладной настоящий залогодержатель, передающий право, на закладной делает отметку о новом владельце, где должны быть указаны наименование лица, которому передаются права по закладной, также указывается основание данной передачи. Далее все внесенные изменения подписываются настоящим и будущим залогодержателями. Тем самым происходит передача закладной и всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Каждый законный держатель закладной имеет право зарегистрировать данную ценную бумагу в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с указанием имени или наименования залогодержателя, места постоянной регистрации. Когда заемщик исполнит свои обязанности перед кредитором, закладная должна быть передана ему.
Нахождение закладной по ипотеке у заемщика или должника свидетельствует о том, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, во владении которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом Единый государственный реестр и залогодержателя!
